Capital Investment 4

[Galdan]

Hej wszystkim,

aktualnie jesteśmy w trakcie finansowania działki i budowy domu jednorodzinnego.

Na początek podstawowe dane:

Całkowite koszty 550.000€
Kapitał własny 110.000-125.000€
pożyczka: 425.000 - 440.000€

Kapitał własny jest zmienny, ponieważ mogę pożyczyć więcej od rodziców, jeśli to pomoże obniżyć oprocentowanie (zastaw itp.).

Byłem pewien, że zdecyduję się na kredyt ratalny, mam następującą ofertę:

KfW 153
50.000€
Rzeczywista stopa procentowa roczna: 2,12%
Wiązanie oprocentowania: 10 lat

kredyt ratalny
380.000€
Rzeczywista stopa procentowa roczna: 3,28%
Wiązanie oprocentowania: 20 lat

Całkowita miesięczna rata: ~2000€

Dla kompletności poszedłem również do LBS i poprosiłem o przeciwną ofertę, oczywiście zaproponowali mi ofertę zawierającą wiele umów oszczędnościowych:

KfW 153
50.000€
Rzeczywista stopa procentowa roczna: 2,12%
Wiązanie oprocentowania: 10 lat

KfW 124
50.000€
Rzeczywista stopa procentowa roczna: 2,53%
Wiązanie oprocentowania: 10 lat

LBS Pro Finansowanie wstępne
50.000€
Oprocentowanie kapitału w fazie gromadzenia: 0,25%
Rzeczywista stopa procentowa roczna w fazie gromadzenia: 2,3%
Rzeczywista stopa procentowa roczna w fazie spłaty: 2,78%

LBS Pro Finansowanie wstępne
75.000€
Oprocentowanie kapitału w fazie gromadzenia: 0,25%
Rzeczywista stopa procentowa roczna w fazie gromadzenia: 2,3%
Rzeczywista stopa procentowa roczna w fazie spłaty: 2,79%
Ulga podatkowa Riester: ~20.000€ z oszczędności podatkowych

LBS Pro Finansowanie wstępne
75.000€
Oprocentowanie kapitału w fazie gromadzenia: 0,25%
Rzeczywista stopa procentowa roczna w fazie gromadzenia: 2,3%
Rzeczywista stopa procentowa roczna w fazie spłaty: 2,79%
Ulga podatkowa Riester: ~20.000€ z oszczędności podatkowych

LBS Pro Finansowanie wstępne
125.000€
Oprocentowanie kapitału w fazie gromadzenia: 0,25%
Rzeczywista stopa procentowa roczna w fazie gromadzenia: 2,79%
Rzeczywista stopa procentowa roczna w fazie spłaty: 2,74%

Całkowita suma rat: ~2100€ miesięcznie

W internecie czyta się wyłącznie negatywne opinie na temat tych ofert oszczędnościowych, dla mnie jednak wygląda to przynajmniej o 0,5% korzystniej niż kredyt ratalny. Czy coś przeoczyłem?

Dziękuję bardzo!

Pozdrawiam
Tom

[winfoer]

Odstępy uiszczenia spłaty?
Wysokość poszczególnych rat?
Czas fazie oszczędzania w ramach BSV?
Czas fazie kredytowej w ramach BSV?
Opłata za zawarcie umowy BSV?
Opłata za kredyt BSV?
Znane są łączne koszty BSV?
Znasz szczegóły odnośnie opóźnionej opodatkowania i konta wspierającego mieszkanie?

Aby to porównać, obie wersje powinny mieć jednakowoż podłączone kredyty KfW i rata powinna być taka sama.

[6Bankkaufmann]

Winfoer ma rację z pytaniam krytycznymi.
Oprocentowanie z góry zainwestowane jest korzystne wizualnie.
Ale Galdan, czy wiesz, jak długo potrwa zatwierdzenie umowy oszczędnościowej? Jaka jest wysokość oprocentowania dla umowy oszczędnościowej?

[Galdan]

Cześć wszystkim,

najpierw dziękuję za odpowiedzi. Dodałem brakujące informacje.

KfW 153
50.000€
Roczna stopa oprocentowania: 2,12%
Okres obowiązywania oprocentowania: 10 lat
Miesięczna spłata: 266,14€
Pozostały dług po 10 latach: ~29000€

KfW 124
50.000€
Roczna stopa oprocentowania: 2,53%
Okres obowiązywania oprocentowania: 10 lat
Miesięczna spłata: 275,71€
Pozostały dług po 10 latach: ~29000€

LBS Pro Vorfinanzierung
50.000€
Oprocentowanie bilansowe w okresie oszczędzania: 0,25%
Roczna stopa oprocentowania w okresie oszczędzania: 2,3%
Roczna stopa oprocentowania w okresie spłaty: 2,78%
Miesięczna kwota oszczędzania: 150€ + Odsetki: 92,08€
Miesięczna rata spłaty: 250€
Przewidywane przydzielenie po 11 latach i 7 miesiącach
Okres spłaty: 11,5 roku
Opłaty: 1% od sumy kredytu budowlanego

LBS Pro Vorfinanzierung
75.000€
Oprocentowanie bilansowe w okresie oszczędzania: 0,25%
Roczna stopa oprocentowania w okresie oszczędzania: 2,3%
Roczna stopa oprocentowania w okresie spłaty: 2,79%
Wsparcie Riester: ~20.000€ z oszczędności podatkowych
Miesięczna kwota oszczędzania: 225€ + Odsetki: 138,12€
Miesięczna rata spłaty: 375€
Przewidywane przydzielenie po 11 latach
Okres spłaty: 11 lat
Przewidywany na konto cieniowane po 67 latach: ~80000€ w/g średniej stawki podatku 20% ~75€ miesięcznie / przy 35% 130€
Opłaty: 1% od sumy kredytu budowlanego

LBS Pro Vorfinanzierung
75.000€
Oprocentowanie bilansowe w okresie oszczędzania: 0,25%
Roczna stopa oprocentowania w okresie oszczędzania: 2,3%
Roczna stopa oprocentowania w okresie spłaty: 2,79%
Wsparcie Riester: ~20.000€ z oszczędności podatkowych
Miesięczna kwota oszczędzania: 225€ + Odsetki: 138,12€
Miesięczna rata spłaty: 375€
Przewidywane przydzielenie po 11 latach
Okres spłaty: 11 lat
Przewidywany na konto cieniowane po 67 latach: ~80000€ w/g średniej stawki podatku 20% ~75€ miesięcznie / przy 35% 130€
Opłaty: 1% od sumy kredytu budowlanego

LBS Pro Vorfinanzierung
125.000€
Oprocentowanie bilansowe w okresie oszczędzania: 0,25%
Roczna stopa oprocentowania w okresie oszczędzania: 2,79%
Roczna stopa oprocentowania w okresie spłaty: 2,74%
Miesięczna kwota oszczędzania: 375€ + Odsetki: 281,25€
Miesięczna rata spłaty: 625€
Przewidywane przydzielenie po 10 latach i 8 miesiącach
Okres spłaty: 11,5 roku
Opłaty: 1% od sumy kredytu budowlanego

Jestem świadomy konta cieniowanego, podałem informacje na ten temat powyżej.

Jeszcze raz dzięki!
Ładne pozdrowienia
Tom

[Alex [CryptoMod]]

Moim zdaniem doradca bankowy, który otrzymuje prawdziwą prowizję za BSV, powinien obliczyć całkowite koszty i rzeczywiste, efektywne oprocentowanie obu wariantów.




Jeśli nie może tego zrobić dla wariantu BSV, lepiej wybrać zwykłą pożyczkę ratalną. Dla takich sum powinno jasno wynikać z dokumentu, ile kosztuje dany wariant.

[Galdan]

Cześć Herrmueller,

dla mnie jako laika informacje wyglądają dość kompletnie. Co według Ciebie się dzieje?

Jeśli mam efektywną stopę procentową na etapie oszczędzania w BSV wynoszącą 2,3% i w fazie spłaty w wysokości 2,79%, a obie fazy trwają około 11 lat. Czy ogólna stopa procentowa powinna wahać się gdzieś pomiędzy 2,3% a 2,79%, czyż nie?

Wszystko byłoby tańsze niż kredyt ratalny.

Dzięki.

[brainy]

Gdy oszczędzam w fazie oszczędzania u brokerów papierów wartościowych (BSV) z efektywną stopą procentową 2,3%, a w fazie spłaty 2,79%, obie fazy trwają około 11 lat. Czy ogólna stopa procentowa powinna wynosić gdzieś między 2,3% a 2,79%?

Gdy jednocześnie oszczędzamy i płacimy odsetki od pożyczki, (niezakłada się ustawowo) efektywna stopa procentowa CAŁKOWITEJ konstrukcji jest znacznie wyższa niż podane stopy procentowe.

Po prostu dodaj różnicę między odsetkami od salda a odsetkami od pożyczki do stopki procentowej zaliczki! Wtedy mamy 4 przecinek ....

W aktualnej fazie niskich stóp procentowych normalna pożyczka bankowa zawsze powinna być znacznie korzystniejsza niż kombinacja umowy oszczędnościowej.

[winfoer]

Czy masz to? Ja nie do końca. Myślę, że twój doradca finansowy również nie do końca... .

Nawet mając rzeczywisty koszt całkowity w ręku, nawet jeśli byłby niższy niż w innej wersji, zdecydowałbym się powstrzymać od wyboru tej opcji.

Rata za wersję z BSV nie wynosi 2.100 €, a ponad 2.160 €.

Ale rozważmy inną opcję:
380 T€; 3,28%; 20 lat okresu wiązania (bank)
50 T€; 1,71%; 10 lat okresu wiązania; pełna spłata (KfW)

Po 20 latach będziesz miał zadłużenie w wysokości 89 T€. Możesz spłacić je w 3-5 lat przy obecnej raty. Wtedy nawet jeśli oprocentowanie wzrośnie do 15%.

I to wszystko bez opóźnionego opodatkowania i konta wspierającego zakup mieszkania.

Ponadto, w wersji z BSV po 10 latach będziesz musiał sfinansować 58 T€, co w mojej wersji by nie miało miejsca.

[C. Andreas]

Cześć,

Ograniczenie stopy granicznej powinno wynosić około 3% w ofertach budowlanych. Jest to z pewnością niezłe pod względem okresu trwania, zwłaszcza że jest bezpieczne, a w przypadku kredytu mieszkaniowego można spłacić go w dowolnym momencie.

Nie zgadzam się z ogólnym potępieniem kredytów budowlanych, ponieważ jeśli zrobi się to poprawnie, można przebić każde zabezpieczenie od 20 lat w dół w banku. To jest możliwe.

Obliczenia są stosunkowo proste, wystarczy dodać koszty ogólne.

Inna konfiguracja jest jeszcze bardziej opłacalna.

a. Zaciągnięcie środków KFW
b. Zobowiązanie się do 15-letniej umowy oprocentowania w banku z około 1% spłaty (lub wyższej)
c. Zabezpieczenie pozostałej kwoty dobrym kredytem budowlanym, gdzie trzeba wpłacić tylko
25% i gdzie można wprowadzić 75% na dzisiaj w port bezpieczny w 15 lat. To się opłaca. Ponadto jesteś bardzo elastyczny, ponieważ

c.1. możesz w każdej chwili zawiesić raty
c.2 masz zawsze dostęp do swoich środków
c.3. po około 5 latach możesz w każdej chwili wziąć pożyczkę bez zabezpieczenia do 30 000 euro
c.4 jesteś bardzo elastyczny w przypadku rozwodów.
c.5 w kredycie budowlanym możesz w każdej chwili spłacić bez jakichkolwiek opłat wstępnych i prowizji, zwłaszcza w przypadku spadków jest to świetne.

d. Zabezpieczenie 15-letniej raty bardzo dobrym kredytem mieszkaniowym na Riester, gdzie trzeba wpłacić około 29% aby osiągnąć cel w 15 lat. Obliczając wszystkie przepływy pieniężne, włączając konto wspierające mieszkaniowe, jest to równie wartościowe jak ulga mieszkaniowa. Po prostu kończysz wcześniej.

Umowy o Riester na mieszkanie LBS mają sztywne 40% stopę oszczędzania. To się naprawdę nie opłaca. Gdzie LBS jest jednak bardzo silna, to w finansowaniu wstępnym umowy o Riester na mieszkanie w obecnym życzeniu finansowym. Lepszym rozwiązaniem moim zdaniem jest jednak zrobić to poprawnie i zdecydować się na 15-letnie zabezpieczenie wraz ze spłatą w banku, a następnie dobrowolnie oszczędzać na Riester z małą stopą oszczędzania. Po prostu masz większą elastyczność.

[Alex [CryptoMod]]

Witam Panie Herrmueller,

dla mnie jako laika informacje wydają się dość kompleksowe. Co o tym myślisz?

W przypadku umowy oszczędnościowo-budowlanej (BSV) z efektywną stopą procentową 2,3% w fazie gromadzenia środków i 2,79% w fazie spłaty, obie fazy trwające około 11 lat, ogólna stopa procentowa powinna wynosić gdzieś między 2,3% a 2,79%, prawda?

Wszystko byłoby tańsze niż kredyt ratalny.

Dziękuję.

Ogólnie rzecz biorąc, wszystko musi zostać dokładnie obliczone, aby przeprowadzić naprawdę miarodajne porównanie.

W przypadku kredytu ratalnego jest to dość proste: Kwota X z oprocentowaniem x%, spłacana w wysokości x% daje po x latach jako full-tilger koszty w wysokości Y EUR (jeśli się to zrealizuje jako full-tilger).

W przypadku BSV należy wziąć pod uwagę następujące punkty:

- Koszty opłaty za otwarcie
- ewentualne opłaty za prowadzenie konta
- ewentualne opłaty związane z pożyczką (w zasadzie WSZYSTKIE opłaty)
- niskie oprocentowanie depozytów w porównaniu z obecnymi stawkami rynkowymi dla lokat
- opóźnione opodatkowanie dopłaty rządowej w ramach rachunku oszczędności-rentowych (Riester)

Stąd wynikają ogólne koszty BSV i ogólne koszty kredytu ratalnego.

Jak już wspomniano, przy kwocie 440 000 EUR różnica 0,5% może mieć znaczenie.

Jeśli doradca bankowy nie potrafi tego obliczyć, to nie wie również, czy to jest lepsza opcja.

[6Bankkaufmann]

@Herrmüller
nie zapominając o raty za umowę oszczędnościową budowlaną. I tutaj od razu pojawia się pytanie, czy rata za oszczędnościową umowę budowlaną jest wystarczająca do otrzymania przydziału, czy nie.
Ponieważ doradca finansowy, który nie ma dla Państwa dobrych intencji, liczy tylko minimalne odsetki od kredytu pośredniego i ratę za oszczędnościową umowę budowlaną. Oznacza to, że muszą Państwo na papierze zobaczyć, że umowa oszczędnościowa budowlana zostanie przyznana po 10 latach.
Dobrze, istnieje zasada, że kasy oszczędnościowe nie mogą gwarantować przydziału. Ale idąc za kryteriami oceny i regularnymi wpłatami do umowy oszczędnościowej budowlanej, zakładamy, że BSV zostanie przydzielona po 10 latach.
JEDNAK trzeba to udowodnić Państwu za pomocą szczegółowych obliczeń. Powinno więc być to zrozumiałe.

[Galdan]

Porównałem obie wersje w potężnym arkuszu Excel i obliczyłem całkowite koszty (do zapłaty odsetki).

W przypadku kredytu ratalnego wynoszą one 205 000 €, a w przypadku oferty Sparkassen wynoszą 144 000 €.

Te 144 000 € obejmują już opłatę w wysokości 1% za BSV.

Nawet jeśli pojawiłyby się ukryte opłaty za prowadzenie konta, różnica między nimi jest ogromna.

Jedyną rzeczą, w której masz oczywiście rację, jest to, że termin przydziału nie jest gwarantowany.

Czy istnieją tutaj doświadczenia dotyczące tego, jak blisko jest obliczony punkt w czasie?

[6Bankkaufmann]

144.000 EUR odsetek od 325.000 EUR pożyczki pośredni LBS?
Chciałbym zobaczyć ten arkusz Excela, jednak ma to sens tylko wtedy, gdy jesteśmy pewni, że umowy zostaną także przyznane w planowanym czasie.

[Galdan]

Nie mogłem niestety umieścić tutaj linków jako nowy użytkownik, dlatego wysłałem link za pomocą wiadomości prywatnej.

Pozdrowienia

[6Bankkaufmann]

Tak, Link dotarł. Proszę sprawdź, jak zachowuje się kwota pożyczki pośredniej podczas fazy oszczędzania w programie budowlanym. Zazwyczaj ta kwota pożyczki pośredniej jest stała przez całą fazę oszczędzania.

[winfoer]

Przy kredycie ratalnym dochodzę do kwoty 205 000€, a w ofercie od Sparkasse dochodzę do 144 000€.

W przypadku kredytu ratalnego ponownie uwzględniłeś tylko raz KfW (czyli 380 tys. €) i/lub mniejszą całkowitą ratę, jak w przypadku wersji BSV, czyż nie?

[Galdan]

Poprawiłem błąd, na który zwrócił uwagę bankier.

Teraz dostaję ofertę od Sparkasse w wysokości 168 000€.

Przy kredycie ratalnym (z KfW, miesięczna rata 2166€ i wkład własny 125 000€) wychodzi mi 220 000€ (hipotetycznie zakładając, że po 20 latach mogę sfinansować pozostały dług w wysokości 140 000€ z oprocentowaniem 5%)

[winfoer]

Jeśli w jednej wersji zakłada się 1x KfW, a w drugiej 2x, porównanie jest naprawdę istotne.

W przypadku kredytu ratalnego można bez problemu uwzględnić dwukrotne uwzględnienie KfW.

Jeśli obliczę finansowanie tak, jak w moim wpisie #8, z oprocentowaniem 5% przy refinansowaniu, to suma odsetek wyniesie 182 300 € bez uwzględnienia kredytu KfW. Finansowanie to byłoby zakończone po 24 latach.

Z uwzględnieniem odsetek od kredytu KfW kwota wyniosłaby 187 100 €.

Jeśli dobrze rozumiem, do kosztów wersji z BSV dodajemy 18 850 € odsetek od kredytu KfW (poprawnie?!), co daje łączny koszt w wysokości 162 850 €.

Różnica wynosi 24 250 € na korzyść wersji z BSV. Jednakże trzeba się liczyć z problemami z kontem pomocy mieszkaniowej i koniecznością refinansowania kredytów KfW. Odsetki z tego tytułu nie zostały jeszcze uwzględnione.

[NaTwoim13]

To dla mnie nie ma sensu, dlaczego dalej się tutaj liczy i rozważa. Moim zdaniem Christian Andreas trafił w sedno i przedstawił odpowiednią koncepcję kompromisu.

Moim zdaniem próbuje się skonstruować jakąś naukę poprzez zestawienie. Czysta struktura kosztów jest tylko jednym punktem najbardziej odpowiedniej koncepcji finansowania. NIE ma jednego sposobu finansowania, zawsze jest to kwestia indywidualna, szczególnie należy brać pod uwagę ewentualności, gdzie gra rolę być może nieelastyczność związaną z myślą o Riesterze, a także, zgodnie z trafną uwagą od winfoer, stopa odniesienia dla elementów KfW, które nie mogą być jeszcze obliczone i uwzględnione.

[Alex [CryptoMod]]

Teraz w internecie czyta się wyłącznie złe opinie na temat tych ofert oszczędności mieszkaniowych, ale dla mnie wydają się być one zdecydowanie przynajmniej o 0,5% tańsze niż kredyt ratalny. Czy coś przeoczyłem?

Nie rozumiem, dlaczego tutaj kontynuowane są obliczenia i rozważania. Moim zdaniem Christian Andreas trafił w sedno i przedstawił odpowiednią koncepcję kompromisową.


Myślę, że głównym problemem w przypadku konstrukcji oszczędności mieszkaniowych jest to, że często są one sprzedawane poprzez zestawienie efektywnych stóp procentowych, co na pierwszy rzut oka wygląda znacznie korzystniej dla laika. Jednak dopiero dokładne obliczenia kosztów pozwalają na prawdziwe porównanie.

Z pewnością w każdym indywidualnym przypadku może pojawić się inne rozwiązanie przy tej samej kwocie.

I szczerze mówiąc, budowa/zakup domu to dla większości ludzi największa inwestycja w życiu, dlatego powinny być one dokładnie przedstawione na stole.

[NaTwoim13]

Oczywiście liczby powinny być na stole, ale są one tylko jednym kryterium - oczywiście ważnym - decydującym o tym, jaka jest najodpowiedniejsza forma finansowania budowy.

[Galdan]

Cześć wszystkim,

po przeanalizowaniu konkretnych liczb (jak wynika z powyższego dokumentu Excel), oferta BSV nie jest tak dobra, jak początkowo się spodziewałem.

Całkowite koszty około 170 000 BSV w porównaniu do około 185 000 dla kredytu ratalnego.

Najprawdopodobniej zdecyduję się na kredyt ratalny, ponieważ jest łatwiejszy. Od razu przejdę do spłaty, a nie będę zależny od kapryśności banku.

Serdeczne podziękowania dla wszystkich zaangażowanych, naprawdę mi to bardzo pomogło!

[6Bankkaufmann]

Podajesz również właściwą odpowiedź.
Dla Ciebie jest to łatwiejsze do zrozumienia i o to chodzi.

[Goegelein]

To wszystko zostało fajnie skomentowane! Dobrze.