Capital Investment 4

[EricFlat77]

Obecnie posiadam mieszkanie własnościowe, które zamierzam sprzedać za 151 000 €. Razem z dochodem ze sprzedaży działki kupię Dom w zabudowie bliźniaczej za 215 000 €. Łącznie będę potrzebował około 292 000 €, wliczając w to wszystkie remonty i koszty dodatkowe. Jak na razie, wszystko idzie zgodnie z planem.

Mam teraz różne pomysły na sfinansowanie tego celu.

Wariant 1 - zwykły kredyt ratalny:
Mógłbym wziąć kredyt na kwotę 182 000 € na okres 20 lat (dla pewności/oprocentowanie 2,75%) i spłacać go w wysokości 2%. Koszt odsetek w ciągu tego okresu wyniósłby 69 000 €, a pozostałaby jeszcze kwota 61 000 €, którą trzeba by było ponownie sfinansować.

Wariant 2 - kredyt z BSV (zaproponowany przez Commerzbank):
W tym przypadku zamiast 182 000 €, wziąłbym kredyt w wysokości 214 760 €, z czego różnica (czyli 32 000 €) zostałaby natychmiast ponownie zainwestowana w umowę oszczędnościowo-budowlaną. Oszczędności w ramach BSV wynosiłyby 2% (czyli miesięcznie 360 €) a odsetki przez następne 10 lat (przy oprocentowaniu 1,95%) opiewałyby na 348 € miesięcznie, co w sumie po 10 latach daje 41 870 €. Następnie, na koniec 10 lat, kwota w BSV wynosiłaby około 75 200 €, w związku z czym zostałaby ona przydzielona, a ja otrzymałbym kredyt w wysokości 2,45% - w sytuacji, gdy oprocentowanie zwykłego kredytu ratalnego wzrosłoby do ponad 2,45%. Po kolejnych 17 latach spłaty kredytu z BSV Dom w zabudowie bliźniaczej byłby całkowicie spłacony, przy miesięcznej racie w wysokości 845 € (co odpowiada spłacie w wysokości 4,8%).

Wariant 2 brzmi obiecująco, ale czyta się jednak wiele negatywnych opinii na temat finansowania za pomocą BSV (sam miałem już z nimi złe doświadczenia). Z góry dziękuję za wskazówki i pomoc.

[6Bankkaufmann]

W zasadzie możliwe jest porównanie wariantu 1 i 2 poprzez porównanie całkowitych kosztów odsetek. Liczą się tylko koszty odsetek.

To, co brzmi trochę dziwnie, to oferta wzięcia dodatkowej pożyczki, aby część z niej wpłacić na konto oszczędnościowe.
Gdzie tu logika?
Wpłaca się świeżo zaciągniętą pożyczką na konto oszczędnościowe?

[EricFlat77]

Cześć,

Jeśli pożyczyłbym tylko 182.000€ i jednocześnie oszczędzał, po 10 latach miałbym tylko około 54.000€, a Bausparvertrag nie byłby jeszcze gotowy do przydzielenia (tak mnie oszukano przy finansowaniu mojego mieszkania).
Oprocentowanie w wersji 2 jest co najmniej o 1.000€ korzystniejsze - ale tylko wtedy, gdy oprocentowanie w wersji 1 po 20 latach nie przekroczy 2%. W przeciwnym razie oszczędności w wersji 2 będą jeszcze większe.
Czy wersja 2 jest zalecana ze względu na złe wieści, które się o niej słyszy (www.test.de/finansowanie-nieruchomosci-bausparvertrag-koszty-kombikredytow-4655044-0/)?

[6Bankkaufmann]

Po prostu zmniejsz kwotę oszczędności w kontrakcie oszczędnościowym w taki sposób, aby był gotowy do przydzielenia wraz z Twoimi oszczędnościami.
To ma dla mnie smak szwabski, gdy trzeba brać pożyczkę tylko po to, aby generować oszczędności w kontrakcie oszczędnościowym.

[EricFlat77]

Potrzebuję jednak 182.000€, a miesięczne obciążenie nie powinno przekraczać 800€.

[6Bankkaufmann]

Czy w takim razie zamykasz kredyt w wysokości 182 000 EUR na 20 lat z oprocentowaniem kapitału w wysokości 2% i zabezpieczasz sobie środki za pomocą umowy oszczędnościowej na kwotę pozostałą po 20 latach? Czy to byłoby rozsądne rozwiązanie?

[EricFlat77]

Wtedy po 20 latach miałbym już prawie 75 000€ zobowiązań odsetkowych. Pozostałe 85 000€ generują dodatkowe odsetki.

[Alex [CryptoMod]]

Cześć,

gdybym pożyczył tylko 182 000 € i równocześnie zaoszczędził, po 10 latach miałbym tylko około 54 000 €, a BSV nie byłby jeszcze gotowy do przydziału (tak mi powiedziano przy finansowaniu mojego mieszkania).
Oprocentowanie wariantu 2 jest co najmniej o 1000 € korzystniejsze - ale tylko wtedy, gdy oprocentowanie w wersji 1 po 20 latach nie przekracza 2%. W innym przypadku oszczędności z wariantu 2 będą jeszcze większe.
Czy w ogóle warto rozważyć wariant 2 z powodu złych wieści, które się o nim słyszy (www.test.de/Finansowanie-nieruchomości-oszczędność-w-kredytach-mieszkaniowych-4655044-0/)?
Tak więc,

obliczenia orientacyjne prowadzą do kosztów odsetkowych w przypadku BSV w wysokości 73 500 EUR. Z czego 42 500 pochodzi z przedfinansowania, a 31 000 z późniejszego BSV.

Należy jednak pamiętać, że w przypadku tego BSV nikt nie może Ci zagwarantować przydziału w momencie X.

Z drugiej strony, pozostały dług w wysokości 60 000 EUR prawdopodobnie nie będzie już za 20 lat rzeczywistym zagrożeniem dla egzystencji, więc stanowi jedynie zakład na oprocentowanie BSV i oczywiście intratny biznes dla doradcy finansowego.

doradca powinien być w stanie porównać WSZYSTKIE koszty obu wariantów i ułatwić Ci podjęcie decyzji z myślą o swojej prowizji. Jeśli nie potrafi tego zrobić, trzymaj się z dala.

[obelix]

Nie ma możliwości zapewnienia Ci przydziału w chwili X, nawet w przypadku tego BSV.

od x lat nie było żadnych opóźnień ani przesunięć co do prognozowanych terminów przydziału - przynajmniej w przypadku znanych kas oszczędności budowlanych. Jak mogłoby być inaczej? Wszystkie kasy oszczędności budowlanych płyną w kapitale inwestorów (oszczędzających). kredyty budowlane ze starych umów z wyższymi stopami procentowymi są mało popularne.









Cytat od Herrmuellera

Konsultant powinien być w stanie przedstawić wszystkie koszty obu wariantów i ułatwić Ci podjęcie decyzji za swoją prowizję. Jeśli nie potrafi, trzymaj się z daleka.


Może to zrobić z pewnością, jeśli oferuje oba warianty albo klient tego wymaga. Dla wielu doradców bankowych udziały prowizji za pośrednictwo umów kredytowych są pomijalne od lat. Również od lat wiele jest regulowane poprzez premie, w których udziały związane z oszczędzaniem na budowę w systemie punktowym nie są wysoko oceniane.


Jeśli ktoś wykonuje dobrą pracę, a ta większość doradców tak naprawdę to robi, powinien być za nią odpowiednio wynagradzany. W przypadku pracowników banku, pensja jest znacznie większą pozycją.

Na podstawie moich osobistych obserwacji, wpływy z prowizji odgrywają dużą rolę szczególnie w przypadku tzw. niezależnych pośredników. To, czy zawsze są oni dodatkowo na bieżąco ze wszystkimi (wieloma) produktami w swojej ofercie (ile, x firm, x modeli, zmiany prawne, ...) pozostaje kwestią otwartą.


Powyższy model z częściowymi kredytami na uzupełnienie był już dostępny na początku lat 80. W przypadku konkretnym nie jest to zła opcja. Wtedy doradcy bankowi, z niewielkimi wyjątkami, nie otrzymywali praktycznie żadnych prowizji od pośrednictw.

[Alex [CryptoMod]]

Od x lat nie ma - przynajmniej w przypadku znanych kas oszczędności mieszkaniowych - żadnych opóźnień ani przesunięć dotyczących przewidywanych czasów przydziału. Jak mogłoby być inaczej. Wszystkie kasy oszczędności mieszkaniowych pławią się w kapitale inwestorów (oszczędzających). kredyty mieszkaniowe związane z wcześniejszymi umowami o wyższych stopach procentowych są mało poszukiwane.


Przez lata krążyło przekonanie, że bank nie może zbankrutować..... ale w końcu to nie pomogło, w końcu doszło do tego.







Cytat: Herrmueller
Powinien być w stanie przedstawić koszty obu wariantów i ułatwić Ci podjęcie decyzji za swoją prowizję. Jeśli tego nie potrafi, trzymaj się z daleka.

Na pewno potrafi to zrobić, jeśli oferuje oba warianty lub klient tego wymaga. Dla wielu doradców finansowych udziały prowizji za pośrednictwo w umowach oszczędności mieszkaniowych są pomijalne



Dlaczego więc nie robią tego od razu, aby obliczyć oba warianty i ułatwić klientowi decyzję jak najbardziej prostą?

[obelix]

Przez wiele lat krążyło przekonanie, że bank nie może zbankrutować..... ale w końcu to nie pomogło, w końcu nadeszła ta chwila.

Jutro niebo im spadnie na głowę.

[Alex [CryptoMod]]

Dlatego cieszę się dzisiejszym dniem

[NaTwoim13]

Uzupełnienie prowadzi do szybszej alokacji, czy to się opłaca można łatwo obliczyć porównując koszty odsetek, jak już wspomniano tutaj.

Argumentowanie z obawami dotyczącymi alokacji w kasach budowlanych nie ma sensu, nie może to być argumentem przeciwko wariantowi oszczędności budowlanej.

[EricFlat77]

Przeliczyłem jeszcze raz wariant BSV na krzyż i na krzyż, a w efekcie okazało się, że równałby się on zwykłemu kredytowi oprocentowanemu w wysokości około 3,33% na okres 27 lat. Ponieważ już raz się na tym modelu przejechałem, zastanawiam się, czy wszystko tutaj, co się świeci, na pewno jest złotem. Według doradcy stopa procentowa w pierwszych 10 latach wynosiłaby 1,95%, a w kolejnych 17 latach 2,45% - co nie jest takie oczywiste.
Albo po prostu zawrzeć zwykły kredyt na 10 lat oprocentowany w wysokości 1,95%, mając nadzieję, że stopy procentowe nie wzrosną dramatycznie (z czego nikt tak naprawdę nie może być pewien). Podczas mojego ostatniego finansowania oprocentowanego w wysokości 4,37%, powiedziano mi również, że jeśli zdecyduję się na BSV oprocentowany w wysokości 2,25%, będę w świetnej sytuacji za 10 lat.
1. to były tylko puste słowa, a
2. widzimy teraz, gdzie bylibyśmy przy 2,25%.

[6Bankkaufmann]

@EricFlat77, jest uciążliwe próbować samemu dokładnie obliczyć całkowite koszty konstrukcji oszczędnościowej. Dlaczego nie pozostawić tej koniecznej pracy samej instytucji oszczędnościowej? Porównaj pełną listę całkowitych kosztów między instytucją oszczędnościową a kredytem spłacanym bezpośrednio