Capital Investment 4

[Nachodude]

Cześć wszystkim,

chcemy kupić REH i obecnie zbieram oferty od różnych pośredników i banków.

Kilku dużych pośredników (czy mogę wymienić nazwy tutaj?) zaproponowało nam oferty wyłącznie od jednego banku ze względu na naszą sytuację (czasowe zatrudnienie mojej żony, praktycznie 100% finansowanie, niska początkowa spłata), jednakże decyzja kredytowa wydaje się być bardzo prawdopodobna. Rata miesięczna oraz warunki finansowania (okres kredytowania, spłata, dodatkowa spłata, KfW, BFZ) były praktycznie identyczne we wszystkich ofertach.

Dwóch pośredników, których znalazłem tylko dzięki porównywarkom internetowym, przesłało mi oferty od dwóch innych banków, gdzie rata miesięczna jest o 12% niższa przy niemal identycznych warunkach.

W przypadku innych pośredników, te banki prezentowały się zdecydowanie z wyższą stopą procentową i jak wspomniałem, nie wyrazili zgody na finansowanie ze względu na powyższe warunki.

Jak to ocenić? Z jednej strony porównuję oferty, aby uzyskać najlepsze i najtańsze, ale obawiam się, że mogę dać się skusić na fałszywe oferty, które mogą zaszkodzić mojej ocenie kredytowej i zajmować niepotrzebnie czas.

Czy warunki w wykazie banków, do których mają dostęp pośrednicy, są ogólnie identyczne dla wszystkich pośredników? Czy takie różnice w wyborze banku i w ratach są możliwe i niekoniecznie niesolidne?

Mogę sobie wyobrazić, że różne prowizje pośredników mogą wpłynąć na wysokość miesięcznej raty, jednakże te dwa przykłady są dla mnie zbyt korzystne i zbyt różnią się od ofert dużych pośredników.

Liczę na doświadczenia! Dziękuję z góry!

[NaTwoim13]

Proszę wprowadzić warunki ramowe lub dane kluczowe i opublikować najlepszą ofertę, wtedy będzie można coś na ten temat powiedzieć.

Wiele banków nie akceptuje dochodów z umów krótkoterminowych ze względu na swoje kryteria wykluczenia, chociaż jest interesujące, w jakiej branży pracuje pracownik lub u jakiego pracodawcy jest zatrudniony.

Który bank został wskazany jako najlepsza oferta?

[6Bankkaufmann]

W zasadzie większość pośredników finansowych jest połączona z 300 bankami poprzez platformę. Często bezpośrednio lub za pośrednictwem agencji, która ma dostęp do platformy.
Chodzi o to, że często istnieją różne stawki wejścia, ponieważ istnieją różne drogi do 300 banków.
W związku z tym zdarza się, że otrzymują Państwo ofertę od banku za pośrednictwem różnych pośredników.
Nie ma sposobu, aby wiedzieć, jak ustawiona jest prowizja.

Ogólnie rzecz biorąc, jedyną wiążącą ofertą kredytową banku jest oferta kredytu podpisana przez Państwa.
Wszystko inne nie jest wiążące.

Dlatego na Państwa pytanie, jednoznaczna odpowiedź brzmi: Nie. Warunki nie są takie same dla wszystkich pośredników.

[Nachodude]

Cześć,

dziękuję za Twoją ocenę. Chętnie wyjaśnię powód mojego pytania.

Najpierw podaję następujące dane dotyczące obiektu:

Segment narożny w 12623 Berlin
Konstrukcja murowana, jeden parking
Powierzchnia mieszkalna 105 m2
Działka 242 m2
Przewidywane zakończenie budowy w lipcu 2014 r.

Cena zakupu 205 900 €, suma kredytu 205 000 €

A teraz o nas:

Jestem zatrudniony na czas nieokreślony w firmie audytorskiej w dziale administracyjnym.

Moja żona pracuje jako fryzjerka, umowa czasowa do 28.02.2014 r., po czym przechodzi na urlop macierzyński, a następnie urlop rodzicielski.

Z jednym zasiłkiem rodzinny zarabiamy miesięcznie prawie 3 000 €.

Planujemy 10-letnie zabezpieczenie odsetek, spłatę w wysokości 1% na początek z możliwością dodatkowej spłaty. Okres bez odsetek za udostępnienie 6 miesięcy byłby dobry, moim zdaniem często jest to standardowy okres.

Od Interhyp, Accedo, Baufi24 i innych otrzymaliśmy następującą ofertę:

Diba:
155 000 € (około 3,45%, 10 lat zabezpieczenia odsetek, 1% spłaty, 6 miesięcy bez odsetek za udostępnienie, 10% dodatkowej spłaty)

KfW 124:

50 000 € (2,75%, 10 lat zabezpieczenia odsetek, 35 lat okresu kredytowania)

--> Ta konfiguracja wynosi około 760 € miesięcznie w każdym przypadku

Oferty dwóch innych pośredników znacząco różnią się w przypadku kredytu ratalnego. Otrzymaliśmy następujące oferty:

DKB: 155 000 € z oprocentowaniem 2,96 %
+ KfW
--> 700 € miesięcznie

Lub

DSL Bank: 155 000 € z oprocentowaniem 2,85 %
+ KfW
--> 686 € miesięcznie

W ramach drugiej oferty była jeszcze inna wersja z 50 000 € z elastycznym oprocentowaniem, co daje ratę w wysokości 651 € miesięcznie.

Różnice między tymi dwoma przypadkami są więc ogromne. Dodatkowo, jak wspomniałem, w przypadku Interhyp DSL Bank oferuje ratę powyżej 800 €, ale rzekomo nie wydaje zgody, podczas gdy inny pośrednik mógłby nam udzielić zgody i to za znacznie mniej niż 700 €.

Mówimy tu więc o:
a) ewidentnie innych kryteriach oceny ryzyka lub kryteriach przy tworzeniu ofert
b) różnicach w warunkach oprocentowania rzędu około 0,5% rocznie

Czy moje wątpliwości co do tych ofert są uzasadnione?

[6Bankkaufmann]

Tak, ponieważ:

- Mówisz o 6 miesiącach bezodsetkowego okresu udostępnienia. W przypadku nowej budowy powinno być oferowane zazwyczaj 12 miesięcy bezodsetkowego okresu udostępnienia jako standard.
- Zastanawiam się, czy DKB finansuje 100% ceny zakupu lub koszty nowej budowy. Czy to prawda? DKB kiedyś zawsze oferował pełne finansowanie. Jednak ostatnio było to tylko w ramach 1a. Jeśli DKB finansuje 100%, byłoby to dla mnie nowością.
- W przypadku DSL Banku - podobnie jak w innych bankach - można ustawić prowizję do 2,5%. Dlatego mają Państwo różne warunki.

Czy ta sugestia pomaga?

[Nachodude]

Dziękuję za wyjaśnienia.

Złożyłem również zapytanie bezpośrednio w DKB (moim banku domowym) i omówiłem szczegóły dotyczące naszej sytuacji i obiektu telefonicznie, jednak czekam na odpowiedź. Twoje doświadczenia sugerują, że i tak nic z tego nie będzie.

Pośrednik oferty DSL Bank również uzasadnił mi warunki bardzo niskimi kosztami działalności i prowizjami, co przekłada się na korzystne warunki dla mnie jako klienta.

Nie chcąc ujawniać tajemnic handlowych: jak prowizję przy kredycie hipotecznym płacę? Czy np. 2,5% zostanie przeniesione na 10 lat okresu wiązania? W moim przypadku byłoby to 5000 €, czyli miesięcznie około 40 €.

Nawet to nie wyjaśnia różnicy w wysokości rat.

To wszystko potwierdza moje przekonanie, że oba oferty nie są wiarygodne.

[6Bankkaufmann]

Komisja jest naliczana od odsetek. Im wyższa ustawiona prowizja, tym wyższa wykazywana stopa procentowa.

[Nachodude]

Czy jest zatem zwykłe i czy jest dozwolone, aby te na przykład 2,5% były dodawane do oprocentowania w skali roku? Tak, aby co roku ta suma, w moim przykładzie 5 000 €, musiała być poniesiona przez klienta?

Nie mogę sobie tego wyobrazić, ponieważ przez 10 lat oznaczałoby to 50 000 € prowizji. Z drugiej strony pośrednicy, zwłaszcza ci więksi, chcą pokryć swoje koszty.

[Matthew Pryor]

Czy jest to powszechne lub czy byłoby dopuszczalne, aby te na przykład 2,5% miały być dodane do oprocentowania rocznego?


Oczywiście, że nie. Procenty odnoszą się do kwoty finansowania. To także jeden z powodów, dlaczego własny kapitał nie jest konieczny. Im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja dla pośrednika. Jednak nie jest to takie złe, jak sobie wyobrażasz. Czy zapłacilibyście na przykład 5,5% bez mrugnięcia oka i marudzenia przy poziomie rynkowym na przykład 3% na obligacje o oprocentowaniu na 10 lat?

[Nachodude]

Cześć,

Na pewno nie, ale nie zajmowałem się jeszcze tematem prowizji w takim szczegółowym wymiarze.

Koszty prowizji są więc rozłożone na okres trwania umowy lub jej część. Tak samo jest z ubezpieczeniami.

Dlaczego pytam? Jak widać powyżej, mam do wyboru dwie oferty, w których całkowity koszt na okres 10 lat jest niższy o kwotę w pięciocyfrowym zakresie.

Gdyby prowizje były na tyle wysokie, to byłoby przynajmniej częściowe wytłumaczenie.

[NaTwoim13]

Uiuiuiui, tutaj jest naprawdę wiele zamieszania.

Wstępnie, DKB zdecydowanie nie weźmie udziału w finansowaniu na niemal 100 %, a warunki DSL Banku wynoszą nominalnie 3,86%, efektywnie 3,93%.
W przypadku DSL Banku można uzyskać nominalnie 2,89%, efektywnie 2,93% na kwotę 155 000, jednak będzie potrzebne prywatne pożyczka wstępna DSL Banku z tytułu uprzywilejowanej pozycji w kolejce, wraz z subwencjonowanym odsetkami KfW, można uzyskać mieszaną stopę nominalną 3,30%, efektywną 3,36%, co uważam za dobrą mieszaną stopę w zależności od udziału w kapitale.

Prowizje są płatne m.in. (jest to najczęstszy sposób opłacenia usług pośrednictwa finansowego) z marży procentowej. Stopa procentowa jest indywidualnie kształtowana na bazie stopy podstawowej. Im wyższe wynagrodzenie, tym gorsza stopa procentowa. Przykładowo, w DSL Banku zakres kształtowania odsetek wynosi od 0% prowizji do maksymalnie 2,5% od kwoty głównej pożyczki i powyższej konstelacji, różnica w odsetkach wynosi 0,31%. Warto zauważyć, że nawet przy najwyższym wynagrodzeniu klient wciąż zazwyczaj korzysta z pracy pośrednika finansowego. Pozostaje on decyzji o wyborze wynagrodzenia w negocjacjach dotyczących warunków.

Oczywiście każdemu klientowi przysługuje wolność skorzystania z porad opłacanych, wtedy ustala się stopę podstawową i uzgadnia ogólne wynagrodzenie, które klient płaci pośrednikowi z własnej kieszeni. Jakakolwiek dodatkowa oplata ze strony banku jest zgodnie z prawem niemożliwa.

Jednak według mnie dużo ważniejsze jest wspomniane już wcześniej opracowanie koncepcji, np. w przypadku DSL Banku dotyczące prywatnej pożyczki w kolejności poprawiającej poziom zabezpieczenia, ponieważ aby uzyskać najkorzystniejszą mieszankę odsetkową w DSL Banku, a co za tym idzie również korzystną stopę odsetkową na główną pożyczkę, w połączeniu z subwencjonowanymi o 0,15% odsetkami KfW (który oddział bankowy oferuje subwencjonowane do tej pory) wymaga pewnej wiedzy rynkowej, wątpliwe, czy klient sam mógłby to wygenerować, pomijając już fakt, że trafienie na warunki DSL Banku bez pośrednika finansowego. W szczególności w przypadku finansowania w całości, koncepcja decyduje o generowanej stopie mieszanej przez zestawienie poszczególnych elementów, co jest kluczowe lub podstawą do podejmowania decyzji, czy chcemy zapewnić sobie najlepszą ofertę na rynku lub ją ocenić.

Co mnie tylko zastanawia to fakt, że pewne znane firmy pośrednictwa finansowego oferują warunki DSL Banku, które przy finansowaniu w pełni przez bank nigdy nie zostaną potwierdzone, przynajmniej nie w podanej przez nich konstelacji. Albo coś zostało źle zrozumiane, albo ktoś miał nudę i opracował oferty, które nie mają wartości papieru, bo z takimi warunkami zdecydowanie nie dojdzie do ważnej umowy jako podstawy do wynagrodzenia za wykonaną pracę!

[Nachodude]

Dziękuję za szczegółową ocenę.

Tak, moja ocena jest podobna. Wygląda na to, że to rzeczywiście są oferty przynęty. Dlaczego pośrednik, który zarabia tylko w przypadku zawarcia umowy, miałby coś takiego robić...

Jednocześnie jako klient nie mam wcale korzyści z otrzymania identycznych warunków od kilku dużych pośredników. Liczyłem, że dostanę oferty z różnymi warunkami, a nie kilka razy dokładnie takie same oraz dwie bardzo atrakcyjne. Ale mam jeszcze kilka rozmów przed sobą...

Wypowiedzi Interhyp oraz innych oraz Pańska ocena potwierdzają moje podejrzenia, że obie korzystne oferty prawdopodobnie okażą się nierealistyczne podczas dalszych negocjacji.

Dziękuję.

[NaTwoim13]

Ale jeśli wielkie firmy (rozmiar nie ma tu znaczenia, ponieważ wszystkie korzystają z tego samego programu/platformy) mają określić najlepsze warunki dla swojej konstelacji i są w stanie to zrobić, to czy nie powinny one być identyczne? Skąd miałoby się wziąć lepsza oferta? Wysłanie im drugiej najtańszej oferty jako dodatkowej lub w pierwszej kolejności nie miałoby sensu.

Nie wiem, czy to są oferty specjalne, być może są one prowizorycznie i powierzchownie opracowane. Jakość nie jest wszędzie taka sama, a fakt, że za czymś stoi znana firma, nie oznacza automatycznie, że jakość usług będzie dobra.

Jak już wspomniałem, dla nich zwycięża najlepszy opracowany koncept, który pozwala znaleźć najkorzystniejsze warunki lub najlepszą ofertę.

[Nachodude]

Na tej stronie chciałbym dokonać aktualizacji - powiem tylko o moich doświadczeniach, to nie ma być reklama dla Diba ani zniesławienie innych banków lub osób:


Chciałem zapytać o oferty, które dostałem od obu małych pośredników dotyczące banku DSL i DKB.

DKB:

DKB jest naszym bankiem domowym i po złożeniu wniosku o finansowanie hipoteczne na ich stronie internetowej, skontaktowała się ze mną pracownica DKB Grundbesitzvermittlung GmbH. Omówiłem z nią naszą sytuację i przekazałem wszystkie istotne informacje, na co również otrzymałem bardzo korzystną ofertę, która była dość identyczna z tą, którą już posiadałem (patrz powyżej).

Pomyślałem sobie, że skoro DKB sama proponuje mi tę ofertę (a dobrze orientuje się w moich ruchach na koncie i sytuacji finansowej), to musi to być solidna propozycja. Więc wypełniłem wniosek finansowania, przygotowałem dokumenty... i kilka dni później dostałem odpowiedź, że zdolność kredytowa (ze względu na okresowy charakter pracy mojej żony) jest niewystarczająca i można sfinansować maksymalnie 180 000 €.

To zgadza się z ocenami zawartymi w powyższych komentarzach.

To rzeczywiście miała być wiedza, która założenia były dostępne już po naszej pierwszej rozmowie. A Interhyp, Accedo itp. wydają się również lepiej znać wymagania DKB niż sama DKB (Grundbesitzvermittlung GmbH). Bo to była DKB, która mi nie została polecona.

Byliśmy naprawdę rozczarowani i złośliwi z powodu tak nieprofesjonalnego podejścia.


DSL:

Również wypełniłem formularz zapytania na stronie banku DSL, w wyniku czego skontaktował się ze mną mały doradca finansowy. Bank DSL nie ma własnego działu sprzedaży. Nie chciał omawiać szczegółów telefonicznie, ale umówić się na spotkanie. Podczas osobistej rozmowy u nas w domu zanotował wszystkie dane. Nie spodziewałem się od niego kolejnych, prawdopodobnie nierzetelnych ofert, a jedynie potwierdzenia oferty banku DSL, którą już miałem.

Bardzo szybko poinformował mnie, że oferta banku DSL nie jest realistyczna. Moje przypuszczenia zostały potwierdzone.

Jego stwierdzenia, że istnieją rozwiązania, w których miesięczna rata nie jest wyższa niż w ING-DiBa, ale strategicznie znacznie tańsza i gdzie mogłem zaoszczędzić prawie 29 000 €, nie mogły być już traktowane poważnie.


Wynik:

W naszym przypadku wszelkie próby porównań nie opłaciły się. Diba wydaje się być jedynym bankiem, który podejmuje się naszego finansowania. Chętnie zaoszczędzilibyśmy co miesiąc dobre 80 €, ale ostatecznie złożyliśmy wniosek do ING-Diba i po 3 dniach dostaliśmy ich zgodę.

Ogólnie rzecz biorąc, oceny banków mogących wchodzić w grę, jak Interhyp, Accedo, Dr. Klein itp., wydają się być znacznie trafniejsze niż w przypadku mniejszych pośredników.

Jedynymi różnicami między dużymi pośrednikami, którzy jak wspomniano przesyłali wyłącznie oferty Diba, była niższa o 3 € miesięczna rata lub bonus w wysokości 200 € przy zawarciu umowy.


Pytanie:

Zachowanie DKB naprawdę nas rozczarowało i rozzłościło. Nie tylko zrobiono nam nadzieję, ale po złożeniu wniosku minęło ponad tydzień, zanim otrzymaliśmy odmowę. A przyczyna, jak wspomniano, była oczywista i mogła nam być niezwłocznie przekazana.

Czy ktoś zna tego typu praktyki? Czy bank ma do tego prawo? Czy nie jest to wprowadzanie w błąd itp.? I dlaczego oni tak postępują? Na moje pytanie o powód opóźnionej informacji o tym oczywistym przeszkodzie, dama nie udzieliła mi odpowiedzi.

Takie zachowanie nie przynosi korzyści obu stronom. Wniosek złożyłem nie u jakiegokolwiek pośrednika, ale bezpośrednio w banku. Można by zatem oczekiwać wiążących informacji, czyż nie?

Wygląda na to, że DKB Grundbesitzvermittlung GmbH to nic innego jak pośrednik, a w odniesieniu do naszej sprawy również dość słaby, ponieważ oferta nie jest wiarygodna.

[6Bankkaufmann]

Masz potwierdzenie od ING-DIBA - Gratulacje!