Capital Investment 4

[etwhaber]

Witam,

co myślicie o następującej sytuacji:

Mam w posiadaniu mieszkanie własnościowe, zakupione pod koniec 2003 roku za 80 000 €, obecnie tak jak cały budynek (6 lokali, około 22 lata) w dobrym ogólnym stanie. Mieszkanie jest w pełni spłacone i obecnie wynajmowane za 400 € zimnej czynszu plus 90 € opłat eksploatacyjnych. Opłata miesięczna wynosi 130 €. Dochód z wynajmu to zatem 360 €.
Hipoteka na kwotę 50 000 € pozostaje nadal zarejestrowana u banku, który udzielił kredytu w tamtych czasach.

Planuję teraz zakup domu jednorodzinnego za około 450 000 € wraz z wszystkimi kosztami.
Dostępny kapitał własny w gotówce obecnie wynosi około 120 000 €.

Pytanie brzmi: czy sensowniej jest ponownie obciążyć mieszkanie i mieć dodatkowo około 50 000 € kapitału własnego do spłacania z dochodów z najmu, czy też je sprzedać?
Sprzedaż przyniosłaby (tak mi się wydaje) około 90 000 € więcej kapitału własnego. W efekcie oznaczałoby to mniejsze płatności odsetkowe za Dom, w przybliżeniu o około 10 000 € korzyści w porównaniu z obciążeniem. Nie byłoby konieczne natychmiastowe (pod presją) sprzedanie, a cena sprzedaży mogłaby być sfinansowana pośrednio (pożyczka prywatna).
Ok. 40 000 € więcej kapitału własnego w przypadku sprzedaży zamiast wynajmu nadal pozwoliłoby wybrać 10-letni okres kredytowania, ponieważ pozostały dług po upływie terminu jest znacznie bardziej przewidywalny niż w przypadku obciążenia, gdzie 12-letni okres kredytowania byłby bardziej atrakcyjny, ale z oprocentowaniem nominalnym ok. 2,2% zamiast ok. 1,55% oznaczałoby dodatkowe ok. 12 000 € na odsetki.
W sumie, w przypadku obciążenia, miałbym na początku ponad 22 000 € większe koszty odsetkowe.

Z 360 € czynszu miesięcznie pozostaje po opodatkowaniu (42%) może 250 € – za mało, aby spłacić w ten sposób dług w ciągu

[6Bankkaufmann]

Wzięcie pożyczki tylko po to, aby generować kapitał własny, to zupełnie błędne podejście.
Zamiast tego, polecam użyć bez zadłużenia mieszkania na wynajem i kapitału własnego jako zabezpieczenia, aby uzyskać najlepsze możliwe oprocentowanie.
Gdzie powinien stać Państwa nowy wymarzony Dom?

[etwhaber]

Wzięcie pożyczki tylko po to, aby wygenerować kapitał własny, jest zupełnie niewłaściwe podejście.
Zamiast tego, zalecałbym wykorzystanie nieruchomości bez obciążeń i kapitału własnego jako zabezpieczenia, aby uzyskać jak najkorzystniejsze oprocentowanie.

Jeśli użyję nieruchomości jedynie jako zabezpieczenie, czy nie musiałbym wziąć pełnej kwoty kredytu na zakup domu..!?






Cytat od Bankkaufmann

Gdzie chciałby Pan postawić swój nowy Dom marzeń?


W obszarze Saarbrücken..

[6Bankkaufmann]

Przepraszam, miałem na myśli dodanie mieszkania własnościowego do domu, w którym sami budujecie albo kupujecie, jako dodatkowe zabezpieczenie.
Jeśli macie więcej zabezpieczeń, to pozostały dług kredytowy zostanie rozłożony, co skutkuje uzyskaniem lepszych warunków.

[NaTwoim13]

@Bankkaufmann Nie rozumiem, jeśli on nie sprzedaje, to czy nie robi tego, czego Państwo nie polecają? Jednocześnie zalecają Państwo jednak używanie mieszkania jako zabezpieczenia?!

[6Bankkaufmann]

Nie polecam sprzedaży i zabezpieczenia mieszkaniami ze względu na fakt posiadania większej ilości zabezpieczeń w postaci dwóch nieruchomości z punktu widzenia banku.

[etwhaber]

Nie rozumiem tego także. Jeśli nie sprzedaję i nie zaciągam pożyczki (oddzielnie), brakuje mi kwoty ze sprzedaży lub około 50 tys. euro kapitału własnego z pozyskania pożyczki.

Owszem, drugie zabezpieczenie zmniejsza stopień obciążenia hipotecznego domu, ale musiałbym pożyczyć o 50-90 tys. euro więcej na zakup domu, co skutkowałoby zwiększeniem kwoty pożyczki w tym samym stopniu - gra o sumie zerowej. Ale nawet jeśli stopień obciążenia zmniejszyłby się, warunki pożyczki nie poprawią się w wystarczającym stopniu, aby opłacało się to.

Podsumowując: nie rozumiem tej logiki.

[NaTwoim13]

Wzięcie pożyczki tylko po to, aby wygenerować kapitał własny, to całkowicie błędne podejście.

Ale właśnie to musi zrobić, jeśli nie sprzeda.

Sprzedawanie aktywów nie jest konieczne przy niskim poziomie oprocentowania, zwłaszcza że nieruchomość po opodatkowaniu generuje nadwyżkę, która więcej niż pokrywa koszty związane z oprocentowaniem. Jeśli teraz uwzględnię rosnące czynsze przy stabilnych kosztach oprocentowania, to można stwierdzić - w uproszczeniu - że najemca pokrywa koszty oprocentowania lub ich część.

Koszty utrzymania są dobrymi inwestycjami, ponieważ pomagają utrzymać wartość i przynoszą korzyści inwestycji, która nie podlega inflacji, a inflacja oparta jest lub obejmuje właśnie wzrosty czynszu, ale pośrednio również wzrosty wynagrodzeń. Jak już wspomniałem, wszystko to pod kątem długoterminowego zabezpieczenia oprocentowania.

[Kass Finanz]

Cześć,
jeśli patrzy się na nieruchomość jako inwestycję kapitałową, to ważna jest zdolność do wzrostu wartości, którą może wygenerować w ciągu najbliższych lat.
Jeśli większe wzrosty wartości są przewidywalne, zaleca się poczekać i uwzględnić tę wartość w nowym finansowaniu.
Jeśli wzrost wartości nie jest przewidywalny, zalecam zrealizowanie kapitału własnego i zainwestowanie go w nową nieruchomość.