Capital Investment 4

[neugieriger]

Cześć wszystkim,

ja sam pochodzę z branży bankowej i mam nadzieję, że moje pytania dotyczące mnie samego zostaną odpowiedziane bez drwin lub politycznych podtekstów.

Bausparkassen i oczywiście nasi kierownicy ds. sprzedaży regularnie promują temat Wohnriester.

Osobiście jestem bardzo sceptyczny i od lat podążam z zasadą: jeśli czegoś nie rozumiesz, nie powinieneś tego proponować klientowi.

Dla mnie problematyczne jest zagadnienie dotyczące Wohnriester i konta wspierającego mieszkanie.
Ogólnie rzecz biorąc, nie rozumiem dokładnie, co dokładnie zawiera fikcyjne konto wspierające mieszkanie oraz matematyczne operacje finansowe, które się za tym kryją.

Oto moje rozumienie na przykładzie:
Zawarcie sumy oszczędności budowlanej w wysokości 50 tys. EUR z coroczną wpłatą w wysokości 2100€ i oprocentowaniem w wysokości 1% na środki.
Sytuacja klienta:
30 lat, pracownik, singiel bez dzieci, rozpoczęcie emerytury w wieku 67 lat.
Oszczędzanie przez 10 lat, a następnie przyznanie kredytu po 10 latach, czyli spłacenie długu wraz z 50.

Źródła czynników obliczeniowych: uni-hohenheim.de/i410a/etcompu/zinsform/zinsfrm2 . htm
Oznacza to, że przy oprocentowaniu w wysokości 2% na 20 lat z czynnikiem wartości końcowej renty wynoszącym 24,2973698.

Obliczyłbym dochód podlegający opodatkowaniu na koncie wspierającym mieszkanie w następujący sposób:
2100€ * 24,2973698 = 51024,47€ a następnie zwiększenie tej kwoty oprocentowaniem na 17 lat z uwagi na rozpoczęcie emerytury po 67 roku życia (czyli czynnik kapitalizujący 1,40024142):
51024,47€ * 1,40024142 = 71446,58€ dochód podlegający opodatkowaniu, który teraz mogę spłacać do 85 roku życia (alternatywnie z 30% rabatem pomijam), czyli 330,77€ rocznie i w obliczeniach z podatkiem wraz z ubezpieczeniem zdrowotnym w wysokości 27%, każdego miesiąca to 89,31€ lub 19290,57€ należnego podatku do 85 roku życia.
Oprocentowanie salda pomijam teraz w obliczeniach.
Czy obliczenia są poprawne, czy zrobiłem coś źle?

Pod jakim podatkiem opodatkują spadkobiercy, jeśli zginę przed 85 rokiem życia? Ich (wyższym) czy moim?

Na podstawie obliczeń wydaje mi się, że im wcześniej spłacamy długi, tym większe staje się zadłużenie podlegające opodatkowaniu, co rodzi pytanie, czy nie byłoby sensowniejsze zakończyć finansowanie później?

Mam nadzieję, że macie dla mnie odpowiedzi.

Pozdrowienia
P.

[NaTwoim13]

Cześć Ciekawskim,

w tusk i politykę nie ma tu miejsca, twoje pytanie jest całkowicie uzasadnione, podobnie jak twoje emocjonalne nastawienie jeśli czegoś nie rozumiem, nie mogę tego zaoferować żadnemu klientowi, ale moim zdaniem to samo powinno dotyczyć klientów i konsumentów, czego nie rozumiem, tego nie rysuję. Mimo to te konta są sprzedawane i rysowane dziesiątki razy dziennie. Dla mnie niepojęte, ponieważ niewielu dostawców usług finansowych, czy to bankowców, kas oszczędnościowych, przedstawicieli ubezpieczeń czy innych dostawców usług finansowych, rozumie Riester, niezależnie w jakiej formie, lub przemilczają podstawowe elementy umowy i procedury techniczne. Nie mówiąc już o środkach dofinansowania, które nie są wykorzystywane co roku, to już samo w sobie jest wyrazem tego, że klienci i konsumenci nie zrozumieli produktu/inwestycji, a przynajmniej nie są odpowiednio obsługiwani po fakcie.

Oczywiście, są wyjątki, ale muszę zauważyć, że kompetentni dostawcy usług finansowych, którzy w pełni rozumieją i przyswoili produkt, nie oferują go swoim klientom w ogóle lub tylko jako dodatek.

Myślę, że pan Christian Andreas, wyraźny ekspert w tej dziedzinie, kompetentnie i szczegółowo odpowie na Twoje pytanie tutaj, nawet jeśli poprzedni akapit, lub moje doświadczenie z nim, najprawdopodobniej nie zostanie potwierdzone

[soundjunk]

Być może Christian Andreas może się zdecydować udzielić odpowiedzi.
Mnie również bardzo interesuje to temat!

[Torsten Breitag]

Witaj.

Ogólnie rzecz biorąc, wyobraź sobie następującą sytuację. Umowa oszczędnościowa Riester jest alimentowana składką x przez okres y. W chwili przejścia na emeryturę ustalona zostaje suma końcowa, wynikająca z wpłat i odsetek. Ta suma końcowa, lub lepiej powiedzieć, renta z niej wynikająca, stanowi podstawę opodatkowania odroczonego.

Jednakże, jeśli na pół drogi wypłacę kapitał (w ramach Riester na cele mieszkaniowe) z tej umowy oszczędnościowej, nie będzie on już uwzględniony w ramach renty / sumy końcowej w przyszłości. Nie stanowi więc podstawy dla odroczonego opodatkowania.

Dlatego istnieje to konto pomocnicze mieszkaniowe.

Na konkretnym przykładzie:

Podpisanie umowy w wieku 30 lat -> Składki są wpłacane
Wypłata w wieku 40 lat -> na cele Riester na mieszkanie
Wysokość wypłaty jest zarejestrowana na koncie pomocniczym mieszkaniowym
konto pomocnicze mieszkaniowe jest wyimaginowanej z oprocentowaniem 2% do momentu przejścia na emeryturę

---

Analogicznie, to samo dotyczy także spłat. Mówiąc inaczej: Dopiero w momencie rozpoczęcia / zastosowania dla celów mieszkaniowych konto pomocnicze mieszkaniowe zostaje uruchomione.

---

W powyższym przykładzie stan konta pomocniczego mieszkaniowego wyniesie xyz w momencie przejścia na emeryturę. Ten stan można zdecydować się opodatkować jako rentę ciągłą (do 85 roku życia) lub jako jednorazową wypłatę z rabatem. Od 2014 roku, cała pozostała kwota może zostać opodatkowana jednorazowo do 85 lat, nawet jeśli na początku była opodatkowywana ratywnie.

---

Okres oszczędzania w ramach umowy oszczędnościowej Riester nie jest uznawany jako zastosowanie na cele mieszkaniowe / nie mieszkański Riester. Środki zgromadzone w ramach umowy oszczędnościowo-kredytowej można przenieść w dowolnym momencie na inną umowę oszczędnościową Riester. Dopiero gdy zostanie zastosowany zgodnie z §92a Ustawa o podatku dochodowym, środki finansowe są rejestrowane na koncie pomocniczym mieszkaniowym.

---





Pod jaką stawką podatkową zostaną opodatkowani spadkobiercy, jeśli umrę przed 85 rokiem życia? Pod ich (wyższy) czy mój?


Niezaszkodliwie dla otrzymania wsparcia finansowego, tylko małżonkIa lub dziecko z uprawnieniami do świadczenia z tytułu dzieci mogą dziedziczyć. Wszystkie inne przypadki stanowią uznanie zastosowania zgodne z §93 Ustawy o podatku dochodowym. W przypadku uznanego zastosowania należy zwrócić środki przekazane na cele mieszkaniowe (w tym odroczenia części), a opodatkowanie odbywa się wówczas zgodnie z zasadami odroczonego opodatkowania kapitału nieobjętego wsparciem, przy zachowaniu odpowiednich warunków.

Oprocentowanie ma miejsce bez względu na tę refleksję odnośnie stawki podatkowej dla spadkobierców.





Obliczenia prowadzą mnie do wniosku, że im wcześniej pozbywamy się długów, tym większy (podlegający opodatkowaniu) dług się kumuluje, co prowadzi mnie do pytania, czy nie byłoby rozsądniej zakończyć finansowanie później?


To pytanie stanowi ogólny problem. Do tej pory ledwo udało mi się wyjaśnić to jednemu klientowi. Tymczasem to podstawowa szkoła matematyki.

W klasycznym przypadku korzystam z Riester na cele mieszkaniowe do spłaty. Oszczędzam na odsetkach (poprzez szybszą spłatę), otrzymuję wsparcie finansowe i korzystam z częściowej oszczędności na czynsz.

Zakłada się jednak reakcjonistycznie, że kapitał jest nadal oprocentowany z oprocentowaniem 2%.

Tylko: Mogę kontynuować korzystanie z riestera zamiast zerować saldo na koncie pomocniczym mieszkaniowym (co jest również możliwe w trakcie fazy oszczędzania) i kontynuować otrzymywanie wsparcia. Większą niż 2% odsetki mogę otrzymać w każdym klasycznym riesterskim ubezpieczeniu emerytalnym z łatwością, nawet w przypadku drogich polis. Dodatkowo, otrzymuję ponownie i nadal wsparcie.

Częściową oszczędność na czynsz oraz oszczędzone odsetki poprzez szybszą spłatę mogę prawdopodobnie zainwestować bardziej zyskownie niż przy 2%.

W rzeczywistości nie jest to obciążenie (te 2% od konta pomocniczego mieszkania), ale w zasadzie spekulacja finansowana kredytem o niezwykle niskim ryzyku.

Zobaczymy, czy teraz i tutaj ktoś to zrozumiał.

Pozdrowienia,
Torsten.

[Torsten Breitag]

Być może prosty przykład dotyczący wartości rentowej:

Cena zakupu 100 000
Udział w Wohn Riester 10 000
Całkowita oszczędność na wynajmie 450 * 12
Udział oszczędności na wynajmie Wohn Riester 540 (10% powyższej oszczędności na wynajmie)
Korzyść z oprocentowania poprzez szybszą spłatę razem 400

Ostatecznie plan oszczędnościowy może wyglądać następująco:

Kapitał początkowy 400 euro
Miesięczna wpłata 540 / 12 = 45 euro

---

Efektywne oprocentowanie planu oszczędnościowego, 5,4% r.r.
Efektywne oprocentowanie konta mieszkaniowego, 2% r.r.

[soundjunk]

Obliczenia w drugim poście nie zostały przeze mnie zrozumiane.

Zgadzam się z założeniem oszczędności wynikających z wynajmu oraz oszczędzonych odsetek.
Pytanie tylko, jak postąpić w obliczu obecnego poziomu wartości nieruchomości.
W mojej opinii, wartość w wielu dużych miastach nie będzie trwała.
W tym przypadku niczego nie zmieni Wohnriester, ale nie skłania mnie to do zawarcia umowy w tej chwili.

[Torsten Breitag]

Okej. W normalnych warunkach mam długopis i papier u klienta i tego potrzebuję również w tym temacie. Tutaj mam tylko kilka linijek i żadnego wglądu w reakcje drugiej strony.

Może mógłbyś sprecyzować, gdzie dokładnie brakuje zrozumienia tego studium przypadku?

---

I znowu nie rozumiem rozważań dotyczących wartości rynkowej. Czy to nie ma żadnego wpływu na ogólną koncepcję Riester? To bardziej chyba rozważanie dotyczące nabywania nieruchomości ogólnie tak czy nie ...

[soundjunk]

Zysk z odsetek, dlaczego oszczędności tylko na 12 miesięcy i oprocentowanie

Z ostatnim masz rację. Źle zrozumiałem temat.

Oto wycinek z § 92a ustawy o podatku dochodowym:



(2) 1Kwota na emeryturę w ramach własnego mieszkania, spłaty kredytów w rozumieniu § 82 ust. 1 zdanie 1 punkt 2 oraz udzielone na ten cel dopłaty są osobno rejestrowane przez centralny organ w odniesieniu do leżącej u jego podstaw umowy zabezpieczenia emerytalnego (konto pomocnicze dla mieszkań mieszkalnych); centralny organ corocznie informuje dostawcę stan konta pomocniczego dla mieszkań mieszkalnych (umowy zabezpieczenia emerytalnego z kontem pomocniczym) za pomocą transmisji danych na odległość zgodnie z urzędowym zestawem danych. 2Składki, które w myśl § 82 ust. 1 zdanie 3 są traktowane jako spłaty kredytu, są uwzględniane na koncie pomocniczym dla mieszkań mieszkalnych w chwili bezpośredniej spłaty kredytu włącznie z dopłatami i dochodami przeznaczonymi na spłatę; niesubsydiowane składki przeznaczone na spłatę kredytu wraz z odpowiadającymi im dochodami przypisują się uprawnionemu do dopłat w tej chwili. 3Po upływie roku składkowego, ostatnim razem dla roku składkowego rozpoczęcia fazy wypłat, ogólna kwota wynikająca z konta pomocniczego dla mieszkań mieszkaniowych jest zwiększana o 2 procent.




Ostatnie zdanie: Początek fazy wypłaty oznacza koniec fikcyjnego oprocentowania?!
Teraz jestem zupełnie zdezorientowany

[Torsten Breitag]

Ostatnie zdanie: Czy na początku fazy wypłaty kończy się fikcyjne oprocentowanie?!
Teraz jestem kompletnie zagubiony


To nie tylko twój problem. Wyobraź sobie przeciętnego klienta, Riestera jest po prostu zbyt skomplikowany dla konsumentów.

Wiec jeszcze raz. konto wspierające mieszkanie zaczyna się od używania mieszkania do celów mieszkaniowych (gdy konkretnie kupujesz / budujesz / pobierasz / zaczynasz spłacanie kredytu) i kończy się w chwili przystąpienia do emerytury.

Czyli początek fazy wypłat to moment przystąpienia do emerytury. W tym momencie na koncie wspierającym mieszkanie znajduje się stan xyz i od tego momentu opodatkowanie jest następcze.

---

Te 12 po prostu były oszczędnością na czynszu netto x 12 miesięcy (za rok), ale oczywiście coroczne. Innymi słowy, 450 czynszu netto x 12 miesięcy (za rok czynszu netto) to 5400, czyli 5,4% z fikcyjnej ceny zakupu 100k. Po prostu, aby móc oszacować roczny zwrot z inwestycji ...

---

Wiec jeszcze raz.

Załóżmy, że kredyt został spłacony, nieruchomość jest opłacona. Wtedy otrzymujemy bardzo uproszczony przykład z powyżej. I masz 2 opcje:

a) wyrównujesz konto mieszkaniowe (które nie będzie ponownie dofinansowane)

b) nie wyrównujesz konta mieszkaniowego, tylko inwestujesz pieniądze w inny sposób

Zwykle opcja b) oferuje o wiele bardziej atrakcyjne możliwości. Zwłaszcza gdyby opcja b) mogła obejmować nową umowę Riester z dofinansowaniem.

[soundjunk]

Perfect! Dziękuję!

Pozostaje tylko jedno pytanie:
W jaki sposób ten wariant Riester jest lepszy od ubezpieczeniowego lub funduszu Riester, w których również mogę wypłacić pieniądze wraz z dodatkami na spłatę długu, ale przez długi okres czasu uzyskuję lepsze oprocentowanie (oprocentowanie na poziomie 1,75% i w przypadku funduszu szansę na znacznie więcej) niż zazwyczaj 0,5 - 1% p.a. oferowane przez większość kasy oszczędnościowo-budowlanych?

[Torsten Breitag]

Czy masz na myśli tę wersję Riester Wohn Riester, czy oszczędności w ramach Riester Bausparvertrag? Wohnriester jest właściwie idealny dla tych, którzy z reguły nie chcą posiadać własności. Mówimy tu o singlach bez dzieci i z wysokimi dochodami. To dlatego, że przy spłacie chciałoby się jak najbardziej skorzystać z maksymalnej składki (2100 rocznie). A maksymalna składka opłaca się tylko przy odpowiednich oszczędnościach podatkowych. Dla typowych osób o niskich dochodach z 1-2 dziećmi, koncepcja ta właściwie nie jest idealna.

Jednakże, przy obecnym niskim poziomie oprocentowania dla kredytów mieszkaniowych, stopa zwrotu z Wohnriester nie jest już tak atrakcyjna jak np. w 2008 roku.

Jeśli chodzi o oszczędzanie w ramach RBausparer, to z dwóch powodów nie jest to lepsze rozwiązanie. Powód 1: Prawie nic na tym nie zarabiam. Powód 2: Oszczędzanie w ramach Bausparvertrag to iluzja oprocentowania, niskie odsetki od kredytu są kupowane niskimi odsetkami od oszczędności.

A teraz poważnie:

Czy Riester Bausparer ma sens, to kwestia konkretnej sytuacji. Zorientuj się według następującej zasady:

Na pewno posiadanie własności w ciągu 5-8 lat: Riester Bausparer
Ewentualnie, ale praktycznie na pewno posiadanie własności w ciągu 5-8 lat: Bausparer lub plan oszczędnościowy bankowy

Po 11-13 latach, tani klasyczny ubezpieczenie emerytalne Riester przewyższa obie wersje.

Riester plan oszczędnościowy w fundusze i polisa oszczędnościowa Riester zawsze są gorszym wyborem z powodu ryzyka kursowego. To niekorzystne, gdy w czasie zakupu akcje na giełdzie właśnie tracą na wartości.

---

Alternatywą dla oszczędzania lub dodatkowym rozwiązaniem są kredyty mieszkaniowe związane z Riester Bausparer. To swoisty kredyt gotówkowy lubfinansowanie pośrednie. Drobne oszczędności z Riester z dowolnego źródła mogą być zasadniczo włączone do tej opcji.

---

Ogólnie nie ma lepszego ani gorszego rodzaju Riester. Poza polisami inwestycyjnymi Riester, które zazwyczaj są gorszym wyborem. Wszystko zależy od konkretnej sytuacji, planowania i programu wsparcia.

[soundjunk]

W przypadku wariantu riesterskiego oferowanego przez towarzystwa funduszy zamierzam wyrazić sprzeciw.

Po pierwsze, wpłacone składki + dopłaty są gwarantowane, a po drugie, nie potrafię sobie wyobrazić, że po długich okresach trwania (25 lat i więcej) każda z firm nie zwiększyła swojej wartości.

Co więcej, wiele modeli jest zaprojektowanych tak, że na początku inwestują ekstremalnie dużo w akcje, a pod koniec zabezpieczają się obligacjami zerokuponowymi i w ostatnich 5 latach przed wypłatą zapewniają najwyższe wartości.

[Torsten Breitag]

Gwarancja obowiązuje do końca okresu trwania, czyli wraz z początkiem emerytury. W przypadku wypłaty środków w trakcie okresu trwania nie ma gwarancji.

Długotrwałe okresy nie mają sensu w omawianym kontekście. Kto po 50-tce chciałby jeszcze korzystać z programu Wohnriester? (przynajmniej niezaplanowanie)

Jeśli podpiszę umowę i po np. 8 latach chcę wypłacić środki z umowy, powinna być przynajmniej ta kwota, którą wpłaciłem. W żadnej wersji Riester + Fundusze nie ma gwarancji. W najlepszym wypadku w wersji klasyczny RRV + Nadwyżki w funduszach można obliczyć teoretyczny punkt w trakcie trwania umowy, który stanowi jakiś rodzaj gwarancji odpowiadającej składce.

[soundjunk]

Okej. Świat nie składa się wyłącznie z zer i jedynek.
Istnieją również klienci, którzy spóźnili się z finansowaniem i teraz szukają rozwiązania. Jak już wspomniałem, trzeba ocenić indywidualne przypadki.

[Torsten Breitag]

Nie do końca rozumiem kontekstu. Moje zdanie było jedynie takie, że Riester + Fundusze z celem wykorzystania ich do Wohnriester nie mają sensu. Osoba, która zaczęła późno oszczędzać, i tak nie powinna decydować się na rozwiązanie Riester + Fundusze do finansowania, przynajmniej nie powinna.

Osoba, która przez wiele lat (i nie mogło to być zbyt dawno, efektywnie dopiero od 2005 roku, kiedy pojawił się trend Riester + Fundusze) wpłacała pieniądze na fundusz Riester i teraz chce je wypłacić - może to zrobić według mnie. Jeśli ma to sens dla tej osoby.

Jednakże to nie wypowiada się na temat odpowiedniości rozwiązań Riester + Fundusze dla Wohnriester w kontekście nowej umowy, czyli ogólnej oceny odpowiedniości tych produktów.

[soundjunk]

Kontekst polegał na przekonaniu cię do rozwiązania związanego z funduszami inwestycyjnymi.

Deka-BR 100 Fundusz - (542451, DE0005424519)

[Torsten Breitag]

Nie przekonuje mnie to. Jeśli chodzi o nakład do dzisiaj, wyniki nie przewyższają żadnej sensownej klasycznej polisy. Klasyczne polisy są poza tym niczym innym jak defensywnymi funduszami mieszanych. W zależności od ubezpieczyciela inwestuje się w obligacje, nieruchomości, udziały w firmach, infrastrukturę itp. itd.

Nie wspominając nawet o tym, że proces rentowania w planach oszczędnościowych RFonds można najwyżej określić jako niespodziankę.

Tutaj kontekstem było jednak Wohnriester, do którego po prostu nie pasuje połączenie Riester + fundusze. Nie musisz przedstawiać mi swojego osobistego faworyta, zostawiam ci to. Jak mówiła moja matka, każde zwierzątko ma swoje ubranko. Ale odbiegamy od tematu.

edycja: Moja krytyka była skierowana, swoją drogą, przeciwko RFondspolicen, a nie planom oszczędnościowym Riester Fondssparplänen.