Capital Investment 4

[yuser]

Dobry wieczór,

porównano już kilka ofert na zakup domu jednorodzinnego. Koncepcja finansowania z kredytami budowlanymi/kredytami TA została ostatecznie wyłączona. Planowany jest klasyczny kredyt ratalny z 20-letnim okresem zabezpieczenia odsetkowego. Następnie, poprzez dodatkowe spłaty, całość lub większa część powinna być spłacona.

Bank domowy (bank spółdzielczy) moim zdaniem przedstawia dobrą ofertę z oprocentowaniem 3,5% na 20 lat wiązania odsetek, 10% dodatkowej spłaty rocznie.

Deutsche Bank (znajomy) oferuje 3,45% przy również 20-letnim okresie zabezpieczenia odsetkowego, ale z 5% dodatkową spłatą roczną.

Klauzula cesji w Banku Spółdzielczym dotyczy tylko niezgodnego z umową obsługi. Oczekuję jeszcze informacji zwrotnej od Deutsche Bank czy klauzula (która zawsze może być stosowana) zostanie usunięta, lub czy można ustalić coś odmiennego.

Co robić?
Deutsche Bank czy Bank Spółdzielczy? Jak istotne to jest? Deutsche Bank może ewentualnie jeszcze poprawić warunki o setne punktu procentowego. Jednak przy oszczędnościach około 3000 € na 20 lat, to nie jest jedyny czynnik.

Obsługa lokalna przez Bank Spółdzielczy, podczas gdy Deutsche Bank również może działać poprzez oddział z znanym partnerem. Czy martwię się za bardzo, czy i tak w ostatecznym rozrachunku jest to zupełnie obojętne, ponieważ w razie (bardzo małego prawdopodobieństwa) coś niespodziewanego się wydarzy, każdy bank i tak pokaże zęby?

Dzięki i pozdrowienia

[6Bankkaufmann]

0,0x Oprocentowanie jest znikome na 20 lat. Ważna jest rzeczywiście także pomoc i wsparcie doradcze. Czy posiadasz zobowiązujące oferty obu banków? Ponieważ banki mają oprocentowanie dziennie, a więc oprocentowanie zmienia się codziennie.

[yuser]

Cześć,

VoBa pozostaje zobowiązana do końca stycznia, DB musiałaby to załatwić do końca tygodnia / na początku przyszłego tygodnia (w przeciwnym razie nie zostanie to zrobione, jeśli krótkoterminowo pojawi się inne hasło ). Chcemy teraz jednak to przedyskutować, najlepiej do końca tego tygodnia / maksymalnie do przyszłego tygodnia, aby się zdecydować na partnera - po notarialnym akcie nabycia można również podpisać finansowanie.

Tak, ja również tak to widzę. Te setne teraz nie są decydujące (kilka tysięcy € w okresie trwania) tylko trudno mi podjąć decyzję. W DB to naturalnie jest stosunkowo mała ryba i dobrze znam sprawy w korporacjach. Jednakże jest tam znany opiekun lokalny. Czy w kilka lat nadal będzie miał tę samą pracę, to również nigdy nie wiadomo, podobnie jak w VoBa.

Czy ktoś ma ewentualnie konkretne doświadczenia z DB?

[6Bankkaufmann]

KfW podniosło warunki w zeszłym tygodniu. Czy w swoich ofertach oferujecie Państwo pożyczki KfW? Czy tylko pożyczki bankowe.

[yuser]

Dziękuję za informację. To jest wyłącznie pożyczka bankowa, KFW nie bierze w niej udziału.
Ten 124 był już sprawdzany, ale w tym sensie nie przyniósł żadnych korzyści - maksymalna kwota 50 000 euro nie wystarczyłaby do zaklasyfikowania go do najlepszej kategorii, ponieważ w niektórych bankach KFW jest traktowane jak kapitał własny.

[6Bankkaufmann]

KfW nigdy nie jest zaliczana do kapitału własnego. To pożyczka, która musi zostać spłacona.

[yuser]

Jasne, to pożyczka, która musi zostać spłacona. Jednakże, jak na moje doświadczenie, niektóre banki wydaje się, że traktują to różnie. KFW byłoby prawdopodobnie zabezpieczone w księdze wieczystej na drugim miejscu, albo bank, przez który to jest prowadzone, musi to jakoś uregulować.

W niektórych obliczeniach widziałem, że dlatego pożyczka KFW jest traktowana niemal jak kapitał własny i od sumy do finansowania odliczana jest od pierwszorzędowej pożyczki, co zmienia obciążenie (co z kolei może prowadzić do lepszych warunków). Teraz nie potrafię tego profesjonalnie i poprawnie opisać, ale zobaczyłem to w poprzedniej ofercie DB.

Jednak mnie to obecnie nie dotyczy, więc to bez znaczenia. W końcu pozostaje pytanie: czy popełniasz błąd mając DB jako partnera? Czy lepiej wybrać mniejszy bank spółdzielczy...

[C. Andreas]

Krótkie pytanie w tej sprawie. Dlaczego nie wybierasz warunków 10-letnich lub 15-letnich? Otrzymałby Pan wtedy lepsze oprocentowanie. Jeśli teraz dołączy Pan do tego dobry kontrakt oszczędnościowy na cele mieszkaniowe, który spłaca część pozostałego zadłużenia po 10 lub 15 latach, to się opłaca. Wtedy wskaźnik oszczędności w ramach BSV musi wynosić tylko 25-30%.

A co z Riesterem na cele mieszkaniowe? Jeśli obliczenia dla Riester na cele mieszkaniowe się zgadzają, zawsze się to opłaca, ponieważ wcześniej zakończysz finansowanie. Idealnym rozwiązaniem byłoby w tym przypadku wybranie warunków 15-letnich z banku i spłata poprzez dobry umowę oszczędnościową Riester na cele mieszkaniowe w 15 latach.

[yuser]

Dziękuję za informację. Umowę oszczędnościową z dopłatą lub kredyt z odroczeniem spłaty już wykluczyliśmy. Koncepcja Wohnriester z umowami oszczędnościowymi była dla nas zbyt mało transparentna, podobnie jak opóźnione opodatkowanie i potencjalne szkodliwe dla Riester okoliczności. Kombinowanie dwóch okresów kredytowania było też rozważane, ale zdecydowaliśmy się na 20-letnie zabezpieczenie stóp procentowych ze względu na pewność co do oprocentowania oraz korzystne warunki. Po 20 latach albo reszta zadłużenia zostanie całkowicie spłacona bez ryzyka (dzięki dodatkowej spłacie, aby rata zobowiązana nie była zbyt wysoka), albo pozostanie minimalne, niekrytyczne zadłużenie. W ten sposób ryzyko przy przedłużeniu praktycznie maleje do zera.
Po 10 latach możliwe jest całkowite przekształcenie kredytu dzięki prawu do wcześniejszej spłaty. Jeśli stopy procentowe są wtedy takie same, około połowa długu zostałaby spłacona, a my moglibyśmy negocjować warunki na poziomie 10-letniego oprocentowania lub przekształcić kredyt w całości. Jeśli do tego czasu stopy procentowe wzrosną, mogę spokojnie usiąść i poczekać.

[C. Andreas]

Dziękuję za informację. Umówienia oszczędnościowe / kredyty z zawieszeniem spłaty odłożyliśmy już ze względu na koncepcję. Program Wohnriester z umowami oszczędnościowymi, itp. okazał się dla nas zbyt nieprzejrzysty, podobnie jak opóźnione opodatkowanie i w razie wątpliwości zakłócające Riester.

Kombinowanie dwóch okresów kredytowych również było pomysłem, jednak ze względu na gwarancję oprocentowania i dobre warunki, zdecydowaliśmy się na 20-letnią blokadę oprocentowania. Po 20 latach reszta zadłużenia zostanie albo całkowicie spłacona (dzięki dodatkowej spłacie, aby rata zobowiązania nie była zbyt wysoka) albo pozostanie minimalne, niekrytyczne zadłużenie. W ten sposób nie ma ryzyka dla prolongaty.

Po 10 latach można by zawsze dokonać całkowitej refinansacji zgodnie z prawem odstąpienia. Jeśli poziom oprocentowania jest taki sam, około połowa zadłużenia zostałaby spłacona, co pozwoliłoby nam na dostosowanie warunków do poziomu 10-letniej blokady oprocentowania lub całkowite refinansowanie. Jeśli stopy procentowe wzrosną do tego momentu, spokojnie się poddaję i pozwalam na kontynuację spłaty.

Na koniec, po uwzględnieniu wszystkich przepływów pieniężnych, mimo opóźnionego opodatkowania, Wohn Riester przekłada się na tysiące euro zysku

[yuser]

To po prostu nie jest odpowiednia konstrukcja dla nas, dlatego odłożyliśmy to na boczny tor.

Co mnie właśnie zastanawia:

Deutsche Bank nie wyklucza przeniesienia/cesji pożyczki na osoby trzecie, a zapisuje to w umowie bez konieczności zgody pożyczkobiorcy.

Jakie znaczenie przywiązywalibyście Państwo do tego tematu podczas poszukiwania odpowiedniego partnera? W jakiś sposób to mi się nie podoba...

[6Bankkaufmann]

W zasadzie każdy bank może sprzedać roszczenia osobom trzecim.
Jednak dzieje się to głównie w przypadku kredytów zagrożonych.
Istnieją jednak banki, w których można to wykluczyć, a następnie zawrzeć to w umowie.

[yuser]

Czy to prawda, że dotyczy tylko kredytów w trudnej sytuacji? Deutsche Bank zawsze zastrzega sobie to prawo zgodnie z postanowieniami umownymi (w tym ustanowionym zabezpieczeniem hipotecznym!). Nie widzę tutaj żadnych ograniczeń dotyczących sytuacji, w której spłata kredytu nie odbywa się zgodnie z warunkami umowy.

VoBa postawiła warunek, że możliwe jest to jedynie za zgodą kredytobiorcy, o ile kredyt jest spłacany zgodnie z warunkami umowy. W przypadku niezgodności również zastrzegają sobie to prawo. Ta regulacja wydaje się być bardziej przyjazna dla klienta, moim zdaniem.

Zawsze mam obawy, że mogą to zrobić bezproblemowo także w przypadku kredytów, które nie są w złej sytuacji - można to znaleźć w internecie. Na przykład:

Dodatkowe ryzyko wynikające z zastawu hipotecznego
Sprzedaż tego zabezpieczenia hipotecznego, nawet gdy nie jest ono złej jakości, a po prostu gdy bank potrzebuje płynnych pieniędzy. Zgodnie z nowym ustawą o ograniczeniu ryzyka z sierpnia 2008 r., wierzyciele muszą jednak zostać poinformowani z wyprzedzeniem! Jednak pożyczkobiorca również jest zesłany pod presją i proponuje mu się zrezygnowanie z tego, jeśli na przykład zgodzi się na podwyższenie swojej stopy procentowej (zazwyczaj o 0,2%). To gra jest nadal prowadzona, co udowodnił Deutsche Bank w ostatnim kwartale, sprzedając pakiet wart ponad 5,2 miliarda EUR. (źródło: experto.de - niestety nie mogę podać linku).

Z wyrazami szacunku

[6Bankkaufmann]

@yuser, jeśli zawsze spłacasz swoje pożyczki, to nic się nie stanie. Jeśli jednak nie spłacisz swojej pożyczki prawidłowo, istnieje ryzyko, że wierzytelność banku zostanie odsprzedana dalej.

[yuser]

OK, dzięki za opinię!

Gdy zaczynasz naprawdę poważnie się tym zajmować i czytasz drobny druk, to naprawdę robi się strasznie (chociaż u nas obsługa kredytu nie będzie sprawą trudną).

Pozdrowienia