Capital Investment 4

[Eigenkapital1]

W jaki sposób zrealizować finansowanie inwestycji w nieruchomości w wysokości 2 000 000 € przy czynszu netto w wysokości 480 000 €?

Jeszcze niedawno byłoby to możliwe. Teraz zasada brzmi: należy posiadać co najmniej 25% kapitału własnego, zanim pójdzie się do banku.

Znalezienie co najmniej 500 000 € kapitału własnego nie jest łatwe. Dla niektórych firm możliwe jest to poprzez emisję, co jest uczciwe, ale trwa zbyt długo.

Żądania uzyskania 12% lub więcej w ciągu kilku lat, a następnie odzyskanie tej sumy, również nic nie dają. Zwrot z inwestycji nie jest możliwy do zrealizowania.

Następnie e-maile od pośredników, którzy rzekomo mają ogromne kwoty za granicą, żądają najpierw tzw. opłaty ubezpieczeniowej, a nie mogą podać nazwy firmy ubezpieczeniowej. Nie ma sensu kontynuować negocjacji z takimi marzycielami.

Kto ma tutaj realne rozwiązanie?

[6Bankkaufmann]

Odpowiedź jest bardzo prosta. Jeśli nie masz wystarczających innych wolnych środków finansowych przy takiej cenie zakupu, żadne niemieckie banki nie udzielą Ci kredytu. Inne wolne środki finansowe mogą obejmować także wolną nieruchomość o wartości 400 000 EUR (20%). Bez wolnych środków finansowych lub kapitału własnego takie finansowanie nie jest możliwe. Nawet jeśli czynsz netto wynosi 480 000 EUR i swobodnie pokrywa ratę kredytu. kredyt Non-Recourse jest możliwy do 60% notarialnej ceny zakupu. Wówczas można również całkowicie zrezygnować z oceny zdolności kredytowej. Jednak konieczne jest posiadanie 40% kapitału własnego w stosunku do notarialnej ceny zakupu.

[Trader60]

To nie do końca prawda, drogi bankierze:

Non Recourse oznacza po prostu brak osobistej odpowiedzialności pożyczkobiorcy. Oznacza to, że zdolność kredytowa klientów jest sprawdzana i dokumentowana zgodnie z § 18 KWG. Jednak rezygnuje się z osobistej odpowiedzialności.

[Trader60]

Czy finansowanie projektu poprzez kapitał własny jest nadal aktualne - czy jest to kapitał własny1??

[6Bankkaufmann]

@Trader tak jak mówiłem, można zrezygnować z aż do 60% oceny zdolności kredytowej przy Non Recourse.
Ja sam pośredniczę w Non Recourse i pochodzę z byłego działu dużych kredytów z czasów pracy na stanowisku back-office.

W tej sytuacji liczy się wartość dochodowa i stabilne czynsze. Jednak poprzez firmę zostaje pobrana informacja z Crefo. W tym przypadku udziałowca nie powinien mieć negatywnej informacji z Crefo o innych firmach zaangażowanych w sprawę, gdy zostanie przeprowadzone sprawdzenie krzyżowe.

Nie będzie przeprowadzana ocena zdolności kredytowej udziałowca na podstawie dokumentów, to prawda, liczy się tylko nieruchomość.

Szczególnie interesujące w przypadku nieruchomości przeznaczonych na wynajem, gdy chce się je rekredytować.

[Eigenkapital1]

Czy finansowanie projektu jest nadal aktualne - Kapitał własny1??

Finansowanie projektu jest nadal aktualne.
Obiekt nie został sprzedany na pierwszym terminie licytacji z powodu tego, że zarządca majątku przedstawił plan finansowy dopiero 3 dni przed terminem, a potencjalni licytatorzy bez kapitału własnego nie otrzymali finansowania.
Teraz zbliża się drugi termin licytacji pod koniec jesieni.
Dlatego jedynym sposobem jest albo
1a. gotówkowy kapitał własny (co najmniej 500 000 €) poprzez inwestycję prywatną lub emisję (może zostać zabezpieczona w księdze wieczystej po fakcie). Prywatny inwestor może zarobić odsetki w wysokości 6 - 8% przez 5 lat.
1b. Resztę poprzez normalne finansowanie hipoteczne
lub
2. Bezpośredni kontakt z bankiem hipotecznym (należącym nie do grupy Commerzbank), który zaoferuje pełne finansowanie.

W drugim terminie, w zależności od liczby licytantów, możliwe będzie złożenie oferty w wysokości od 1,5 do 2,0 mln euro. Bank wierzycieli nie zwolni obiektu za niższą cenę, ponieważ zobowiązania są spłacane miesięcznie w wysokości około 33 000 € w ramach zarządczości przymusowej.

[6Bankkaufmann]

Cześć,
to jest obiekt związany z ZV, co zmienia kilka rzeczy.
Pierwszym krokiem jest ustalenie zabezpieczenia oferty w wysokości 10%.
Jak wysokie jest zabezpieczenie oferty? Czy również przy kwocie 2 mln EUR? W takim przypadku konieczne jest posiadanie 200 000 EUR kapitału własnego.

[Eigenkapital1]

Cześć
fakt, że to jest obiekt w ZV, zmienia jednak wiele rzeczy.
Pierwszym krokiem jest tutaj 10% zabezpieczenia oferty poprzez ekspertyzę sądową.
Jak wysoka jest ta ekspertyza sądowa? Czy również przy kwocie 2 mln euro? W takim razie konieczny jest kapitał własny w wysokości 200 000 euro.

Właściciele są zagranicą, dlatego przez bank nie można przeprowadzić normalnej sprzedaży.
Jeśli bank finansuje wszystko, wystarczy gwarancja bankowa jako zabezpieczenie oferty. Zarządca masy upadłościowej czekał tak długo, ponieważ dobrze zarabiał na tym obiekcie. Ponadto udało mu się w ciągu 15 miesięcy wynająć ponownie mieszkanie, ponieważ zgodnie z Ust. o zarządzie masy upadłościowej ma on prawo do 10% prowizji za wynajem mieszkania, ale do 20% prowizji za wynajem, jeśli mieszkanie jest niezajęte lub puste.
Wartość rynkowa 3,64 mln euro
Wartość dochodowa 3,94 mln euro
Czynsz netto bez zarządcy masy upadłościowej wynosi miesięcznie 40 200 euro
Planowane własne zarządzanie. Możliwe zwiększenie czynszu do 55 000 euro miesięcznie.
Powierzchnia mieszkalna (bez działalności gospodarczej): 13 400 mkw
w 1999 r. gruntownie wyremontowano za kwotę 6,6 mln euro. Obiekt z płyt w środkowej części wschodniej, 5 km od autostrady, 5 km od większego miasta i z dobrą infrastrukturą. Obiekty z płyt odstraszają niektóre banki.
Stąd wnioski:
- Finansiści kapitału własnego i inwestorzy z Mediolanu, Zurychu, Amsterdamu i Londynu nie przynoszą pieniędzy, a chcą oszukiwać.
- Pośrednicy zazwyczaj oferują finansowanie poprzez portale do kwoty 1 mln euro lub rozsyłają obiekt jak świeże bułki.
Obecnie poszukiwani są jedynie inwestorzy kapitału własnego, którzy oczekują średniego oprocentowania, mają pewną stopę zwrotu + spłatę.

[6Bankkaufmann]

W przypadku budynku wielorodzinnego liczy się tylko wartość dochodowa.
Czy wartość dochodowa rzeczywiście wynosi prawie 4 miliony euro zgodnie z ekspertyzą sądową?
A potem zarządca popełnia jeszcze błąd techniczny? Ledwo w to wierzę.

[Eigenkapital1]

W przypadku budynku wielorodzinnego liczy się tylko wartość dochodowa.
Czy według ekspertyzy sądowej wartość dochodowa wynosi naprawdę prawie 4 mln EUR?
A potem zarządca popełnia jeszcze błąd techniczny? Przez to trudno mi w to uwierzyć.

Wartości są takie, jak podano.
Na razie nie widzę błędów w moich powyższych wyjaśnieniach.
Cóż, 3 dni przed terminem licytacji jest wciąż wystarczająco wcześnie. Podjęcie działań przeciwko dużej kancelarii prawnej ma niewielkie szanse powodzenia.
W rozliczeniu kosztów eksploatacyjnych za 2013 rok występuje kwota około 3200 € na kominiarza, pomimo że budynek jest ogrzewany ciepłą wodą użytkową i nie ma kominów w obiekcie. Uważam to za wątpliwe.

[6Bankkaufmann]

Nawet jeśli to budynek wielorodzinny. Jeśli kompleks nie zostanie sprzedany za 2 mln EUR przy czynszu netto w wysokości 480 000 EUR, miałbym pewne obawy. Bądź też, jeśli w kolejnych krokach sprzedający przedstawi rozpisaną jako dowód ostatnie trzy lata wynajmu i dzierżawy, aby pokazać, że faktycznie tak dużo czynszu netto napłynęło lub zostało zapłacone.

[Eigenkapital1]

Nawet jeśli to jest blok z wielkiej płyty. Jeśli kompleks nie zostanie sprzedany za 2 mln EUR przy czynszu netto 480 000 EUR, miałbym swoje wątpliwości.
Lub w przypadku dalszych kroków ze strony sprzedawcy, chciałbym zobaczyć rozłożoną na lata najnowszą dokumentację najmu jako dowód na to, czy faktycznie wpływa tyle czynszu netto, czy jest on płatny.

Problem nie leży po stronie obiektu. Przychody z najmu są generowane.
Ostatnie trzy lata nie są konieczne. Ważniejsze jest to, ile obecnie jest generowane z tytułu najmu. W przypadku dużej liczby najemców zdarzają się zmiany najemców.
Bez wątpienia problem leży w tym, że niemal nikt nie jest w stanie zebrać takiej kwoty kapitału własnego i w polityce finansowej banków.

[6Bankkaufmann]

Przepraszam, ale umowy najmu są tutaj interesujące tylko w drugiej kolejności. Po pierwsze należy sprawdzić, czy zgłoszone przychody netto z najmu zostały rzeczywiście zgłoszone urzędowi skarbowemu jako przychody z najmu i dzierżawy.

Ponieważ obiekt z takim zwrotem zainwestowanego kapitału od razu odchodzi od dużych graczy, jeśli wynajem netto w wysokości 480 000 EUR jest prawdziwy przy cenie 2 000 000 EUR.

Dlatego albo obiekt nie jest prawdziwy, albo ma zbyt wiele działalności gospodarczej, albo wynajem nie jest na rzeczy. Wiele dużych graczy nie zgadza się na czterokrotność wynajmu netto. Być może konieczne są duże nakłady na modernizację.

Czy posiadasz opinię sądową?

[Eigenkapital1]

Przepraszam, ale umowy najmu tutaj są interesujące tylko w drugiej kolejności. Najpierw trzeba sprawdzić, czy zapłacone czynsze netto zostały rzeczywiście zgłoszone urzędowi skarbowemu w związku z wynajmem i dzierżawą.

Ponieważ obiekt o tej stopie zwrotu od razu znika z rynku dla Big Boys, jeśli rzeczywista netto czynszowa w wysokości 480 000 EUR jest poprawna przy cenie wywoławczej 2 000 000 EUR.
Dlatego albo obiekt nie jest zgodny, albo zbyt wiele działalności gospodarczej w nim, albo czynsze nie są poprawne. Wartość dwukrotnie większa od netto czynszu kalt widziana jest z rezerwą przez wielu Big Boys.
Może być także konieczny duży nakład na modernizację.
Czy posiadasz orzeczenie sądowe?

W jakiś sposób muszę się powtórzyć.
Brak zaległości renovacyjnych, brak działalności gospodarczej. To, co działo się z urzędem skarbowym, nie ma znaczenia w przypadku licytacji komorniczej. Obiekt zostanie przekazany bez obciążeń.
Jasne, mam wszystkie dokumenty, dotyczące planu gospodarczego, opinii, ksiąg wieczystych, zdjęć, aktualnej listy najemców i wpływów z najmu.

To nie wina obiektu, ale tego, że od listopada 2013 r. banki muszą zgłaszać do Bundesbanku zabezpieczenia kapitałowe dla tzw. wielkich kredytów powyżej 1 mln EUR.

Zatem obiekt jest realny jedynie wtedy, gdy uda się przekonać inwestorów z kapitałem własnym. Oni również mogą uzyskać stopę zwrotu wynoszącą od 6 do 9%. Przy stopie zwrotu 15% i więcej zaczyna być trudniej.

To również spowodowało, że bank wierzycielski nie był zainteresowany, aby nowy posiadacz zastawowy obejrzał obiekt. Ja zwiedziłem ten obiekt jako potencjalny najemca mieszkania. W przeciwnym razie nie widziałbym go od środka. Teraz bank wierzycielski nie jest już taki surowy i nie uważa, że nowy bank zastawowy udzieli pożyczki na obiekt bez przeprowadzenia oględzin lub oceny.

[6Bankkaufmann]

Kiedy masz wszystkie dokumenty, to dobrze dla Ciebie. Ale w przypadku takiego zakresu, nalegałbym na zobaczenie oświadczenia o wynajmie i dzierżawie z zeznania podatkowego sprzedawcy. Wszystko inne może zostać zaciemnione przez sprzedawcę i jest nieistotne. Czy możliwe, że czynsze nie wpływają tak realnie, jak wynika to z zestawienia czynszowego? Jeśli kwota 480 000 EUR również znajduje się w zeznaniu podatkowym sprzedawcy w dziale Vermietung und Verpachtung, proszę mi o tym powiedzieć. Wtedy mogę ewentualnie znaleźć rozwiązanie dla Ciebie.

[Eigenkapital1]

Jeśli masz wszystkie dokumenty, to dla Ciebie dobrze.
Ale z takim zakresem zadania nalegałbym na zobaczenie oświadczenia o najmie i dzierżawie z rozliczenia podatkowego sprzedawcy. Wszystko inne może zostać przez sprzedawcę zaciemnione i jest nieważne.
Ale czy możliwe jest, że dochody z najmu nie przepływają tak rzeczywiście jak na wykazie najmu?
Jeśli kwota 480 000 EUR znajduje się także w rozliczeniu podatkowym sprzedawcy jako przychody z najmu i dzierżawy, to chętnie mi to zgłoś. Wtedy mogę ewentualnie znaleźć rozwiązanie dla Ciebie.

Kto żąda takich dokumentów, na pewno nie wierzy też w datę gazety. Jestem ciekawy tego rozwiązania!

Jeszcze raz, jak już powyżej opisano:

1. Właściciel lub ewentualny sprzedawca jest za granicą (jak opisano już wcześniej), wyłudził z banku wierzyciela 4,1 mln euro za nieruchomość, nie zapłacił odsetek ani spłaty, przez około rok pobierał czynsz (wtedy jeszcze pełne wynajęcie) wraz z opłatami dodatkowymi w wysokości około 800 000 - 1 mln euro i śmiał się do łez. Nie potwierdza niczego. Podczas pierwszego terminu egzekucji był także nieobecny.

2. Ponieważ właściciel nie podpisał swojego imienia na umowie kupna-sprzedaży, bankowi pozostała tylko droga -> zarządzanie przymusowe i -> licytacja przymusowa.

3. W związku z tym bank wierzycieli zwraca się do sądu rejonowego o zarząd przymusowy. Sąd rejonowy zleca kancelarii radców prawnych zarządzanie przymusowe. Zarządca przymusowy pobiera czynsz i przekazuje opłaty dodatkowe firmom dostawczym. Zarządca przymusowy jest uprawniony do pobierania okazałego wynagrodzenia z wpływów z najmu, zgodnie z zasadami związku zawodowego zarządów przymusowych. Obecnie zarządca przymusowy pobiera około 98 000 euro rocznego z tytułu prowizji za najem działki. Nie znam wysokości podstawowego wynagrodzenia. Dlatego chciałby on nadzorować nieruchomość jeszcze przez 100 lat. Zwykłe zarządzanie najmem kosztowałoby szacunkowo tylko 9 800 euro rocznie.

4. Obecny właściciel posiada nieruchomość od 06/2011 r.
+ 1 rok pobierania czynszu = ok. 06/2012 r.
Od około 6/2012 r. działa zarząd przymusowy.

5. Zatem sprzedawcą jest sąd. Dla dochodów z czynszu sąd powołał kancelarię radców prawnych do pełnienia obowiązków zarządcy przymusowego. Wykaz najmu i plan gospodarczy dostarcza kancelaria radców prawnych. Kancelaria ta ma około 10 lokalizacji w Niemczech. Jeśli radca dostarczy fałszywe liczby, przestanie być zarządcą przymusowym. Jeśli teraz żądam rozliczenia podatkowego od kancelarii radców prawnych, to dostanę skierowanie do szpitala psychiatrycznego, ponieważ po odliczeniu swojego wynagrodzenia musi przekazać pieniądze bankowi wierzycielowi. Bank wierzyciel na pewno też nie prześle mi wykazu z V+V.

6. Jeśli teraz jeszcze instytucja finansująca wymaga urzędowego poświadczenia takiego wykazu najmu, to zakładam, że i tak nie poradzą sobie z finansowaniem.

7. Jedynym małym mankamentem są kilka opróżnionych mieszkań. 95% mieszkań bez lokatorów jest w dobrym stanie. Dla pozostałych wystarczy jedynie prace tapicerskie. Potencjalny nowy właściciel musi w oparciu o plan gospodarczy przyczynić się kwotą 1,40 euro za pusty lokal mieszkalny do kosztów dodatkowych. Dlatego początkowo z miesięcznego czynszu netto w wysokości 33 000 euro trzeba zapłacić około 5 500 euro za niezajęty lokal. Z każdym nowym najemcą ta kwota znowu maleje.

8. Finansujący, który nie wystarcza mu ekspertyza wyceny (zlecona przez sąd) obejmująca około 150 stron, wypis z księgi wieczystej, plan gospodarczy, wykaz czynszu (każdy od radcy prawnego), umowę usługową z Techem i osobistą wizytę, ten finansujący w ogóle nie chce sfinansować.

[6Bankkaufmann]

Więc obecny stan to właśnie EUR 33,000 miesięcznie netto za czynsz i EUR 5,500 odliczeń za puste mieszkania? Czyli oznacza to EUR 27,500 miesięcznie netto za czynsz w obecnym stanie? Tak jest?

[Eigenkapital1]

W takim razie obecny stan wynosi EUR 33.000 miesięczne czynszu netto i EUR 5.500 potrąceń za puste mieszkania? Czyli oznacza to, że obecnie wynosi EUR 27.500 miesięcznego czynszu netto? Tak jest?

Nie, zamiast 33.000 miałem na myśli 40.000. Kalkulowałem z dopłatą jako właściciel w wysokości 5.500 € miesięcznie z czynszów, gdy jeszcze nie było planu ekonomicznego.

Czynsz netto zgodnie z rozliczeniem z lutego 2014 r. wynosi 40.177,21 €

Koszty brutto 2013 wg planu 324.758,00 €
Zaliczka na media 1 r. - 148.774,80 €
Zaliczka na media 2 r. - 126.698,40 €
= Brakująca kwota r. = 49.284,80 €
/ 12 = - 4.107,06 €
= Netto-Netto miesięcznie 36.070,15 €

Przy wynajmowaniu pustych mieszkań możliwy jest wzrost do 54.000 € miesięcznie. W związku z tym -4.100 € zmniejszają się do zera.

[Trader60]

Cześć Kapitale Własny 1, zanim będziemy kontynuować pisanie tutaj, po prostu zadzwoń do mnie pod numer: 07042-120107

[MrRob]

Chciałbym się dowiedzieć, co stało się z obiektem?

[6Bankkaufmann]

Czy coś wiesz na temat finansowania?
To błędne myślenie, że jeśli czynsz pokrywa koszty, to pracownik może odziedziczyć taki nieruchomość.
Klient kupujący coś takiego powinien mieć co najmniej 20% wkładu własnego lub posiadać wolną nieruchomość.
A koszty dodatkowe związane z zakupem powinny być pokryte prawdziwymi środkami własnymi.

[Eigenkapital1]

chciałbym wiedzieć, co stało się z obiektem?

Obiekt został sprzedany za 77% wartości rynkowej w trzeciej licytacji.
Nawet płaskie obiekty na wschodzie zyskują na wartości. Oferta była moim zdaniem zbyt wysoka.

W przypadku większości banków takie przedsięwzięcie kończy się niepowodzeniem, gdy brakuje lub jest za mało kapitału własnego, a finansować ma być płaski obiekt.
Około 98% banków nie finansuje płaskich obiektów, bez względu na to, ile kapitału własnego jest dostępne.

Wszyscy pośrednicy i dostawcy usług, którzy reklamują pełne finansowanie, nie są w stanie dotrzymać swoich obietnic.

Obecnie istnieją kontakty i banki, które finansują płaskie obiekty również pod względem finansowania takich projektów.
Jednakże, w ramach projektu należy pozyskać co najmniej 20% kapitału własnego.

Wśród dostawców kapitału własnego pojawia się coraz więcej pośredników, którzy są zdania, że wystarczy położyć na stół 30 000 euro, a reszta się sama znajdzie. Najczęściej ta kwota jest nieodwołalnie stracona.

Teraz trzeba szukać nowego płaskiego obiektu.

[6Bankkaufmann]

W przypadku wielorodzinnego budynku w przedziale milionowym nie ma pełnego finansowania.
Powinno być już 20% wkładu własnego na udział w cenie zakupu.
I jasne, że również na koszty uboczne związane z zakupem.