Capital Investment 4

[Icefighter]

Cześć wieczorem,

dzisiaj spożytkowaliśmy wolny dzień na ustalenie naszego planu finansowego na najbliższe lata.

Kilka miesięcy temu już umieściłem wpis na tym forum, aby zdobyć kilka porad dotyczących mojego pomysłu.

Wreszcie jesteśmy teraz dość daleko w fazie planowania.

Planujemy nową budowę - bungalow o powierzchni około 140m² -

- Koszt wynosi od 300.000€ do 330.000€. (Architekt mówił o tym maksymalnym koszcie, lepiej wysoko oszacować w planowaniu niż później podwyższać.)
- Działka została zakupiona i opłacona - 1000m² -
- Miesięczna możliwa rata: 2.000€ z dochodów z najmu (najem jest zapewniony na 5 lat)
- Jako zabezpieczenie dostępne są dwie nieruchomości o łącznej wartości (według biegłego rzeczoznawcy) od 350.000€ do 370.000€
- Nie chcielibyśmy obciążać nowej nieruchomości od razu.

Obecnie czekamy na przedprojekt architekta, aby móc się przedstawić w banku.
Jednak byłbym wdzięczny za oszacowanie, czy powyższe warunki pozwalają uzyskać korzystną stopę procentową.
Może możesz także zaproponować, do jakiej instytucji kredytowej powinienem zwrócić się z pewnością, i jaką stopę procentową powinienem dążyć.

Będę bardzo wdzięczny za każdą pomoc!

Pozdrowienia

[6Bankkaufmann]

Gratulacje z powodu posiadania nieruchomości wolnej od obciążeń.
Jest zdecydowanie sensowne rozważyć zakup kolejnej nieruchomości do wynajmu.
Jeśli chodzi o ekspertyzy, to nawet te wykonane przez biegłych są dobrym punktem wyjścia. Jednak nie ma 100% gwarancji, że bank finansujący bezproblemowo zaakceptuje wartość rynkową.
Banki zazwyczaj oceniają nieruchomości za pomocą własnego oprogramowania.

Co do oprocentowania, decydujący jest wyłącznie stopień obciążenia.
Dotyczy to kredytów, które bierzemy w stosunku do wartości rynkowej dwóch istniejących kredytów, które służą jako zabezpieczenie.

Istnieje już różnica, czy bierzemy kredyt na 300 000 EUR czy 330 000 EUR.

W moim przykładowym obliczeniu zakładam maksymalną kwotę kredytu 330 000 EUR i minimalną wartość rzeczoznawczą, czyli 350 000 EUR.

Powyższe daje w sumie współczynnik 94,2%.

Dlatego też należy również sprawdzić, jakie warunki dotyczyć będą uzyskania kredytu w przypadku nowej budowy.
Ponieważ również w przypadku nowej budowy istnieją środki wsparcia, jeśli planujesz inwestycję kapitałową.

[Icefighter]

Dzień dobry,

dziękuję za szybką odpowiedź.
Niestety zapomniałem, że wynajem generowany jest z dwóch zabezpieczających nieruchomości i jeden z lokali jest jeszcze przez nas zamieszkiwany do ukończenia prac.

W jaki sposób uważasz, że zakup nowej nieruchomości pod wynajem ma sens?

Architekt wspomniał także o różnych formach finansowania, takich jak KfW, które chciałby uwzględnić w planie. Jednak ja nie mam z tym doświadczenia, ponieważ nie zgłębiałem tego tematu do tej pory.

Pozdrawiam

[NaTwoim13]

Cześć Icefighter,

Czy nowa budowa będzie użytkowana przez Ciebie, czy będzie wynajmowana?

Dlaczego nowa budowa nie powinna być obciążana???

[Icefighter]

Dzień dobry noelmaxim,

Nowa budowa ma być przeznaczona do własnego użytku. Aby nie obciążać nowej budowy, myślałem, że być może nie byłoby złym pomysłem, aby w przyszłości została przekazana synowi poprzez darowiznę z prawem użytkowania.

Pozdrowienia

[6Bankkaufmann]

@noel
Nowa budowa jest wynajmowana (2.000 EUR czynsz, 5 lat stały)
Dlatego też nie rozumiem, dlaczego nie obciąża się nowej budowy, aby obniżyć warunki.

[Icefighter]

Oczywiście, jeśli warunki te istotnie byłyby obniżone, byłoby to lekkomyślne, aby tego nie obciążać. Czy więc zaleca Pan obciążenie nowej budowy?

[NaTwoim13]

Ale jaki negatywny wpływ ma obciążenie księgi wieczystej na tę sytuację?

Jeśli chcą podarować nieruchomość bez żadnych obciążeń, mogą spłacić pożyczkę (ze swoich środków lub obcych; mają przecież wystarczająco zabezpieczeń) i wykreślić zapis hipoteczny. Możliwa jest również wymiana zabezpieczeń, czyli zabezpieczenie pozostałej kwoty na innej nieruchomości w zamian.

Niemniej jednak, ile lat ma ich syn i kiedy miałaby miejsce darowizna?

Zdecydowanie nieuzasadniona decyzja o wyższym poziomie obciążenia, prowadząca do znacznie gorszych stóp procentowych, nie jest w żadnej proporcji do decyzji o nieobciążaniu nieruchomości. Nawet jeśli zdecyduję się obdarować z obciążeniem, zaoszczędzę znaczną sumę na odsetkach przez lata, innymi słowy, szybciej spłacę długi, ponieważ udział odsetek będzie mniejszy, a udział kapitału wyższy, zakładając takie same stopy procentowe i raty spłaty (równa rata) w obu rodzajach zabezpieczeń.

[6Bankkaufmann]

Oczywiście, możesz obciążyć nową budowę, aby uzyskać lepsze warunki. To naprawdę ogromny skok w warunkach.

[Icefighter]

Klasa, dokładnie taka ocena jest pomocna.

Myślałem o tym prawie tak samo, ale niestety do tej pory nie znalazłem na to podstaw.
Nie spodziewałem się jednak, że ma to ogromny wpływ na kształtowanie się oprocentowania.

Więc nowa konstrukcja jest również obciążona w planowaniu.

Serdeczne dzięki za wysiłek

[Suxxess]

Jaki jest główny powód, dla którego banki wolą obciążać nową nieruchomość, niż istniejącą? (I nawet oferują lepsze warunki?)

Czy głównym powodem jest to, że oszczędzają sobie wysiłku w wycenianiu drugiej nieruchomości i tak dalej? Czy może jest jakiś inny powód?

[6Bankkaufmann]

@Suxxess
Nie, wszystkie trzy obiekty są obciążane. Dwa istniejące obiekty i nowa budowa.
Większe zabezpieczenie kredytu i lepsze oprocentowanie.