Capital Investment 4

[ADMCI4]

Stopa zwrotu zazwyczaj wyraża relację pomiędzy rocznym czystym czynszem a ceną zakupu. Oznacza to, że mamy do czynienia z ogólną stopą zwrotu. I tutaj zaczyna się problem.

Nie wszyscy inwestorzy zdają sobie sprawę, że ogólna stopa zwrotu nie wystarcza do oceny opłacalności. Niestety dla laików praktycznie brakuje dokładnych informacji, którzy możliwe jest, że po raz pierwszy zajmują się zakupem nieruchomości inwestycyjnej.
Podczas zakupu popełniane są poważne błędy, a teraz chce się je skorygować.
Uważajcie podczas zakupów! Tutaj trzeba właściwie ustawiać kierunki.

Obliczanie rzeczywistej stopy zwrotu:

Ogólna stopa zwrotu wynosi 6%, jeśli cena zakupu obiektu inwestycyjnego wynosi 500 000 EUR, a miesięczny czynsz netto to 2 500 EUR.

Roczny czynsz netto (2 500 EUR x 12) 30 000 EUR / Cena zakupu 500 000 EUR x 100 = 6%

Do ceny zakupu należy doliczyć koszty nabycia takie jak podatek od nabycia nieruchomości, notariusz i księga wieczysta oraz ewentualne prowizje maklerskie.

Przy założonej wysokości podatku od nabycia nieruchomości w wysokości 5% ceny zakupu, realistycznie szacowanych kosztów notariusza i księgi wieczystej w wysokości 2% oraz prowizji maklerskiej w zakresie 3,57%, obliczenia wyglądają następująco:

Roczny czynsz netto / (Cena zakupu + Podatek od nabycia nieruchomości + Notariusz, Księga wieczysta, Makler) x 100

30 000 EUR / (500 000 EUR + 25 000 EUR + 10 000 EUR + 17 850 EUR) x 100 = 5,4%

Źródło: Thomas Trepnau
Jeśli chcesz natychmiastowo i wyczerpująco poznać wszystkie informacje dotyczące bezpiecznego i sprytnego zakupu nieruchomości, polecam tę książkę:

Krytyczny kurs nieruchomości - Zabezpieczenie majątku w czasie kryzysu euro: Amazon.de: Thomas Trepnau: Książki

[6Bankkaufmann]

Ładne zestawienie, ale powinno być ono dobrze znane każdemu zainteresowanemu inwestorowi kapitałowemu.

Należy jednak pamiętać, że inwestor kapitałowy w ramach zeznania podatkowego ma również przychody z najmu i dzierżawy (V+V), co może stanowić interesujące aspekty dzięki odpisom amortyzacyjnym i kosztom reklamy.

Najważniejszym punktem wyjścia powinno jednak nadal być położenie.
Położenie, położenie, położenie...

[ADMCI4]

Jak ostatecznie wysoka będzie stopa zwrotu netto, zależy również od stawki podatku inwestora. Ze względu na dużą liczbę czynników wpływających, dokładna stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości może być obliczona tylko dla konkretnego przypadku... Najlepiej zapytać doradcę podatkowego

[Cashflowclub MD]

Obliczanie czystego dochodu:

Dochód brutto wynosi 6% przy cenie zakupu nieruchomości za 500 000 EUR i miesięcznym czynszu netto w wysokości 2 500 EUR.

Roczny dochód netto (2 500 EUR x 12) 30 000 EUR / Cena zakupu 500 000 EUR x 100 = 6%

Jednakże obliczenia te nie są w pełni trafne, ponieważ inwestor zazwyczaj pokrywa tylko 10% ceny zakupu, a pozostałe 90% pochodzi od banku. W związku z tym dochód wynosi faktycznie 60%, a nie 6%!

Nawet Wikipedia definiuje dochód jako Zysk / zainwestowany kapitał


Jednakże nieruchomości są zazwyczaj kupowane z myślą o tzw. przepływie gotówki lub ROI, który można obliczyć w następujący sposób:

Roczne przychody z czynszu - Koszty (finansowanie + utrzymanie + oplaty dodatkowe) / zainwestowany kapitał = Zwrot z inwestycji (ROI)

W Twoim przypadku byłoby to:

30 000 EUR - (Koszty) / 50 000 EUR

Zakładając, że koszty wyniosą 20 000 EUR, zwrot z inwestycji wyniósłby 20%.


Należy jednak pamiętać o ewentualnych zyskach przy ponownej sprzedaży nieruchomości (czyli jej wzroście wartości), który może przynieść dodatkowe dwu- do trzycyfrowe zyski!

[Reinsch]

Nieprawda, Panie Procesmyślu, stopa zwrotu wynosi nadal 6%. Ponieważ kapitał zainwestowany zawsze jest ceną zakupu, niezależnie od tego, kiedy zostanie opłacony.

Zaletą wysokiego finansowania obcego jest jedynie to, że możesz inwestować pieniądze, których jeszcze nawet nie masz.

Wadą są odsetki i związane z nimi ryzyko. Jeśli stopa zwrotu spada z powodu braku najmu, nieprzewidzianych dużych napraw itp., bank i tak będzie wymagał spłaty rat, niezależnie skąd weźmiesz te pieniądze.

Przy całkowitej finansowaniu własnym masz tylko brak dochodów.

[Cashflowclub MD]

Źle jest źle

Abyś sam to zrozumiał, oto mały przykład obliczeń dla Ciebie:


Przypadek 1:

Masz 10 000 € i lokujesz je w lokacie terminowej w banku. Otrzymujesz co roku 600 € odsetek.

Jak wysoka jest Twoja stopa zwrotu (zysk kapitałowy) z Twojej inwestycji? (w procentach)


Przypadek 2:

Wykorzystujesz swoje 10 000 € jako wkład własny do pożyczki w wysokości 100 000 € na zakup i wyremontowanie nieruchomości. Następnie wynajmujesz tę nieruchomość i osiągasz miesięczny przepływ pieniężny (czynsz - koszty kredytu - koszty dodatkowe) w wysokości 200 €.

Jak wysoka jest Twoja stopa zwrotu z Twojej inwestycji? (w procentach)

Po 5 latach otrzymujesz ofertę zakupu tej nieruchomości za 150 000 € i ją przyjmujesz. Spłacasz pożyczkę w swoim banku (przyjmijmy, że do tej pory nie spłaciłeś ani jednego euro i musisz spłacić całe 90 000 €) i cieszysz się z zysku w wysokości 60 000 €.

Jak wysoka jest teraz Twoja całkowita stopa zwrotu z Twojej inwestycji? (w procentach)

Czy teraz rozumiesz dlaczego wkładany kapitał i cena zakupu NIE są tym samym?

[obelix]

Chętnie chciałbym ponownie poruszyć ten wiecznie młody temat.

Kiedy dla prywatnego inwestora opłaca się zakup nieruchomości w celu wynajmu?

Dla uproszczenia - poniżej mały przykład z prostymi - nie realnymi - wartościami; koszty dodatkowe, aspekty podatkowe i kryteria zastawu są pominięte:

Koszt nieruchomości 100 000 euro
Kapitał własny 25 000 euro
Kapitał obcy 75 000 euro (rata 225 euro, spłata kapitału 225 euro = 450 euro)

Miesięczny dochód z najmu netto 800 euro!

Lokalizacja nieruchomości jest dobra, a nawet bardzo dobra, stan jest zadowalający, jednak w ciągu najbliższych 3-5 lat należy się spodziewać kosztów remontu w wysokości 8 000 euro. Ponadto należy utworzyć rezerwę na ewentualne koszty modernizacji po/lub po 10 latach.

Szanse na wynajem są również dobre, co oczywiście nie wyklucza długofalowych ewentualnych braków w płatnościach czynszu.

Przy założeniu, że sytuacja osobista (dochód itp.) kredytobiorcy jest bardzo dobra i ma on własny, opłacony Dom do zamieszkania,

a) jak użytkownicy oceniają zaangażowanie? Miesięczne koszty kredytowe w stosunku do dochodu z najmu są całkiem zadowalające. Gdybym tylko wiedział, gdzie znajduje się ta nieruchomość...

b) czy w tym przykładzie bardziej interesujące jest sfinansowanie całej inwestycji środkami obcymi? Wtedy pojawiają sie potencjalne aspekty podatkowe.

c) na co zwrócić uwagę lub co uwzględnić?

d) jakie inne wskazówki?

[christin07]

Dziękuję za ten przegląd. Od jakiegoś czasu zastanawiam się nad zakupem mieszkania jako inwestycji kapitałowej i sfinansowaniem go za pożyczkę. Niestety, szanse na zwrot inwestycji wydają się obecnie raczej niskie, zwłaszcza w dużych miastach. W ciągu ostatnich lat ceny zakupu znacząco wzrosły w porównaniu do czynszów.

[Cashflowclub MD]

Cześć Christin, przypuszczam, że mówisz tutaj o gotowych apartamentach? W takich przypadkach zazwyczaj nie da się zrobić dobrego interesu! Zysk płynie z zakupu lub - jak w tym przypadku - z ukończenia remontu.

Kto kupuje tanio i urządza w przystępny sposób, może prawie wszędzie zrobić dobry interes! Jednakże do tego potrzebna jest pewna wiedza lub godny zaufania partner, posiadający taką wiedzę. Ponieważ granica między długotrwałym i niedrogim remontem a szybkim, drogim fuszerstwem jest bardzo cienka.

I tutaj pojawia się kruczek apartamentu: ponieważ prawie nie ma pojedynczych apartamentów do kupienia, wybór jest dosyć ograniczony. Dlatego może warto zacząć od małego domu jednorodzinnego (np. z licytacji komorniczej).

[christin07]

Dziękuję za szybką odpowiedź Cashflow

Mieszkanie byłoby dla mnie praktyczne, ponieważ jestem zawodowo mocno zajęty i często podróżuję, więc chciałbym być możliwie niezależny i nieskrępowany. Niestety nie mam czasu ani wiedzy na skomplikowany remont.

Masz rację, jako obiekt inwestycyjny, apartamenty wydają mi się obecnie mało atrakcyjne. Często roczny czynsz netto wynosi mizerne 3% ceny zakupu, co moim zdaniem czyni to inwestycję mało interesującą.

Pozdrawiam

[Cashflowclub MD]

Masz rację, apartamenty jako obiekt inwestycyjny wydają mi się obecnie również mało atrakcyjne. Często czynsz netto rocznie wynosi mierne 3% ceny zakupu, co uważam za mało interesujące z punktu widzenia inwestycji.
Pozdrawiam

Błąd myślowy

Ponieważ (zazwyczaj) musisz wnosić tylko 10% ceny zakupu jako kapitał własny, 3% NKM stanowi już 30% zwrotu z kapitału własnego. To wydaje mi się całkiem niezłe.

Zwłaszcza że poprzez wzrost wartości nieruchomości możesz osiągnąć dodatkowy zwrot z inwestycji...

A w przypadku domu jednorodzinnego NKM może wynosić nawet 5% lub więcej ceny zakupu, co oznacza, że dzięki efektowi dźwigni stopa zwrotu z kapitału własnego może przekraczać 50%. A to już jest opłacalne, prawda?

[Suxxess]

Błąd myślowy
Ponieważ (zazwyczaj) musisz wnosić tylko 10% ceny zakupu jako kapitał własny, 3% NKM daje całkiem imponującą stopę zwrotu z kapitału własnego w wysokości 30%. Uważam, że to całkiem niezłe

Miło, że wygląda na to, że nie musisz płacić odsetek od kapitału obcego.

Kolejne proste obliczenia ode mnie:
KW: 10.000 €, KO: 90.000 € czyli łączne koszty nabycia 100.000 €
Odsetki: 2% = 2.000 € odsetki ( 1.800 € dla banku i 200 € dla Ciebie )
NKM: 3% = 3.000 €

Teraz dochodzi jeszcze AFA w wysokości 2% = 2.000 € ( Jeśli teraz nie ma wliczonej wartości działki ) i w ten sposób w zasadzie każdego roku obliczeniowo ponosisz stratę w wysokości 1.000 €. Co będzie, jeśli trzeba będzie coś naprawić? A może nie znajdziesz najemcy?




Dodatkowo, poprzez wzrost wartości nieruchomości, osiągasz dodatkowy zwrot z inwestycji...


Tutaj tkwi pies pogrzebany, zakładasz quasi gwarantowany wzrost wartości, pomijasz również fakt, że nieruchomość się starzeje, będą pojawiały się naprawy, a wyższa cena sprzedaży po 10 latach nie jest zagwarantowana.

[Cashflowclub MD]

Tak, to było złe przykład. Na szybko pomyliłem NKM z przepływem pieniężnym. 3% NKM to oczywiście nie wchodzi w grę! Zwłaszcza jeśli chodzi o roczne NKM.

[Suxxess]

Po prostu uzgodnijmy, że to zależy od różnych wskaźników obiektu, czy coś jest opłacalne, czy nie. Gdyby można zawsze tak ogólnie powiedzieć, to nie potrzebowalibyśmy już pośredników.

A koncepcja odnowy nie jest zła, ale trzeba już mieć odpowiednią wiedzę, odpowiednich rzemieślników, przegląd rynku i właściwe spojrzenie na obiekty.

[sitaara]

Czemu tak mało jest domów do wynajęcia? Na przykład ja nie chciałbym kupować domu, lecz wynajmować, żeby mieć elastyczność. Niestety, takie oferty są trudno dostępne.

[Cashflowclub MD]

Zgódźmy się po prostu, że to zależy od różnych wskaźników związanych z danym obiektem, czy coś się opłaca czy nie. Gdyby wszystko można było zawsze tak uogólnić, to nie potrzebowalibyśmy już pośredników.

A plan remontu nie jest zły, ale trzeba mieć już odpowiednią wiedzę, odpowiednich rzemieślników, przegląd rynku i właściwy wzrok do obiektów.

Oczywiście ostatecznie zależy to tylko od wskaźników danego obiektu

Nigdy nie powinno się generalizować, ale ogólnie rzecz biorąc, nieruchomości są doskonałą możliwością inwestycyjną (moim zdaniem nawet najlepszą!) - nie bez powodu około 2/3 całego niemieckiego majątku jest ulokowane w nieruchomościach.

Oczywiście, wiele osób pokazało klasę z nieruchomościami. Jednak twierdzę, że co najmniej 75% tych osób kupiło gotowe produkty, czyli odrestaurowane lub nowo zbudowane obiekty (zazwyczaj mieszkania własnościowe), czyli obiekty, z których zysku skorzystali już inni i dlatego zostały sprzedane zdecydowanie zbyt drogo.

Zazwyczaj rozpoznaje się takie obiekty po tym, że są ładnie podliczone i próbuje się je sprzedać, zachęcając do tego poprzez oszczędności podatkowe, według zasady: Kup to mieszkanie za 200 € miesięcznie. Możesz odliczyć to od podatku, co oznacza, że w końcu płacisz tylko 50 € miesięcznie za mieszkanie własnościowe, które kiedyś będzie należeć do Ciebie....

Wady takich transakcji:
1. Z 200 € miesięcznie kosztów ostatecznie wychodzi 400-500 €
2. Z 150 € odpisów miesięcznie wynika maksymalnie 50 € (które przede wszystkim nie są wymagalne miesięcznie, ale dopiero w kolejnym roku)
3. Koszty dodatkowe wynoszą znacznie więcej (na przykład, gdy nie był uwzględniony serwis dozorca)
4. W rezultacie z kosztów wynoszących 50 € miesięcznie staje się 500-600 €, co już nikt nie jest w stanie utrzymać, co z kolei grozi przymusową licytacją.



Wskazówka 1: Nigdy nie inwestuj w przedsięwzięcie, które przynosi straty! Dochody z 6 miesięcy (czyli nadwyżki z dochodów po odjęciu wydatków) powinny móc pokryć co najmniej jedną miesięczną wynajętą stawkę, aby w razie potrzeby móc wytrzymać 2-3 miesiące bez czynszu, BEZ wpadania w kłopoty finansowe!

Wskazówka 2: Załatwiaj się z doświadczonym (!) inwestorem nieruchomościowym! Nie z bankierem, doradcą finansowym ani sprzedawcą, który proponuje Ci dany obiekt! Zadaj każdemu potencjalnemu doradcy pytanie, ile nieruchomości samemu posiada. Jeśli zacznie się wahać lub wymigiwać od odpowiedzi, powiedz mu do widzenia - nie ma (praktycznego) doświadczenia z inwestycjami w nieruchomości!

Wskazówka 3: Każdą ofertę sprawdź najpierw u swojego doradcy podatkowego! Ta wskazówka powinna być zawsze przestrzegana przed każdą inwestycją - niezależnie czy to akcje, nieruchomości czy coś innego! Bo cóż ci po inwestycji przynoszącej 15% zysku, jeśli ciocia Merkel zabierze Ci większość z tego ponownie?

Wskazówka 4: Dowiedz się najpierw o dobrych firmach budowlanych, remontowych, deweloperskich i/lub biurach inżynierskich! Nie zatrudniaj architekta ani inżyniera budownictwa, który studiował po 2000 roku i nie może wykazać się przynajmniej 10-letnim doświadczeniem praktycznym! Większość tego, co jest nauczane na studiach architektonicznych, to nonsens (jak sam musiałem doświadczyć...). Wiem to, bo od prawie 20 lat zarabiam na naprawianiu ich absurdów.

Wskazówka 5: Nie prowadź przetargu publicznego na prace budowlane! Ten nonsens służy tylko do jednego: znalezienia największego plagiatora. Ponieważ zawsze jest ktoś w budownictwie, kto potrafi jeszcze taniej zrobić robotę. Wybierz 3-5 godnych polecenia firmy budowlane (które powinny istnieć na rynku co najmniej 20 lat, można założyć, że pracują rzetelnie, bo w przeciwnym razie byliby praktycznie na skraju bankructwa po pierwszej reklamacji), i przekaż im przetarg prac renowacyjnych, a następnie poproś o wycenę. Z pięciu ofert odrzuć najtańszą i najdroższą, a z pozostałymi trzema firmami przeprowadź negocjacje.

Wskazówka 6: Lepiej zainwestuj 20% więcej w długoterminowy remont niż 20% mniej w szybko-szybko. Uszkodzenia spowodowane przez błędy będą wielokrotnie droższe (utrata lub obcięcie czynszu, spory sądowe, koszty adwokackie, ponowna renowacja itp.)!!! Na przykład, malowanie białą farbą zepsutych miejsc, aby ich nie było widać, nie ma nic wspólnego z remontem!

Wskazówka 7: Jeśli ZNAJDZIESZ dobrego i solidnego wykonawcę budowlanego: Gratulacje!

Wskazówka 8: Graj regularnie w Cashflow, aby się uczyć, poznać zasady tego gry!!!

Nieruchomość należy traktować jak maszynę do robienia pieniędzy, która stoi w piwnicy i drukuje pieniądze każdego dnia. Taką maszynę należy codziennie pielęgnować, konserwować itd., aby nigdy nie przestała drukować pieniędzy!
Potraktuj ją z szacunkiem i najlepiej jak własne dziecko, wtedy zawsze będziesz cieszył się nią i w przyszłości będziesz mógł wartościowo przekazać coś swojej rodzinie!


PS: Jeśli potrzebujesz kontaktów do solidnych specjalistów i firm budowlanych: za pośrednictwem naszej ogólnokrajowej sieci taka osoba powinna być dostępna nawet w najdalszym zakątku Niemiec

Wystarczy prywatna wiadomość!

Pozdrowienia z Klubu Cashflow w Magdeburgu

[Cashflowclub MD]

Dlaczego tak mało jest domów do wynajęcia? Na przykład ja nie chciałabym kupować domu, tylko wynająć, żeby być elastycznym. Niestety, takie oferty są trudne do znalezienia.

Ponieważ Einfamilienhäuser (EFH) nie są tak naprawdę zbyt opłacalne dla inwestorów. Na przykład dlatego:

- remont EFH o powierzchni 100 m² może kosztować tylko połowę kosztów remontu Mehrfamilienhaus (MFH) o powierzchni 500 lub 1000 m², ale ma tylko piątą lub dziesiątą część powierzchni do wynajęcia (np. koszt kotła grzewczego i zbiornika na ciepłą wodę dla MFH prawie tyle samo co dla EFH, przyłącza gazowe, elektryczne, wodno-kanalizacyjne kosztują dokładnie tyle samo co dla MFH, powierzchnia dachowa do remontu w EFH może być nawet identyczna jak w MFH)

- jeśli w MFH traci pan najemcę, tracisz 10-20% swoich dochodów z czynszu, jeśli w EFH tracisz jednego najemcę, tracisz 100% czynszu

- EFH zazwyczaj posiadają dość duże działki, które najemca musi opłacić, w MFH te koszty dzielą się między liczbę najemców


Wniosek: MFH oferują większe dochody przy mniejszym ryzyku niż EFH...

[gradius]

Jeśli chodzi o mnie, mam 12 lokali w 3 obiektach. Lokalizacja itp. dobra, nawet bardzo dobra. Całkowita inwestycja, wliczając wszystkie koszty zakupu, wynosi 810 000,-. Aktualne czynsze netto wynoszą 62 000,-, obecnie brak potrzeby remontowej, planowany remont 100 000,-. Planowane zwiększenie czynszu o 20% (wtedy właśnie osiągniemy lokalne czynsze porównawcze). Wzrost wartości nieruchomości w ciągu ostatnich trzech lat wyniósł 6% rocznie (choć myślę, że będzie to znacznie mniej). Jak znaleźć takie obiekty? Szukać, szukać, szukać, a następnie korzystać z kryzysów właścicieli (rozwody, problemy firmy itp.) i móc szybko zapłacić, gdy te osoby pilnie potrzebują pieniędzy - to wykorzystuje się bezwzględnie! Brzmi to okrutnie, ale tak właśnie działa - jeśli komuś to nie odpowiada, powinien szukać możliwości wsparcia Caritasu, a nie inwestycji finansowej. W innym przypadku zachowuj się fair, ale nie być bardziej świętoszkowatym od papieża, bo wtedy nie będzie zysku. Przepraszam, ale wolę mówić prawdę niż socjalną bełkotliwość w kwestii inwestycji. Jak wspomniałem, alternatywą są ofiary...

[Martin79HN]

Chciałbym też dorzucić coś na temat tego tematu.

Cena zakupu obiektu 120 000 €, w tym koszty dodatkowe, pośrednik, księga wieczysta itp.
Czynsz netto 480 € miesięcznie.

Finansowanie z kapitału własnego w wysokości 100%.
Koszty niepodlegające podziałowi na mieszkańca mieszkania 50 € miesięcznie, zarządzanie nieruchomością itp.
Koszty utrzymania przez najbliższe 5 lat to około 5 000 € (jako specjalna opłata dodatkowa), następnie znowu 5 lat spokoju. (mam nadzieję)

Czy ma sens dalsze posiadanie obiektu przez 10 lat czy na przykład sprzedaż po 5 latach?

Aktualnie cena sprzedaży wynosi 130 000 €.

Jest to mieszkanie z 2002 roku w TOP lokalizacji. Stawka podatkowa wynosi około 20-25% maksymalnie!

Według mojej ogólnej oceny, zobaczymy, co przyniesie rynek za 5 lat i sprzedamy lub kontynuujemy wynajem. W ciągu najbliższych 5 lat nie planuje się sprzedaży, ponieważ zaciągnięto zastaw hipoteczny dla pozyskania kapitału na inną nieruchomość.

[6Bankkaufmann]

@Martin, tak jak na giełdzie, rynek nieruchomości również nie jest jednokierunkową ulicą.
Nikt nie wie, co się stanie za 5 lat.
Tylko jedno jest pewne, jeśli rynek nieruchomości się załamie, każdy myśli, że dostanie mniej pieniędzy za nieruchomość. To samo działa w drugą stronę.
Albo kto znajduje ceny za m2 na poziomie do 25.000 EUR - za 1 m2!! - normalne?

[MC Muffin]

Chciałbym także coś dodać na ten temat.

Cena zakupu obiektu 120 000€, w tym koszty dodatkowe, pośrednik, księga wieczysta itp.
Czynsz 480€ miesięcznie

Finansowanie z własnego kapitału w 100%.
Koszty niepodzielne na mieszkańca miesięcznie zarządzanie nieruchomością, itp. 50€
Koszty utrzymania przez najbliższe 5 lat około 5 000€ (jako dodatkowa opłata awaryjna)
następnie znowu 5 lat spokoju. (mam nadzieję)

Czy jest sens dalej utrzymywać ten obiekt przez 10 lat czy np. sprzedać po 5 latach?

Obecnie możliwa jest cena sprzedaży 130 000€.

Jest to mieszkanie z 2002 roku zlokalizowane w TOPowej lokalizacji.
Nasza stawka podatkowa to około 20-25% maks.!

Moim grubym oszacowaniem jest, że należy sprawdzić, co przyniesie rynek za 5 lat, i sprzedać lub kontynuować wynajem. W najbliższych 5 latach nie będzie sprzedaży, ponieważ zastaw hipoteczny zostanie wzięty jako źródło finansowania dla innej nieruchomości.

Sprzedałbym ją, ponieważ zwrot z czynszu w stosunku do obecnej wartości jest zbyt niski.

[6Bankkaufmann]

@McMuffin
Przy czynszu w wysokości 480 EUR i cenie sprzedaży 130 000 EUR mamy stopę zwrotu na poziomie 4,4%
I to ma być za mało? Cześć?
Autor wątku pochodzi z Heilbronn, na północ od Stuttgarty. Stopa zwrotu jest całkowicie w porządku...

[obelix]

.. mamy stopę zwrotu wynoszącą 4,4%
I to ma być za mało?

wziąwszy pod uwagę związane z tym ryzyka, mam tu głównie na myśli rezerwy na modernizacje i ewentualne straty z tytułu niewypłacalności najemców, wydaje mi się to zbyt niskie.

[MC Muffin]

@McMuffin
Przy czynszu bazowym 480 euro i cenie sprzedaży 130 000 euro mamy stopę zwrotu na poziomie 4,4%.

To chyba za mało? Halo?

Autor forum pochodzi z Heilbronn, na północ od Stuttgartu. Stopa zwrotu jest absolutnie w porządku...



Obliczenia nie są kompletne. W przypadku nieruchomości zawsze trzeba uwzględnić koszty utrzymania. W zależności od źródła, wynoszą one od 1,5% do 2,0% rocznie, liczone od wartości domu lub mieszkania.

Do tego dochodzą podatki, które według autora wynoszą 20-25% plus podatek od nieruchomości; resztę pokrywają opłaty eksploatacyjne najemcy.

W związku z tym stopa zwrotu szybko zbliża się do poziomu inflacji (docelowa stopa inflacji EBC wynosi 2%).

Zwrot w żadnym wypadku nie rekompensuje zatem ryzyka cenowego nieruchomości.
Gdyby nieruchomość była zajmowana przez właściciela i zaoszczędzony czynsz wyniósłby 480
euro, Wtedy po prostu warto, bo zaoszczędzone pieniądze są wolne od podatku, a Ty sam jesteś najbezpieczniejszym najemcą.

[Michael66]

Cześć,

rozważam zakup nieruchomości inwestycyjnej o wartości około 500 tys. € i mam pytanie dotyczące wyboru obiektu.

Moja sytuacja jest następująca: Jestem urzędnikiem od kilku lat z wynagrodzeniem W2. Moje dochody nie są zbyt duże, ale za to pewne. W 1994 roku, pod wpływem mojego doradcy z DVAG, nabyłem mieszkanie na własność (100 000 euro), które okazało się zbyt drogie i dopiero od tego roku (po refinansowaniu z niską stopą procentową) zaczęło przynosić zyski. Dodatkowo, niestety, miałem do tej pory umowę kredytu, w ramach której składka została zainwestowana w ubezpieczenie na życie z funduszem kapitałowym (w Aachen Münchener). Niestety, przez 20 lat to ubezpieczenie generowało straty. Mógłbym powiedzieć, że mam jedne z najgorszych warunków do inwestycji. Dlatego trochę boję się podejmowania decyzji o nowym obiekcie inwestycyjnym. Jednakże frapuje mnie pomysł posiadania kilku mieszkań do wynajmu zamiast tylko jednego. Gdy jedno mieszkanie jest puste, nie oznacza to od razu 100% utraty przychodów.

Często słyszy się wskazówkę: Ważna jest lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. W gruncie rzeczy to rozumiem. Jednak czasem pojawiają się oferty nieruchomości, które pod względem lokalizacji nie są optymalne, są już nieco starsze (ale nie zrujnowane) i kosztują 9% lub nawet 10% zysku brutto. W takich przypadkach pytanie brzmi, czy można zrobić coś złego inwestując w taką nieruchomość?

Moje przybliżone obliczenia wyglądają następująco:

Zysk brutto: 10%
Zysk netto: 9,1%
20% pustostanów z powodu złej lokalizacji: pozostały zysk 7,3%
(konserwatywne założenie)

Procentowy stały koszt odsetek przez 15 lat: 2,5%
Spłata kredytu: 3%
Utrzymanie nieruchomości: 2%
Całkowite koszty: 7,5%

Oznaczałoby to, że nieruchomość w pełni sfinansowana (110%), nawet przy przyjęciu 20% średniego pustostanu, byłaby w stanie sama się utrzymać i po 15 latach byłaby spłacona w ponad 50%. Niemniej jednak, jest chyba nierealne, aby wartość nieruchomości spadła o ponad 50% z powodu złej lokalizacji? Nie uwzględniłem nawet wzrostu czynszu i odpisów podatkowych dla pewności.

Pytanie: Jeśli tak jest, dlaczego nie wszyscy inwestują w tego typu nieruchomości? Gdzie jest haczyk?

Pozdrawiam, Michael

[6Bankkaufmann]

@Michael66, ponieważ nie każdy otrzymuje finansowanie inwestycyjne.
Co się dzieje w przypadku braku czynszu?

[Cashflowclub MD]

Sprzedałbym je, ponieważ zwrot z wynajmu w stosunku do obecnej wartości jest zbyt niski.

Tak, ale to wynika z tego, że finansował mieszkanie w 100% ze środków własnych, co było dość nierozważne, ponieważ nie uzyskał przez to efektu dźwigni finansowej. Poza tym dochody z najmu nie mają nic wspólnego z rentownością! To zupełnie różne sprawy.

Niemniej jednak: 480€ czynsz minus 50€ kosztów daje 430€ x 12 miesięcy daje 4,3% dochodu rocznie (obliczone dla 120.000€ ceny zakupu). Do tego dochodzi dochód z zysku z wartością rosnącą o 10.000€ w ciągu 12 lat, więc razem to około 5% zwrotu kapitału!

Ile inwestycji znasz, które przynoszą więcej?

Przy czym zwrot kapitału byłby oczywiście około pięć- do dziesięciokrotnie wyższy, gdyby został finansowany zazwyczaj w wysokości 10% własnych środków.







Cytat od bankiera

@McMuffin
Przy miesięcznym czynszu w wysokości 480 euro i cenie sprzedaży 130.000 euro, otrzymujemy stopę zwrotu w wysokości 4,4%
I ma to być za mało? Cześć?



Dla bankiera to oczywiście spora rentowność, ale jako inwestor nieruchomościowy nie zdobędziesz nawet spotkania, jeśli nie będziesz mógł zaoferować co najmniej 50% kapitału

Poza tym musisz obliczać rentowność - jeśli już - na cenie zakupu, a nie na (potencjalnej) CENIE sprzedaży!

[MC Muffin]

Nikt nie powiedział, że czynsz nie jest tym samym co dochód.
Nie ma znaczenia, czy jest to kapitał zagraniczny czy kapitał własny. W przypadku kapitału własnego tracisz odsetki, które w przeciwnym razie byś otrzymywał, a w przypadku pożyczki musisz zamiast tego płacić odsetki. Po dokonaniu obliczeń, ma to sens, ponieważ odsetki od pożyczki są zazwyczaj wyższe niż odsetki, które otrzymujesz. Jednak w czasach niskich stóp procentowych, jak obecnie, odgrywa to jedynie niewielką rolę.
Obliczenia, które wykonujesz, zostały już wykonane przez wszystkich innych, nic nowego.
Właśnie dodałeś spekulacyjny wzrost wartości, który prawdopodobnie nie nastąpi, ponieważ mieszkanie jest już zbyt drogie, aby je wynająć, a zapomniałeś o kosztach utrzymania, o których już wspomniano w postach. Tak więc tylko przy dużym szczęściu uda się osiągnąć zwrot na poziomie 5%, a bardziej prawdopodobne jest, że będzie to 1,5%-2,5%.
Ryzyko utraty czynszu nie zostało jeszcze uwzględnione.

W przypadku kapitału zagranicznego dźwignię finansową uzyskuje się tylko wtedy, gdy zwrot jest wyższy niż kapitał i odsetki, w przeciwnym razie wiąże się to z dodatkowym ryzykiem.
Dźwignia działa tym silniej, im mniejsza jest wartość.

najlepsze pozdrowienia

[EngelMarco]

Według jednego z badań, wynajem mieszkań w ciągu ostatnich pięciu lat znacząco podrożał, głównie w Wolfsburgu i Berlinie. Mam wrażenie, że nie tylko ceny najmu w BERLINIE i WOLFSBURGU tak drastycznie wzrosły. Na przykład średnia cena czynszu netto przy nowych wynajmach w Wolfsburgu wzrosła o 40,7%. Ostatnio szukałam nieruchomości w Monachium. Tutaj, w Huther Immobilien, mają cudowne obiekty, jednak cenowo byłam prawie w szoku... W Berlinie ceny wzrosły średnio o 30,8%. No cóż, będę kontynuować poszukiwania!

[Hanomag]

W Berlinie ceny wzrosły średnio o 30,8 procent.

Wreszcie! Jeszcze przed końcem wieku zbudowałem Dom dwurodzinny jako tzw. obiekt inwestycyjny. Do tej pory z czynszu nie mogłem nawet spłacić odsetek, a gdybym sprzedał dwa lata temu, nie dostałbym nawet ceny budowy.

Teraz sytuacja znowu zmienia się, buduje się więcej domów, a czynsze spadają. I tak każdy zyskuje.

[Suxxess]

Teraz sytuacja znów się odwraca, buduje się więcej domów, a ceny wynajmu spadają. Dzięki temu każdy zyskuje.
Problem nie leży w samych kosztach budowy, ale w cenach gruntów. Działki w mieście, które mogą być odpowiednio zagospodarowane, są po prostu ograniczone.
Kiedyś mówiono, że jeśli jest Ci za drogo w centrum, to przeprowadź się na obrzeża. Ale teraz ceny tam też są wysokie, więc trzeba się jeszcze dalej przeprowadzić, aby znaleźć rozsądną cenę. Ale wraz z tym wzrasta także czas dojazdu, a infrastruktura staje się gorsza. (Połączenia autobusowe, szkoły, pobliskie sklepy itp.)

[Hanomag]

Kiedyś mówiono, że jeśli jest ci za drogo w centrum miasta, to przenieś się na przedmieścia. Tylko teraz tam też jest drogo, więc trzeba się przeprowadzić jeszcze dalej, aby dostać rozsądną cenę. Ale wtedy znowu wzrasta czas podróży i infrastruktura się pogarsza.

To zawsze jest wahanie cen. Głupi są ci, którzy chcą/nawet muszą kupować lub wynajmować w złym momencie. W długoterminowej perspektywie opłaca się kupić zwłaszcza wtedy, gdy nie przekracza się granicy speckjupferu.

[jule-gotti]

Kupowanie zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem. Jeśli dzisiaj kupię działkę w mieście, za dziesięć lat może to być działka w najlepszej lub najgorszej dzielnicy miasta albo pozostać tak, jak jest. Zależy to zawsze od rozwoju miejskiego. Jako nabywca po prostu nie da się tego przewidzieć.

[Hanomag]

Kupowanie zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem.

Całkowicie słusznie. Dlatego właściciele domów mogą czasami podnieść czynsze, nie oznacza to jeszcze końca świata.

[Sneak]

Cześć wszystkim,
kupiłem wraz z żoną apartament i skorzystałem z porady tutaj w Zug. Sama pomoc jest bezpłatna.
Może w ten sposób mogłem wam pomóc.
Pozdrowienia
Sneak

[testfahrer]

Piękne zestawienie, które powinno być znane każdemu zainteresowanemu inwestorowi kapitałowemu.

Należy jednak pamiętać, że inwestor kapitałowy w ramach zeznania podatkowego ma także dochody z najmu i dzierżawy (V+V) i tutaj poprzez odpisy i koszty reklamowe ma interesujące aspekty.

Najważniejszym punktem odniesienia powinien jednak być zakup.
Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja...

Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja.........tak....dobra lokalizacja zawsze powinna być widziana z perspektywy użytkownika.
Kiosk z lodami w pobliżu pustyni z pewnością będzie lepiej usytuowany niż na Arktyce itd. itp.

To w zasadzie oczywistości.

Cała branża bankowa moim zdaniem opiera się na tego typu zasadach.


Myślę więc, że KAŻDY, kto choć trochę interesuje się branżą bankową, mógłby przyznawać kredyty według kryteriów bankierów, nie mając żadnego pojęcia o przepływach pieniężnych i/lub oprocentowaniu.
Jeśli trzeba ubezpieczyć czy udowodnić każde euro, że zarobiło się i będzie się zarabiać od ileś lat i koszty są uwzględnione zgodnie z wzorcem - oraz dodatkowo informacje sprawiają, że wnioskodawca staje się przezroczysty.......kto by nie był w stanie udzielać kredytów ????


ALE jak to możliwe, że firmy i dłużnicy wciąż bankrutują ?? Przecież wszystko było sprawdzane i kontrolowane według schematu???


Hmmm tak, pieprzony rozsądek został niestety pominięty przy ocenie przestępcy.




Zakupiłem kilka nieruchomości, które już po 3, 4 lub 5 latach całkowicie zwróciły mi koszty zakupu.

Niektórym z nich odmówiono finansowania, jednakże podpisałem umowę kupna-sprzedaży nawet za pomocą dobrej reputacji i dziś często patrzę na dochody miesięcznie, które przynoszą mi skumulowane zyski, ponieważ nie ma obciążeń.

Co mi da dobra lokalizacja, jeśli muszę czekać 30 lub 40 lat, aż to się zwróci ??? Wolę poczekać 5 lat, a następnie cieszyć się miesięcznymi dochodami przez kolejne 35 lat.
I nawet jeśli czasami jest pusty, cóż. Nie ma róży bez kolców, powiedział zając i kopnął jeżycę.

Dla mnie zawsze ważniejsza byłaby niezależność od wszystkiego innego.



Zakup nieruchomości zawsze się opłaca, jeśli jest to opłacalne. To po prostu podstawowa zasada i zasada ewangelizacji. Musi się to opłacać.

Jeśli się nie opłaca, to nic się nie opłaca.
Analitycy bankowi na pewno nie będą w stanie ocenić tego tak samo, jak sędziowie faktycznie nie mogą oceniać rzeczy.

Również doradcy podatkowi nie mogą nic powiedzieć na ten temat, ponieważ ich zdaniem nie są do tego odpowiednio wykwalifikowani.

Jedyną osobą, która jest do tego przystosowana, jest zdrowy rozsądek, jeśli jest w stanie działać pod względem holistycznym. Jeśli go masz, nie pozwól, aby cokolwiek lub ktośkolwiek odwodził cię od twojego celu i działaj elastycznie w kierunku swojego celu.

Ponadto zawsze postawiłbym sobie za cel nie kupować niczego, co nie spłaci się w ciągu dziesięciu lat, w tym także koszty ryzyka z dochodów z najmu.

Wszystko inne wydałoby mi się zbyt utopijne.


Pozdrawiam, Testfahrer

[testfahrer]

byłbym zbyt mały biorąc pod uwagę związane z tym ryzyka, mam na myśli głównie rezerwy na modernizacje i ewentualne utraty z tytułu najmu.

Przy inwestycji w wysokości 130K chcę widzieć co najmniej 2K miesięcznie. Mam teraz taką inwestycję, która ma przynieść około 2,5 do 3,9 K miesięcznie przy ogólnej kwocie 200K, z czego około 80 K przeznaczone jest na remont.

Nie kupuję też samochodu za 2500, nie mając na celu zarobienia przynajmniej tysiąca.

Jak już wspomniałem, należy być twardym i nie zawierać transakcji siłą. Tylko w ten sposób można odnieść sukces. Rodzynki nie służą tylko do wysychania - trzeba je poszukać i wybrać