- sob gru 27, 2014 7:54 pm
Cześć,
mój brat i ja (oboje około 30 lat) jesteśmy wpisani do księgi wieczystej mieszkania w Berlinie, które zostało już spłacone, a nasza matka ma do niego dożywotnie prawo używania (niejąca).
Planujemy rozbudować budynek i stworzyć dwie dodatkowe mieszkania (o powierzchni około 120 m² każde), które finansowalibyśmy ja i mój brat, by później tam się wpisać do księgi wieczystej i wykorzystać nowe mieszkania do budowania majątku.
Ten plan będzie prawdopodobnie bardzo kosztowny, ale ma to urok, że dodatkowe koszty i ryzyko wynajmu (oprócz ewentualnych zaległości w opłatach) będą niewielkie ze względu na obecne mieszkania w naszym własnym domu.
Nasza matka mogłaby zainwestować (podarować) część posiadanego gotówkowego rezerwatu, dzięki czemu przewidywane koszty budowy około 650 tys. euro mogłyby się na końcu zmniejszyć do około 500 tys. euro kredytu, który musielibyśmy spłacać ja i mój brat, a wartość obciążenia wyniosłaby około 80%.
Pozwolenie na budowę jeszcze nie jest całkowicie uzyskane, a ostateczne koszty nie są jeszcze znane. Dlatego nie jestem jeszcze w stanie ocenić, jaka wartość zostałaby zaakceptowana przez kredytodawcę dla tych mieszkań (stopień obciążenia).
Zakładam, że czynsz wynosiłby 10 euro za metr kwadratowy, co oznaczałoby przychody z najmu na poziomie około 2 tys. euro, które mogłyby być przeznaczone na spłatę kredytu.
Tyle na temat scenariusza, teraz do mojego właściwego pytania: Jak Twoim zdaniem najlepiej zorganizować takie finansowanie, aby:
- zapewnić sprawiedliwość w finansowaniu, aby każde z rodzeństwa płaciło 50% kosztów,
- uzyskać korzystne warunki finansowania (lub choćby możliwość ich uzyskania)?
Obawiam się jednak, że mojemu bratu bankowo idzie raczej słabo, ponieważ właśnie rozpoczął nową pracę (na czas próbny, choć pewnego dnia to się zmieni) zarabiając około 2 tys. euro miesięcznie netto, niedawno został ojcem, a jego partnerka nadal studiuje (ma stypendium, które bankowo prawdopodobnie nie ma znaczenia)... więc ma niewiele dodatkowej przestrzeni i brak dodatkowego kapitału własnego.
W moim przypadku wygląda to lepiej, zarabiam samotnie około 3 tys. euro miesięcznie netto plus około 5 tys. euro zmiennej części wynagrodzenia netto, która nadaje się do dodatkowych spłat lub programu preferencyjnego nabycia akcji). Kapitału własnego mogłbym pewnie zgromadzić około 30 tys. euro, chociaż nie chciałbym wydać wszystkiego (jest rozbity na akcje, plany oszczędzania w funduszach). Warto również zauważyć, że podatkowo dobrze by mi to wyszło, ponieważ po uwzględnieniu odliczenia amortyzacji i kosztów odsetek, dodatkowy dochód z kapitału własnego nie powinien być tak strasznie wysoki (zostaje wtedy kredyt z ni stawką odsetek w ratce kredytowej).
Ja osobiście mógłbym przyczynić się kwotą około 1 tys. euro z oczekiwanych dochodów z najmu oraz 400 euro z rezygnacji z konsumpcji = łącznie 1,400 euro. Nie chciałbym się jednak zbyt mocno ograniczać, ponieważ w przyszłości może czekać na mnie założenie rodziny.
Kiedyś bawiłem się w jednym z tych kalkulatorów budowlanych online (dokładne liczby są jeszcze nieznane). Według nich przy kredycie w wysokości 300 tys. euro (dla mieszkania warty 350 tys. euro) powinienem spłacić go po około 20 latach, pomijając dodatkowe spłaty (na razie chodzi mi o ogólne pytanie, nie o 50 tys. euro więcej czy mniej).
Podejrzewam, że zdolność kredytowa mojego brata w tej chwili nie jest zbyt dobra. Jeśli jego partnerka zacznie pracować po Studiach, sytuacja może się zmienić.
W tle jest także kwestia dziedziczenia, gdy prawo dożywotnie matki do resztkowego mieszkania przynależy do nas, a w grze jest również Dom jednorodzinny.
Wypunktowane mam do myślenia następujące kwestie:
- na ogół chciałbym, abyśmy obaj równo byli wpisani na nowe strony księgi wieczystej obu mieszkań, gdyż mieszkania są na siebie nałożone. Górne mieszkanie będzie miało wyższą wartość (z powodu wspaniałego widoku) i mógłby rodzić tylko potencjalne spory, kto dostanie które. Może kiedyś nadejść moment, w którym się pokłócimy (np. w przypadku dziedziczenia)... w takich przypadkach nie powinno być rozłamu, w którym jedno z dzieci mógłoby sprawić problemy drugiemu (w niewypłaceniu płatności itp.).
- czy można wprowadzić bank jako współwłaściciela w księdze wieczystej reszty domu, póki prawa dożywocia leżą gdzie indziej? (czy to stanowi wartość? W przeciwnym razie moja matka mógłby wziąć hipotekę na Dom dla mojego brata i przekazać mu, a moja matka ma ponad 60 lat i jest samozatrudnioną osobą... nie wiem, czy tam jest jeszcze zdolność kredytowa).
- dla mojego brata model z mniejszą spłatą kapitału byłby optymalny, dzięki któremu po 10 latach zobaczy, jak poprawiła się jego sytuacja. W założeniu, że przypadłaby dziedziczenia, dostateczne środki / majątek byłyby dostępne.
- Dla mnie byłoby interesujące wyższe spłaty kapitału, aby nie trzeba było tego długo nosić. Na podstawie poprzedniego punktu pytanie, jak najlepiej zorganizować finansowanie: wspólne wnioskowanie o pożyczkę czy osobno?
- Kiedyś czytałem, że przy dużych sumach dostaje się zniżkę odsetek. W pierwszym przypadku, przy różnych stopach spłaty trzeba by rozliczyć koszty (prawdopodobnie niesie to ze sobą ryzyko konfliktu), szczególnie w kontekście podatków, kto ile odsetek płaci. Warto by mi też dorzucić, że bank byłby wpisany do każdego mieszkania, koszty budowy mieszkania byłyby dzielone, a każdy miałby osobną umowę finansowania z bankiem. Dodatkowo osobna umowa o podziale dochodów (i wydatków) z najmu z nadzieją, że nie pojawią się między sobą spory. Myślę jednak, że gdyby jedno mieszkanie miało być kiedyś odnowione, a potem koszty podatkowe miałby podzielić tylko jeden z nas, to byłoby prawdopodobnie problematyczne...
Chodzi mi głównie, jak już wcześniej wspomniałem, o to, jak najlepiej zorganizować coś takiego. Będę wdzięczny za wszelkie uwagi.
mój brat i ja (oboje około 30 lat) jesteśmy wpisani do księgi wieczystej mieszkania w Berlinie, które zostało już spłacone, a nasza matka ma do niego dożywotnie prawo używania (niejąca).
Planujemy rozbudować budynek i stworzyć dwie dodatkowe mieszkania (o powierzchni około 120 m² każde), które finansowalibyśmy ja i mój brat, by później tam się wpisać do księgi wieczystej i wykorzystać nowe mieszkania do budowania majątku.
Ten plan będzie prawdopodobnie bardzo kosztowny, ale ma to urok, że dodatkowe koszty i ryzyko wynajmu (oprócz ewentualnych zaległości w opłatach) będą niewielkie ze względu na obecne mieszkania w naszym własnym domu.
Nasza matka mogłaby zainwestować (podarować) część posiadanego gotówkowego rezerwatu, dzięki czemu przewidywane koszty budowy około 650 tys. euro mogłyby się na końcu zmniejszyć do około 500 tys. euro kredytu, który musielibyśmy spłacać ja i mój brat, a wartość obciążenia wyniosłaby około 80%.
Pozwolenie na budowę jeszcze nie jest całkowicie uzyskane, a ostateczne koszty nie są jeszcze znane. Dlatego nie jestem jeszcze w stanie ocenić, jaka wartość zostałaby zaakceptowana przez kredytodawcę dla tych mieszkań (stopień obciążenia).
Zakładam, że czynsz wynosiłby 10 euro za metr kwadratowy, co oznaczałoby przychody z najmu na poziomie około 2 tys. euro, które mogłyby być przeznaczone na spłatę kredytu.
Tyle na temat scenariusza, teraz do mojego właściwego pytania: Jak Twoim zdaniem najlepiej zorganizować takie finansowanie, aby:
- zapewnić sprawiedliwość w finansowaniu, aby każde z rodzeństwa płaciło 50% kosztów,
- uzyskać korzystne warunki finansowania (lub choćby możliwość ich uzyskania)?
Obawiam się jednak, że mojemu bratu bankowo idzie raczej słabo, ponieważ właśnie rozpoczął nową pracę (na czas próbny, choć pewnego dnia to się zmieni) zarabiając około 2 tys. euro miesięcznie netto, niedawno został ojcem, a jego partnerka nadal studiuje (ma stypendium, które bankowo prawdopodobnie nie ma znaczenia)... więc ma niewiele dodatkowej przestrzeni i brak dodatkowego kapitału własnego.
W moim przypadku wygląda to lepiej, zarabiam samotnie około 3 tys. euro miesięcznie netto plus około 5 tys. euro zmiennej części wynagrodzenia netto, która nadaje się do dodatkowych spłat lub programu preferencyjnego nabycia akcji). Kapitału własnego mogłbym pewnie zgromadzić około 30 tys. euro, chociaż nie chciałbym wydać wszystkiego (jest rozbity na akcje, plany oszczędzania w funduszach). Warto również zauważyć, że podatkowo dobrze by mi to wyszło, ponieważ po uwzględnieniu odliczenia amortyzacji i kosztów odsetek, dodatkowy dochód z kapitału własnego nie powinien być tak strasznie wysoki (zostaje wtedy kredyt z ni stawką odsetek w ratce kredytowej).
Ja osobiście mógłbym przyczynić się kwotą około 1 tys. euro z oczekiwanych dochodów z najmu oraz 400 euro z rezygnacji z konsumpcji = łącznie 1,400 euro. Nie chciałbym się jednak zbyt mocno ograniczać, ponieważ w przyszłości może czekać na mnie założenie rodziny.
Kiedyś bawiłem się w jednym z tych kalkulatorów budowlanych online (dokładne liczby są jeszcze nieznane). Według nich przy kredycie w wysokości 300 tys. euro (dla mieszkania warty 350 tys. euro) powinienem spłacić go po około 20 latach, pomijając dodatkowe spłaty (na razie chodzi mi o ogólne pytanie, nie o 50 tys. euro więcej czy mniej).
Podejrzewam, że zdolność kredytowa mojego brata w tej chwili nie jest zbyt dobra. Jeśli jego partnerka zacznie pracować po Studiach, sytuacja może się zmienić.
W tle jest także kwestia dziedziczenia, gdy prawo dożywotnie matki do resztkowego mieszkania przynależy do nas, a w grze jest również Dom jednorodzinny.
Wypunktowane mam do myślenia następujące kwestie:
- na ogół chciałbym, abyśmy obaj równo byli wpisani na nowe strony księgi wieczystej obu mieszkań, gdyż mieszkania są na siebie nałożone. Górne mieszkanie będzie miało wyższą wartość (z powodu wspaniałego widoku) i mógłby rodzić tylko potencjalne spory, kto dostanie które. Może kiedyś nadejść moment, w którym się pokłócimy (np. w przypadku dziedziczenia)... w takich przypadkach nie powinno być rozłamu, w którym jedno z dzieci mógłoby sprawić problemy drugiemu (w niewypłaceniu płatności itp.).
- czy można wprowadzić bank jako współwłaściciela w księdze wieczystej reszty domu, póki prawa dożywocia leżą gdzie indziej? (czy to stanowi wartość? W przeciwnym razie moja matka mógłby wziąć hipotekę na Dom dla mojego brata i przekazać mu, a moja matka ma ponad 60 lat i jest samozatrudnioną osobą... nie wiem, czy tam jest jeszcze zdolność kredytowa).
- dla mojego brata model z mniejszą spłatą kapitału byłby optymalny, dzięki któremu po 10 latach zobaczy, jak poprawiła się jego sytuacja. W założeniu, że przypadłaby dziedziczenia, dostateczne środki / majątek byłyby dostępne.
- Dla mnie byłoby interesujące wyższe spłaty kapitału, aby nie trzeba było tego długo nosić. Na podstawie poprzedniego punktu pytanie, jak najlepiej zorganizować finansowanie: wspólne wnioskowanie o pożyczkę czy osobno?
- Kiedyś czytałem, że przy dużych sumach dostaje się zniżkę odsetek. W pierwszym przypadku, przy różnych stopach spłaty trzeba by rozliczyć koszty (prawdopodobnie niesie to ze sobą ryzyko konfliktu), szczególnie w kontekście podatków, kto ile odsetek płaci. Warto by mi też dorzucić, że bank byłby wpisany do każdego mieszkania, koszty budowy mieszkania byłyby dzielone, a każdy miałby osobną umowę finansowania z bankiem. Dodatkowo osobna umowa o podziale dochodów (i wydatków) z najmu z nadzieją, że nie pojawią się między sobą spory. Myślę jednak, że gdyby jedno mieszkanie miało być kiedyś odnowione, a potem koszty podatkowe miałby podzielić tylko jeden z nas, to byłoby prawdopodobnie problematyczne...
Chodzi mi głównie, jak już wcześniej wspomniałem, o to, jak najlepiej zorganizować coś takiego. Będę wdzięczny za wszelkie uwagi.
- By Alex [CryptoMod]