Capital Investment 4

[ADMCI4]

Cześć przyjaciele finansów, chciałbym nabyć budynek wielorodzinny w Bergisch-Gladbach, Schildgen. Oto ogólne dane: 700 m kw. powierzchni mieszkalnej, 5 jednostek mieszkalnych, dochód z czynszu netto około 35 000 EUR, cena 700 000 EUR, rok budowy 1997.

Chciałbym stworzyć plan finansowania (najbardziej optymalne rozwiązanie!). Posiadam około 400 000 EUR własnych środków. Chciałbym jak najwięcej zaoszczędzić na podatkach.

Dochód z czynszu: 35 000 EUR, pomniejszony o umorzenie 2% od 700 000 EUR = 14 000 EUR, pomniejszony o odsetki (założenie 3% przy finansowaniu 300 000 EUR) około 11 000 EUR. Do opodatkowania pozostałoby wtedy 10 000 EUR (+ roczny dochód).

Jaką amortyzację powinienem wziąć w tym przypadku? W przeciągu najbliższych 10 lat nie przewiduje się większych remontów domu. Czy powinienem więc cały czynsz przeznaczyć na amortyzację? Czas trwania powinien być jak najkrótszy.

Mam również pytanie: jaką stopę zwrotu mogę oczekiwać z tej nieruchomości? Czy obliczenie 35 000 * 100 / 700 000 = 5% jest poprawne? Nawet jeśli mam 400 000 EUR własnych środków?

Być może jakiś ekspert mógłby mi trochę rozjaśnić tę sprawę.

Dziękuję. Thimm

[6Bankkaufmann]

Hallo
W zestawieniu znajduje się kilka nieścisłości.
2% odpisów amortyzacyjnych dotyczy tylko budynku, a nie gruntów. Dlatego urząd skarbowy poinformuje Cię, jak wyceniają wartość gruntu i budynku. Następnie naliczają 2% odpisów amortyzacyjnych od budynku.

Poza tym wkładasz 400.000 EUR kapitału własnego. W związku z tym istnieje kilka różnych podejść do obliczania zwrotu z inwestycji.

Ogólnie rzecz biorąc, do kosztów zalicza się cenę zakupu i koszty dodatkowe zakupu. Na podstawie podanych informacji nie jest jeszcze jasne, czy koszty dodatkowe zostały uwzględnione w kwocie 700.000 EUR, czy nie.

Zakładając, że koszty dodatkowe zostały uwzględnione w kwocie 700.000 EUR.
Jeśli chodzi o czynsz netto w wysokości 35.000 EUR, otrzymujesz zwrot w wysokości 5% w stosunku do całkowitych kosztów w wysokości 700.000 EUR.

Obliczenie odsetek w kwocie 11.000 EUR jest również nieprawidłowe.
3% z kwoty pożyczki w wysokości 300.000 EUR to obciążenie odsetkami w wysokości 9.000 EUR rocznie.

Zwrot z kapitału własnego:
35.000 EUR czynszu netto odjętego od
9.000 EUR obciążenia odsetkami
24.000 EUR = 6% kapitału własnego w wysokości 400.000 EUR

Ważne: Tylko dzięki wysokiemu kapitałowi własnemu możliwe jest niemal bezwarunkowe obliczenie, że dochody z najmu wystarczają do spłaty pożyczki z banku.
Oczywiście, w przypadku finansowania ceny zakupu lub pełnego finansowania w kwocie 700.000 EUR sytuacja jest zupełnie inna. W takim przypadku konieczne jest posiadanie dodatkowych wolnych środków oraz konieczne jest dobre miesięczne dochody.

[ADMCI4]

Do ceny zakupu dodawane są koszty NK.
Załóżmy więc, że mamy do czynienia z kwotą 755 000 EUR.

Czy zakup tej nieruchomości jest zalecany?
Przy zwrocie z inwestycji od 5 do 6%?

Czy planujecie przeznaczyć całe przychody z najmu na spłatę
odsetek i kapitału? Dom pochodzi z 1997 roku
i nie ma absolutnie żadnych wad.

Dziękuję bardzo!!

[6Bankkaufmann]

Istnieją również obiekty z 10% stopą zwrotu. Lokalizacja jest jednak najważniejsza.

[ADMCI4]

W okolicach Kolonii? A rok produkcji 1997?
Raczej nie...

[6Bankkaufmann]

Oczywiście w wielu miejscach w Niemczech można znaleźć okazje, czasem nawet poprzez zakup w licytacji komorniczej.
Jednak nie powinno się kłaść nacisku tylko na zwrot z inwestycji, ale także przede wszystkim na lokalizację, lokalizację, lokalizację.

[NaTwoim13]

Ale dlaczego tak dużo własnego kapitału? Istnieją lokaty o stałym oprocentowaniu, które oferują wyższe gwarantowane odsetki niż te, które muszę płacić jako odsetki od kredytu.

[ADMCI4]

Cześć noelmaxim,

dlaczego nie należy używać tak dużej ilości kapitału własnego (50% ceny zakupu)?
Okres kredytowania jest wtedy krótszy. Przy odsetkach w wysokości 3-4%, Dom zostanie spłacony w ciągu 15 lat. Przychody z najmu wynoszą około 36 700 EUR. Rok budowy 1998.

Z lokat terminowych maksymalnie mogę liczyć na 2%?

Pozdrowienia
Thimm

[6Bankkaufmann]

Istnieje także coś innego niż lokata terminowa