Capital Investment 4

[EricFlat77]

Cześć,
obecnie mam mieszkanie własnościowe, które sprzedaję za 151 500€. W zamian kupuję Dom szeregowy za 214 000€.
Okres wiązania oprocentowania dla mieszkania kończy się 31.12.2015 r., a abym mógł się z niego wydostać, musiałbym teraz zapłacić około 10 000€ opłat przedterminowych (oprocentowanie wynosiło 4,37% przed 9 laty).
Za Dom szeregowy, wliczając wszystkie koszty (pośrednika, notariusza, GES i remont) będę musiał zapłacić około 297 000€, czyli brakuje mi około 50 000€, ponieważ sprzedałem działkę, za którą otrzymałem około 100 000€.
Jak najlepiej sfinansować brakujące 50 000€ i zaoszczędzić sobie 10 000€ opłat przedterminowych?
Dziękuję z góry za wskazówki i rady.

[immerfernweh]

Cześć Eric,
choć istnieje sposób na uniknięcie opłaty za przedterminową spłatę kredytu ETW, to przy obecnej stopie procentowej prawdopodobnie nie będzie to opłacalne. Mimo to napiszę Ci o tym.
Sąd Krajowy w Monachium orzekł w jeszcze nieprawomocnym wyroku (16 HK 22814/05), że opłata za przedterminową spłatę jest niedozwolona, jeśli sprzedający ETW przenosi swoją pożyczkę na nabywcę. Jeśli bank uzna zdolność kredytową nabywcy za odpowiednią, nie może żądać opłaty za przedterminową spłatę. Bankowi nie powstaje więc żadna szkoda, nie ma znaczenia, kto obsługuje pożyczkę. Ale jak już wspomniałem, przy stopie procentowej wynoszącej 4,37%, nabywca mało zainteresowany będzie przejęciem Twojej pożyczki.
Co do nowego finansowania: jeśli możesz sobie na to pozwolić, kredyt odsetkowy w pełni spłacalny (spłacasz całą pożyczkę w okresie obowiązywania stałego oprocentowania) oferowany obecnie przez Commerzbank przy dobrej zdolności kredytowej wynosi około 1,63% efektywnie. Mam nadzieję, że trochę Ci pomogłem. Innej metody uniknięcia opłaty za przedterminową spłatę nie znam. Chyba że Twoje oświadczenie o odstąpieniu zawiera błędy, ale to musiałby zbadać adwokat lub sprawę tę szczegółowo omawiano na forum.

[Suxxess]

Jaka jest jeszcze pozostała kwota do spłaty po starej pożyczce?
Gdzie uwzględniłeś koszty tej pozostałej kwoty? Czy są one już zawarte w kwocie 297 000 €?

Czy w kwocie 10 000 € opłat za wcześniejszą spłatę zawarte są tylko kary bankowe, aby szybciej zrezygnować z kredytu, czy także uwzględniony jest już podatek od zysków kapitałowych, który płacisz, jeśli sprzedasz obiekt przed upływem 10 lat?




i uniknąć mi opłat za wcześniejszą spłatę w wysokości 10 000 €?


Prawdopodobnie jest to możliwe tylko wtedy, gdy mieszkałeś w nim co najmniej 10 lat lub byłeś właścicielem. (Jeśli chodzi o podatek od zysków kapitałowych)

Ja na twoim miejscu dowiedziałbym się więc, czy można osiągnąć porozumienie z kupującym, abyś był właścicielem przez 10 lat. Nie mam pojęcia o kwestiach prawnych, ale teoretycznie powinniście móc zawrzeć umowę najmu z opcją zakupu po 2 latach. Późniejszy nabywca płaciłby normalny czynsz tobie z opcją zakupu po tych 2 latach.

Na końcu obliczasz wtedy Wartość zakupu - Czynsz netto + Koszty odsetek = Aktualna wartość zakupu




(Stopa było 9 lat temu 4,37)


To po prostu kwestia obliczeniowa, jeśli za 1,5 roku z wyjdziesz z umowy bez płacenia odszkodowań, trzeba obliczyć, czy zaoszczędzone do tego czasu odsetki z aktualnie korzystniejszego kredytu przewyższają opłatę za wcześniejszą spłatę.

Może uda się także zawrzeć umowę z aktualnym bankiem...

[6Bankkaufmann]

@EricFlat77, bank finansująca kupującego ma interes w szybkiej realizacji płatności za zakup.
Ważne są również odsetki za udostępnienie do zapłaty po 3 lub 6 miesiącach.
Jako sprzedawca możesz teraz sporządzić umowę kupna-sprzedaży. W umowie kupna-sprzedaży jako datę przepisania własności możesz ustalić 31.12.2015 r.
Oznacza to, że potencjalny nabywca może obecnie wprowadzić się do nieruchomości za opłatą najmu. Jednak w księdze wieczystej stanie się właścicielem dopiero 31.12.2015 r.
Sprzedający powinien w umowie kredytowej określić tylko odsetki za udostępnienie do 31.12.2015 r. To powinno być akceptowalne dla kilku banków.

[EricFlat77]

Osoba kupująca mieszkanie chce je wynająć (mieszkałem w nim sam przez ostatnie 8 lat) - jedyną rzeczą, którą mogę tam jeszcze załatwić, jest czas przejścia, ale będzie to musiało nastąpić jeszcze w tym roku. Nie zarobię na sprzedaży mieszkania kapitału - ponoszę stratę w wysokości 8 000 €. Teraz inny, ale znany temat: W 2005 roku finansowałem mieszkanie poprzez bank DSL. W przyszłym tygodniu ponownie przeanalizuję tę sprawę z moim prawnikiem, aby dowiedzieć się, co można zrobić w związku z błędem w wycofaniu. Mam jednak inny pomysł: Czy można by nie przekonać banku DSL do sfinansowania mi brakujących 32 000 € (nie potrzebuję 50 000 €) w jakiś sposób? Umowa o pożyczkę wygasa pod koniec przyszłego roku. Bank DSL mógłby udzielić mi 32 000 € na rok w moją dotychczasową stopę procentową 4,37 po czym moglibyśmy kontynuować współpracę (a może nawet teraz przedłużyć ją z bankiem DSL?). Jakie są szanse, że bank DSL podejmie takie rozwiązanie?

[6Bankkaufmann]

Na jakim obiekcie mają być zabezpieczone 32 000 EUR?

[EricFlat77]

Nowy obiekt (Dom jednorodzinny z 1981 roku) ma cenę zakupu 215.000€ i ma zastąpić mieszkanie własnościowe.

[msinvest13]

Nowy obiekt (Dom jednorodzinny z 1981 roku) ma cenę zakupu 215.000 € i ma zastąpić mieszkanie własnościowe.

Zalecam umówienie spotkania w twoim banku i skonsultowanie się z nimi. Na pewno będą w stanie ci coś zaproponować.

[6Bankkaufmann]

W związku z Pani/Pana listem z dn. #5 rozważa Pani/Pan wymianę zastawu. Finansowo może to się opłacać. Oznacza to, że pożyczka zabezpieczona na nieruchomości zostanie przeniesiona na Dom w ramach transakcji zakupu. Oczywiście można wtedy rozmawiać o ewentualnym pozostałym finansowaniu w wysokości 32 000 EUR. W tym przypadku DSL Bank zgodzi się na transakcję dopiero, gdy przedstawi Pani/Pan umowę sprzedaży nieruchomości, lub umowę przedwstępną i umowę sprzedaży działki na kwotę 100 000 EUR. Wtedy sprzedaż nieruchomości może nastąpić w tym roku, ale zakup również musi być dokonany w tym roku, ponieważ trzeba przenieść części pożyczki na Dom.

[EricFlat77]

*Mam projekt umowy sprzedaży mieszkania
*Sprzedaż działki odbędzie się w czwartek
*Mam projekt umowy kupna domku w zabudowie bliźniaczej

Brakuje tylko kogoś, kto załatwi sprawę z bankiem DSL, ponieważ mam trudności z ich kontaktem telefonicznym lub mailowym - jest to bardzo powolne.

[6Bankkaufmann]

Napisałem(a) PW

[NaTwoim13]

Cześć EricFlat77,

Ponieważ informacja o odstąpieniu od umowy w przypadku banku DSL z 2005 r. była błędna, prawdopodobnie będziesz musiał wstępnie sfinansować odszkodowanie za wcześniejszą spłatę, jeśli podejmiesz odpowiednie kroki w dalszym ciągu.

Uważam jednak, że ta okoliczność stanowi dobrą podstawę do negocjacji w celu zmniejszenia odszkodowania za wcześniejszą spłatę, niezależnie od tego, czy nowa pożyczka zostanie podpisana w banku DSL czy nie. DSL Bank nie oferuje w każdym razie najgorszych warunków!

Można również znaleźć konstrukcje, w których pozostała kwota, którą potrzebujesz, obniża kwotę bazową do obliczenia odszkodowania za wcześniejszą spłatę (stara waluta), przynajmniej na tę kwotę nie ma opłat za wcześniejszą spłatę.

Jak zamierzasz zorganizować przejście od spłaty starej pożyczki do zapłaty ceny za nową nieruchomość? Przecież dochód nie będzie ci dostępny tymczasowo, prawda?

[Cashflowclub MD]

Czy wyrwanie się z dawnego finansowania za darmo byłoby interesujące? W takim razie możemy pomóc...

[EricFlat77]

@ noelmaxim
Właściwie planuję sprzedać mieszkanie pod koniec września i opłacić Dom na początku listopada. Czy istnieje ryzyko, że coś może się nie udać, o czym nie pomyślałem?

@ Cashflowclub MD
Oczywiście mam zainteresowanie.

[Cashflowclub MD]

Kiedy dokładnie podpisałeś obecny umowę pożyczki? (Rok)

[6Bankkaufmann]

To było wyżej zamknięte...przed 9 laty...

[Cashflowclub MD]

Okej, masz więc dobre szanse, aby się stamtąd wydostać.

Czy mogę przekazać Twoje dane kontaktowe naszemu specjaliście do dalszej konsultacji? On dokładnie to sprawdzi i wyjaśni Ci Twoje opcje. W międzyczasie popyt na to jest tak duży, że stworzyliśmy specjalny dział do tego celu.

W około 95% przypadków to działa!

[NaTwoim13]

Cashflowclub MD, jak bardzo mnie Pan/Pani z Panem/Panią brakowało !!!

[NaTwoim13]

Okej, jeśli ustalenie zostało dokonane, że mogą nadal mieszkać po zapłaceniu ceny zakupu przez kupującego lub mają inne opcje, to oczywiście jest możliwe.

Bank DSL robi to, co im nakazano, o ile spełnia to ich kryteria udostępnienia, możliwe jest wiele opcji.

[EricFlat77]

Po zapłaceniu ceny zakupu mogę jeszcze przez 2 miesiące mieszkać.
Co powinienem zrobić następnie, aby kontynuować proces odwołania w DSL-Bank?