Capital Investment 4

[Torte83]

Choć grozi to, że to będzie trollowy post, chciałbym rozwiązać jedno pytanie, ponieważ nasz doradca bankowy nie jest dostępny do wtorku (urlop) i mamy ważne pytanie dotyczące finansowania.

Następująca sytuacja: Chcemy kupić Dom szeregowy (z 1850 roku) i już zarezerwowaliśmy go przez pośrednika (dół murowany, góra na drewnianym szkielecie, z przyległym obiektem również murowanym z lat 70). Dom ma kosztować łącznie 97 000 euro. Dostępny jest wkład własny w wysokości około 28 000 euro.

W domu planowane są dodatkowe zmiany/modernizacje. Szacowane koszty wynoszą 30 000 euro, ale w kredycie chcielibyśmy uwzględnić trochę więcej.
Mamy teraz kredyt w wysokości 118 000 euro (68 k DSL Bank, 50 k program kfw 124) na oku. Finansowanie nie stanowi problemu, ponieważ mamy wystarczające dochody. Do kredytu wpłynie 14 000 euro jako wkład własny oraz 10 000 jako wkład własny poprzez tzw. własną pracę przy modernizacji. Reszta wkładu własnego zostanie przeznaczona na niemal wszystkie dodatkowe koszty, pozostanie trochę zapasu.

Przynajmniej tak to zrozumieliśmy.
Bank(i) więc w pierwszej kolejności wypłacają tylko 83 000 euro podczas zakupu?

Teraz do właściwego pytania: Co z różnicą w kwocie 35 000 euro? Wiemy, że można wtedy przedstawiać rachunki (rzemieślnicy, materiał) i bank je opłaci. Niestety, nie jesteśmy do końca pewni, co się dzieje z tymi 10 000 euro z wkładu własnego. Czy trzeba je podać, gdy się na przykład kładzie podłogi i koszty materiałów oraz własna praca są pokrywane? Jak to działa w praktyce. Czy można wystawić bankowi rachunek za własną pracę, aby bank wypłacił to?
Bardzo bym się ucieszył z szybkiej odpowiedzi od obecnych ekspertów.

[Alex [CryptoMod]]

Praca własna nie jest pieniędzmi w tradycyjnym znaczeniu, ale podnosi ona wskaźnik kapitału własnego.

Przykład:

Dom kosztuje 80 000 EUR, a remont 20 000 EUR = łączna suma 100 000 EUR.

KW = 20 000 EUR = 20%

Jeśli wykonasz remont za 10 000 EUR własnoręcznie, to KW wynosi 30 000 EUR = 30% = lepsza stopa procentowa.

Ale wykonanie prac o wartości 10 000 EUR własnoręcznie jest już dosyć trudne.

Koszt godziny fachowca to około 50 EUR, co daje 200 godzin (jako laik x 2 = 400 godzin) obok innych obowiązków ??? plus materiały ??

Mam jeszcze pytanie: z jakiego landu jesteście?

[Torte83]

"Hm więc nie do końca rozumiem tę całą sytuację.

Całkowita wartość nieruchomości wynika z naszego [url]kredytu[/url] (według banku) w następujący sposób:
- 97 000 [url]euro[/url] cena zakupu
- 35 000 [url]euro[/url] koszty modernizacji
- 10 000 [url]euro[/url] koszty poboczne zakupu
= 142 000 [url]euro[/url]

Kapitał własny został ustalony na 26 000 [url]euro[/url]. Przy kredycie w wysokości 118 000 [url]euro[/url] musimy natychmiast wpłacić 14 000 [url]euro[/url] kapitału własnego.

Oznacza to, że aby opłacić [url]Dom[/url], potrzebujemy od banku natychmiast 83 000 [url]euro[/url]. Następnie sami (z naszego pozostałego kapitału własnego->12 000 [url]euro[/url]) opłacamy koszty poboczne zakupu w wysokości 10 000 [url]euro[/url]. W tym momencie otrzymujemy od banku nadal 35 000 [url]euro[/url]. (118 000 [url]euro[/url]-83 000 [url]euro[/url]= 35 000 [url]euro[/url]).

W tym miejscu się zatrzymujemy. Jak zdobyć pozostałe 35 000 [url]euro[/url]? Rozumiemy to tak: 25 000 [url]euro[/url] potwierdzamy w fakturach, a bank płaci je bezpośrednio firmom budowlanym lub nam, jeśli mamy wydatki na materiały i przedstawiamy za nie pokwitowania.

Ale jak zdobyć pozostałe 10 000 [url]euro[/url], które zostały określone jako wkład własny?

Czy może mamy błąd myślowy i nie dostaniemy tych 10 000 [url]euro[/url]? W takim przypadku jednakże obdarowalibyśmy bank kwotą 10 000 [url]euro[/url], ponieważ bierzemy [url]kredyt[/url] w wysokości 118 000 [url]euro[/url], ale otrzymujemy tylko 108 000 [url]euro[/url]??? "

[6Bankkaufmann]

@Tort
Wkład własny to po prostu Twój wkład jako człowieka. To rodzaj hipoteki mięśniowej. Dzięki Twojemu zaangażowaniu poprawiasz wartość nieruchomości, zamiast zatrudniać drogie firmy. Na przykład kupujesz płytki w sklepie budowlanym i sam je układasz. W rezultacie płacisz mniej za płytki niż przy współpracy z drogą firmą. Jednakże wartość stworzonej posadzki z płytek jest zazwyczaj większa. Wkład własny nigdy nie jest wypłacany w gotówce. W banku dokonuje się wypłata stopniowo. Może to być przy płatnościach dla firm lub opłaceniu faktur za materiały. Płacisz więc za materiały. W przypadku wkładu własnego nie zaciągniesz również pożyczki na rzecz kolegi, który świadczy usługę bez rachunku (na czarno). Bank nie ma żadnego rachunku i ma wypłacić Ci pieniądze w gotówce. Zazwyczaj banki są delikatne w tej kwestii i wymagają wcześniejszego przedstawienia informacji o kwalifikacjach współpracujących osób (Fryderyk jest murarzem, Erwin elektrykiem itp.). Niestety, wkłady własne są zazwyczaj przeceniane, co często prowadzi do dopłat.

[Alex [CryptoMod]]

Czyli w skrócie:

Remont łazienki kosztuje 10 000 EUR, 5000 EUR to koszt materiałów + 5000 koszt pracy.

Jeśli sam będziesz remontować łazienkę, wniesiesz do niej pracę o wartości 5000 EUR. Ta wartość zostanie więc zaksięgowana jako korzyść finansowa do twojego kapitału własnego, jak gdyby była to wartość fikcyjna.

Jednak, jak zauważył Bankier, banki dokładnie przyglądają się takim sytuacjom przy większych kwotach. Potrzebujesz bowiem materiałów, które zazwyczaj kupujesz drożej niż wykonawca, dodatkowo zwykły człowiek zazwyczaj nie posiada profesjonalnego narzędzia i potrzebuje zazwyczaj dwukrotnie więcej czasu na wykonanie pracy (=późniejsze wprowadzenie = dłuższe opłaty najmu).

[Spessartraeuber]

Hm, więc tak naprawdę nie rozumiem całej sytuacji.

Całkowita wartość nieruchomości w przypadku naszego kredytu (według banku) wynosi:
- 97 000 euro cena zakupu
- 35 000 euro koszty modernizacji
- 10 000 euro koszty dodatkowe przy zakupie
= 142 000

Witaj, spróbujmy więc rozjaśnić trochę tę sprawę!

Wygląda na to, że mieli Państwo problem z komunikacją w zakresie kosztów modernizacji.

Można to zrozumieć tak, że mają Państwo koszty w wysokości 35 000 euro i do tego wniosą Państwo wkład własny w wysokości 10 000 euro.

Z Państwa późniejszych informacji wynika, że mają Państwo koszty modernizacji w wysokości 25 000 euro i do tego wniosą Państwo wkład własny w wysokości 10 000 euro.











Źle!

Całkowita wartość nieruchomości to
Cena zakupu + Podnoszące wartość koszty modernizacji + Podnoszący wartość wkład własny

Koszty dodatkowe przy zakupie i koszty zachowujące wartość nie podnoszą wartości nieruchomości!

W Państwa przypadku, jeśli wszystko podnosi wartość, otrzymujemy:

97 000 cena zakupu
25 000 koszty modernizacji
10 000 wkład własny
= 132 000 euro






Cytat autora "Torte83"

Kapitał własny ustalono na 26 000 euro.
Przy kredycie w wysokości 118 000 euro musimy natychmiast przekazać wkład własny w wysokości 14 000 euro.


Poprawne!

Mają Państwo koszty

97 000 euro cena zakupu
10 000 euro koszty dodatkowe
25 000 euro koszty modernizacji
= 132 000 euro - 14 000 euro (kapitał własny) = 118 000 euro

Państwa 10 000 euro wkład własny to nie koszty, ale fikcyjny zysk.






Cytat autora "Torte83"

Oznacza to, że aby opłacić Dom, musimy natychmiast otrzymać od banku 83 000 euro. Następnie sami (z naszym pozostałym kapitałem własnym -> 12 000) opłacimy koszty dodatkowe przy zakupie w wysokości 10 000 euro.


Tak, jeśli wniosą Państwo wkład własny w wysokości 24 000 euro.

Jednakże jest to sprzeczne z Państwa powyższą deklaracją.
Wniesienie wkładu własnego w wysokości 14 000 euro.

Zatem przy zaangażowaniu wkładu własnego w wysokości 24 000 euro
132 000 euro - 24 000 euro = 108 000 euro
Więc nie kredyt w wysokości 118 000 euro, a 108 000 euro






Cytat autora "Torte83"

Od banku otrzymamy więc w tym momencie jeszcze 35 000 euro (118 000 euro - 83 000 euro = 35 000 euro).


Źle!
108 000 euro - 83 000 euro = 25 000 euro






Cytat autora "Torte83"

W tej chwili nie możemy iść dalej. Jak zdobyć pozostałe 35 000 euro? Rozumiemy to tak: 25 000 euro udokumentujemy w fakturach, a bank przekaże te środki bezpośrednio firmom budowlanym lub nam, jeśli mamy koszty materiałów i przedstawimy odpowiednie paragony.
Jak jednak zdobyć pozostałe 10 000 euro, które zostały uznane za wkład własny?


Całkowicie nie, Państwa wkładu własnego nie trzeba finansować i dlatego nie otrzymają Państwo tych środków!






Cytat autora "Torte83"

A może popełniliśmy błąd w myśleniu i nie dostaniemy 10 000 euro? W takim przypadku jednak przekażemy bankowi 10 000 euro, ponieważ bierzemy kredyt w wysokości 118 000 euro, a otrzymujemy tylko 108 000 euro???


Tak, tutaj był błąd w myśleniu
Nie otrzymają Państwo 10 000 euro.
W końcu nie pożyczają Państwo nawet tych 10 000 euro.
I zatem nie podarowują Państwo tych 10 000 euro również.
Różnica wynika z nieporozumienia, które wspomniałem na samym początku.


Wkład własny w wysokości 10 000 euro jest potrzebny tylko do ustalenia nowej wartości domu.
W związku z tym przy wartości 132 000 euro
Finansują Państwo 108 000 euro. Czyli finansowanie na poziomie 81%.
Bez wkładu własnego wartość 122 000 euro = 88,5% finansowania

Dlatego wkład własny przyczynia się do lepszej jakości kapitału własnego i lepszych warunków.

Odpowiedź stała się bardzo długa i mam nadzieję, że wszystko zostało zrozumiałe.

Pozdrowienia
Spessarträubert

[NaTwoim13]

To jest finansowanie w wysokości 89%, ponieważ mówi on, że wnioskowane są 118 000 euro w kosztach produkcji w wysokości 97 000 euro + mod i renowacja 35 000 euro łącznie 132 000 euro i ma to swoje uzasadnienie w DSL Bank, dlatego podejrzewam niedługo - ponieważ plakater nie wie, czego się ubiega - że 10 000 euro wkładu własnego jest narzucone przez pośrednika, właśnie po to, aby uzyskać wyższą wartość obciążenia w celu uzyskania wartości majątku poniżej 90% i tym samym uzyskanie warunków powszechnych, które są o 0,8 - 1% lepsze niż przy obciążeniu powyżej 90%.

Jeśli to - narzucenie wkładu własnego przez pośrednika - jest prawdą, to uważam to za niezwykle niebezpieczne, ponieważ jeśli kredytobiorca faktycznie go nie uiszcza, będzie trudno uzyskać pozostałe środki w banku (oczywiście jest prawidłowe, że najpierw trzeba wprowadzić kapitał własny).
Oczywiście, tak jak postąpiłem, można uzgodnić, że pierwsze prace zostaną wypłacone z góry w wysokości 10 000 euro na konto pożyczkobiorców lub pozostaną ogólnie dostępne (on płaci koszty poboczne z faktycznego kapitału własnego) i do pozostałej części dostępnego kapitału własnego (czy uczestniczy pośrednik??) bank dokonuje wypłaty z góry do 10 000 euro, pozostaje więc ogółem 10 000 euro na pierwsze prace, ale jeśli nie będę w stanie udowodnić wkładu własnego w formie wzrostu wartości w ramach wykonanych prac - udowodnionej ogółem poprzez zdjęcia i/lub mniejsze opłacone rachunki i/lub paragony, to dodatkowa wypłata lub wypłata reszty będzie rzeczywiście trudna, ponieważ dane zostały przedstawione nieprawdziwie, sztucznie nadając większą wartość obciążenia, które bank nie jest w stanie rozpoznać ani zrozumieć.

Jeśli faktycznie uiszcza się wkład własny, to oczywiście nie ma problemów, potem udowodnię to, jak opisano, ponieważ z dostępnym kapitałem mogłem kupić materiał i z własnoręczną pracą wykonać pracę.
Ale wtedy także zakładam, że podczas składania wniosku o finansowanie rozumiem, o co się ubiegam, lub daję sobie dokładnie wytłumaczyć, i wtedy nie ma żadnych problemów z wypłatami, ani z wypłatą z góry przed rozpoczęciem pracy.

Naprawdę nie rozumiem, na co tak wielu przyszłych kredytobiorców się zgadza. To musi być szczegółowo wyjaśnione i udokumentowane przed złożeniem wniosku i przedstawieniem koncepcji finansowania.

[6Bankkaufmann]

@noelmaxim
dokładnie, niestety niektórzy kredytobiorcy nie wiedzą, czego tak naprawdę oczekują od doradcy finansowego.

[Torte83]

Dziękuję za odpowiedzi,

teraz mamy fundamentalne zrozumienie koncepcji finansowania. Zawsze odejmowaliśmy nasz WK od kwoty pożyczki. Jak nam tutaj kilkakrotnie wyjaśniono, nie jest to właściwe podejście. Ponadto zdecydowaliśmy się skonsultować wszystko jeszcze raz z niezależnym doradcą lokalnym (spotkanie trwało 3,5 godziny). Udało nam się znaleźć jeszcze lepsze rozwiązanie i otrzymać lepszy pakiet jako całość.

Ponownie omówiliśmy zakres naszej pracy własnej z pośrednikiem i doradcą. W zasadzie chodziło o to, aby nie wydać całego WK i całe WK zostawić na dzieło własne. Znaleźliśmy w tej kwestii dobry kompromis. W sumie przewidziano 6 000 euro własnych środków. Chcemy zrobić wiele rzeczy sami, jesteśmy młodzi i mamy czas. Trzeba także dodać, że mamy ogród, w którym robimy/wykonaliśmy dużo prac samodzielnie. Dla mnie osobiście prace rzemieślnicze to rodzaj relaksu i dobrego wyrównania dla sztywnej pracy biurowej przy komputerze.

Ponieważ nasze koszty najmu wynoszą obecnie 160 euro, akceptowalny jest pewien czas opóźnienia. Opłaty za udostępnienie środków są w porządku dla mnie, jeśli dotyczą mniejszej części.





Oczywiście, można - tak postępuję - ustalić, że na początek pierwszych prac zostanie wcześniej wypłacone na konto kredytobiorców 10 000 euro lub pozostanie razem do wykorzystania (on płaci dodatkowe koszty zakupu z rzeczywistego WK) i bank wypłaci z pozostałych jeszcze dostępnych środków własnych (czy pośrednik ma tam udział?) kwotę do 10 000 euro jako zaliczkę, co pozwoli na pozostanie łącznie 10 000 euro na pierwsze prace


Doradczyni również tak powiedziała i tak zostanie zrobione.