Capital Investment 4

[Gudrune]

Cześć ludzie,
mam pytanie: Mam dobrego przyjaciela, który w młodych latach pomyślał sobie ,,inwestuję mądrze moje pieniądze" i w rezultacie zdecydował się na inwestycję w mieszkanie. Jak na razie wszystko w porządku! To przecież dobry pomysł, na banku nie ma już żadnych odsetek... pieniądze raczej tracą na wartości.
Jednakże poszedł do maklera, który od razu zaproponował mu plan finansowy BEZ własnego kapitału na jakieś 10 lat... jestem i będę w tej kwestii bardzo sceptyczny. Nie chciałbym, żeby został oszukany.
Czy ktoś z was miał doświadczenie z czymś takim?
Pozdrowienia i z góry dziękuję

[Suxxess]

To zawsze zależy od odpowiednich zabezpieczeń, prawda? Bank z pewnością nie udzieliłby mu kredytu, gdyby nie był pewien, że odzyska swoje pieniądze wraz z odsetkami. Bez wkładu własnego rosną jednak koszty pożyczki.

I z pewnością bank wpisał się do księgi wieczystej, co oznacza, że jeśli twój przyjaciel przestanie płacić, mieszkanie zostanie zlicytowane.

Jeśli więc spodziewane wpływy + zajęcie wynagrodzenia pokrywają resztę kredytu, to dla banku wszystko jest w porządku, prawda?

A może myślisz o wynajmowaniu mieszkania jako inwestycji, która ma się opłacać dzięki spodziewanym dochodom z czynszu? W takim przypadku też byłbym sceptyczny...

[6Bankkaufmann]

@Gudrune
tutaj jest całkiem prosto. Jeśli klient chce kupić nieruchomość i mówi, że w ogóle nie ma żadnego kapitału własnego, można mu zaproponować wariant bez wkładu własnego. To nie ma nic wspólnego z oszustwem.
Oczywiście posiadanie kapitału własnego na koszty dodatkowe jest o wiele bardziej praktyczne.

[Gudrune]

Chodzi tutaj o współlokowanie jako inwestycję..chyba. Wydaje mi się, że miał na myśli coś w stylu ,,dochody z najmu będą zliczane i w ten sposób mieszkanie będzie finansowane z przychodów z najmu..ale po prostu nie potrafię sobie tego wyobrazić. Dlaczego bank miałby mu ,,podarować pieniądze? Hm, na razie nie jestem zbyt mądry

[6Bankkaufmann]

@Gudrune
Tutaj trochę pomieszaliście. Bank nie rozdaje pieniędzy.
Moim zdaniem jest to również głupotą, gdy ktoś bez większych obliczeń mówi, że czynsz będzie odliczany od raty kredytowej i się wyrówna.
To zazwyczaj dobry argument sprzedawcy.

Natomiast podstawowym rozważeniem dla inwestora kapitałowego powinno być:
- Dlaczego ma dojść do zakupu? Powód?
- Jak wpłynie ten zakup na obliczenia podatkowe?
- Czy chcesz użyć kapitału własnego czy nie?

Tło:
Jako właściciel wynajmowanej nieruchomości otrzymujesz wpływy z wynajmu jako dochód, a wśród wydatków masz odpisy amortyzacyjne, koszty dodatkowe i odsetki od długu.
Tutaj zaczyna się to, że niektórzy sprzedawcy uwzględniają w rozliczeniu podatkowym V+V również spłatę kredytu. Jednakże odliczasz tylko odsetki od długu, a nie spłatę

W przeciwnym razie mówisz tutaj o pełnym sfinansowaniu wszystkich kosztów związanych z inwestycją kapitałową, ceną zakupu i kosztami dodatkowymi.
Ale w rzeczywistości można to zrealizować tylko poprzez lokalny bank hipoteczny

Obecnie rozsądnym byłoby kupowanie inwestycji kapitałowej tylko wtedy, gdy spełniasz te kryteria:
- EUR 35.000 roczne dochody z tytułu Singla brutto
- EUR 70.000 roczne dochody z tytułu Ehegatten brutto
- Własny kapitał na koszty dodatkowe dostępny
- około 20% wolnego majątku od cen notarialnych dostępne

To wolne majątek służy do kompensowania ewentualnych braków w czynszu.
Niektóre banki udzielają jednak finansowania nawet jeśli nie posiadasz tych 20%.
Wtedy zależy to od sytuacji.

[Cashflowclub MD]

Tak również uważam: nie można generalizować!

Finansowanie bez kapitału własnego nie jest niczym niegodziwym, wręcz przeciwnie, korzysta to nawet inwestorowi. Decydujące jest raczej to, ile z czynszu pozostaje jako dochód po odjęciu wszystkich kosztów.

W przypadku „produktów gotowych” często zdarza się, że ostatecznie przynoszą one straty, które następnie są wygładzane za pomocą ulg podatkowych. Niemniej jednak nie zmienia to faktu, że inwestycja przynosząca straty nie ma sensu, jeśli nie planuje się sprzedaży obiektu po krótkim czasie z zyskiem lub innego rodzaju „monetyzacji”.

Wszystko zależy więc od strategii, którą się stosuje. Z reguły inwestycje przynoszące straty nie mają sensu.