Capital Investment 4

[Harley]

Lata temu moi rodzice wzięli hipotekę na swoje Dom o wartości ponad 100 tys. €, aby pomóc mi w finansowaniu mojego własnego domu. W międzyczasie moja matka owdowiała, Dom jest zbyt duży, a emerytura zbyt mała, dlatego chce go sprzedać.

Zwróciłem się do banku o zwolnienie z hipoteki, ponieważ pierwotna pożyczka została spłacona w ponad połowie, a sama hipoteka na mojej nieruchomości byłaby wystarczająca do pełnego zabezpieczenia pozostałego kredytu.

Niemniej jednak bank odmówił zwolnienia obciążenia hipoteką i nalega na spłatę - oczywiście wraz z wysokim odszkodowaniem za wcześniejszą spłatę.

Spłata mogłaby nastąpić tylko ze sprzedaży nieruchomości. Jednak to w ogóle nie jest zgodne z intencjami mojej matki, która nie chce mi służyć jako zastępstwo dla banku.

Mam 2 pytania:

- Czy bank faktycznie może korzystać z pełnego obciążenia hipotecznego do momentu całkowitej spłaty?

- Czy ktoś ma pomysł, jak moglibyśmy wyjść z tego impasu?

[Hanomag]

Poprosiłem bank o zwolnienie z zastawu, ponieważ pierwotna pożyczka została już spłacona w ponad połowie, a zastaw na mojej nieruchomości sam w sobie wystarczyłby do pełnego zabezpieczenia pozostałej kwoty.

Jednak bank odmówił zwolnienia zastawu i nalega na spłatę - oczywiście również połączoną z wysokimi odsetkami od wcześniejszej spłaty.

Czy przypadkiem wcześniej nie zirytowałeś banku korzystając z prawa do odstąpienia od umowy? Jeśli zastaw na Twojej nieruchomości sam w sobie wystarczyłby do pełnego zabezpieczenia pozostałej kwoty, to z mojego dotychczasowego doświadczenia byłoby normalne zwolnienie zastawu Twoich rodziców. Taka decyzja powinna być również możliwa do zrealizowania prawnie. Aczkolwiek bank może blokować decyzję, argumentując brakiem wystarczającego zabezpieczenia. Możesz spróbować złożyć wniosek o pożyczkę w innym banku, korzystając z wolnego zastawu Twojej własnej nieruchomości. Jeśli ta instytucja uzna zabezpieczenie za wystarczające, to Twój obecny bank nie będzie mógł podjąć sprzeciwu.

[6Bankkaufmann]

Należy najpierw sprawdzić, czy zastaw hipoteczny jest zarejestrowany jako zastaw łączny na obu nieruchomościach w łącznej kwocie 100 000 EUR, czy też występuje zastaw hipoteczny na Dom a oraz zastaw hipoteczny na Dom b. W przeciwnym razie masz także prawo dowiedzieć się, w jaki sposób bank wyceni pozostały Dom (po sprzedaży), abyś mógł to sprawdzić. Bank nie może decydować arbitralnie.

[Harley]

Czy przypadkiem nie sprowokowałeś wcześniej banku do skorzystania z opcji odstąpienia od umowy?

Nie, temat ten pojawił się u mnie dopiero w kontekście zajmowania się zwolnieniem hipoteki, i faktycznie zastanawiałem się nad wykorzystaniem opcji odstąpienia od umowy jako rozwiązania mojego problemu. Jednak bank nie wie o moim zamiarze, a ja już porzuciłem ten pomysł, ponieważ ryzyko sądowe jest dla mnie zbyt duże.






Cytat od Hanomaga

Jeśli hipoteka na twojej nieruchomości byłaby wystarczająca do pełnego zabezpieczenia pozostałej kwoty kredytu, z mojego doświadczenia byłoby raczej standardem uwolnienie hipoteki twoich rodziców.


Problemem wydają się być oświadczenia celowe: We wszystkich dwóch hipotekach znajduje się zdanie: Hipoteka służy zabezpieczeniu wszystkich istniejących, przyszłych i warunkowych roszczeń na kapitał, odsetki i koszty wszelkiego rodzaju, jakie bank ma na mocy stosunku handlowego lub innego tytułu prawnego wobec osoby zabezpieczającej. W przypadku zabezpieczenia przez osobę trzecią hipoteka służy zabezpieczeniu roszczeń z kredytu nr .... na rzecz XY.

Nie można więc przyporządkować określonej części kredytu do konkretnej hipoteki. Według informacji banku, musi on zgodzić się na uwolnienie hipoteki dopiero wtedy, gdy zarejestrowana hipoteka jest wyższa niż 150% pozostałego kredytu. To również wydaje się być ustaloną praktyką sądową.

Przykład: pierwotny kredyt 240 000 EUR, hipoteki 1 x 140 000 EUR i 1 x 100 000 EUR, pozostały kredyt 130 000 EUR, bank musiałby uwolnić tylko 45 000 EUR hipoteki, ponieważ 130 000 EUR pozostałego kredytu x 150% = 195 000 EUR roszczenia zabezpieczenia.







Cytat od Hanomaga

Możesz spróbować w ramach swojej własnej hipoteki w innym banku wystąpić o kredyt. Jeśli ich zabezpieczenie jest wystarczające, twój bank również nie może się sprzeciwić.

Dobre pomysły, ale skąd wynika, że mój bank musiałby postępować dokładnie tak samo? Może znasz jakieś orzeczenie?

[Harley]

Trzeba najpierw sprawdzić, czy zastaw hipoteczny został wpisany na oba obiekty jako zastaw całkowity na sumę 100 000 EUR, czy też zastaw na Dom a i zastaw na Dom b.

Są to 2 odrębne zastawy: 1x 140 000 na nieruchomość A i 1x 100 000 na nieruchomość B.






Cytat od Bankkaufmann

W przeciwnym razie ma się również prawo dowiedzieć, w jaki sposób bank wyceni pozostały Dom (po sprzedaży), aby można to sprawdzić.
Bank nie może decydować arbitralnie.


OK, dziękuję. Mam nadzieję, że bank nie uzna tego za „tajemnicę bankową”.

[6Bankkaufmann]

A które dokładnie jest obiektem, który chce Pan/Pani sprzedać? Ten, na którym zostały zapisane zastaw hipoteczny w wysokości 100 000 EUR lub 140 000 EUR?

[Harley]

A jaką nieruchomość chce pan teraz sprzedać? Tam, gdzie zapisane są zastawy w wysokości 100 000 euro lub 140 000 euro?

Ma zostać sprzedana nieruchomość obciążona zastawem w wysokości 100 000€.

[6Bankkaufmann]

Czy aktualny pozostały dług Harleysa wynosi więcej niż 140 000 EUR czy mniej niż 140 000 EUR?

[Harley]

@Harley czy Twoje obecne zadłużenie przekracza 140 000 EUR, czy jest niższe niż 140 000 EUR?

Jest niższe.

Oczywiście żaden bank nie zwolniłby zabezpieczenia, jeśli pozostałe zabezpieczenie jest mniejsze niż zadłużenie.

[6Bankkaufmann]

Więc jeszcze raz
2 obiekty z zastawem w wysokości 140 000 EUR i 100 000 EUR.
Obiekt o wartości 100 000 EUR zostaje sprzedany, a obiekt o wartości 140 000 EUR pozostaje jako zabezpieczenie. A pozostały dług jest mniejszy niż 140 000 EUR?

Moim zdaniem w takim przypadku bank w zasadzie nie może odmówić sprzedaży obiektu z zastawem w wysokości 140 000 EUR.
Należy dokładnie przeczytać umowę kredytową, aby upewnić się, jak opisane jest zabezpieczenie kredytu. To jest bardzo ważne.