Capital Investment 4

[Jeffrey]

Cześć,

następująca sytuacja:
Działka budowlana jest dostępna, kapitał własny również, potrzebne jest sfinansowanie (około 30% sumy budowy, wliczając grunt). Chcę wnieść dużą część wkładu własnego w formie własnego wykonania, dlatego czas budowy wyniesie około 3 lata. Na początku powstaną duże koszty w krótkim czasie (w stosunku do reszty czasu budowy). Aby uniknąć opłacania odsetek od udzielenia kredytu, chcę uregulować te rachunki kredytem zanim cały kapitał własny zostanie wykorzystany. Kapitał własny chciałbym wykorzystać później. (Część kapitału własnego została zainwestowana w stare aktywa o stopie zwrotu około 4%)
Teraz wiele banków wymaga zużycia znacznej części kapitału własnego przed wypłatą kredytu. Moje rozważanie jest następujące: W trakcie ujawniania mojej sytuacji finansowej zataić część kapitału własnego, aby mieć dodatkową poduszkę i jeśli budowa będzie trwać dłużej i zostanie zgłoszone mniej potrzebnych pieniędzy w danym czasie, nie płacić odsetek od udzielenia kredytu.

Teraz moje pytania: Jeśli zataję kapitał własny w banku, to w zasadzie działa to na moją niekorzyść, ponieważ moja zdolność kredytowa jest oceniana gorzej, niż jest w rzeczywistości. W zasadzie bank może wypowiedzieć kredyt, jeśli nie zostały ujawnione wszystkie informacje. Jednak w tym przypadku z powodu tego, że pożyczkobiorca oszukuje, aby uzyskać lepsze warunki kredytu z powodu przypuszczalnie lepszej zdolności kredytowej, a bank ma wyższe niespodziewane ryzyko. Jeśli zatem zatajamy kapitał własny na swoją niekorzyść, czy to także się liczy?

Serdecznie dziękuję za odpowiedzi! Pozdrowienia
J.

[6Bankkaufmann]

@Jeffrey
Wydaje mi się, że popełniasz błąd myślowy.
Oczywiście możesz zataić kapitał własny przed bankiem. Ponieważ majątek nie jest widoczny w Schufie.
Jednak na początku budowy stoi plan kosztów całkowitych oraz plan finansowania.
Jeśli zataisz majątek, to plan finansowania nie będzie odpowiadał perspektywie banku.
Ponadto nie jest zachęcające jedynie grać na kredycie na początku i budować przez 3 lata. Banki chcą, aby nowa budowa została zakończona w rozsądnym czasie.
Radziłbym raczej odwrócić kota ogonem i rozciągnąć odsetki dostosowawcze na 12 lub 24 miesiące oraz zaakceptować niewielkie podwyżki odsetek. Następnie użyj dużego kapitału własnego (80% z niego) i buduj we własnym zakresie według własnego uznania. Wtedy ryzyko dla banku jest bardziej przewidywalne, ponieważ jako klient zawsze zwracasz się do banku, gdy wypłacasz część kredytu. W ten sposób dla banku cała sprawa staje się bardziej przejrzysta.

[NaTwoim13]

Opłata za gotowość nie jest tak dużo gorsza niż oprocentowanie odsetek, więc czy nie ma znaczenia, jakie odsetki się płaci? Zwłaszcza że na początku, używając kapitału własnego, nie płaciliby Państwo odsetek.

Dlaczego miałoby się więc płacić niepotrzebne odsetki na niewykorzystane pieniądze na początku, co nie miałoby miejsca przy użyciu kapitału własnego. To zwiększa lub wydłuża przecież czas płacenia odsetek? Na końcu okresu można uniknąć płacenia odsetek za niedokonane wydatki, co można zrobić, przedłużając okres obowiązywania opłaty za gotowość, szczególnie że kwota finansowania nie jest tak duża?

Wtedy ma to sens zastanowienie się nad Państwa ideą lub dążenie do niej, gdy kapitał własny jest dostępny tylko w przypadku, gdy trzeba byłoby zniszczyć wysokooprocentowane inwestycje, ale wtedy zawsze mogę wybrać zmienny kredyt, który użyję na początku, a następnie spłacę go na końcu lub stopniowo przez kapitał własny (jeśli jest dostępny, można to zrobić również w różnych etapach, jeśli istnieją różne terminy, kiedy część pieniędzy staje się dostępna, ponieważ kredyt zmienny można spłacić całości lub częściowo w dowolnym momencie) Powoduje to, że oprocentowanie utrzymuje się na poziomie około 2%!

[Jeffrey]

Moje przemyślenia są następujące:
# Przedłużenie okresu bezodsetkowego jest związane z dodatkowym oprocentowaniem, które często prowadzi do wyższych płatności odsetkowych w sumie niż płacenie odsetek za udostępnienie
# Część kapitału własnego jest ulokowana na stopie procentowej 4%
# Udostępniam jako kapitał własny tę część, którą chcę zachować jako zapas na pomoc budowlaną i zmiany (droższe wyposażenie itp.). Pozycje te nie są uwzględnione w ofercie - dlatego ta część kapitału własnego nie jest widoczna w planie finansowym
# Jeśli kredyt zostanie zwiększony o część ulokowaną na stopie 4%, to dla tej kwoty nie ponoszę żadnych kosztów finansowania

Innymi słowy, wolałbym wziąć wcześniej wyższy kredyt i dzięki temu uzyskać zyski w wysokości 4% oraz nie płacić odsetek za udostępnienie praktycznie do czasu wyczerpania kapitału własnego. Jest to istotne, ponieważ na początku trzeba spłacić wysokie rachunki w krótkim czasie, a później powstają koszty zależne od postępu budowy.

Dziękuję za wskazanie zmiennego kredytu - muszę jeszcze przemyśleć, czy mogę go sensownie wykorzystać.

Czy masz doświadczenie, jak bardzo wzrasta stopa procentowa, gdy czas bezodsetkowy zostaje przedłużony o 12-18 miesięcy?
Rozumiem, że odsetki za udostępnienie są często naliczane nie na podstawie pozostałej kwoty kredytu, a na podstawie (łącznej) kwoty kredytu. Czy dobrze to widzę?

Dziękuję za odpowiedzi!

Pozdrowienia J.

[6Bankkaufmann]

Odsetki za udostępnienie zawsze naliczane są od całej kwoty, czyli od całej sumy pożyczki podanej w umowie kredytowej.

[NaTwoim13]

Jeśli zatrzymają udział, który zwracają - bo jest ulokowany na 4% - i wezmą go zmienny do 2% do wypłaty, to zapłacą tylko te 2%, a nie 3% (bo to jest oprocentowanie gotowości do dostarczenia rocznie) lub uzgodnione oprocentowanie odsetek (zależne od wybranej umowy dotyczącej stałego oprocentowania).

Odpowiedź: Bank, który może zaoferować mi korzystne zmienne oprocentowanie, długi okres bezpłatnego przygotowania, korzystną stopę procentową od długoterminowego kredytu i przede wszystkim akceptuje i wspiera mój koncept. To nie powinno być trudne do osiągnięcia, jeśli jest się świadomym wypłat i postępów budowy na wczesnym etapie, w zasadzie, gdy ma się harmonogram budowy z odpowiednimi wymaganymi płatnościami.

Szarpanie w jedną, potem w drugą stronę, nie zadziała, żaden bank na to nie pójdzie, ryzyko związane z ukończeniem nie przyjmować, a wiele budów nie zostało ukończonych, niewykończony lub niezbudowany Dom nie stanowi dla banku żadnego zabezpieczenia, a ten, kto nie był świadomy kwestii czasowych od samego początku, również nie uzyska korzystnego kredytu hipotecznego. Ryzyko dla banku - a jest jednym - kosztuje dewelopera pieniądze. Moim zdaniem jest to zbędne, ponieważ w ich przypadku można bardzo dobrze wyjaśnić i przedstawić bankowi swój zamiar, jeśli ma się jasność co do swojego zamiaru i potrafi dokonać uzasadnienia przed bankiem lub uzyskać fachową radę/opiekę.

[NaTwoim13]

Kwota finansowania z udziałem zmiennej stopy procentowej nie obciąża również limitu obciążenia, co stanowi dodatkową zachętę.

Połowę roku BZ Freiheit ma również udział, a jeśli teraz muszę obarczyć jedynie drugą część nieco wyższymi opłatami za udostępnienie (co oznacza, że zmienna część jest wyłączona), tak właśnie nawet w 3 częściach kredytu z różnymi okresami wolnych od opłat za udostępnienie, to wszystko jest zgodne z ich intencjami.