Capital Investment 4

[Beckstrade]

Cześć wszystkim,

obecnie pilnie obliczam, czy warto i czy stać mnie na inwestowanie w budynek wielorodzinny.

Jest to obiekt z licytacji komorniczej, położony w pobliżu centrum, w miejscowości 28217, a okolica jest średnia.

Wartość rynkowa: 92 000€
Cała powierzchnia mieszkalna: 160 m²
Mieszkanie na parterze: 41 m²
Mieszkanie na piętrze: 41 m²
Mieszkanie na poddaszu: 34m²
Wszystkie mieszkania dwupokojowe

Przed nami remonty i przebudowy, ale ponieważ uważam, że mam zdolności manualne i mam znajomych w różnych branżach, na razie będą tylko koszty materiałów.

Finansowanie:
Kapitał własny w wysokości 10% wartości rynkowej (9 200€) jest dostępny.
Do sfinansowania jest 82 000€ + koszty remontu w przybliżeniu 15 000€
Czyli 97 000€ za cały budynek

I teraz moje problem (albo i nie).
Mam już kredyt hipoteczny na zamieszkanie parterowe, który musi być spłacany jeszcze przez około 15 lat.

Co myślą banki o takiej sytuacji, gdy już mam kredyt?

Nawet gdybym nie miał najemców, mógłbym udźwignąć ratę w wysokości 500€!

Planowane dochody z najmu około 850€ miesięcznie

Co myślicie o takim przedsięwzięciu?

Pozdrawiam serdecznie i z góry dziękuję za Wasze odpowiedzi.

[Kass Finanz]

W ogólności możliwości finansowania wyglądają dobrze. Niemniej jednak widzę też ryzyko. Rozmiar mieszkań jest nieco poniżej normy. Na pewno prowadzi to do częstych zmian lokatorów, ponieważ przede wszystkim osoby samotne szukają takich rozmiarów. W rezultacie, możliwości sprzedaży są gorsze, co również zwiększa ryzyko dla banku. Zazwyczaj wymaga się 20% wkładu własnego przy inwestycjach kapitałowych. W zależności od istniejącego majątku możliwe jest uzyskanie korzystniejszego oprocentowania, jeśli istnieje odpowiednie zabezpieczenie hipoteczne.

[6Bankkaufmann]

Cześć, czy EUR 92.000 to cena zgodna z opinią sądową? Czy nieruchomość jest wynajmowana? Czy to tylko planowany wynajem? Przy zakupie z wykonaniem hipoteki (ZV) istotne jest również, czy istnieje zaległość w modernizacji, co jest zawarte w opinii.

[Beckstrade]

Dokładnie, suma pochodzi z ekspertyzy sądowej.
Obecnie Dom jest zamieszkany przez właściciela. Wcześniej były tam trzy osobne mieszkania i zgodnie z ekspertyzą ponowne podzielenie na trzy lokale jest możliwe, ponieważ na każdym piętrze znajduje się łazienka i kuchnia.
Oczywiście mieszkania będą odpowiednie tylko dla singli lub studentów, więc przypuszczam, że będzie to częsta zmiana najemców.
Być może połączyć piętro wyżej i poddasze.....

[6Bankkaufmann]

Uwaga, wiele banków nie finansuje pojedynczych mieszkań o powierzchni poniżej 40 m2. Dlatego koniecznie sprawdź to i upewnij się, czy mieszkania są oddzielnymi jednostkami mieszkalnymi.

[MC Muffin]

Uważam, że inwestycja jest zbyt ryzykowna.
Zaciąganie długów w celu osiągnięcia zysku to sprawa ryzykowna. Jedynym wyjątkiem jest nieruchomość przeznaczona do własnego użytku.

[Beckstrade]

Uważam, że inwestycja jest zbyt ryzykowna.
Zadłużanie się w celu osiągnięcia zwrotu jest kwestią ryzykowną. Jedynym wyjątkiem jest nieruchomość użytkowana przez siebie.

Oczywiście, generowanie zysku bez zadłużania się byłoby (jest) najlepszym rozwiązaniem.
Ale uważam, że ryzyko jest stosunkowo niewielkie, a szanse na niepowodzenie są raczej małe. Prawda?
Nawet w przypadku całkowitego braku wynajmu, mógłbym radzić sobie z miesięczną ratą wraz z kosztami dodatkowymi za Dom.

[Reinsch]

Wszystko zależy, jak zawsze.

Z podanymi danymi nieruchomość miałaby bruttozwrot z inwestycji na poziomie niemal 11%. To znacznie powyżej średniego poziomu rynkowego. Musi więc gdzieś być jakiś haczyk.

Już poruszono kwestię zaniedbań inwestycyjnych: Czy można przewidzieć, jak duże one będą? A także nie jest w żadnym wypadku pewne, że potem nic więcej się nie pojawi.

Gdy myślę o swoim domu rodzinnym, to przynajmniej raz w roku pojawia się tam fachowiec. Czy to na grzałce, rurze wodnej, oknie itp.
I nawet w domu, w którym mieszkam na wynajem, właściciele właśnie zostali skonfrontowani z dodatkowym obciążeniem w ramach modernizacji, po tym jak zostali obciążeni w 2012 roku z powodu wymiany rur wodnych...

Podsumowując: Zaryzykowałbym to tylko, jeśli dodatkowo została jakaś pięciocyfrowa suma w rezerwie, a ponadto ewentualna tymczasowa utrata czynszu nie doprowadzi mnie w kłopoty finansowe.

Jako inwestycja dla całego mojego majątku, która musi się sama utrzymywać - no way.