Capital Investment 4

[Bauspar_Newbie]

Cześć drodzy użytkownicy forum,

Byłoby świetnie, gdyby ktoś z odpowiednią wiedzą mógł mi powiedzieć coś na temat następującej sytuacji:

Planujemy zakup dwurodzinnego domu (dolne mieszkanie należy do teściów, a górne mieszkanie kupujemy od trzeciej strony).
Jedno z mieszkań zamieszkamy, drugie wynajmiemy teściom.

Płacimy tylko za koszty eksploatacyjne oraz wyposażenie ze środków własnych, w przeciwnym razie koszty wynoszą 187 500 euro za mieszkanie na górze oraz 122 000 za zakup plus 50 000 na modernizację mieszkania na dole.

W rezultacie potrzebujemy 360 000 euro. Oboje jesteśmy nauczycielami, mamy pełne zatrudnienie, zdobycie wymaganej kwoty nie wydaje się być problemem po moich dotychczasowych rozmowach.

Bank Sparkasse oferuje oprocentowanie odsetek w wysokości 3,2% na 10 lat, doradztwo w tej kwestii nie było zbyt wnikliwe i byłam tylko trochę podekscytowana.

Następnie byłam w Interhyp, gdzie odbyła się bardzo różnorodna rozmowa, teraz rozważane są dwie następujące warianty:

1. 50 000 KfW, oprocentowanie odsetek 2,75%, spłata 4,05% na 10 lat
2. 122 000 bank, oprocentowanie odsetek 3,00%, spłata 4,5% na 10 lat
3. 187 500 bank, oprocentowanie odsetek 3,61%, spłata 1% na 15 lat

Obciążenie wynosi 1740 euro miesięcznie.

Uzasadnienie dla niskiej spłaty w przypadku kredytu na 15 lat mówi, że jest to wynajmowane mieszkanie, więc można na nim pozostawić większe zadłużenie ze względów podatkowych i skoncentrować się początkowo na własnym mieszkaniu. Brzmi to sensownie, czy tak właśnie jest?

Drugi wariant, bardziej polecany przez partnera rozmowy w naszym przypadku (w tej kwestii byłam od razu zainteresowana, ponieważ zazwyczaj plan oszczędnościowy nie powinien się opłacać i być droższy go!):

1. 50 000 KfW, oprocentowanie odsetek 2,75%, spłata 1,78%
2. 310 000 bank, oprocentowanie odsetek 3,41% (tutaj otrzymuje się obniżkę o 0,2%, jeśli jednocześnie prowadzi się oszczędności w ramach umowy oszczędnościowej), spłata 1% (według informacji doradcy, ta opcja jest opłacalna tylko przy spłacie), 15 lat (tutaj 15 lat, ponieważ przy obecnym stałym miesięcznym wydatku potrzebujemy tego czasu, aby zaoszczędzić 30% kwoty umowy oszczędnościowej, co jest wystarczające u tego dostawcy!)
3. Umowa oszczędnościowa o wartości 249 000 euro, z miesięczną ratą około 400 euro przez 15 lat przy zwyczajnie skromnym oprocentowaniu 0,5%, uzbiera się około 72 000 euro, pozostając 177 000, które zostaną spłacone w ciągu niecałych 12 lat przy oprocentowaniu odsetek na poziomie 2,75% i miesięcznej racie około 1500 euro.

Miesięczna rata wynosi 1726 euro.

W związku z tym, w pewnym momencie należałoby nieco zwiększyć ratę spłaty w przypadku małej umowy KfW, aby spłacić ją w tym samym czasie.

Teraz mam wątpliwości, czy ten drugi wariant ma sens. Na pierwszy rzut oka wydaje się atrakcyjny, zwłaszcza ze względu na zapewnienie stabilności finansowej i trwałe korzystne oprocentowanie. A może lepiej wpłacić wszystko na spłatę i mieć nadzieję, że po 10 latach poziom oprocentowania nie będzie zbyt wysoki...?

Będę bardzo wdzięczna za komentarze!

[winfoer]

Begründung für die niedrige Tilgung in dem 15 Jahre Läufer, dass es sich hierbei um die vermietete Wohnung handelt, somit hier ruhig aus steuerlichen Gründen größere Schulden drauf lassen und zunächst Konzentration auf die eigene Wohnung. Klingt nachvollziehbar, ist dem so?

Tak, tak jest. Odsetki od długu za wynajmowaną mieszkanie mogą być odliczone jako koszty uzyskania przychodów z wynajmu. Nie zapominaj jednak śledzić pozostałego salda po zakończeniu okresu wiążącego odsetki i zastanowić się, jak będzie można sobie poradzić z tym przy ewentualnym refinansowaniu.

Być może warto skonsultować się z doradcą podatkowym w sprawie wynajmu?





Druga wersja, ...

Należy więc w pewnym momencie zwiększyć wskaźnik spłaty w przypadku małej rzeczy KfW, aby móc spłacać go w tym samym czasie.


Co masz na myśli mówiąc w tym samym czasie? Tak jak w wersji 1? Po dziesięciu latach pozostaje 27 tys. €.

Pozostałe salda:

Wersja 1: KfW 27 tys. €, małe pożyczki 58 tys. €, duże pożyczki (po 15 latach) 155 tys. €.
Wersja 2: KfW 40 tys. €, pożyczka 258 tys. € (według moich obliczeń?!)





Teraz jestem niepewny, czy ta druga wersja ma sens. Na pierwszy rzut oka wydaje mi się atrakcyjna, zwłaszcza ze względu na planowanie i zawsze korzystne oprocentowanie. A może lepiej zainwestować wszystko w spłatę i mieć nadzieję, że po 10 latach poziom odsetek nie będzie zbyt wysoki ...?


Te dwie wersje są trudne do porównania ze względu na różne okresy kredytowania i konstelacje. Ponadto trzeba znać wszystkie warunki, aby móc wydać rzetelne opinie. Faktem jest, że w okresach wiążących (10 i 15 lat) ze względu na niższe wskaźniki spłaty wersja 2 generuje znacznie wyższe odsetki. Na ile to równoważy się dzięki pożyczce z banku hipotecznego, tego teraz nie mogę powiedzieć.

W przypadku wersji 2 znowu należałoby brać pod uwagę aspekt podatkowy. Nawet jeśli jest tańsza, może stać się droższa ze względu na podatek dochodowy.

[Bauspar_Newbie]

Co masz na myśli mówiąc w tym samym czasie? Jak w wersji 1? Po dziesięciu latach pozostaje jeszcze 27 tys. euro.

Nie, chodzi mi o zakończenie dużej pożyczki związanej z umową oszczędnościową mieszkaniową, a w miarę możliwości równoczesne zakończenie pożyczki KfW ... jednak w obliczeniach zakładano 35 lat ...

Faktem jest, że w okresie wiązania oprocentowania (10 i 15 lat) ze względu na niższe wskaźniki spłaty w wersji 2 zostaje zapłacone znacznie więcej odsetek. Nie mogę teraz powiedzieć, w jakim stopniu rekompensuje to pożyczka oszczędnościowa.

To jest mi w zasadzie jasne. Niestety również ja nie jestem w stanie w pełni oszacować, jak bardzo pożyczka oszczędnościowa i korzyści z nią związane mogą to zrekompensować. Oto moje największe zagadnienie...! Czy klarowne obliczenia i 3,4 (zamiast 3,6) na pierwsze 15 lat kredytu w połączeniu z bezpieczeństwem następnej pożyczki oszczędnościowej są naprawdę warte wyższych odsetek? Może ktoś mógłby przedstawić swoją opinię na ten temat...

Jeszcze raz prawdopodobnie dość proste zapytanie. W modelu 1, poprzez stosunkowo wysoką spłatę, obniżam pozostałe zadłużenie, ogólne obliczenia dotyczące okresu około 30 lat zawsze zakładają stałą ratę i stałe oprocentowanie (czysto teoretycznie), czyż nie? Jeśli teraz po dziesięciu latach negocjuję nowe stopy procentowe, czy moja pozycja będzie wtedy lepsza, w sensie że wtedy to już większa część nieruchomości będzie moja (większy kapitał własny) niż dzisiaj?


W przypadku wersji 2 może także istotne jest ponowne rozważenie podatku. Nawet jeśli byłaby tańsza, mogłaby być potem droższa z powodu podatku dochodowego.

Czy mógłby Pan to krótko wyjaśnić...?


Dziękuję bardzo!!

[winfoer]

... die Gesamtkalkulation auf eine Laufzeit von knapp 30 Jahren geht doch immer von gleichbleibender Rate und gleichbleibenden Zinsen (rein rechnerisch) aus, oder? Wenn ich nun nach den 10 Jahren über neue Zinsen verhandele, ist meine Position dann insofern besser, als dass mir dann ja bereits eine größerer Anteil an der Immobilie gehört als heute (höheres Eigenkapital)?

Tak & tak.





Czy moglibyście to krótko wyjaśnić...?


To było głupie wyrażenie z mojej strony. Chciałem wyrazić, że nie należy wybierać finansowania tylko ze względu na jego koszty, ale że droższe finansowanie może być korzystniejsze pod względem podatkowym. Ale to musi wyjaśnić doradca podatkowy.