Capital Investment 4

[BasCelik]

Cześć wszystkim,

Moja żona (lekarka) i ja (Dypl. Inf.) chcemy kupić Dom. Mamy już wybrany obiekt i obecnie planujemy finansowanie. Oto niektóre dane:

Cena zakupu: 355.000€
Koszty dodatkowe: 35.779€ (pośrednik, notariusz, podatek od zakupu nieruchomości)
Program KfW 152 (modernizacja energetyczna): 40.000€
Kapitał własny: 85.000€ (+10.000€ rezerwy)

Miesięczne dochody netto: ~5.500 € (w tym 360€ zasiłku rodzinnego)
Roczny dochód brutto: ~106.000€

Potrzebne do finansowania: 305.000€

Obecnie dostępna oferta to 25-letnie kredyt hipoteczny z pełną spłatą 3,07% (3,11% eff.) przy oprocentowaniu 2,66% (1246€/miesiąc). Możliwe są dodatkowe spłaty w wysokości 5%. Istnieje również opcja obniżenia oprocentowania kredytu do 2%, ale wtedy odsetki wzrosną do 3,11% bzw. 3,15% skutecznie.

Kredyt KfW byłby spłacany w trybie oszczędnościowym (30 lat okres kredytowania, 5 lat darmowej spłaty kapitału, z udziałem Wohnriester. Po 10 latach pozostaje około 14.000€ do refinansowania (32.770 € (pozostały dług) minus około 18.000€ (dochód z Riester)). Powinno to być łatwe do obsługi. Jestem świadomy, że Riester będzie musiał zostać opodatkowany w późniejszym wieku (wraz z oprocentowaniem), ale jestem gotów na to.

Czy oprocentowanie jest odpowiednie, czy można obecnie uzyskać lepsze warunki?

Alternatywnie otrzymałem kilka ekscentrycznych przykładowych obliczeń, w których moim zdaniem oprocentowanie zostało ładnie wyliczone. Schemat działania mniej więcej wygląda tak:

- 305.000€ na 10 lat przy 2,5%, ale opłacam tylko odsetki (~630€),
- Jednocześnie zawieram umowę oszczędnościową, do której będą wpływać raty kapitałowe (około 700€/miesiąc, 0,25% oprocentowania),
- Po 10 latach umowa oszczędnościowa osiągnie około 95.000€, a prawo do kredytu w wysokości około 145.000€,
- 95.000€ zostanie przeznaczone na spłatę kapitału,
- Finansuję 145.000€ przez umowę oszczędnościową przy 2,45%, a pozostałe 97.000€ (305.000-95.000-145.000 + 32.000 pozostało z KfW) przez nowe finansowanie (zakładane na 5%).

W rezultacie otrzymuję względnie niskie średnie oprocentowanie przez 20 lat, ale ponieważ nie spłacam kapitału przez pierwsze 10 lat, rata odsetkowa jest stała w ciągu pierwszych 10 lat! Według moich obliczeń płacę znacznie więcej niż w pierwszym przykładzie! Mimo to z trzech pięciu doradców trzech doradza mi w tej kwestii.

Poza tym ryzyka związane z oszczędnością są moim zdaniem znacznie wyższe. Jeśli po 10 latach (co jest bardzo długi okresem czasu!!!) coś się stanie z umową oszczędnościową, będę bankrutem (płaciłem przez 10 lat i nadal mam takie same długi jak na początku). Ponadto po 10 latach będę musiał refinansować 97.000€, a kto wie, jak będą wyglądały odsetki za 10 lat!!!

Dlatego proszę o sprawdzenie, czy po prostu nie umiem liczyć, czy faktycznie coś jest nie tak z wariantem oszczędnościowym?

Dziękuję z góry!

[6Bankkaufmann]

Ważne są zawsze ogólne koszty finansowania. W tym przypadku powinni Państwo poprosić o szczegółową i zrozumiałą specyfikację kosztów całkowitych związanych z zabezpieczeniem kredytowym z kasy oszczędnościowej z kredytem pośrednim i późniejszą pożyczką budowlaną.

Warto również rozważyć wzięcie kredytu w wysokości 305 000 EUR na 10 lat z oprocentowaniem kapitałowym i wysoką spłatą bezpośrednią w wysokości 3%.
Przy tej wysokości spłaty miesięczna rata wynosi około 1 283 EUR przy oprocentowaniu kapitałowym 2,05% i oprocentowaniu rocznym 2,07%.
Dzięki temu za 10 lat zaoszczędzisz sporo odsetek, które musiałbyś zapłacić przy stawce 3,07%.
Dodatkowo dzięki spłacie w wysokości 3% zamiast 2,58% (przy 25-letniej całkowitej spłacie) spłacisz więcej.
Warto rozważyć?

[Kass Finanz]

Cześć, w przypadku wszystkich ofert należy zestawić pełne koszty, w tym dodatkowe opłaty, takie jak opłata za zamknięcie itp. Naprzeciwko siebie. Oczywiście jest to trudne, jeśli okresy wiązania oprocentowania oraz finansowanie następcze mogą być tylko szacowane. Tutaj liczy się osobiste skłonności do ryzyka. W zależności od sytuacji, wyższa spłata może pomóc zmniejszyć ryzyko przy finansowaniu następczym. Ogólnie rzecz biorąc, przy własnym domu korzystna może okazać się bezpośrednia spłata. Posiadając umowę oszczędnościową dla finansowania następczego lub dodatkowe spłaty po drodze, ryzyko związane z oprocentowaniem powinno być możliwe do oszacowania.