Capital Investment 4

[twinny]

Cześć Forum Finansowe,

ja i mój partner stoją przed zakupem mieszkania na własność, w przyszłym tygodniu udajemy się na negocjacje bankowe, dlatego teraz intensywnie zajmuję się tą kwestią i chciałbym usłyszeć naprawdę niezależną opinię.

Krótko o naszej sytuacji:
Ja: Ukończone studia magisterskie, od przyszłego miesiąca stała praca, wynagrodzenie netto: 2000 EUR (ale 6 miesięcy okres próbny)
Mój partner: Wolny zawód/przedsiębiorca: wynagrodzenie netto 3500 EUR (Może również pokryć ratę podczas okresu próbnego)
Wkład własny: 60.000 EUR
Cena zakupu mieszkania na własność: 345.000, z kosztami dodatkowymi: 372.000 EUR
Potrzebne finansowanie: około 312.000 EUR

Aktualnie rozważam kilka scenariuszy.
Kupujemy mieszkanie na własność w energooszczędnym budynku (70KfW) od dewelopera, dzięki czemu oprócz KfW 124, kwalifikujemy się także do KfW 153. Najlepsze warunki odsetkowe dla głównego kredytu są dla obciążenia w wysokości 60%, przy naszym wkładzie własnym, ponieważ połowa idzie na koszty dodatkowe, wkładamy tylko około 10% resztkowej ceny zakupu, co oznacza, że nasze obciążenie (bez KfW) wynosi około 90% (na razie bez potrąceń).
Moje pytanie brzmi, czy kredyty KfW, jako drugorzędne, mogą obniżyć obciążenie kredytowe?
Obliczeniowo, jeśli obydwoje skorzystamy w pełnej wysokości (312.000 EUR - 100.000 EUR = 212.000 = około 62% od ceny zakupu 345.000 EUR)
Oczywiście taka kalkulacja to czyste marzenia, ponieważ bank ma elastyczność w wysokości 10-20% potrącenia od ceny zakupu, ale lokalizacja jest dobra, a nawet topowa, w centrum dużego miasta z dobrym dostępem, czy w takim przypadku potrącenie będzie w pełni wykorzystane?
Zastanawiam się również, czy ma sens związać kredyt bankowy (na pierwszym miejscu) na 15 lat i ewentualnie w ciągu 10 lat jedynie refinansować ewentualnie kredyty KfW. Na razie pomijam kredyty Forward, które dostępne są najwcześniej 5 lat wcześniej. Tutaj pojawia się ponownie pytanie, czy w ten sposób nie znajdujemy się w relacji zależności od banku, ponieważ niewiele banków refinansuje kredyty na gorszych warunkach?

Dziękuję z góry
Twinny

[Kass Finanz]

Cześć,
środki KFW nie zmniejszą prawdopodobnie poziomu udziału zabezpieczenia, ponieważ całkowite koszty finansowania będą odpowiednio wyższe. Jednak ze względu na udział kapitału własnego różnice w oprocentowaniu nie będą znaczące, aż do KFW153. Stopa procentowa mieszanego oprocentowania będzie odpowiednio niska.
Dłuższy okres wiązania oprocentowania ma oczywiście szczególne znaczenie, zwłaszcza w obecnych czasach.

[twinny]

Oznacza to, że mimo że kapitał własny jest w połowie pochłaniany przez kapitał obcy, to w pełni redukuje to dodatkowe marże ryzyka dla części kredytu zastawnego na niższym poziomie. Czy podział ten jest ogólnie ujawniany, czy tylko na żądanie? Czy oprocentowanie wzrasta do 60%, następnie rośnie, aż do 80% i ponownie rośnie, aż do 90%?

[Kass Finanz]

Nie, wskaźnik obciążenia hipotecznego wyniesie nieco ponad 90%.

[twinny]

Cześć wszystkim,

mamy teraz za sobą kilka spotkań i otrzymaliśmy bardziej lub mniej stałą ofertę od jednego banku, czekamy obecnie na drugą ofertę od innego banku.

W przypadku pierwszego banku istnieją trzy duże obszary problemowe:
Po pierwsze, okres próbny w moim przypadku został uznany za najbardziej krytyczny, bank nawet mnie nie uwzględnił przy rozliczeniu, a praktycznie rozlicza się tylko przez mojego przyjaciela. Trochę tego nie rozumiem, ponieważ bank ma tylko 1 kredytobiorcę, a w przypadku dwóch kredytobiorców odpowiadających za całą sumę, ryzyko z perspektywy banku zawsze jest mniejsze (nawet jeśli tymczasowo jest to kwestia okresu próbnego, w tym przypadku ryzyko jest mniejsze ze względu na poprzednie zatrudnienie). Jaki jest twój osąd / doświadczenie na ten temat?

Po drugie, jak powszechnie wiadomo, są odsetki kredytowe. Bank oferuje 6 miesięcy, jednak okres budowy jest przewidziany na 18 miesięcy. Czy można negocjować z bankiem i deweloperem w taki sposób, żeby na przykład umowy kupna i kredytu będą datowane na moment tuż przed wypłatą pierwszej raty? (Tylko kilka luźnych dyskusji).

Po trzecie, bank wymaga od mojego przyjaciela zawarcia ubezpieczenia na życie, w przeciwnym razie kredyt nie zostanie udzielony. (Zarówno ja, jak i mój przyjaciel mamy już zawarte ubezpieczenie na życie).. Wydaje mi się, że brzmi to jak sprzedaż dodatkowych produktów bankowych dla prowizji itp.

Czekam na wasze opinie.

Dziękuję z góry i pozdrawiam twinny

[6Bankkaufmann]

Sprzedaż RLV nie jest konieczna, jeśli już można to udowodnić.
Niewzruszanie okresu próbnego jest normalne. Banki tego nie chcą.
Prowizje za udostępnienie na 18 miesięcy są właściwie konieczne.
Jeśli bank się nie zgodzi, zmień bank natychmiast!

[twinny]

Mamy obaj ubezpieczenie na życie, ale nie ubezpieczenie na życie z ryzykiem. Moim zdaniem różnica polega na tym, że pierwsze jest drugim filarem emerytury (wypłata w formie emerytury), a drugie obejmuje tylko przypadek śmierci. Proponowane przez bank RLV ma „przypadkowo” opcję przekształcenia się za dokładnie 10 lat (oferta była z 10-letnim zabezpieczeniem odsetek) w zwykłe ubezpieczenie emerytalne.

18 miesięcy bez odsetek za udostępnienie? Największe, co do tej pory widziałem, to 12 miesięcy, np. w ING Diba, średnio oferty były na poziomie 6 miesięcy.

[6Bankkaufmann]

Czas bezzwrotnego odroczenia zostaje wykupiony odsetkami. Są również oferty dostępne dla dużych nowych projektów budowlanych na 24 miesiące.

[twinny]

Wspomniany bank oferuje przy 10-letnim zabezpieczeniu i programie KfW 153:

1,25% dla 50.000 KFW
1,90% dla 50% obciążenia (uwzględniając 10% zniżki)
2,15% dla pozostałej kwoty

10% rocznej spłaty dodatkowej

Moim obliczeniom daje to mieszaną stopę procentową wynoszącą 1,87%.
W razie pełnego wykorzystania okresu przygotowawczego od 6. miesiąca całkowity koszt kredytu wzrośnie do 2,13% (o ile wszystko przebiega zgodnie z planem budowy)

Czy oferty z dłuższym okresem przygotowawczym także mieszczą się w tych ramach?