Capital Investment 4

[hardy24]

Cześć wszystkim,
mam następujący problem i mam nadzieję, że ktoś może udzielić mi kilku wskazówek.

Moja żona i ja mamy oddzielne gospodarstwa domowe, a także nasza córka. Ona pozostaje w tej samej firmie i zostanie przeniesiona tylko do północnych Niemiec, mam tu również pewne zatrudnienie od 23 lat, ale mam już 51 lat. Cała rodzina chce przeprowadzić się do północnych Niemiec i kupić tam Dom dwurodzinny, ponieważ nieruchomości tam są przystępne cenowo (około 190 000,- €). Dla mojej 28-letniej córki na pewno nie byłoby problemu z uzyskaniem finansowania, ale ja także chciałbym spłacić kredyt na Dom do wieku emerytalnego, ale jeśli zrezygnuję ze swojej pracy tutaj w Południowych Niemczech, na pewno będę miał kłopoty z bankiem?

Jeśli jednak pozostanę w obecnej pracy i będę dojeżdżał przez pierwsze 6 miesięcy, nie powinno to stanowić problemu przy uzyskaniu finansowania, czy muszę/mogę powiedzieć bankowi, że mam zamiar zmienić pracę w ciągu najbliższych 6 miesięcy? Nie mogę zostać przeniesiony, musiałbym zacząć od nowa, a mianowicie w firmie, która nie ma ograniczeń wiekowych, ale przed uzyskaniem finansowania lub przynajmniej po nim musi być jasne, że zaczynam nową pracę bez przerwy.
Z drugiej strony, jest to bezsensowne, żeby najpierw wprowadzić się do wynajmowanego mieszkania, a następnie po okresie próbnym kupić Dom i ponownie się przeprowadzać, to również kosztuje pieniądze.

Czy ktoś ma jakiś pomysł na tę sytuację? Dzięki.

[Alex [CryptoMod]]

Cześć,

Sądzę, że okres próbny zawsze jest raczej negatywnym punktem w takim finansowaniu. Myślę, że ważne jest całościowe pakiet.

Dochód, kapitał własny itp.

Wątpliwe jest finansowanie najpierw, a potem przeprowadzka jest chyba najrozsądniejszym, ale również najdroższym rozwiązaniem.

[6Bankkaufmann]

Mam właśnie taki przypadek, gdzie klient postanawia najpierw wynająć mieszkanie, poczekać na koniec okresu próbnego, a następnie podjąć ostateczne działania w zakresie finansowania budowy. Bank też musi się zgodzić...

[hardy24]

Cześć,

dziękuję za odpowiedzi. Gdybym był kilka lat młodszy, zrobiłbym to samo - najpierw wynajem mieszkania, a potem finansowanie domu. Ale mając 51 lat, nie mam już zbyt wiele czasu na spłacanie kredytu. Moja córka jest singielką i dobrze zarabia (ponad 2000,- netto), ja osobiście też jestem w podobnym przedziale zarobków, a moja żona jest gospodyni domową. Chcieliśmy pozostać razem w domu dwurodzinnym, gdzie każdy miałby swoje własne mieszkanie. Obecnie mieszkamy w bloku z wynajętymi mieszkaniami, a moja córka ma mieszkanie na jedno piętro wyżej. Obecnie płacimy razem około 1100,- € czynszu za dwa mieszkania. Przez kalkulator kredytowy sprawdziłem, że przy pożyczce w wysokości 200000,- € i spłacie w ciągu 25 lat, obciążenie dla dwóch gospodarstw domowych wynosiłoby około 950,- €. Trzeba doliczyć do tego koszty eksploatacyjne, które obecnie również się płaci. Do tego dochodzą koszty notarialne, prowizja maklera 6%, podatek od nieruchomości, co już też sporo kosztuje. Nie jest to łatwe, ponieważ mam tylko kilka lat do emerytury, a wtedy nie będę miał już 2000,- € do dyspozycji, ponieważ wysokość emerytury będzie mniejsza.
A to właśnie sprawia, że obecnie jestem szalony przez tę wieczną niepewność, co robić, aby nadal wszystko działało. Z jednej strony wszystko byłoby wykonalne, ponieważ ceny nieruchomości na przykład w Elmshorn nie są tak wysokie jak w Augsburgu, ale ten nowy początek z pracą trochę przeraża, czy będzie to trwałe. W każdym razie jestem kompletnie zagubiony i niepewny, co należy zrobić.

[Suxxess]

Być może pomysł z bankowym doradcą finansowym z innego wątku? Oczywiście wymagałoby to współpracy sprzedawcy domu. Można by zaproponować sprzedawcy, że wynajmiesz Dom na 6 miesięcy z opcją zakupu. (wynajem z możliwością zakupu) Opłacona w ciągu tych 6 miesięcy czynsz miałaby być potrącona od ceny zakupu. Jako rekompensatę za utracone odsetki w tym czasie zapłaciłbym mu 2%. (190 000 € i 2% przez 6 miesięcy to 1 900 € odsetek)
Wtedy rachunek wyglądałby tak: 190 000 € (plus wszystkie dodatkowe koszty) + 1 900 € odsetki - opłacony w ciągu 6 miesięcy czynsz.

Prawnie można by podpisać zwykłą umowę najmu + dodatek, że po 6 miesiącach zostanie zaprezentowana najemcy ta negocjowana oferta zakupu. (Po zaakceptowaniu oferty zakupu umowa najmu automatycznie wygasa)

W ten sposób moglibyście od razu wprowadzić się do wymarzonego domu, a potem, po upływie 6 miesięcy, zaproponowałbym tylko tę ofertę nowemu bankowi. (Nasz wynajmujący zaproponował nam zakup domu) Jeśli, wbrew oczekiwaniom, nie uda się przejęcie nowej pracy, to macie zwykłą umowę najmu i po prostu nie przyjęliście oferty zakupu po 6 miesiącach. To była teraz tylko szybka idea, trzeba jeszcze sprawdzić jej wykonalność prawną, ale na pierwszy rzut oka nie widzę tam problemu.

Pozostaje jeszcze problem znalezienia nowego pracodawcy + sprzedawcy, który zgodziłby się na taką konstelację.

[Alex [CryptoMod]]

Zgodnie z obowiązującym dzisiaj prawem najmu, jako sprzedawca nie zgodziłbym się na coś takiego. Jednak z konkretnego ustawienia warto rozważyć, czy córka nie mogłaby kupić mieszkania i wynająć je rodzicom. Jako singiel o wyższych dochodach, z punktu widzenia podatkowego może to być interesujące.

[2titan1981]

Zrób to, co podpowiada Ci twój instynkt. Ponieważ nikt nie może podjąć tej decyzji za Ciebie. W zależności od miejsca pracy, być może jeszcze dalej od Hamburga (np. Itzehoe) byłoby tańsze. Jeśli musisz dojeżdżać do Hamburga, polecałbym Ci Elmshorn i podróż pociągiem, bo jazda samochodem rano i wieczorem nie jest przyjemna. Chyba że musisz być w pracy w Hamburgu o 6 rano.

Jeśli zrezygnujesz z pracy, w wieku 51 lat będzie ci trudno znaleźć nową pracę, jeśli nie jesteś w poszukiwanej branży, a wtedy nie musisz już martwić się o własny Dom....

Wolałbym oszczędzać pieniądze, zgromadzać więcej wkładu własnego i czekać do emerytury, aby wtedy zamieszkać z córką w domu. Ryzyko, że nie znajdziesz pracy i w ogóle nie będziesz mógł sobie pozwolić na Dom, byłoby dla mnie zbyt duże.... Zwłaszcza że coś może się wydarzyć z córką. Co wtedy? Albo pozna kogoś i zdecyduje się zamieszkać z tą osobą na własną rękę. Wszystko jest możliwe.

[hardy24]

Cześć wszystkim,

naprawdę macie świetne propozycje, jako laik w tej dziedzinie nie wpadłbym na to. Jeśli jakaś nieruchomość z jakiegoś powodu przez długi czas nie znajduje nabywcy, myślę, że sprzedający z pewnością zgodziłby się na taką ofertę wynajmu, ponieważ w przypadku pustostanu nic na tym nie zarabia. Można to również załatwić z właścicielem/sprzedającym, aby znaleźć rozwiązanie korzystne dla obu stron, jesteśmy miłymi ludźmi i nie mamy zamiaru nikogo oszukiwać, można rozsądnie poszukać rozwiązania.

Jeśli chodzi o przeniesienie córki, zgodziłaby się na to, pod warunkiem uzyskania finansowania (co należy wcześniej wyjaśnić), więc sama chciałaby to załatwić, nie została by przeniesiona przez pracodawcę. Drugim punktem dotyczącym poznania partnera już omówiliśmy, miałaby tam duże mieszkanie z wystarczającą przestrzenią nawet na dzieci, a jeśli oboje pracują, co jest tańsze, gdy dziadkowie są z dziećmi w ciągu dnia?

Jak widać, dobrze się zastanawiamy, aby nic się nie popsuło.

Co do pomysłu, że nasza córka kupi Dom, a my wynajmiemy mieszkanie, nie zastanawialiśmy się jeszcze, jak to wygląda pod względem podatkowym. Czy można się gdzieś doradzić w tej sprawie?

Mojej obecnej pracy nie zrezygnuję dopóki nie będę mieć pewności co do nowego 100%, czyli pisemnego potwierdzenia. Choć mogę spróbować pracować w branży, w której teraz działam, również w Hamburgu, ponieważ tam jest ten dealer, ale obecnie są dostępne tylko stanowiska terenowe, a ja chciałbym znowu pracować w biurze obsługi serwisowej, więc wyślę tam inicjatywną ofertę pracy. Ponieważ mam także bardzo dobre umiejętności modelarskie, Miniatur Wunderland również byłoby interesujące.

Jeśli jednak coś nie zadziała, pozostanę tu do czasu znalezienia możliwości.

Dziękuję za pomocne wskazówki.

[NaTwoim13]

Cześć hardy24,

możesz zostać współkredytobiorcą z córką i przez pewien czas nadal wynajmować miejsce, w którym obecnie mieszkacie? Nawet jeśli stają się właścicielem, mogą zachować elastyczność i w zasadzie zależy od Ciebie, w jaki sposób to wszystko zorganizować.

Finansowanie przez córkę i wynajem od niej nie będzie funkcjonować, ponieważ nie spełnia kryteriów inwestora kapitałowego.

[Alex [CryptoMod]]

Finansowanie przez córkę i wynajem nieruchomości nie będzie działać, ponieważ nie spełnia kryteriów inwestora kapitałowego.


Teraz tego nie rozumiem...

Jeśli córka kupi Dom i wynajmie mieszkanie rodzicom, to może odliczyć wszystkie odsetki od zadłużenia za wynajmowaną część + koszty remontu/napraw/pośrednika/podatku gruntowego (częściowo) itp. jako koszty uzyskania przychodu.

Czy Twoje obawy dotyczą zbyt niskich dochodów w wysokości 2 000 netto?

[hardy24]

Myślałem, że to by zadziałało, gdyż jeśli ona kupiłaby Dom sama, a jedno mieszkanie byłoby wynajęte od samego początku za 600,- € plus opłaty dodatkowe, to miałaby dochód w wysokości 2600,- €.

Jeśli obaj zostalibyśmy kredytobiorcami, można by tak sporządzić umowę, aby jako rodzice płaciliśmy na przykład 700,- €, a ona 500,- €, co razem wynosiłoby 1200,- € na spłatę kredytu. Gdybym przeszedł na emeryturę za 14 lub 15 lat, mogę płacić 500,- a ona 700,- €, aby w ciągu ostatnich około 5 lat nasze obciążenie było akceptowalne?

[Alex [CryptoMod]]

Krótkie pytanie dotyczące szczegółów:
Czy dostępne jest jakiekolwiek kapitał własny, który można wykorzystać, czy obecnie istnieją jakieś bieżące kredyty?

[NaTwoim13]

Tak, dochód.

Ona kupuje dwurodzinny Dom za 2.000 euro netto i chce wynająć mieszkanie.

Uważam, że sfinansowanie tego jest całkowicie wykonalne. Nie chcę wprowadzać w błąd, ale nie musi to być tak skomplikowane, w ogóle nie, a w rzeczywistości większość banków nie będzie chciała po prostu sfinansować zakupu - uwzględniając dochody z najmu. Nie jestem pewien, czy jest mądre, że ojciec płaci czynsz przed podatkiem, a córka potem to odlicza, podczas gdy ojciec nie nabywa żadnej własności. Moim zdaniem można to rozwiązać znacznie łatwiej i inaczej.

Możliwość odliczenia odsetek od podatku może być oczywiście istotnym aspektem, ale większość banków będzie to widziała inaczej, ponieważ przy dochodzie netto 2.000 euro składka podatkowa jest raczej pomijalna.

Oczywiście nie można ogólnie mówić o decyzjach banków, ponieważ dostępne jest zdecydowanie za mało informacji.

[hardy24]

Kapitał własny wynosiłby 20 000,- plus wpłacona kasa emerytalna, której jeszcze nie wiem, czy zostanie przejęta przez nowego pracodawcę, czy też pozostanie nietknięta. Kapitał własny prawdopodobnie zostanie przeznaczony na przeprowadzkę, remont, pośrednika itp.
Konieczne byłoby sfinansowanie pełne, bo po co wkładać własne pieniądze, skoro nadal czekają nas wystarczające koszty, skąd wtedy wziąć pieniądze.

[NaTwoim13]

Środki z funduszu emerytalnego nie są dostępne do natychmiastowego wykorzystania ani jako zastaw (przenoszone aktywa) z powodów podatkowych.

[Alex [CryptoMod]]

Obciążenie podatkowe córki wynosi około 6 500 EUR rocznie.

Jeśli kupią razem, to nikt z nich nie będzie mógł dużo odliczyć...
Ale zgadzam się, że 2000 euro netto ograniczy oczywiście pole manewru w kwocie inwestycji.

[hardy24]

Więc dwóch kredytobiorców byłoby lepsze. W poszukiwaniu pracy oczywiście staram się uzyskać takie samo wynagrodzenie jak obecnie. Tutaj, na południu regionu Augsburg/Monachium, nie muszę się nad tym zastanawiać, ponieważ gdyby tutaj znalazłoby się porównywalne mieszkanie, to kosztowałoby o 100 000 euro więcej niż w Elmshorn, a jeszcze więcej, jeśli byłoby blisko stacji kolejowej. Nie chcemy niczego przyspieszać, jeśli coś nie idzie w 100%, to zostaje tak, jak jest, nawet jeśli jest się całkowicie niezadowolonym.

[6Bankkaufmann]

Dobra decyzja, Hardy, bo jeśli coś pójdzie nie tak, będziesz jeszcze bardziej niezadowolony.

[Ophelia]

Cześć,

pytanie raczej nie brzmi, czy otrzymasz pożyczkę, ale pod jakimi warunkami. Bank na pewno nalicza tutaj dodatkowe ryzyko. Jeśli wnioskodawca posiada ubezpieczenie na życie lub jeśli zdecyduje się na zawarcie kredytu, może to wpłynąć obniżająco na wysokość oprocentowania.

[6Bankkaufmann]

Ophelia, nie patrzę na to w ten sposób. Po co wydawać dodatkowe pieniądze na odsetki?
Dla czego? Dla pracy, której jeszcze nie ma?

[Lisa2013]

Cześć,

być może miała na myśli to, że przyszła praca nie jest na czas nieokreślony. Odbija się to następnie również na oprocentowaniu, gdy wnioskowane jest o pożyczkę. Myślę, że ważne jest dokładne porównywanie ofert banków. Jak już pisali inni, tylko w ten sposób można ustalić zalety i wady.

[6Bankkaufmann]

Przy przeprowadzce związanej z zmianą miejsca pracy najłatwiej jest przeprowadzić się na nowe miejsce, wynająć mieszkanie, poczekać aż minie okres próbny. Następnie można rozważyć zakup.

[hardy24]

Cześć wszystkim,

muszę się jeszcze raz odezwać, jeśli teraz nic nie wyjdzie z przeprowadzki, bo moja córka nie dostanie nowej posady na odpowiednich warunkach, a ja też nie znajdę sensownej pracy, to nie rzucę tu wszystkiego, o czym już pisałem. Ponieważ nie jestem już młodszy i prawdopodobnie zdolność kredytowa ze względu na wiek jest już zła, nie mogę czekać kolejnych lat, aż wszystko się ustabilizuje. Teraz musiałbym jakoś poradzić sobie z tym, co mieliśmy zamiar osiągnąć w północnych Niemczech tutaj, jednak nieruchomości są tutaj średnio nieco droższe, a jeśli się ma szczęście, można znaleźć coś w podobnej cenie.
Tutaj szanse na otrzymanie kredytu prawdopodobnie byłyby większe, ponieważ od 23 lat mam stałą pracę z podwyżką co dwa lata, mam emeryturę firmową (Kasse), którą wykupiłem lata temu od pracodawcy, mam polisę na życie od szefa na 10 lat i polisę, na którą idą środki do lokowania kapitału, wszystko to by zniknęło w razie przeprowadzki lub pozostałoby takie, jakie jest. Wszystkie ubezpieczenia wygasną w wieku emerytalnym, jeśli nadal będę zatrudniony tutaj.
To perspektywy, które sprawiają, że nie wiadomo, czy lepiej jest poszukać nieruchomości tutaj, niż ryzykować nowy start.

[6Bankkaufmann]

@hardy24
Dobrze, jeśli przeprowadzka nie jest konieczna.
Oczywiście łatwiej jest dla Pana/Pani sprawdzić nieruchomość tam, gdzie jest Pan/Pani teraz.
Powodzenia!