Capital Investment 4

[Micha84]

Cześć wszystkim,

wydaje się, że to bardzo dobre forum dotyczące finansowania budowy, z bardzo kompetentnymi i szczegółowymi odpowiedziami, co skłoniło mnie do zadania mojego pytania.

Mam już pewne doświadczenie w zakresie finansowania budowy, ponieważ mam dwie nieruchomości - jedną zamieszkaną przeze mnie, drugą wynajmowaną. Jednakże finansowanie tych obiektów było dość proste. Moje obecne przedsięwzięcie jest jednak bardziej złożone, dlatego liczę na kilka wskazówek i porad.

Planuję zakup działki o powierzchni około 500m², na której już stoi Dom jednorodzinny. Cena tej działki z domem jednorodzinnym wynosi 200 000 EUR. Po konsultacji z urzędem miejskim/maklerem, podział tej działki jest możliwy, w wyniku czego sprzedałbym połowę działki z domem i na drugiej połowie planuję postawić Dom dwurodzinny. Możliwa jest sprzedaż połowy z domem za około 160 000 EUR. Koszt budowy nowego domu wyniesie około 220 000 EUR. Podsumowując:

200 000 EUR cena zakupu działki (500m²)
14 000 EUR koszty dodatkowe działki
-------------
214 000 EUR cena zakupu brutto
160 000 EUR przychód ze sprzedaży połowy z domem jednorodzinnym
220 000 EUR koszty całkowite budowy
------------
274 000 EUR potrzebna kwota finansowania

Jako dodatkowe zabezpieczenie zaoferuję hipotekę na moim w pełni spłaconym domu wielorodzinnym.

Teraz pytanie, jaki model finansowania jest tu odpowiedni i oczywiście jaki model zostałby zaakceptowany przez bank. Sytuacja zabezpieczeń dla banku wydaje mi się skomplikowana, ponieważ bank nie będzie udzielał finansowania, jeśli wszystko nie będzie pokryte hipotekami.

Dotychczas nie miałem kontaktu z bankami w tej sprawie. Będę wdzięczny za rozwiązanie lub nawet konkretny przykładowy model finansowania. Jeśli czegoś zapomniałem, proszę po prostu zapytać.

Dziękuję!!
Micha84

PS: Nowy, planowany Dom dwurodzinny ma być wynajęty po zakończeniu budowy. Zapomniałem o tym!

[Alex [CryptoMod]]

Brzmi jakby nie było własnych środków ??

Bardzo skomplikowane. Kupujesz coś, żeby potem sprzedać z nadzieją, że osiągniesz cenę, jaką sobie wyobrażasz. Czy to w ogóle działa, na 500mkw gruntu 2 domy ?? Mam na myśli ze względu na odległości i tak dalej ....

[NaTwoim13]

Cześć Micha84,

zanim zostaną podjęte jakiekolwiek rozważania, konieczne jest ustalenie, kiedy zostanie sprzedana połowa domu jednorodzinnego, a jeśli ma zostać sprzedana dopiero po rozpoczęciu budowy nowego budynku. Jeśli nie, czyli jeśli budowa nowego budynku ma przebiegać równocześnie, czy już mają Państwo kupca?

W przeciwnym razie uważam, że sporządzenie koncepcji finansowania, niezależnie od odpowiedzi, jest całkiem proste.

[Micha84]

Hej,

dziękuję za odpowiedzi.

@Herrmueller:

Właściwy kapitał jest również dostępny, ale czy nie jest zbędny, jeśli zamiast tego można zaoferować bezdługowy Dom wielorodzinny o wartości rynkowej około 180 000 EUR jako dodatkowe zabezpieczenie? Zamysł ten jest skonsultowany z urzędami/architektami, dzięki czemu podział i następna budowa są możliwe. Dla istniejącej nieruchomości na działce mam już kupca, prawdopodobnie uda się tutaj uzyskać około 160 000 EUR.

@noelmaxim:

Harmonogram jest następujący - o ile sprzedaż istniejącej nieruchomości zostanie szybko zrealizowana:

1. Dokonanie umowy kupna dla całej działki
2. Podział działki i sprzedaż istniejącej nieruchomości
3. Zagospodarowanie pozostałej części działki i rozpoczęcie nowej budowy

Co do punktu 1: W jaki sposób będzie zorganizowane finansowanie całej działki (214 000 EUR), jeśli mogę natychmiast sporządzić umowę kupna dla sprzedaży i terminy płatności obu transakcji mogą przypadkowo na siebie wypaść?

Co do punktu 3: Budowa nowego obiektu ma rozpocząć się po zakończeniu obu powyższych transakcji. Bank będzie więc brał pod uwagę wartość nowej budowy + działki jako zabezpieczenie? To byłoby ewentualnie bez problemu, czyż nie?

Finansowanie punktu 1 sprawia mi trudności.

Dziękuję i pozdrawiam,
Micha84

[Alex [CryptoMod]]

Cześć ponownie,

pytanie o kapitał własny dotyczyło tego, czy w razie problemów jesteś w stanie je pokonać. Myślę, że dla inwestycji należy użyć jak najmniej kapitału własnego.

[Micha84]

Cześć Panie Herrmüller,

wystarczające rezerwy na nieprzewidziane sytuacje są dostępne. W przeciwnym razie nie chciałbym realizować tego przedsięwzięcia. Zakładam udany interes, ponieważ mam okazję kupić działkę z istniejącą nieruchomością z egzekucji bankowej (przed licytacją przymusową). Bardzo duży agent nieruchomości w tej okolicy oszacował cenę zakupu połowy działki z nieruchomością na około 170 000 EUR. Nawet jeśli ostatecznie kosztowałoby to tylko 150 000 EUR, za działkę w bardzo atrakcyjnej lokalizacji (wartość gruntu około 250 EUR/m²) zapłaciłbym tylko 50 000 EUR. Dodatkowo, działki są ogólnie bardzo poszukiwane i trudno je zdobyć.

Czy masz pomysł lub sugestię, jak można zbudować stronę finansową tego projektu?

Pozdrowienia,
Micha1984

[Alex [CryptoMod]]

Czyli masz czysty Dom wielorodzinny?
W takim razie powinno to działać, ale jeszcze nie mogę sobie wyobrazić domu wielorodzinnego i domu jednorodzinnego na 500 m²...

Nie mam zbyt wielkiej wiedzy na temat finansowania takiej inwestycji.

[Torian]

2 Domy na 500m²?? Czy w ich landzie można zbudować tak dużo więcej powierzchni zabudowy w stosunku do działki niż tutaj w Badenii-Wirtembergii???

Moje teściowie mieli szeregowiec na działce 170m². Za domem praktycznie żaden ogród, garaż zintegrowany z domem, przed domem praktycznie tylko wjazd do garażu. Jak na 250m² ma się zmieścić Dom jednorodzinny z odległością 2,5m (może się różnić w zależności od landu) po prawej i lewej stronie??!!

Przy budowie szeregowców okno budowlane na działce jest dość duże, przy budowie domów jednorodzinnych nie wolno (tutaj w Badenii-Wirtembergii) zabudować dowolnie dużo, więc na działce zostaje jeszcze miejsce na ogród. Urząd budowlany wyraził na to zgodę, dla nich nieważne, jeśli na koniec można zabudować tylko mniej-więcej 5x7 metrów! Koniecznie powinni Państwo to omówić z architektem/domom projektowym, czy to wystarcza dla Państwa!

[NaTwoim13]

Bez urazy, ale dlaczego prowadzimy tutaj dyskusje budowlane i spekulacje? Autor jasno określił, że było to uzgodnione z jego architektem, i muszę założyć, że jeśli ktoś poświęca tyle czasu i uwagi na myśli dotyczące zakupu i finansowania - to oznacza, że pyta o pomoc/wsparcie i fachową radę, która wówczas została już ustalona, nawet jeśli tak nie jest, to jest mowa o konkretnej propozycji finansowania, opublikowanie tego mogłoby pomóc kolejnej osobie z podobnymi zmartwieniami w uzyskaniu konkretnych odpowiedzi.

Grunt to nie jest moja sprawa, ale jakoś zawsze to brzmi jak pesymizm lub dziwaczne pomysły zadającego pytanie. Trochę także jak nadopiekuńczość. W każdym razie konkretne pytanie nie zostaje odpowiedziane.

[Alex [CryptoMod]]

To jest prawda, ale ewentualnie TE może nie uwzględnił czegoś innego ??
Może się zdarzyć, że ogólnie odpowiedziano tak na pytanie o podzielność, a dokładne planowanie dotyczące budowy wielorodzinnego budynku mieszkaniowego nie zostało dalej uwzględnione....

Oczywiście jeśli architekt zna szczegóły i mówi Tak, zmieści się na tych 500 metrach kwadratowych.. to wszystko jest w porządku.

[NaTwoim13]

Dom dwurodzinny nie jest budynkiem wielorodzinnym, a dokładnie pomiędzy tymi dwoma rodzajami budynków istnieją także ekstremalne ograniczenia dotyczące uzyskania pozwolenia na budowę.

Zakładam, że - jak mówisz, wyważony i przemyślany jest ton wypowiedzi pytającego, to wszystko zostało już ustalone.

[Micha84]

Cześć wszystkim,

Faktycznie, zajmowałem się już tą kwestią wyczerpująco i uzyskałem fachową opinię na temat jej wykonalności. W sumie nie powinno to być tu omawiane, przecież specjalnie wybrałem obszar finansowania budowy

Niestety, rozwiązanie wydaje się naprawdę nie być łatwe, to już 12. post i nikt jeszcze nie wypowiedział się na temat podstawowego pytania

Czy naprawdę nie ma żadnych pomysłów??

Pozdrowienia,
Micha84

[NaTwoim13]

Cześć Micha84,

czy nie dostałeś mojej wiadomości?

Teraz trzeba przyjąć 2-3 scenariusze i opublikować odpowiedni model dla każdego z nich. Myślę, że to jest trochę skomplikowane i zbyt obszerne, ale chętnie to zrobię, aby wszyscy mogli to zobaczyć. Potrzebuję jednak jeszcze 2-3 informacji.