Capital Investment 4

[Martin79HN]

Dzień dobry eksperci od finansowania budowy domu:

Obecna sytuacja za kilka miesięcy:

Działka bez obciążenia + wkład własny (od całkowitych kosztów budowy domu jednorodzinnego posiadamy 40-50% wkładu własnego wraz z kosztami pobocznymi budowy)

Całkowity koszt wraz z kosztami pobocznymi (działka, Dom, garaż, ogród, kuchnia) 500 000 €

Kredyty hipoteczne na Dom jednorodzinny powinny wyglądać następująco:

Bank1: 150 000 € zabezpieczenie hipoteczne
Kredyt Bank1: 100 000 € z oprocentowaniem na 15 lat, rata kapitałowa 2% i opcja nadpłat do 5% w ciągu roku

(po 15 latach pojawi się kontrakt na kredyt hipoteczny Przyszłościowego Inwestowania w Nieruchomości (Wohnriester) jako kredyt białej broni). Wtedy będę mieć 50 lat, na koncie 20 tysięcy euro oszczędności i kredyt w wysokości 30 tysięcy euro, czyli suma kredytu białej broni dla Przyszłościowego Inwestowania w Nieruchomości wyniesie 50 tysięcy euro. Stopa oprocentowania kredytu wynosi około 2,6% efektywnie (w umowie już zawarte są 15 tysięcy euro! A kasa oszczędnościowa do 30 tysięcy euro również udziela kredytów białej broni). Po 15 latach spłacimy drugie 50 tysięcy poprzez ratę kapitałową lub nadpłatę.

Kredyt Bank1: 50 000 € na 10 lat z oprocentowaniem 2% i możliwością nadpłaty do 5%. Lub możemy skorzystać z kredytu KFW 153 w wysokości 50 tysięcy euro i oprocentowaniem 1%.

Jeśli spłacimy go również w ciągu 10 lat, to wszystko w porządku, ale jeśli nie, to będziemy zbliżać się do wygaśnięcia kredytu białej broni 30 tysięcy.

Bank2: 100 000 € zabezpieczenie hipoteczne
Kredyt 100 000 € z oprocentowaniem na 10 lat i ratą kapitałową 2% oraz opcją nadpłaty do 5% rocznie.

Po 10 latach we wnętrzu pojawia się zwykły kontrakt oszczędnościowo-kredytowy.
50 tysięcy kredytu przy 20 tysiącach oszczędności! Stopa oprocentowania kredytu wynosi 1,80% efektywnie (kredyt biały danej firmy, inna niż kredyt białej broni dla Przyszłościowego Inwestowania w Nieruchomości!). Oszczędności do 20 tysięcy euro pochodzą z rodziny.

Informacje na temat kredytów i spłat wynoszących tylko 2%! Chcę, aby miesięczne obciążenie wynosiło mniej niż 1000 euro. Tło: Po ukończeniu studiów żona dopiero za około 1,5-2 lata będzie dodatkowo zarabiać.

Teraz pytanie: Czy jest to niekorzystne, jeśli wartość obiektu wliczając koszty poboczne jak działka, Dom, ogród, garaż, kuchnia etc. wynosi 500 tysięcy euro, podzielić zabezpieczenie hipoteczne?
1. pozycja Bank 1: 150 000 €
2. pozycja Bank 2: 100 000 €
Czy istnieje duży korzyść w przekazaniu jednemu bankowi zabezpieczenia hipotecznego w wysokości 250 000 euro. Chciałbym zachować pewną elastyczność co do tego, które zabezpieczenie hipoteczne będę nadal wykorzystywać w przypadku wygaśnięcia. Moim zdaniem zbyt mocno byłbym związany z jednym bankiem. Zastanawiam się nad podziałem na 2 banki.

Nasz plan nadpłat wygląda następująco (nie uwzględnia zwykłej spłaty kapitału)
W ciągu pierwszych 5 lat do 50 000 euro, następnie w ciągu kolejnych 5 lat 75 000 euro i ponownie 75 000 euro. (optymalnie) Ale jak już wspomniałem, jako możliwość nadpłaty!

Na przykład zabezpieczenie hipoteczne 2 Banku (100 000 € zabezpieczenia hipotecznego) możemy rozwiązać w następujący sposób.
50 tysięcy jako kredyt KfW 153 i 50 tysięcy jako kredyt, z górnym limitem poprzez umowę o oszczędzanie i kredyt w ramach Przyszłościowego Inwestowania w Nieruchomości lub umowy oszczędzania i kredytu.

Cieszę się z opinii.

[NaTwoim13]

Nie do końca rozumiem Państwa myśli.

Jeśli decydują się Państwo na bank z najkorzystniejszymi warunkami, to dlaczego nie zdecydować się na jednego banku oferującego najlepsze warunki, jeśli wybierają teraz 2, to jedna jest lepsza, a jedna gorsza, dlaczego więc nie wybierają wszystkiego od jednego banku oferującego najlepsze warunki??

Warunki są ustalane na podstawie terminu wygaśnięcia, to znaczy jaki procent ostatniego centa kredytu stanowi wartość zabezpieczenia. Jednakże, gdy wszystkie kredyty lub ich ostatnie centy są w obszarze około 50%, nie ma już dalszych stopni warunków. Jeśli jednak inny bank ma wierzyciela pierwszomającego, to ta pierwsza obciążenie musi być kapitalizowana, co sprawia, że warunek dla banku w drugiej kolejności staje się droższy, ponieważ musi on wykonać inne klasyfikacje ryzyka. To dlatego, że nie zwrot kredytu jest decydujący - zakładając szybką możliwość ponownego użycia - ale oprocentowanie przedterminowe, ewentualne dodatkowe koszty z egzekucji itp. znacznie zwiększyłyby kwotę zwrotu lub ratę spłaty i co najmniej zabezpieczenie hipoteki ustanowione w księdze wieczystej z dodatkowymi odsetkami w wysokości zazwyczaj 15-17% i nawet jednorazowa płatność odsetek na kwotę dłużną, bank pierwszego rzędu ma kontrolę, a bank w drugim rzędzie może się spotkać z sytuacją, że nawet jeśli posiadłość z ostatnim centem kredytu poniżej 50% nie zwraca całości długu z dodatkowymi kosztami, ponownie.

Nie wspominając o tym, że bank z najniższymi na rynku stopami procentowymi może być bankiem, który nie dopuszcza wierzyciela pierwszomającego, z którym należałoby się rozprawić. Ponieważ każdy chce zająć pierwsze miejsce.

No cóż, złożenie i załatwienie dwóch wniosków, które można załatwić jednym jednym zgłoszeniem, nie jest konieczne.

[6Bankkaufmann]

Każdy bank chce być pierwszym na liście ksiąg wieczystych. W rezultacie finansujący bank będzie miał kredyt w wysokości ponad 250 000 EUR. Możesz oczywiście wziąć kilka kredytów w ramach tego samego banku, na przykład na 10 i 15 lat.

[Martin79HN]

Dziękuję za informację:

Teraz mam końcową wersję, która prawdopodobnie zostanie zaakceptowana:

Obiekt 1 Mieszkanie:
Zastaw hipoteczny na mieszkanie w celu pozyskania kapitału
Kwota pożyczki 70.000€
Okres kredytowania 5 lat, spłata 1%
Rata spłaty 121,92€
Stopa procentowa 1,10% efektywna
Pozostała kwota do spłaty 60.000€ = ograniczona przez rezygnację z kredytu z hipoteki budowlanej
(skutkująca około 1253€ rocznie prawem do dodatkowej spłaty)

Obiekt 2 Dom:
Zastaw hipoteczny 250.000€ (1 bank)

Podział:
100 t na 15 lat z 2% spłatą Sollzins 2,00% efektywna
Rata 331,67€ Pozostała kwota do spłaty 50.000€ = ograniczona przez mieszkanie riester
(skutkująca około 873€ rocznie prawem do dodatkowej spłaty)

50t na 10 lat z 24 miesiące bez spłaty KFW 153
Sollzins 1,00% efektywna
Rata 125,00€
Pozostała kwota do spłaty około 40.603€ brak dodatkowej spłaty = ograniczona przez rezygnację z kredytu z hipoteki budowlanej

50t na 10 lat z 2% spłatą Sollzins 1,60% efektywna
Rata 149,58€
Pozostała kwota do spłaty 30.000€ (skutkująca 852€ rocznie prawem do dodatkowej spłaty)

50t na 10 lat z 5% spłatą Sollzins 1,60% efektywna
Rata 274,58€
Pozostała kwota do spłaty 0€ (skutkująca 2.131,83€ rocznie prawem do dodatkowej spłaty)

= Prawo do dodatkowej spłaty rocznie Łącznie 5.109,83€
= Całkowite raty 1003,05€ miesięcznie

Otrzymałem następujące oferty warunków:
5 lat z 1,10% efektywnie
10 lat z 1,60% efektywnie
15 lat z 2,00% efektywnie

Jakie powinno być moje zarobki, aby móc ponieść to obciążenie?
5 osób (w tym 3 małe dzieci)
Powierzchnia mieszkania 160m²

Czy świadczenia rodzinne są brane pod uwagę?
Dochód kobiety będę mógł uwzględnić za 1,5 - 2 lata po ukończeniu studiów. (w związku z tym teraz całkowicie pomijane)

[6Bankkaufmann]

@Martin
z uwagi na inne wpisy, już wiadomo, ile w przybliżeniu zarabiasz.
Dlaczego teraz pytasz, jak wysoka powinna być Twoja pensja, aby poradzić sobie z finansowaniem?
Oferta, którą teraz masz, została pewnie stworzona na podstawie Twoich danych finansowych. I wygląda na to, że na pewno poradzisz sobie z finansowaniem.

Ale jeśli masz obawy, że nie będziesz w stanie obsłużyć finansowania ze względu na swój styl życia, zrób sobie kilka tygodni przerwy od finansowania i sprawdź ponownie.

[NaTwoim13]

Cześć Martin79HN,

absolutnie nie jestem w stanie zrozumieć ani wytłumaczyć, skąd bierzesz stopy procentowe, nie składając nigdzie konkretnej aplikacji o finansowanie. Musiałbym założyć, że tak jest, skoro nie wiesz, ile muszą zarabiać, ani czy zarabiasz wystarczająco.

Skąd w ogóle wziąłeś te stopy procentowe, które podałeś?

Konieczne są częściowe wypłaty, chcesz dodatkowych praw do spłaty, a to nie jest zakup, a nowa budowa. Kto w takich przypadkach i przy takich przywilejach udzieli ci oprocentowania na poziomie bazowym?

[Martin79HN]

Dodatek:



Informacje dotyczące warunków:



Otrzymałem te warunki od pośrednika współpracującego z portalem Wüstenrot i porównującego 400 banków (tam jest dyrektorem!) oraz 15 pracowników, lub też od firmy Dr. Klein. (PSD Bank, Interhyp jest nieco droższy)



W dodatku dokonałem dostosowania obliczeń!

70t tylko 1% spłaty do 1,10% efektywnie

Czas trwania 5 lat

100t do 3% spłaty do 2,00% efektywnie

Czas trwania 15 lat

50t do 2% spłaty do 1,00% efektywnie KFW 153

Czas trwania 10 lat

50t do 2% spłaty do 1,60% efektywnie

Czas trwania 10 lat

50t do 2% spłaty do 1,60% efektywnie

Czas trwania 10 lat



Łączna suma kredytu 320t (70t mieszkanie jako zabezpieczenie, 250t działka+Dom)

Całkowita rata 961,08 € miesięcznie (bez możliwości dodatkowej spłaty!)



W przypadku KFW 153 nie mam prawa do dodatkowej spłaty!

W innym przypadku do 5% rocznej możliwości dodatkowej spłaty bezpłatnie!



Całkowita wartość dla banku Dom o wartości 500t + mieszkanie o wartości 120t = 620t - zabezpieczenie jako zabezpieczenie = w najlepszym zakresie oprocentowania (moim zdaniem!)



Dochód 2.450€ netto (obecny stan)

Dofinansowanie na dzieci 558€ (3 małe dzieci)

Wpływy z najmu netto: 480€ (koszty czynszu ze środków rezerwowych niepodlegające podziałowi 50€ miesięcznie) = 430 €



Przychód żony w przyszłości za 1 1/2 - 2 lata wynoszący 1.000€ netto (w dziedzinie opieki!)



Jestem pewien, że uda mi się sfinansować!



Obliczenia pochodzą ze strony zinsen-berechnen.de

I wyżej wymienione warunki można faktycznie uzyskać!



Dotychczas nie mieliśmy żadnych długów, mamy doskonałą historię kredytową i jestem zatrudniony na czas nieokreślony w tej samej firmie od dłuższego czasu!

[6Bankkaufmann]

@Martin
to błąd uważać, że jeśli ktoś wprowadzi kilka liczb do systemu, to automatycznie otrzymasz warunki umowy.

W rzeczywistości wszystkie dane są przesyłane przez system i warunki są wtedy rezerwowane dla Ciebie.
Następnie musisz w określonym czasie dostarczyć wszystkie dokumenty.

Nawet wtedy nie masz 100% gwarancji, że otrzymasz warunki. Otrzymasz oficjalne warunki tylko wtedy, gdy będziesz miał podpisaną umowę kredytową.

Tylko w ten sposób.

Uwaga: Nie ma 400 banków do wyboru, ale to tu nie ma znaczenia....

Ważne jest, abyś zrozumiał, że jako kredytobiorca masz coś wiążącego tylko wtedy, gdy posiadasz umowę kredytową.

[Martin79HN]

Cześć Bankierze, dziękuję za informację.

Jak to jest z kredytem KFW?

Załóżmy, że biorę kredyt KFW 153 na kwotę 50 000 EUR przez pośredniczący bank.

Energooszczędne budownictwo 20/ 3/ 1015311) 34) 1,25 (1,26) 100 03.09.2014 Okres spłaty 20 lat Okres karencji w spłacie do 3 lat Okres wiązania oprocentowania 10 lat Suma do 50 tys. Czy po 10 latach okresu związanego oprocentowania dostanę warunki obowiązujące w KFW, ponieważ okres kredytu wynosi 20 lat? Jest to tylko rozważenie, 1,26% efektywnie i 3 lata karencji w spłacie oraz 20-letni okres kredytu wydaje mi się korzystny.

Co z połączeniem KFW 124 z okresem kredytowym 20 lat, okresem 3 lat karencji w spłacie i oprocentowaniem na 10 lat. Również na sumę 50 tys. Oprocentowanie 1,51% efektywnie.

Kto ustala warunki w tym przypadku? Bank, który pośredniczył w przekazaniu kredytu KFW?

[6Bankkaufmann]

Po 10 latach możesz przenieść swoje zadłużenie do innego banku. Warto wtedy wybrać tego samego partnera bankowego, co obecnie dla głównego kredytu bankowego.

W przeciwnym razie, jeśli nie zrobisz nic, otrzymasz warunki KfW obowiązujące za 10 lat.

[Martin79HN]

W takim razie mogę to mimo wszystko podzielić.

Bank 1: 150.000€ zastaw hipoteczny
Bank 2: 100.000€ zastaw hipoteczny dla KFW 153 i KFW 124 po 50t
Czas trwania Banku 2 = 20 lat, a okres obowiązywania oprocentowania 10 lat.

Czy w takim razie otrzymam najlepsze warunki oferowane przez bank KFW?
Pomimo drugorzędnego zastawu.

Czy dobrze to rozumiem?
Wadą może być wtedy refinansowanie po 10 latach. (na niekorzyść Banku 2), ale wtedy dług jest również mniejszy! A bank widzi, że wszystkie raty zawsze były regulowane!

Mogę jednak również u Banku 2 po 10 latach kontynuować warunki finansowania KFW. I zwiększyć spłatę, aby po 20 latach być bez długów.

[NaTwoim13]

Oni mieli już uwzględniony KfW 153, ale dlaczego raz z 1% a drugi raz z 1,25%??

Dlaczego mają państwo 2 bloki budowy po 50.000 euro z dokładnie takimi samymi odsetkami i taką samą spłatą?

Przewiduję, że stopy procentowe nie będą dostępne, ale oczywiście im tego życzę. Proszę nas informować o postępach.

[NaTwoim13]

Przezprzepompowująca instytucja kredytowa wpisuje wtedy do własności obciążonej hipoteki na kwotę 250 000 euro. KfW nie udziela kredytów w tradycyjnym sensie, instytucja ta przekierowuje się na refinansowanie - uproszczając - tylko poprzez KfW, a w zobowiązaniu nie jest KfW, a instytucja kredytowa przekierowująca. Jeśli warunki kredytu wygasną, podczas gdy inne kredyty nadal są ważne, bank oferuje im przedłużenie. Jeśli jest to negatywne - co zazwyczaj jest prawdą, ponieważ nie są już nowym klientem - musieliby pozyskać środki od innego banku, a dotychczasowa instytucja kredytowa przekierowująca zostaje uwolniona, jeśli istnieją jeszcze kredyty w okresie wiązania oprocentowania, na rzecz nowego banku. W ten sposób nowy bank staje się wierzycielem z pierwszeństwem, co czasami może okazać się niemożliwe lub być obwarowane dodatkowymi opłatami procentowymi. Ale dlaczego tak naprawdę martwią się tym? Tak jak przeczytałam w starszym poście na tym forum, spłacają oni pozostałe zadłużenia za pomocą przyznanych im pożyczek na oszczędności budowlane lub spłacają je w ramach okresu wiązania oprocentowania za pomocą dodatkowych spłat.

[6Bankkaufmann]

Zawsze otrzymujesz najlepsze warunki od KfW. Niezależnie od tego, czy wskaźnik LTV jest w zakresie 1a, czy też w przypadku finansowania w 100%.

[Martin79HN]

Dzień dobry Noelmaxim,
dzień dobry bankierze,

obecnie rozważamy następujące opcje:
70t na 5 lat przy 1,10% rocznego oprocentowania skutecznego
100t na 10 lub 15 lat, przy 10 latach 1,60% rocznego oprocentowania skutecznego, a przy 15 latach 2,00% skutecznego
100t na 10 lat przy 1,60% skutecznego oprocentowania
50t KFW 153 z okresem kredytowania 20 lat, oprocentowaniem skutecznym 1,25% przy 10 latach oprocentowania stałego (1,26% skutecznego)

Moja żona i ja nadal nie jesteśmy pewni, czy powinniśmy zdecydować się na 100 tysięcy na 15 lat czy 10 lat kredytu z oprocentowaniem stałym. (Być może 15 lat, ponieważ wtedy nabycie mieszkania z pomocą programu Wohnriester zacznie działać później, a zysk z odsetek (saldo dodatków) na granicę emerytalną będzie obliczany fikcyjnie w przyszłości. (opóźnione opodatkowanie)

Czy mam rację, że im później wezmę kredyt, tym mniejszy będzie obciążenie podatkowe po emeryturze?


70t zostaną zabezpieczone poprzez umowę odstąpienia od pożyczki BHW po 5 latach

100t zostaną zabezpieczone poprzez kredyt Wohnriester po 10 lub 15 latach. (Wohnriester na 50t) do tego czasu pozostała kwota kredytu wyniesie nieco mniej niż 50t, z możliwymi dodatkowymi spłatami. (30t kredyt hipoteczny Wüstenrot)

100t na 10 lat będą zabezpieczone przez kontrakt oszczędnościowy Alte Leipziger z oprocentowaniem kredytu 1,80%. Pozostała kwota kredytu 50t wraz z oszczędnościami na koncie 50t. (dodatkowe spłaty dla spłaty pozostałej kwoty)
30t kredyt hipoteczny Alte Leipziger)

50t KFW 153 ma okres kredytowania 20 lat i oprocentowanie stałe na 10 lat. Dlatego refinansowanie nie będzie problemem.

Mimo wynajmu mieszkania za 950€ w chwili obecnej jesteśmy w stanie oszczędzać około 800-900€ miesięcznie. Ponadto w obliczeniach nie uwzględniono jeszcze przyszłego dochodu żony.

Czy zrozumiałem dobrze, że im później skorzystam z kredytu Wohnriester (o oprocentowaniu kredytu wynoszącym 2,45% rocznie (skutecznie między 2,46 a 2,92%), tym niższe będą podatki przy emeryturze?)
Ale równocześnie będę dłużej bez zadłużenia. Oszczędności w ramach kredytu Wohnriester 50t wynoszą 12t €, czyli brakuje tylko 8t €, aby osiągnąć 20t € i uzyskać 30t € jako dodatkowy kredyt hipoteczny. Przydział nastąpi już za około 6 lat (jeśli będę nadal wpłacał regularnie)

Od czego zależy zakres skutecznego oprocentowania? Według Wüstenrot efektywne oprocentowanie wynosi 2,46-2,92% skutecznie ?????

Czy byłoby sensowne wziąć środki z oszczędności (bez uszczerbku dla wsparcia!) i założyć nowy kontrakt?
Jednak stracę opłatę za założenie w wysokości 500€. kredyt hipoteczny Wohnriester ma oprocentowanie oszczędnościowe wynoszące 0,25%. Minimalne saldo oszczędności na koncie w ramach kontraktu wynosi jedynie 30%! Spłata w chwili obecnej wynosi 5%. Przyznawane kredyty w ramach Wohnriester. (ale można to zmienić)

Dodatkowe informacje:

Kontrakt oszczędnościowy Wüstenrot FX z oprocentowaniem kredytu 2,45% i efektywnym oprocentowaniem 2,46-2,92% nie jest tak tragiczny. Ponieważ mogę wybrać spłatę w wysokości od 4 do 10% od sumy oszczędnościowej.

Obecnie są dostępne stawki oprocentowania wynoszące 1,74% skutecznie, także oferowane przez Wüstenrot.
Jednakże wymagane jest spłacanie w wysokości 8%.

W przypadku obecnego kontraktu mam elastyczność.
Oraz według informacji od Wüstenrot, efektywne oprocentowanie zależy od opłat za kontrakt i jego okresu trwania.

[6Bankkaufmann]

Musisz jednak wybrać rozpoczęcie spłaty BSV od samego początku. Oprocentowanie do oszczędności na Bausparvertrag także się odnosi. Rata Bausparvertrag znajduje się również w umowie kredytowej.
W Twoim miejscu poprosiłbym o szczegółowy koszt całej okresu i porównałbym go ze zwykłym kredytem spłacanym w całości.