Capital Investment 4

[Bugsbenny]

Cześć,
Mam mieszkanie do wynajęcia od dziesięciu lat. Obecne finansowanie odbywa się poprzez spłatę kredytu za pomocą polisy na życie i ma stopę procentową 4,8%.
Teraz nadszedł czas na prolongatę i zastanawiam się, co powinienem zrobić.
Chciałbym skorzystać z niskiego poziomu stóp procentowych, aby wprowadzić spłatę kredytu. Tylko nie mogę się zdecydować, co dokładnie zrobić.
Widzę następujące możliwości.
1) Kontynuacja kredytu na około połowę miesięcznej raty i zachowanie spłaty kredytu na życie.
2) Zachowanie w przybliżeniu takiej samej miesięcznej raty, zablokowanie na dziesięć lat przy 2,27% i spłata 3%. Pozostaje saldo około 106 tys. euro.
2a) Opcja wprowadzenia dodatkowej spłaty kosztuje 0,1%.
3) Zwiększenie raty o około 100 euro, zablokowanie na 15 lat przy 2,57% i spłata 3%. Pozostaje saldo około 72 tys. euro.
4) Zwiększenie raty o około 400 euro, zablokowanie na 15 lat przy 2,39% i całkowita spłata.

Naprawdę jestem trochę zdezorientowany, co powinienem zrobić. Finansowo wszystko byłoby możliwe - nie jest to skrajnie dopasowane.
Również mieszkamy w naszym własnym domu. Ewentualnie chcielibyśmy go powiększyć w przyszłości, czy muszę na to oszczędzać? Z czystego instynktu wybrałbym wariant 4 i miałbym pewność, że po 15 latach będę z tym skończony...
Obawiam się tylko, że pieniądze wydane na to zabrakną w przyszłych oszczędnościach na nowy Dom... z drugiej strony, czy mógłbym ewentualnie uwzględnić mieszkanie do wynajęcia?

Cieszę się na Wasze porady i inspirującą dyskusję.
Pozdrowienia,
Bugs

[NaTwoim13]

Cześć Bugsbeny,

jakie są warunki własności w domu, w którym mieszkasz, a jeśli to twój Dom, to jaka jest tam pozostała wartość w stosunku do wartości nieruchomości?

[6Bankkaufmann]

Przyjmijmy, że jego spłata poprzez ubezpieczenie na życie było może strzałem w dziesiątkę, teraz czas zrobić przeprowadzić rozliczenie z kredytem kapitałowo-odsetkowym (RKW) z pozostałym saldem i następnie spłacić pozostałą kwotę bezpośrednio odszkodowaniem w wysokości 3-4%

[NaTwoim13]

Tak, jak widzę to ja jako bankowiec, pomimo tego należy dokładniej przyjrzeć się LV.

Pomimo tej informacji jednak, w związku z pragnieniem na przyszłość - własny Dom - koncepcja finansowania finansowania potoku powinna być spójna z tym pragnieniem/projektem, dlatego finansowanie potoku musi być przemyślane i starannie przemyślane.

[Bugsbenny]

Dziękuję za szybkie odpowiedzi;-)

Uważam, że polisa na życie to nie był zły wybór. Ma już 13 lat i została zaprojektowana na emeryturę. Mam 33 lata, dlatego uważam, że jest to dobre długoterminowe i bezpieczne rozwiązanie. Mam również sensowny wskaźnik gwarantowanego oprocentowania;-)
Po prostu chciałbym skorzystać z obecnych stóp procentowych i załatwić dwie sprawy naraz. Dodatkowo stanowi ona zabezpieczenie dla mojej żony i moich dwóch dzieci.

Nasz Dom należy do mojej żony i mnie. Dom jest obciążony hipoteką w wysokości 65%. Wartość około 400 tys. euro, kredyt 260 tys. euro. Trwa od 5 lat. Aktualne saldo zadłużenia to około 225 tys. euro.

Nadwyżka dochodów, (suma wszystkich przychodów minus bieżące koszty) wynosi miesięcznie około 2.500 euro. Z tego muszą zostać odjęte koszty utrzymania. Dodatkowo nie uwzględniono faktu, że moja żona również zarabia...

Jakie informacje jeszcze potrzebujecie?
P.S.: Twoje ostatnie zdanie noelmaxim jest bardzo trafne!

[NaTwoim13]

Na jaką stawkę gwarancyjną ma ta polisa na życie? Czy jest tam ewentualnie również zwolnienie podatkowe? Jaka jest obecna wartość wykupu?

O jaką kwotę chodzi w przypadku finansowania uzupełniającego, i jaka jest wartość tego mieszkania?

Czy mieszkanie będzie nadal pozostawać w posiadaniu - nawet po zakupie nowego domu? Co należy zrobić z obecnym domem w takim przypadku?

Cóż, niekoniecznie uważam polisę na życie za zabezpieczenie, w wieku emerytalnym oba spłacone nieruchomości stanowić będą ich zabezpieczenie emerytalne, ochrona na wypadek śmierci jest pomijalna ze względu na niewystarczającą sumę, a polisę na życie jako ryzyko można uzyskać znacznie taniej.

Kredyt terminowy - ze względu na wynajmowanie mieszkania, była to właściwa forma finansowania z powodów podatkowych, czy polisa na życie była najlepszym instrumentem spłaty, to inna kwestia. Ja bym nic w tym względzie nie zmieniał, gdyż obciążenia z tytułu odsetek niekoniecznie powinny spaść. Oczywiście, to zależy od tego, czy mieszkanie ma być nadal w posiadaniu. Kiedy zostanie ponownie rozważony zakup domu jednorodzinnego i co zrobić z innym domem jednorodzinnym.

[florianmeier]

Nikt nie wie, czy to długoterminowo się opłaca w przypadku ubezpieczenia na życie.

Przyznanie 4% od udziałowego wpłacanego środka oszczędnościowego przy oprocentowaniu rynkowym 1,5% ...

Zabójcami rentowności w ubezpieczeniach na życie są wypłaty po przekroczeniu 60. roku życia.

Moja - czysto ludzka - opinia:

Dopasowałbym miesięczne obciążenie tak, aby mi się nie rzucało w oczy, czyli na poziomie czynszu, czyli najniższe obciążenie. W ten sposób masz pełne ręce wolności, a najemca spłaca mieszkanie.

Decyzja, czy zrezygnować z ubezpieczenia na życie, zależy od Twojego osobistego podejścia do tego tematu.

[Bugsbenny]

Polisa na życie ma gwarantowaną stopę procentową w wysokości 3,75% i obowiązuje przynajmniej do mojego 63. roku życia oraz jest zwolniona z podatku. Aktualną wartość rezerwy na świadczenia z ubezpieczenia nie znam.

Finansowanie uzupełniające wynosi 160 000 €, a wartość mieszkania przekracza 200 000 €.

W przypadku ewentualnego nowego domu mieszkanie będzie nadal należało do posiadacza. Obecny Dom może być sprzedany, ale nie musi. W zależności od potrzeb...

@noelmaxim: Co więc radzisz i dlaczego?
@florianmeier: Uważam, że polisa na życie ogólnie jest dobra i chciałbym ją zachować.

Pozdrowienia i dzięki!

[Bugsbenny]

Będę Wam naprawdę wdzięczny, jeśli ponownie poświęcicie czas na krótkie wyrażenie swojej opinii. Jestem rozdarty, którą formę przedłużenia powinienem wybrać. Bardzo by mi to pomogło...czy potrzebujecie więcej informacji?

[6Bankkaufmann]

Nie chciałbym zupełnie zagwarantować, że stopa procentowa zostanie faktycznie zagwarantowana. A jeśli nie? Gdzie właściwie mieszkasz? Najłatwiej byłoby skorzystać z bezpośredniej i osobistej porady, prawda?

[Bugsbenny]

A poza LV? Mieszkam w północnych Niemczech...

[6Bankkaufmann]

@bugsbunny, wszystko to brzmi tak, jakbyś miał ustalone warunki bankowe.
Dlatego mam pytanie do Ciebie - czy posiadasz ustalone umowy pożyczkowe? Skąd wiesz o warunkach bankowych?
Dziękuję za odpowiedź.

[Bugsbenny]

Mam to przed sobą.

[Kass Finanz]

Cześć,

nie należy demonizować spłaty z ubezpieczenia na życie kapitałowe. W przypadku wynajmowanych nieruchomości i dobrych warunków podatkowych może to przynieść korzyści, szczegóły powinien móc wyjaśnić doradca podatkowy.

Faktem jest, że ubezpieczenie zostało zawarte, ma wysoki gwarantowany stopę zwrotu i nie obciąża klienta specjalnie. Rozwiązanie to zrezygnowanie z tej ochrony wiązałoby się z dużymi stratami i niekorzyściami.

W kontekście finansowania, wszystkie omawiane możliwości są obarczone zarówno zaletami, jak i wadami, które klient sam może oszacować na podstawie swoich możliwości i życzeń. Trudno udzielić tu ogólnego poradnictwa.

Zdecydowałbym się podejść do decyzji od strony kosztów ogólnych i porównać wszystkie możliwości. W przypadku wynajmowanych nieruchomości warto skonsultować się z doradcą podatkowym.

Ogólnie płatna nieruchomość stanowi najlepszą inwestycję, ponieważ można zareagować na zmiany na rynku w dowolnym momencie. Dlatego obecna faza niskich stóp procentowych z zapewnieniem pełnej spłaty z pewnością nie jest zła.

Dla przyszłego refinansowania własnego domu istnieje wystarczająca elastyczność, aby stworzyć korzystne alternatywy. Dlaczego marnować dziś dobrą okazję, aby być może za kilka lat móc zdobyć lekką przewagę.

[NaTwoim13]

Jasne, jeśli zamierzasz dalej wynajmować mieszkanie z uwagi na cele podatkowe, to warto wybrać kredyt z ratą odroczoną, ponieważ rentowność inwestycji w nieruchomości jest wyższa niż oprocentowanie do spłacania. Należy również pamiętać o tym, że w przypadku zakupu nowego domu do własnego użytku pozostaje możliwość wynajęcia obecnego mieszkania bez ponoszenia nadmiernych opodatkowań, gdyż wówczas otrzymasz już dochód z dwóch najem. Należy odpowiednio uwzględnić również koszty odsetek od kredytów na wynajmowane obiekty. Jeśli te koszty odsetkowe/obciążenie odsetkowe maleją w czasie, podczas gdy dochody z najmu rosną, różnica w opodatkowaniu robi się zbyt duża, zwłaszcza zważywszy na znaczący wzrost progresji podatkowej, ponieważ dochody ogółem - w tym także Twoja pensja - podlegają opodatkowaniu na tej samej zasadzie i progresji!