Capital Investment 4

[chris.wagner]

Cześć,

Moja partnerka (28 lat) i ja (30 lat) od pewnego czasu szukamy odpowiedniej nieruchomości. Około 9 miesięcy temu prawie doszło do zakupu mieszkania własnościowego, ale sprzedający wycofali się w ostatniej chwili i nie chcieli już sprzedawać nieruchomości.

Od tego czasu już kilka razy obejrzeliśmy mieszkania i domy szeregowe, ale dotychczas nie znaleźliśmy odpowiedniego obiektu. Teraz mamy możliwość zakupu szeregowego domu środkowego, który odpowiada naszym oczekiwaniom. Jednak cena 260 000 € jest znacznie wyższa niż cena wcześniej wybranego mieszkania. W cenie zawarte są kuchnia oraz szafa w sypialni. Nie będziemy musieli ponosić dodatkowych kosztów na meble. Ta nieruchomość nie wymaga remontu, jeszcze nigdy nie widziałem tak zadbanej nieruchomości (rok budowy 1996).

Oto kilka informacji na temat sytuacji dochodowej:

Roczne zarobki partnerki: 1 280 € netto x 12
Moje roczne zarobki: 2 650 € netto x 13 (+ roczna premia w wysokości około 3 000 € brutto obecnie (ma zostać niedługo dostosowana do 7 000-10 000 € -> jako nadpłata), + miesięczne dodatkowe wydatki w wysokości 100-350 € netto);
Od 2015 r. obiecane podwyżki wynagrodzenia o 15%, jednak nie mają one być istotne dla kredytu, ponieważ i tak nie będą akceptowane przez bank. Dlatego są to ogólne informacje.

Niestety do tej pory nie mieliśmy wystarczająco czasu, żeby zaoszczędzić odpowiednią własność. Obecnie mamy dostępne 22 000 € na finansowanie (po odjęciu oszczędności, więc nie jesteśmy kompletnie bez środków). Istnieje również kredyt samochodowy, który jeszcze przez około 3,5 roku ma ratę w wysokości 360 € miesięcznie. Innych obciążeń finansowych nie mamy. Nasza sytuacja w Schufie również jest doskonała.

Teraz wielkie i decydujące pytanie: Czy przy miesięcznych zarobkach w wysokości 3930 € netto można sprostać finansowaniu kwoty około 270 000 €? (Krótka wyjaśnienie: Kwota 270 000 € wynika z wartości nieruchomości + koszty nabycia + prowizja maklerska - własny kapitał)

Czysto kalkulacyjnie powinno to być możliwe, ponieważ co miesiąc możemy odłożyć około 1000 €+ i obecnie płacimy czynsz w wysokości 630 €. Chciałbym teraz usłyszeć opinię ekspertów, ponieważ nie chcemy popaść w kłopoty.

Chciałbym także mieć to wszystko dość konserwatywne: 15 lat na stałą stopę procentową i początkowa spłata w wysokości 2% (alternatywnie 1% w 1. roku, a następnie dostosowanie do 2% od 2. roku)

Z jaką stopą procentową i jakimi miesięcznymi obciążeniami należałoby się liczyć? Czy 1150€ byłoby wystarczające? Oczywiście uwzględniając KfW124.

Makler chce mieć decyzję do jutra, aby mógł zarezerwować nieruchomość. (Wczoraj odbyła się wizyta) W obecnej sytuacji rynkowej nieruchomości, Dom prawdopodobnie zostanie sprzedany w ciągu kilku dni.

Dziękuję z góry za opinie!

Pozdrawiam,
Chris

[6Bankkaufmann]

Agenci nieruchomości zawsze chcą otrzymać potwierdzenie, najlepiej już wczoraj.
Zawsze możesz zarezerwować, ale nigdy nie wpłacaj pieniędzy z góry.

W innym przypadku, spokojnie możesz opłacić koszty dodatkowe zakupu w wysokości 20 000 EUR - jakoś sobie poradzisz. I będziesz mieć tylko 100% finansowanie ceny zakupu.

Alternatywnie, możesz spłacić kredyt samochodowy za pomocą swojego kapitału własnego, a następnie wziąć finansowanie na 110%, ale wtedy będzie to zbyt drogie ze względu na wysokie odsetki bankowe.
Dlatego pierwsza opcja jest lepsza.

Cena zakupu 260 000 EUR z programem KfW 124 w wysokości 50 000 EUR i 210 000 EUR na 10 lub 15 lat.
Powinno być to łatwe do zrealizowania.

[NaTwoim13]

Cześć Chris.Wagner,

pełne finansowanie w wysokości 100% nie jest możliwe do uzyskania, limit finansowania jest wyższy.

Zaleca się obniżenie limitu finansowania poprzez drugorzędne pożyczki, aby uzyskać bardzo atrakcyjne warunki dla pierwszego kredytu.

1) 184.000 euro - pierwszy kredyt, oprocentowanie na 15 lub 20 lat
2) 50.000 euro - kredyt KfW, oprocentowanie na 10 lat
3) 36.000 euro - drugorzędne pożyczki

Myślę, że można uzyskać atrakcyjną mieszaną stopę procentową dla finansowania przekraczającego 100%, warto również zauważyć, że finansowanie jest możliwe do uzyskania i twoja decyzja o zakupie nieruchomości powinna być utrwalona.

[6Bankkaufmann]

@noel, dlaczego Twoim zdaniem wydatki są wyższe niż 100%, jeśli proponuję, aby klient sfinansował notarialną cenę zakupu w 100%?
Wskazuję, że klient powinien sfinansować wszystkie dodatkowe koszty zakupu ze swojego kapitału własnego, jeśli to możliwe?

Jeśli klient posiada pełny kapitał własny na pokrycie dodatkowych kosztów zakupu, to łatwo można przedstawić finansowanie w wysokości 100%.

[NaTwoim13]

Ale jeśli Klient musi sfinansować kwotę 270.000 euro przy cenie zakupu 260.000 euro, ponieważ koszty poboczne transakcji są wyższe niż jego wkład własny, to nie widzę, w jaki sposób można/mam osiągnąć 100% finansowanie.

[6Bankkaufmann]

Chodzi o możliwości, jakie ma klient.
Jeśli kwota finansowania wynosi 270 000 EUR, a koszty poboczne od ceny zakupu pomniejszone o kapitał własny. Wówczas klient może również rozważyć, czy mając 22 000 EUR kapitału własnego, jest w stanie sfinansować wszystkie koszty poboczne zakupu przy pomocy kapitału własnego.
Przy 3,57% prowizji dla pośrednika i 7% na notariusza i nabycie nieruchomości, łącznie mamy 10,57% jako koszty poboczne. Dla przykładu, przy cenie zakupu 260 000 EUR, koszty to 27 482 EUR.
Aktualnie dostępny jest kapitał własny w wysokości 22 000 EUR.
Więc mówimy tutaj o braku 5 482 EUR kapitału własnego, aby móc np. zaoferować finansowanie w wysokości 100%.

Dlatego klient powinien zastanowić się, czy może pokryć wszystkie koszty poboczne za pomocą kapitału własnego. Często gdzieś jest ukrytych około 5000 EUR.
Ponieważ zysk z niższego oprocentowania byłby ewidentny.

[chris.wagner]

Cześć wszystkim,

Chciałbym szybko podkreślić: Prowizja dla pośrednika wynosi niestety 5,95% i nic z tym nie da się zrobić. Dlatego nie możemy pokryć całych kosztów dodatkowych w wysokości około 33.000€ z kapitału własnego. Powstaje tu luka w wysokości 10.000€.

Czy w przypadku wspomnianej pożyczki pozostającej w tyle można się spodziewać odsetek w wysokości około 5%, czy to jest poprawne? W takim razie należy zrobić wszystko, aby spłacić tę pożyczkę jak najszybciej.

Pozdrowienia,
Chris

[6Bankkaufmann]

Cześć chris.wagner
okej, to jasne stanowisko. Tak, pożyczka subordynowana jest zawsze najdroższa pod względem oprocentowania. Dlatego warto jak najszybciej ją spłacić.

[NaTwoim13]

Wtedy mogę przynajmniej zrozumieć jego myślenie.

Myślę jednak, że pytający ma swoje powody do podania kwoty 22 000 euro jako wkładu własnego, zwłaszcza że twój ogólny kosztorys wciąż nie zgadza się z podaną kwotą, ponieważ wydaje się, że ogólne koszty wynoszą 292 000 euro, co oznacza, że brakuje 32 000 euro, czyli 100%.

Warto także zapytać, czy pracodawca może udostępnić pożyczkę pracodawcy, albo czy pracodawca oferuje coś takiego.

[NaTwoim13]

Och, byli szybsi w odpowiadaniu lub moja odpowiedź przyszła później.

[chris.wagner]

Ok, więc jeszcze raz przeanalizowaliśmy sytuację i rozmawialiśmy intensywnie z znajomymi, którzy mieszkają w tym samym rządku. Dowiedzieliśmy się, że sąsiedzi - których się oczywiście nie wybiera - nie są zbyt towarzyscy i dość głośni. Dlatego rezygnujemy z nieruchomości. Pytanie, które nas teraz nurtuje: Czy nie byłoby możliwe sfinansowanie nowego domu w zabudowie bliźniaczej za pomocą kredytu w wysokości, powiedzmy, 270 000€ i dostępnych środków własnych? Jako budynek o efektywności energetycznej 70, mamy dodatkowo korzyść z niższej stopy oprocentowania dla 50 000€. Oczywiście istnieje wiele domów w zabudowie bliźniaczej oferowanych w internecie po bardzo niskich cenach. Oczywiście zdaję sobie sprawę, że te ceny nie są realistyczne (łazienka częściowo wyłożona płytkami, tylko 2 gniazdka w kuchni itp.). Przy zakupie gotowego do zamieszkania domu w zabudowie bliźniaczej w cenie 230 000€ z działką, powinno się to udać, jeśli doliczymy jeszcze 40 000€. Można także wnieść własne wkłady. Czy ta uproszczona kalkulacja jest kompletnie oderwana od rzeczywistości, czy też faktycznie mogłaby stanowić realną alternatywę? Niestety nie mam doświadczenia, jak daleko można zajść z kwotą 290 000-300 000€. Pozdrowienia, Chris

[6Bankkaufmann]

@chris.wagner
Twoje przemyślenia są poprawne. A przy zarobkach netto w wysokości 4.000 EUR możesz również sfinansować nową nieruchomość.
Jednakże, cechą charakterystyczną nowej budowy są również odsetki od budowy. Płacisz odsetki i masz podwójne obciążenie przez wynajem. Możesz to jednak złagodzić własnym kapitałem.