Capital Investment 4

[Martin79HN]

Informacje:

Według banku KFW, ustanowienie hipoteki jest również możliwe na inny obiekt.
W naszym przypadku mieszkanie jest wolne od obciążeń!

Pozyskanie kapitału KFW 124 na zakup działki!

Warunki: 5 lat okres kredytowania, na 5 lat stałe oprocentowanie (okres karencji w spłacie kapitału jeśli jest to wymagane) Oprocentowanie 1,51% efektywne.

Istnieją dostawcy oferujący rabat do 0,25% na kredyty KFW. Ale czasami tylko w połączeniu z innym kredytem.

W naszym przypadku kredyt tylko KFW 124 na kwotę 50t, a następnie zakup działki i ustanowienie hipoteki na mieszkanie.

Czy znacie bank, który udziela rabatu w wysokości 0,25% nawet bez dodatkowego kredytu? W takim przypadku będę swobodnie wybierać bank do finansowania domu! (dzięki temu działka będzie wolna od obciążeń)

A 1 lub 2 lata karencji w spłacie kapitału będą korzystne dla nas, ponieważ żona kończy studia pod koniec 2015 roku!

Ta wersja kredytowania budowlanego 50t zostanie zrealizowana, jeśli rabat zostanie udzielony.

Wartość obiektu mieszkalnego 120t.
Pozostała suma na zakup działki z własnych środków.

Pozdrowienia

Martin

[NaTwoim13]

Jeśli umowa na budowę domu zostanie podpisana dopiero za 5-6 miesięcy i zakładam, że plany budowy oraz całkowite koszty nie zostały jeszcze spisane na papierze, co oznacza, że dokumenty finansowania hipotecznego nie są jeszcze gotowe, mogą Państwo jedynie kupić działkę i zastawić ją. Z maksymalną wartością działki.

Dlaczego nie zastawiają Państwo mieszkania na zakup działki, tak jak mieli Państwo w planach? Wówczas mieliby Państwo nieobciążoną działkę, a kiedy plany budowy i całkowite koszty zostaną ustalone, mogliby złożyć wniosek finansowania budowy domu, jako wartość zastawu będą wtedy służyć wartość działki i całkowite koszty stawienia domu.

Programu KfW 124 nie można wykorzystać na zakup działek, jedynie gdy późniejsza zabudowa mogłaby być udokumentowana lub jest w bezpośrednim związku, można skorzystać z programu KfW 124. Ale może to być niepotrzebne, ponieważ gdy zabezpieczą Państwo finansowanie budowy domu, mogą ubiegać się o środki KfW, zarówno 50,000 euro z programu 124, jak i 50,000 euro z programu 153, pod warunkiem że jest to Dom spełniający minimalne standardy KfW 70. Należy ustalić z KfW lub bankiem finansującym (który przekazuje pożyczkę), czy zakup działki rozpoczął już plan, ponieważ według zasad KfW projekt nie może jeszcze zacząć. Wątpię jednak, że tak jest, ale warto to wyjaśnić z wyprzedzeniem.

Subsydiowane warunki KfW oferują tylko wybrane banki, takie jak np. Bayerische Hypo- und Vereinsbank, ale już nie tak wiele, po tym jak Ing.DiBa i DSL Bank już tego nie oferują. DSL Bank ma przynajmniej nadal skrośną subwencję, oznacza to, że mimo że warunki nie są już tak obniżone, to przy stopniu obciążenia zastawu na poziomie 90% (potrzeba finansowania w stosunku do wartości nieruchomości i kosztów budowy), środki KfW ponownie obniżają stopień obciążenia, czyli potrzeba finansowania pomniejszona o środki KfW jest sumą decydującą o warunkach pozostałego zapotrzebowania na finansowanie w stosunku do wartości obciążenia.

Na zakup działki nie sugerowałbym teraz używania kapitału własnego, ponieważ brakowałoby go do obniżenia stopnia obciążenia zastawu w ramach finansowania budowy domu. Zastawić maksymalnie mieszkanie i dokonać zakupu działki, a następnie w ciągu 5-6 miesięcy sfinansować całkowite koszty po odjęciu kapitału własnego, aby ten zapotrzebowanie na finansowanie / sumę finansowania można było dopasować do wartości wynikającej z wartości działki i kosztów całkowitej budowy. W przypadku tej potrzeby finansowania można także rozważyć przeznaczenie 100,000 euro na KfW, resztę można sfinansować na pierwszy zastaw.

Dlaczego doradca finansowy z firmy Dr. Klein nie wyjaśnia tego jako doradca finansowy?

[Martin79HN]

Cześć Panie Buhmann,
cześć noelmaxim,

po dokładnym zastanowieniu zgadzam się z Państwem niemal w 100%.
Choć nie będziemy maksymalnie obciążać mieszkania, to będziemy się poruszać w granicach 60% wartości obciążenia.

pożyczka na mieszkanie
+ środki własne

= Zakup działki

pożyczka pierwszego rzędu suma x (10 lat)
KFW 124, KFW 153 po 50t
+ środki własne

= Budowa domu

A poprzez zastaw na mieszkanie i późniejsze obciążenie hipoteczne na działce, domu osiągniemy najlepsze wartości obciążenia. (kapitał własny + Wohnriester, dochody, czynsz, dochody z odsetek z umowy oszczędnościowej mieszkaniowej 2,5%)

Ja i moja żona poprowadzimy rozmowę z PSD, Dr. Klein lub Interhyp osobiście. (Wcześniej pozyskamy warunki, gdy nadejdzie odpowiedni moment.)

Dziękuję Forum

Martin

[NaTwoim13]

Ok, ale mam jeszcze jedną małą uwagę...

Aby osiągnąć najlepsze wartości zabezpieczenia, nie ma sensu używać kapitału własnego do zakupu działki i maksymalnie oznacza całą sumę ceny zakupu do zabezpieczenia na apartamentach, które znajdują się w obszarze 60% wartości.
Jeśli weźmą mniej - z powodu użycia kapitału własnego - poprawią zabezpieczenie apartamentu i warunki dla sumy na zakup działki nie ulegną zmniejszeniu, ale zabraknie im kapitału własnego do obniżenia zabezpieczenia kredytu, który będzie musiał być wzięty potem.

Dlaczego chcą teraz obniżyć sumę finansową poprzez użycie kapitału własnego, skoro w rezultacie nie będą mieli wystarczająco środków na obniżenie zabezpieczenia głównego finansowania? Wyższa kwota kredytu na apartamenty pogarsza przecież zabezpieczenie i w konsekwencji warunki w stosunku do wartości apartamentu?!?!

Muszą wziąć tak czy inaczej tę samą kwotę, ale sztuką jest rozsądne rozłożenie tych kwot na 2 obiekty zabezpieczenia tak, aby uzyskać najbardziej korzystne stosunki zabezpieczenia w stosunku do wartości, a mają Państwo dwa niezależne obiekty zabezpieczenia.

Oczywiście mogą zabezpieczyć ponownie apartament przy składaniu wniosku o główne finansowanie, ale wtedy musi to być ta sama bank, która dzisiaj finansuje działkę, ponieważ obca bankowa miałaby obcy ciężar i ponieważ obecnie nie mogą wnioskować o nic kompleksowo, najpierw maksymalnie finansować działkę do apartamentów bez użycia kapitału własnego, a następnie - całkowicie niezależnie od obecnie finansującego banku - ponownie przesiewać rynek, który wtedy może zapewnić najlepsze warunki do budowy domu. Tak naprawdę nie musi to być ta bank, która teraz oferuje najlepsze warunki. Ale ta suma byłaby zmniejszona o użyty kapitał własny i w konsekwencji byłaby ona w lepszym stosunku do wartości działki plus kosztów całkowitych.

Kapitał własny zdecydowanie nie powinien być używany do zakupu działki, o ile zabezpieczenie zastępcze - apartamenty - stanowi dobrą ochronę na koszty ogólne zakupu działki. W ten sposób mają Państwo finansowanie w odpowiedniej i najlepszej formie dla obu zabezpieczeń - które są zupełnie niezależne i stosowane niezależnie od siebie.

[Martin79HN]

Cześć Panie Buhmann,
cześć noelmaxim,

Dziękuję bardzo!

Wysokość obciążenia 58,33 %
Mieszkanie!
70t na 5 lat z 1,30% efektywnie

Wysokość obciążenia
57,50 %
Dom!
230t na 10 lat z 1,60% efektywnie (Suma mniejsza, bo 2 x 50T KFW)

Programy KFW na razie pomijam.
50T na 5 lat z oprocentowaniem 1,51% efektywnie KFW 124
50T na 10 lat z oprocentowaniem 1,06% efektywnie KFW 153

Teraz zakładam wyraźnie kredyt w wysokości 70t na mieszkanie.
Dla finansowania domu potrzebne będzie więcej kapitału?

Myślę, że te TOP warunki wystarczą, prawda?

Całkowita suma kredytu 300t wystarczy na działkę + projekt domu!
Zostaną wtedy jeszcze rezerwy! (w granicach 5-10% kosztów całkowitych)

Pozdrowienia

Martin

[NaTwoim13]

Jakie są całkowite koszty budowy lub z jakiej wartości zabezpieczenia hipotecznego wynikają one wraz z gruntem po ukończeniu inwestycji?

Dlaczego chcesz wziąć KfW 124, skoro otrzymujesz rzeczywisty procent w wysokości 1,6%?

Czy otrzymujesz to na resztę kwoty 130 000 euro (podają Państwo 230 000 euro minus 100 000 euro KfW) tylko dlatego, że dodają Państwo 100 000 euro KfW (dodatkowe dofinansowanie)?

Jaka kwota jest związana z 57,50%? 230 000 euro? A może kwota reszty po odjęciu KfW, czyli 130 000 euro?

230 000 euro = 57,50% kwoty, co oznacza, że zakładasz wartość zabezpieczenia hipotecznego kosztów budowy plus gruntu wynoszącą 400 000 euro, w związku z tym koszty budowy wynoszą 330 000 euro, czy kwota 130 000 euro wynosi 57,50%, ponieważ 100 000 euro KfW nie jest brane pod uwagę w wartości zabezpieczenia hipotecznego?

[Martin79HN]

Wartość/cena nieruchomości
400.000,00 €
Kwota kredytu (netto)
230.000,00 €
Stopa oprocentowania RRSO
1,59 %
Wskaźnik spłaty (początkowo) r.
1,00 %
Sposób spłaty
miesięczny
Okres obowiązywania oprocentowania
10 lat

=
Stopa obciążenia hipoteczna 57,50 %


Program KfW 124 na 5 lat, ponieważ po 5 latach będzie Bausparvertrag Wohnriester. 50t jako kredyt bez zabezpieczenia, bo w środku jest 20t oszczędności! Jednak nie jestem jeszcze w 100% pewien! Być może pozostawię go jako zabezpieczenie na refinansowanie za dobre 10/11 lat.

Oferta od Wüstenrot Finanzierer XXL z oprocentowaniem 2,46 albo 2,48% (ale korzyści podatkowe w fazie oszczędzania i spłaty oraz wada przy opodatkowaniu na starość!)

Być może program KfW 124 odpadnie.
Ale KfW 153 na pewno tak.

lub KfW 124 z ustalonym oprocentowaniem na 10 lat.

To zależy od całego finansowania.
Są banki, które rezygnują z części prowizji od KfW i przekazują ją klientom. Rabat na warunki KfW do 0,25% jest więc możliwy! Ale teraz, patrząc na nasz przypadek, jest to zdecydowanie za wcześnie!

[NaTwoim13]

Okej, więc miałem rację.

Nie, KfW odpada przy 1,59% na nom., ponieważ program 124 z 10-letnim okresem ZFS byłby zbyt drogi. To dla mnie zagadka, kto może im zaoferować taką kondycję na 10 lat, zwłaszcza że suma nie powinna być wypłacona jednorazowo z powodu nowej budowy, lecz w transzach, następnie okres wolny od spłat i prawdopodobnie prawo do dodatkowych spłat. Zagadka, jak bank może z tym kalkulować.

Jak już wcześniej powiedziałem, jest jeszcze za wcześnie na złożenie wniosku o główną pożyczkę. Ogólnie jednak, fundamenty są