Capital Investment 4

[haeuschen]

Cześć członkowie forum,

Ponieważ ja i moja żona planujemy zakup/Dom za 3-4 lata i zaczęliśmy oszczędzać, obecnie nie mamy żadnego kapitału własnego.

Jestem urzędnikiem państwowym (Bund) i moje podstawowe wynagrodzenie wynosi 2481 €, wraz z dodatkami 3. Stopnia. Moja żona pracuje w sektorze publicznym i obecnie otrzymuje drugie świadczenie urlopowe w wysokości około 670 € jako dochód. Dodatkowo otrzymujemy 368 € zasiłku rodzinne oraz dodatkowe premie w wysokości około 100–200 €, w zależności od miesiąca.

Moja żona zamierza wrócić do pracy na 40% etatu od 1 marca 2015 r. i zarabiać około 700-800 €. Nasze dzieci mają obecnie 23 i 3 miesiące.

Niedawno natknęliśmy się na nową dzielnicę domów jednorodzinnych, gdzie nowy budynek bez piwnicy o powierzchni około 144 m² na działce o powierzchni 270 m² kosztuje około 252 000 €, a z piwnicą 280 000 €.

Obecnie płacimy 950 € czynszu + 70 € za prąd. Odkładamy co miesiąc 400 € na konto oszczędnościowe i łączne wydatki na utrzymanie siebie i dzieci wynoszą około 1800 €, z uwzględnieniem wakacji i innych wydatków. Mamy również kredyt w wysokości 65 € do lipca 2014 r. i kredyt w wysokości 85 € do marca 2015 r.

Jako że ukończyłem kurs zawodowy rok temu, nie udało mi się zaoszczędzić zbyt wiele, ponieważ wszystkie wydatki przeniesiono na ostatni rok.

Czy możliwa byłaby finansowanie na poziomie 107% dla 252 000 € lub nawet 280 000 €, z moim planem spłaty w wysokości 2%?

Z poważaniem

[Kass Finanz]

Cześć,
finansowanie w wysokości 107% na pewno byłoby możliwe, gdyż opisana sytuacja dochodowa jest w porządku i nadal pozostawia pewne możliwości wzrostu.
Jeśli Dom kosztowałby €280.000,-- w przybliżeniu musiałbyś liczyć się z miesięcznym obciążeniem domu w wysokości około €1.100,-- do €1.200,-- (w zależności od okresu wykupu, itp.). Środki KfW mogą być wliczone aż do kwoty €100.000,--. Do tego można doliczyć koszty poboczne nabycia nieruchomości, które mogą być finansowane długoterminowo i wynieść około €100,-- za każde €10.000,--. Powyższe dane są oczywiście ogólne i nie są dokładnie obliczone. Do tego należy doliczyć dodatkowe koszty związane z nieruchomością.
Należy zauważyć, że istnieją duże różnice w stopach procentowych między poszczególnymi instytucjami kredytowymi. Warto porównać oferty. Oprócz banku hipotecznego i lokalnych banków, w internecie znajdziesz wiele kalkulatorów porównujących stopy procentowe. Również niezależni pośrednicy mogą być pomocni.

[6Bankkaufmann]

Ja widzę to raczej krytycznie i nie wiem, jak dużo masz kapitału własnego na koncie oszczędnościowym. Ale pewnie nie jest go dużo.
Byłoby dobrze, gdybyście w ciągu roku, po powrocie Twojej żony do pracy, spłacili oba kredyty ratalne.
Wtedy sprawa wyglądałaby nieco inaczej.

[haeuschen]

Wszystkie otwarte koszty poboczne budowy wynoszą 7%. Wszystkie koszty, takie jak pomiar, podłączenia, udziałowe koszty infrastruktury dla nowej ulicy itp., są zawarte w kosztach budowy. Konieczne będzie dodatkowe zapłacenie notariusza i podatku od nabycia nieruchomości.

Kapitał własny powinien być zaplanowany na nową kuchnię. Ponadto chcielibyśmy świadczyć prace własne, takie jak podłogi i płytki oraz rozbudowa studia. To może dodatkowo obniżyć cenę zakupu.

W dochodach nie uwzględniłem obecnej podwyżki wynagrodzenia w wysokości 80€ netto. Przewidziane są dalsze podwyżki wynagrodzeń za 2 lata. Od 01.03.2015 roku można spodziewać się około 2601€ podstawowej pensji bez dodatków.

[6Bankkaufmann]

@Häuschen, ale chodzi tutaj o coś innego, mianowicie że obecnie prowadzisz 2 kredyty ratalne i nie masz jak dotąd kapitału własnego, o którym wspomniałeś wcześniej. Banki nie są zadowolone z finansowania w wysokości 107%. Ponadto jest to nowe budownictwo, co oznacza, że podczas budowy występują również odsetki budowlane. Jak zamierzasz je opłacić? Byłoby rozsądniej, gdybyś jeszcze raz wymienił tutaj: - Długi pozostałe z obu kredytów ratalnych - Obecny kapitał własny i cały obecny majątek

[Kass Finanz]

Cześć,

oba kredyty ratalne nie mają dużego znaczenia, ponieważ jeden z nich zanika letnim w tym roku, a drugi w przyszłym roku. Biorąc pod uwagę wysokość rat, łatwo można policzyć, że pozostałe kwoty są minimalne.

Brakujący kapitał własny jest z pewnością wadą, ale można go wyleczyć odpowiednim finansowaniem. Wkłady własne mogłyby odpowiednio obniżyć oprocentowanie kredytu i nieco obniżyć koszty głównego finansowania.

Pytanie brzmi, czy miesięczne koszty ogólne, w tym opłaty dodatkowe za Dom, w wysokości około € 1.500,-- do € 1.600,-- są długoterminowo wykonalne. Bez dochodu żony, z dodatkowym zasiłkiem rodzinny, mamy co najmniej € 3.000,-- do dyspozycji. Może do tego dołączyć potencjalnie drugi dochód po urlopie macierzyńskim jako pracowniczka sektora publicznego, czyli bez większego ryzyka.

Na co więc należy tutaj czekać? Oczywiście, można dalej oszczędzać wkład własny i w ten sposób oszczędzać na odsetkach i miesięcznych kosztach. Pytanie jednak brzmi, czy w przyszłości w ogóle, w jakimkolwiek momencie, pożądana nieruchomość będzie dostępna w pożądanym miejscu, a przede wszystkim w jakiej cenie.

Jeśli więc po rozważnej analizie miesięczne obciążenia są akceptowalne i uważane za długoterminowo wykonalne, nie widzę żadnych trudności.

[NaTwoim13]

Cześć Haeuschen,

czy istnieje pisemna umowa, że po zakończeniu urlopu macierzyńskiego twoja żona wróci do pracy w swoim miejscu zatrudnienia?

Jak wysokie są obecne pozostałe długi z obu kredytów?

Czy istnieje ewentualnie możliwość uzyskania pożyczki pracodawcy?

Proszę się zalogować, wtedy będziemy mogli ewentualnie wysłać Ci prywatne wiadomości z pomocą lub wsparciem.

[Alex [CryptoMod]]

Cześć,

całość brzmi po prostu, bez względu na to jak się to obróci, bardzo zwięźle.

Rata kredytu powinna wynosić około 1000-1100 EUR, do tego dodatkowe koszty szacowałbym na około 2 EUR za metr kwadratowy, co daje 1300 EUR miesięcznych kosztów.

Jeśli chodzi o wynagrodzenie, powiedziałbym, że można to zrobić, ale ponieważ praktycznie nie macie kapitału własnego, to w razie potrzeby (a w takich projektach to się zdarza dość często !!) bardzo szybko znajdziecie się pod ścianą. Praktycznie nie macie szans na dodatkowe finansowanie, ponieważ już wyczerpaliście maksimum z kredytu ratalnego.

Jaką ilość pracy własnej planujecie?
Mimo wszystko będziecie potrzebowali materiałów i czasami drogich narzędzi specjalistycznych. Nie wolno tego lekceważyć !! Efekt oszczędności nie zawsze jest tak duży, jak się wcześniej sądziło, zwłaszcza jeśli zajmuje się to dłużej niż fachowiec i w zamian płaci się dodatkowo 2-3 miesiące najmu I (!) odsetki od kredytu.

[NaTwoim13]

@Herrmueller

Jeśli serwis kapitałowy - jak sami zauważacie i potwierdzacie - może być obsługiwany, to jaka jest decydująca lub zasadnicza rola kapitału własnego?

- Budowa nowego domu (jeśli jest rozsądnie skalkulowany, niskie/brak ryzyka konieczności dodatkowego finansowania z powodu ukrytych wad przy zakupie)
- Urzędnik
- Pracownik sektora publicznego, gdzie teraz niższe świadczenie rodzicielskie jest wystarczające jako dodatkowy dochód do obliczeń domowych
- Niski poziom odsetek, który można długoterminowo zabezpieczyć
- Brak planów na kolejne dziecko

Co Panu zdaniem należy zrobić, lub co można zrobić dla rodziny, aby odroczyć realizację tego planu?

[Alex [CryptoMod]]

Ponieważ sam spędziłem kilka lat zajmując się budową/kupnem, uważam, że jako laicy nie jesteśmy w stanie ocenić, co wszystko zawiera się w cenie zakupu takiej nieruchomości i co jeszcze może nas zaskoczyć.

Co zrobić, jeśli w nowo wybudowanym budynku znajdują się wady i ewentualnie trzeba będzie walczyć w sądzie?

W takiej sytuacji, bez finansowego wsparcia, zostajesz po prostu w kropce.

My finansowaliśmy się z 15% wkładu własnego (kupno istniejącej nieruchomości) i mimo wszystko musieliśmy dopłacić kolejne prawie 20 tysięcy, co nie stanowiło problemu ze względu na możliwą elastyczność (miesięczne obciążenie banku/KFW/Labo = 450 EUR). Przy ratce trochę ponad 1 000 EUR, sytuacja mogłaby być znacznie trudniejsza.

Wygląda na to, że znowu mamy do czynienia z tematem pośrednika finansowego/prywatnego.

[NaTwoim13]

Wygląda na to, że znowu mowa o pośrednikach finansowych/indywidualnych inwestorach

No cóż, ja także jestem indywidualnym inwestorem i zarówno budowałem, jak i kupiłem nieruchomość z rynku wtórnego.

Uważam, że to raczej kwestia podejścia ze strony nabywców oraz pośredników finansowych, ponieważ oczywiście koszty muszą być sklasyfikowane i zaplanowane. Zgadzam się z nimi w jednym punkcie - jeśli obsługa kapitałowa jest ograniczona, jeszcze ważniejsze jest unikanie ryzyka dodatkowego finansowania. Zarówno ja - mogę mówić tylko za siebie - jak i banki dokładnie przyglądamy się obiektowi zakupu, a nowa budowa bez wkładu własnego i/lub wystarczającej nadwyżki w obliczeniach budżetowych (ze względu na ryzyko związane z ukończeniem budowy) nie otrzyma pozytywnej opinii kredytowej.

Wprowadzony kapitał własny nie pomoże, jeśli suma finansowania okaże się niewystarczająca! Nawet w tym przypadku, gdy dodatkowy kapitał nie zostanie zatrzymany (co jest najbardziej logiczne i najtańsze w przypadku, gdy jest go pod dostatkiem), konieczne będzie dodatkowe finansowanie. W obydwu przypadkach zdolność obsługi kapitału odgrywa kluczową rolę, a nie obecnie posiadany i zainwestowany kapitał własny.

Patrząc na plan Haeuschena - o ile koszty zostały właściwie obliczone - podchodzę do niego z dużym optymizmem i mogę tylko zachęcać go do zwiększenia wysiłków, przynajmniej jednak nie poddawaj się, gdy brakuje kapitału własnego lub jest go niewiele.

[haeuschen]

Witam, dziękuję za wiele wpisów,
Mamy około 4000€ własnego kapitału.
kredyt ratalny do przyszłego roku ma pozostałe zobowiązanie w wysokości około 800€.
W zeszłym roku mieliśmy 10000€ kapitału własnego, jednak z powodu nowego właściciela i kaucji w wysokości 1200€, mimo że już wypowiedziana i przeprowadzka za 4 tygodnie, dopłaty w wysokości 1200€, wydarzenia rodzinne w wysokości 5000€ i usterki w skrzyni biegów w wysokości 2000€ oraz kaucji za nowe mieszkanie w wysokości 1300€, mieliśmy trudności finansowe, więc musieliśmy pożyczyć 2000€, aby nie wpadać w debet, oraz 800€ na lodówkę.

Konstrukcja domu jest solidna, zgodna z normą KfW 70, być może 55.
Moja żona ma zagwarantowaną pracę, ponieważ ma umowę o pracę na czas nieokreślony.
Dom zostanie wybudowany pod klucz. Malowanie w rodzinie = za darmo, oraz kilka innych punktów, na których chcemy zaoszczędzić, ponieważ jestem bardzo zdolny manualnie. Posiadamy profesjonalny park maszynowy.

Mam podwyżkę wynagrodzenia w tym roku, w przyszłym oraz za 2 lata. Jednak nie chcę zbyt ciasno wszystko obliczać i podałem przychody jak najniżej, a wydatki jak najwyżej.

Zalety nowej nieruchomości to około 600 metrów od pracy mojej żony, przedszkole na tej samej ulicy, a szkoła bardzo blisko.

Przepraszam, piszę z telefonu. Jeśli czegoś nie zrozumiano, proszę o pytania.

Pozdrawiam

[Alex [CryptoMod]]

Włożony kapitał własny nie pomaga mi w przypadku, gdy suma finansowania jest niewystarczająca! Nawet tutaj, jeśli dodatkowy kapitał własny nie byłby zatrzymany (co byłoby najbardziej rozsądne i najtańsze w tym przypadku ze względu na jego obfitość), należałoby go uzyskać dodatkowo. W obu przypadkach zdolność obsługi kapitału odgrywa decydującą rolę, a nie obecny i zainwestowany kapitał własny.

Miałem na myśli przypadek:
Poziom obciążenia 80% -> Problemy -> Możliwe ponowne sfinansowanie ze względu na dostępną przestrzeń w poziomie obciążenia

Poziom obciążenia 107% -> Problemy -> BRAK już pieniędzy od banku, ponieważ zabezpieczenia zostały już wyczerpane.

@ haeuschen

Uważam, że pod względem dochodów nie powinno to być wielkim problemem. Jednakże zdaję sobie sprawę, że przy zakupie nieruchomości łatwo jest dać się ponieść emocjom.

W 2001 roku także byliśmy bliscy zakupu naszej wymarzonej nieruchomości, ale niestety się nie udało. 11 lat później skorzystaliśmy z okazji, warunki były zupełnie inne niż wtedy (obecnie 5 dzieci, wtedy 1), z powodów zawodowych konieczna była również zmiana miejsca zamieszkania.

Co chciałem przez to powiedzieć, decyzję taką należy podejmować pozbawionym emocji (jeśli w ogóle jest to możliwe). Takie nieruchomości zawsze pojawiają się na naszej drodze, nawet jeśli myślimy, że to JEST okazja.

Powodzenia!!!

[NaTwoim13]

Ważne dla mnie jest, aby prowadząca do tego dyskusja prowadziła raczej do dokładnej kalkulacji kosztów przed złożeniem wniosku, czyli do intensywnego rozważenia przedsięwzięcia lub obiektu inwestycyjnego. Bez względu na to, czy jest to nowa budowa czy nieruchomość z istniejącym budynkiem, ponieważ refinansowanie zawsze jest problematyczne, a przynajmniej drogie.

Nawet osoba korzystająca z kapitału własnego może napotkać problemy z refinansowaniem, jeśli zdolność obsługi kapitału już nie pasuje, czyli jeśli bank nie przyzna płynności na raty w ramach kalkulacji budżetu domowego.

Brak posiadania kapitału własnego nie może i nie powinien być podstawowym kryterium eliminacyjnym i takim też nie jest, oczywiście jednak sytuacja i warunki początkowe - powód niewielkiego kapitału własnego, sytuacja dochodowa, obiekt inwestycyjny, miejsce pracy i prognozy na przyszłość - zawsze powinny być dokładnie i indywidualnie rozważane i oceniane, a banki to robią, bardzo dokładnie, a co za tym idzie, w pozytywnym scenariuszu finansowanie bez kapitału własnego jest możliwe.

[6Bankkaufmann]

Z 4,000 EUR kapitału własnego przeznaczonego na kuchnię, wciąż widzę to krytycznie. Co z oprocentowaniem kredytu budowlanego? Jak będzie opłacane podczas budowy? Nadal proponuję, aby zacząć budowę dopiero po zakończeniu urlopu rodzicielskiego, gdy obie osoby wrócą do pracy.

[Alex [CryptoMod]]

Z kapitałem własnym w wysokości 4 000 EUR, przeznaczonym na kuchnię, nadal patrzę na tę sprawę krytycznie. Co z odsetkami budowlanymi? Jak zostaną one opłacone w trakcie budowy? Nadal proponuję zacząć budowę dopiero po zakończeniu urlopu rodzicielskiego, gdy obie osoby wrócą do pracy.

Dokładnie, to jeden z punktów.
Domy wielorodzinne nie zostaną ukończone na czas, i można założyć, że w umowie jest jasno określone, że deweloper wyjdzie z tego obronną ręką.
Hop siup 3-4 tysiące EUR dodatkowych kosztów..... kuchnia zniknie.

4 000 EUR na nową kuchnię to zresztą już oszczędnie, nasza kosztowała 6 000 EUR, ale mieliśmy już wysokiej jakości urządzenia AGD w starej, które zabraliśmy ze sobą, a nasza kuchnia nie jest niczym szczególnym, raczej standardowa!!

A wiesz już, że buduje się tylko raz......

Pytanie w tym kontekście:
Czy po podpisaniu umowy jest jeszcze jakaś konsultacja związana z wyborem materiałów?
Czy można dowiedzieć się, że potrzeba jeszcze X gniazdek, preferowany jest parkiet zamiast laminatu, czy bardziej wartościowa kostka niż ta z marketu, która jest w cenie? Toalety, umywalki, itp. ??