Capital Investment 4

[Techniker1988]

Cześć drogie Forum!

Stoję przed zakupem nieruchomości. Od dwóch tygodni zajmuję się finansowaniem i powoli powinno się dla mnie to wyklarować.

Chodzi mi o porównanie kredytu ratalnego i finansowania kombinowanego (kredytu / pożyczki wstępnej / umowy oszczędnościowej)

Moim zdaniem oszczędzanie na emeryturę odpada ze względu na moje 25 lat (moim zdaniem za młody na mieszkanie Riester) i fakt, że nie chcę płacić dużo podatków na emeryturze.

Co do danych:

Cena zakupu nieruchomości 127 000€
Dodatkowe koszty (notariusz, podatek od nabycia nieruchomości) 8255€
Szacowane koszty remontu 50 000€

Potrzebny kapitał 185 255€

Kapitał własny 30 255€

Potrzebne finansowanie = 155 000€


Dotychczas najrozsądniejszą ofertę, choć z największym ryzykiem, przedstawił mi OLB.

Okres kredytowania: 30 lat.
Okres związania oprocentowania: 10 lat, oprocentowanie nominalne 2,55% (efektywne 2,58%)
Spłata kredytu: 2,222%

Możliwa dodatkowa spłata do 10% rocznie.

W efekcie początkowe miesięczne obciążenie wyniosłoby 616,44€. Przy dochodzie netto w wysokości 1600€ oraz dodatkowym świadczeniu rocznym jest to dla mnie granica wytrzymałości.

Moim zamiarem jest wynająć górne piętro domu (75 metrów kwadratowych), szacuję, że mogę uzyskać około 400€ czynszu netto.

Przeznaczyłbym go głównie na dodatkową spłatę.

Czy coś przeoczyłem?
Czy ktoś ma może wskazówki dotyczące innej formy finansowania?
Współpracowałem z bankiem Sparkasse i Volksbank. Oba oferują wyłącznie umowy kombinowane, a Volksbank ze Schwäbischhall nawet tylko umowy oszczędnościowe.

KFW w wysokości 50 000€ z oprocentowaniem 1% nie wchodzi w grę ze względu na remont własnymi siłami. Program KFW Woneigentumsprogramm z oprocentowaniem 2,67% byłby droższy niż oferta OLB.

Oczywiście, rozważyłem również co się stanie, jeśli po 10 latach oprocentowanie gwałtownie wzrośnie.
-------
(Nie uwzględniono dodatkowej spłaty)

Pozostały dług po okresie związania oprocentowania: 115 795€

Nowe oprocentowanie 7%
Spłata kredytu 2,3%

Nowa rata 897€ przy okresie kredytowania 20 lat
-------

Nowe oprocentowanie 5%
Spłata kredytu 2,9%

Nowa rata 762€ przy okresie kredytowania 20,1 lat.


Czy istnieją renomowane banki oferujące jeszcze niższe oprocentowanie przy tych samych warunkach?

Będę wdzięczny za wszelkie rady i sugestie!

Z poważaniem

[sebastian-k]

Dziwi mnie fakt, że Volksbank oferuje tylko kredyt hipoteczny w formie umowy oszczędnościowej.

Według mnie Schwäbisch-Hall oferuje finansowanie tylko do pewnego stopnia obciążenia hipotecznego, którego nie osiągniesz prawie żadnym kapitałem własnym.

Czy kiedykolwiek skalkulowałeś kredyt ratalny z okresem wiązania od 15 do nawet 20 lat? 20 lat skutkowałoby znacznym podwyższeniem oprocentowania, ale 15 lat mogłoby być opłacalne.

Po kilku porównaniach zdecydowałem się na okres wiązania na 10 lat. 180 000 kredytu, 120 000 € kapitału własnego. Przy 15 latach okresu wiązania miałbym tylko o 10 000 € mniej zaległości - dlatego podwyższenie oprocentowania nie byłoby dla mnie opłacalne.

Pytanie brzmi, jaki będzie Twój dochód w przyszłości. Jeśli za 5-10 lat zarabiasz między 2000 a 3000 € netto, nawet podwyższenie oprocentowania do 5-7% powinno być łatwe do udźwignięcia.

Czy potrzebujesz dodatkowych spłat? Być może możesz zejść do 5%, ale za to uzyskać jeszcze lepsze warunki?

[C. Andreas]

Cześć,

skoro masz 25 lat, to zdecydowanie warto rozważyć korzyści z korzystania z programu Wohn Riester, ponieważ dofinansowanie państwa stanowi część spłaty oraz zapewnia zabezpieczenie przed zmianami stóp procentowych przez 10 lat. Przy uwzględnieniu wszystkich przepływów finansowych, włącznie z opodatkowaniem w późniejszym wieku, program Wohn Riester zdecydowanie się opłaca.

Podczas fazy oszczędzania oraz spłaty kredytu możesz odliczyć maksymalnie 2,100 euro jako wydatki specjalne. To opłaca się podczas rozliczania podatkowego.

Przykładowy scenariusz:

1.) Przy oprocentowaniu 2.55% i spłacie w wysokości 2.2222% pozostałby ci dług w wysokości 115,795 euro
2.) Przy oprocentowaniu 2.55% i spłacie w wysokości 1%, pozostałby ci dług w wysokości 137,365 euro

Jeśli teraz spłacisz różnicę w spłacie w wysokości 157,90 euro (optymalnie 162,17 euro) do programu Wohn Riester, to po 10 latach miałbyś do dyspozycji kwotę 64,200 euro na oszczędności mieszkaniowe.
Kwota oszczędności wynosiłaby 19,775 euro, a kwota kredytu 44,425 euro z oprocentowaniem 2,45%.
Innymi słowy, pozostały dług po 10 latach z programem Wohn Riester wynosiłby 117,590 euro, czyli około 2,000 euro więcej niż w przypadku zwykłej metody spłaty.

Dzięki temu:
- masz pewność części swojego finansowania z poziomem 44,425 euro przy stałym oprocentowaniu 2,45%.
- twoje rzeczywiste zobowiązanie jest mniejsze, ponieważ w ciągu 10 lat możesz aktywować maksymalnie 2,100 euro jako wydatki specjalne, w zależności od stawki podatku będziesz mieć coroczne zwroty na swoje konto bankowe
- w razie potrzeby zawsze możesz zatrzymać wpłaty, zmniejszając w ten sposób swoje miesięczne stałe wydatki

[Techniker1988]

Dziękuję za odpowiedzi.

Jednym z problemów na pewno jest to, że chcę sfinansować więcej niż kwotę zakupu i tym samym sfinansować ponad 100%.

Wydaje się, że nie potrzebuję całkowitej nadpłaty, ale w OLB jest ona bezpłatna do określonych 10%.

Problemem jest to, że nikt nie może dokładnie obliczyć, ile ostatecznie wyniesie Wohnriester. Każdy mówi o korzyściach podatkowych i o tym, że można je odliczyć od podatku, ale niewielu potrafi określić, ile będę musiał zwrócić fiskusowi w przyszłości i ile podatkowo mogę odzyskać teraz.

Kolejnym problemem w przypadku Riester jest oprocentowanie konta Wohnriester (roczne 2%), co oznacza, że na koniec moich młodych lat musiałbym zapłacić bardzo wysoką kwotę podatku.

Niestety, cała kwestia Wohnriester jest dość skomplikowana i jako laik nie jestem w stanie dokładnie zobaczyć, jakie mam korzyści, ani też nikt nie potrafi mi tego wytłumaczyć w sposób zrozumiały.

Dodatkowo, w przypadku mojego zgonu, beneficjenci musieliby opodatkować kwotę, a jeśli wynajmę/Dom sprzedam, musiałbym przenieść środki do innego konta Riester.

Z poważaniem

[C. Andreas]

Dziękuję za odpowiedzi.

Na pewno istnieje problem, ponieważ chcę sfinansować więcej niż kwota zakupu i tym samym finansować ponad 100%.

Prawdopodobnie nie potrzebuję całkowitej nadpłaty, jednak w OLB jest ona darmowa aż do wskazanych 10%.

Problem polega na tym, że nikt nie może precyzyjnie wyliczyć, jakie będą konsekwencje finansowe dla mnie związane z Wohnriester. Każdy mówi o korzyściach podatkowych i możliwości odliczenia podatkowego, ale niewielu jest w stanie dokładnie opowiedzieć, ile musiałbym później oddać fiskusowi i ile podatków mogę odzyskać.

Kolejnym problemem w przypadku programu Riester jest oprocentowanie konta Wohnriester (roczne 2%), co skutkowałoby w moim młodym wieku bardzo wysoką kwotą, którą musiałbym opodatkować.

Niestety, Wohnriester jest dość skomplikowany, a dla laika jak ja nie jest jasne, jakie mam z tego korzyści, ani żaden nie potrafi mi tego wytłumaczyć.

Dodatkowo, w przypadku mojego zgonu moim spadkobiercom grozi opodatkowanie kwoty, a jeśli wynajmę/Dom sprzedam, muszę wpłacić te środki na inne konto Riester.

Z poważaniem

To można z pewnością obliczyć, jednak wiele banków nie potrafi tego zrobić.
Po sprzedaży domu masz 5 lat na znalezienie nowego obiektu, a jeśli wynajmujesz, zawsze możesz to zrobić, musisz tylko wrócić do niego podczas wypłaty renty lub nabyć nowy obiekt.

Wohn Riester = wcześniejsze zabezpieczenie emerytalne, stąd ograniczenia. Nie jest to jednak tak ściśle ograniczające, jak ogólnie się sądzi.

Opodatkowanie jest relatywne, ponieważ w podeszłym wieku masz określoną kwotę. Zostanie ona przeliczona na 20 lat, a na papierze masz wyższą rentę fikcyjną. Ponieważ stawka podatku w podeszłym wieku jest często niewielka, całość się opłaca. Ponadto wcześniej zakończysz swoje finansowanie.

[Techniker1988]

Wiadomo, że jesteś wporządku jeśli chodzi o wcześniejsze sfinalizowanie finansowania, i zgadza się, że system z pominięciem rat jest elastyczny. Niestety żadne z instytucji (Sparkasse, LBS / Volksbank, Schwäbisch Hall) nie było w stanie dokładnie obliczyć, jakie korzyści mogę uzyskać z tego powodu. Być może nie wyraziłem się w ten sposób jasno. W razie potrzeby umówię się na spotkanie w Sparkasse / LBS, aby dokładnie to przeliczyć. Na razie moje stanowisko jest takie, że kredyt jest dla mnie bardziej korzystną opcją, i dopóki nikt nie policzy mi, ile konkretnie zaoszczędzę na Riestern, będę trzymał się tego zdania. Dziękuję za odpowiedzi, Andreas C.! Pozdrowienia

[NaTwoim13]

Cześć Techniker1988,

jeśli zamierzają przeprowadzić remonty i modernizacje za 50 000 euro i chcą wykonać te prace samodzielnie, jak wspomnieli, to z pewnością dostarczają własną wartość dodaną. Jak wysoki będzie ten udział w przybliżeniu?

Jak jest podział prac, gdzie kupują materiał i sami go montują, w porównaniu do prac zleconych firmom wykonującym te usługi, gdzie rachunek jest rozliczany bezpośrednio?

[Techniker1988]

Cześć noelmaxim!

Tak, świadczę usługi zwiększające wartość, banki również to doceniają, ale niestety nie przyznają pełnych 50 000 €. Zakładają, że po remoncie wartość nieruchomości wzrośnie o 25 000 €.
Nie planuję korzystać z firm remontowych, gdyż mam doświadczenie w dziedzinie elektryki/grzewczej/sanitarnej i będę wykonywać większość prac sam, kupując potrzebne materiały hurtowo.

Mój wujek jest murarzem, a kolega - ślusarzem, który zawodowo montuje okna i projektuje balkony.

Prace malarskie na podłodze również będą przeprowadzane osobiście.

Szczerze mówiąc, nie widzę konieczności korzystania z firm, jedynie zakup nowej kuchni, która zostanie zainstalowana...

Pozdrawiam

[NaTwoim13]

Czy istnieje już kalkulacja kosztów? Czy cały materiał jest kupowany na fakturę?

Jednak istnieje wiele banków, które w 100% uwzględniają te prace, dlatego jeśli kupiliby Państwo materiał za 50 000 euro i zainstalowaliby go w nieruchomości, to cała kwota 50 000 euro plus własna praca zostałaby uwzględniona jako zwiększenie wartości, co znacząco zmniejszyłoby stopę obciążenia kredytu hipotecznego oraz warunki kredytowe.

W takim przypadku jednak nie powinna być uwzględniona kuchnia, ale tę wartość można by wziąć pod uwagę.

[Techniker1988]

Materiał będzie kupiony na fakturę, tak, ale nie planuję wydać 50 tys. euro tylko na materiał, ale również na część wynagrodzenia dla pomocników.

Nie ma tu pełnej kalkulacji kosztów, zostawiłem pewien margines i porozmawiałem z kilkoma fachowcami, aby dowiedzieć się, ile kosztuje na przykład nowe ogrzewanie, nowa łazienka, adaptacja poddasza, nowe okna.

Nie mogę teraz precyzyjnie powiedzieć, ile wyniesie mnie remont, ale podałem pewną sumę X dla każdej pozycji, z 10% marginesem wzrostu, ponieważ nie chcę potem siedzieć w domu tylko częściowo wykończonym.

Jako złotą rezerwę mam jeszcze 7000 euro na koncie oszczędnościowym o wartości 10 000 euro, na którym otrzymuję 3,5% odsetek, ale chciałbym go tam zostawić na razie.

[Alex [CryptoMod]]

Czyli początkowo obciążyłoby mnie to miesięcznie kwotą 616,44€.
Przy dochodzie netto 1600€ plus 13. pensją jest to właśnie na granicy moich możliwości.

Moim zamiarem jest wynająć górne piętro domu (75m2), szacuję, że uzyskam około 400€ czynszu netto.

Większość z tego chciałbym przeznaczyć na dodatkową spłatę.

Moje pytanie brzmi: Czy coś przeoczyłem?

Moim zdaniem tak, a mianowicie bieżące koszty domu.
616 EUR miesięczna rata
100 EUR prąd
150 EUR ogrzewanie
100 EUR woda/kanalizacja/śmieci
50 EUR ubezpieczenie domu + roczny podatek od nieruchomości

Wynosi to 1016 EUR stałych kosztów, nie licząc odłożenia środków na ewentualne naprawy. Jeśli wynajem będzie przebiegał bez problemów, będzie to wyglądać dobrze, ale co w przypadku dłuższego okresu bezdzietności, albo gdy najemca przez dłuższy czas nie będzie mógł/nie będzie chciał płacić... Co wtedy??

Moim zdaniem powinno się to opłacić nawet bez dochodów z najmu.

[Kass Finanz]

Oczywiście każde finansowanie budowy niesie pewne ryzyko. Ale warunki są korzystne:
- stałe oprocentowanie na 30 lat przy bardzo korzystnych warunkach (ewentualnie wskaźnik spłaty może być dostosowany lub po 10 latach można skorzystać z prawa do wcześniejszej spłaty)
- posiadany kapitał własny
- dodatkowe dochody z wynajmu (ryzyko utraty czynszu można raczej dobrze oszacować regionalnie)

Jeśli praca jest stabilna, a plany rodzinne przewidywalne, rozważ tę możliwość bardzo poważnie. Przy obecnie bardzo korzystnych warunkach czekanie niestety raczej nie jest tańsze, a może się okazać droższe. Ponadto ceny nieruchomości mogą ewentualnie wzrosnąć w sposób inflacyjny. Co do kosztów dodatkowych związanych z domem, warto upewnić się u sprzedawcy, czy wartość rachunków za ogrzewanie jest zgodna z rzeczywistością, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek. Gdy posiada się umiejętności rzemieślnicze, jak w tym przypadku, nawet ryzyko ewentualnych napraw można uznać za łatwe do przewidzenia. Warto w tym celu założyć konto oszczędnościowe budowlane z korzyściami dla kapitału, aby zgromadzić pewną rezerwę.

Co do mieszkalnego rycerza, należy pamiętać, że istnieją pewne zasady do przestrzegania w przypadku późniejszej sprzedaży nieruchomości. Kto może w młodym wieku powiedzieć, że zawsze będzie mieszkał w tym samym domu.

[Techniker1988]

Więc wymagane jest stałe zatrudnienie, pracuję w gminie o około 150 tys. mieszkańców, więc mam stałą posadę w służbie publicznej na czas nieokreślony.
Uważam, że zaplanowane koszty ogrzewania i prądu są nieco zawyżone.
Zaletą nieruchomości jest także to, że dach ma ekspozycję na południe, co umożliwia instalację instalacji solarnych do wspomagania ogrzewania.

Koszty z tym związane (~6 tys. €) mogą być pokryte z ewentualnych nadwyżek lub z kapitału własnego.

Z tego powodu nie widzę problemu w spłacaniu 600 € miesięcznie.

(Muszę dodać, że moje podstawowe wynagrodzenie wynosi 1600 €, a dodatkowo otrzymuję premię za utrudnienia oraz dyżury, które razem wynoszą około 100 € miesięcznie, a jeśli uwzględnić trzynastą pensję, to dochodzi dodatkowo około 130 €.)

Pozdrowienia i dziękuję za opinię!

[Techniker1988]

Dzień dobry,
mam jeszcze jedno pytanie dotyczące finansowania.

Otrzymałem kolejną ofertę od Volksbanku.

Oferta ta obejmuje finansowanie poprzez pożyczkę R und V Vorsorgedarlehn Fix und Flex.

Wygląda to następująco:

- 50t€ przez pożyczkę Volksbanku oprocentowaną 2,63% oprocentowaniem skutecznym rocznym (10-letnie zobowiązanie)
Spłata 1,5% = miesięczna rata 170,83€.
Oznaczałoby to spłatę w ciągu 38 lat i 9 miesięcy.

- 105t€ przez R und V oprocentowane 3,69% skutecznie (30 lat stałe oprocentowanie)
Spłata 1,5% = miesięczna rata 448,88€
Oznaczałoby to spłatę w ciągu 34 lat.

Czy ktoś ma doświadczenie z firmą R und V?
Możliwe są dodatkowe spłaty w wysokości 5% i 10%, więc to również w porządku.

Pytanie jest jasne - jaki będzie oprocentowanie za 10 lat?

doradca powiedział, że jeśli oprocentowanie za 10 lat będzie niższe, zgodnie z BGB mogę wypowiedzieć umowę i podpisać nową.
Jeśli oprocentowanie za 10 lat wyniesie około 5%, będę miał rację.

Dziękuję za poświęcenie czasu na konstruktywną krytykę.

Pozdrowienia

[Kass Finanz]

Oferta finansowania wygląda całkiem dobrze.
Z uwagi na 30-letni okres wiązania oprocentowania, główna część finansowania jest długoterminowo zabezpieczona korzystnie. Zmiany w oprocentowaniu można dostosować dzięki prawu do specjalnej spłaty.
Ponieważ instytucje ubezpieczeniowe mogą finansować tylko do określonej wartości obciążenia, bank wyrównuje pozostałą kwotę z 10-letnim okresem wiązania.
Środki z programu dla właścicieli KfW są na podobnym poziomie.
Uważam, że oferta jest w porządku, zwłaszcza że został zachowany Państwa ram budżetowy.

[NaTwoim13]

Cześć Techniker 1988,

zakładam - z racji tego, że R i V również tego wymagają - że istnieje zestawienie kosztów planowanych modernizacji i remontów, wtedy - pod warunkiem potwierdzenia wartości nieruchomości przez bank - możliwa byłaby następująca oferta:

1) 105 000 euro na 30 lat stałego oprocentowania 3,55%
2) 50 000 euro na 10 lat stałego oprocentowania 2,20%

Opcja dodatkowych wpłat w wysokości 5%
Opcja trzykrotnej zmiany stopy spłaty
Opcje ponownego wypłacania dodatkowych wpłat

Osobiście niezbyt sobie cenię 30-letnie wiązanie oprocentowania, ponieważ, jak już opisałem, po 10 latach zgodnie z BGB można je wykupić z półrocznym okresem wypowiedzenia i/lub sytuacja pozostałej kwoty zadłużenia po 20 latach nie jest zbyt poważna.

[Techniker1988]

Dziękuję za odpowiedź,
myślę, że nie jest zła. Pytanie brzmi, czy chcesz bezpieczeństwa (30-letnie zabezpieczenie odsetek) czy pełnego ryzyka i wszystko na 10 lat, ale może to również pójść w niewłaściwym kierunku, jeśli odsetki za 10 lat będą na poziomie około 5%.

Pytanie brzmi, czy R i V mogą rozwiązać umowę przedwcześnie? Czy ktoś ma doświadczenie z finansowaniem przez R i V??

Edycja:
Dziękuję, noelmaxim,

tak, został przedstawiony kosztorys modernizacji.
W rezultacie otrzymano wspomniany wcześniej współczynnik procentowy odsetek.

Czy R i V mają również prawo do rozwiązania umowy przedterminowo i mogą rozwiązać ją w przypadku zbyt wysokich odsetek ze swej strony?!?

[NaTwoim13]

Tak, ale dlaczego nie pozwolą ci w tym przypadku skorzystać z funduszy KfW - najlepiej dofinansowanych - w kwocie 50 000 euro? Czy mają coś do rozdania, co i tak już robią, jeśli zdecydują się przedstawić taką ofertę?

Nie, bank jest związany stopą procentową przez cały okres skumulowanej stopi.

[Kass Finanz]

Firma R + V Versicherungen jest jedną z dużych firm ubezpieczeniowych i współpracuje z siecią banków Volksbank. Nasza firma jest częściowo tam ubezpieczona. Nie są znane żadne negatywne opinie.
Ogólnie rzecz biorąc, bank nie może po prostu rozwiązać obowiązujących umów. Tylko w przypadku istotnych zdarzeń, takich jak zwłoka w płatnościach, pogorszenie się sytuacji gospodarczej itp., bank będzie miał prawo do wypowiedzenia umowy, jednak nie w przypadku zmian warunków na korzyść banku czy ubezpieczyciela. Powinno to być szczegółowo opisane także w drobnym druku umowy.