Capital Investment 4

[HansDampf]

Cześć wszystkim
Jesteśmy w trakcie budowy domu i dotychczas rozmawialiśmy tylko z bankami o odpowiednich finansowaniach.
To nie było dla nas jak dotąd zbyt skomplikowane, a klasyczne kredyty równoznaczne można łatwo porównać.
Teraz zalecono nam porozmawiać z doradcą finansowym, który zalecił nam finansowanie z wyprzedzeniem budżetu budżetowego.
W naszej sytuacji: Mamy 1/3 kwoty jako wkład własny. Dzięki dochodom z najmu chcemy i możemy dokonać około 5% dodatkowej spłaty rocznie. W każdym banku nasza kwota kredytu byłaby spłacona po 10 latach. Ponieważ finansowanie za pomocą kredytu budżetowego jest dla nas obce, chcielibyśmy dostać od was kilka wskazówek w tej sprawie. Zalecono nam teraz kredyt budżetowy, który po 10 latach zostanie spłacony za pomocą umowy budżetowej. Plan jest taki, aby spłacać kredyt budżetowy tylko odsetkami. W ten sposób nadal możemy odkładać około 1000 euro miesięcznie. Do tego odkładamy dochody z najmu, a po 10 latach spłacamy całą kwotę (z kwotą, którą odkładaliśmy przez 10 lat), zamiast kontynuować umowę budżetową. Przepraszam za to, że to fachowo jest trochę nieprecyzyjnie opisane. To dla nas nowa sprawa. Oferta ma zapewne 20 stron, wiele drobnych druków, itp. Ale mimo wszystko pytanie: Czy ktoś ma w tej sprawie zdanie, wskazówki lub porady?

[verschaukelt]

Czy na wszystkich stronach jest dostępne podsumowanie kosztów związanych z zaliczkowym kredytem oraz całkowitych kosztów finansowania?

Przychody z wynajmu to dochód, który podlega opodatkowaniu. Ponadto z dochodów z wynajmu należy również odłożyć środki na modernizację/remont i uwzględnić, że mogą wystąpić okresy bez lub z niższymi dochodami z wynajmu z powodu braku lokatorów. W takim przypadku warto skonsultować się z doradcą podatkowym, aby wyjaśnić z góry obciążenia podatkowe/optymalizację.

Nie ulega wątpliwości, że doradca majątkowy tu robi dobry biznes z ubezpieczeniem od rezygnacji. Prowizja za zaliczkowy kredyt plus opłaty za otwarcie kontraktu oszczędnościowego.

[6Bankkaufmann]

Czy chcesz spłacić pożyczkę w całości w ciągu 10 lat?
Jeśli tak, to kredyt z pełną spłatą kapitału może być korzystniejszy pod względem oprocentowania.

[HansDampf]

Dziękujemy za wasze wiadomości!

@verschaukelt
Doch, doch, przychody z czynszu są już netto i odpowiednio opodatkowane.
Oczywiście, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby między czasie zdarzył się brak czynszu lub coś w tym rodzaju.

Muszę jeszcze raz przyjrzeć się dokumentom i chętnie udostępnę tę informację tutaj. Niestety, będę mógł to zrobić dopiero później.

Jeśli doradcy na tym zarabiają, to na razie nie jest to nic złego, o ile ta opcja przynosi również korzyści dla nas.

@Bankkaufmann
O ile mi wiadomo, w przypadku kredytu pełnoratalnego słabo wychodzi sprawa dodatkowych spłat. A w naszym przypadku byłoby to niezwykle istotne.

[6Bankkaufmann]

Istnieją różne warianty pożyczek całkowicie spłacanych w kilku ratach:
a) Stopa spłaty jest tak wysoka, że w ciągu 10 lat jesteś gotowy/a, i nie potrzebujesz żadnej nadpłaty.

b) Stopa spłaty jest niższa (4-5%), wówczas możesz spłacić pożyczkę w ciągu 10 lat dzięki dodatkowym nadpłatom.

[NaTwoim13]

Przepraszam, nie rozumiem pytania wejściowego. Jeśli za 10 lat będę skończony z bieżącą spłatą i dodatkowymi wpłatami, dlaczego miałbym wybrać kredyt, w którym w ogóle nie spłacam, aby potem kupić coś (kredyt budowlany), czego już nie będę potrzebować.

Kolejne pytanie dotyczy dodatkowych spłat w przypadku kredytu hipotecznego z pełną spłatą kapitału. Znają Państwo bieżące płatności odsetek, ponieważ są one ustalone, wiedzą też, ile chcą/mogą dodatkowo spłacić, dlaczego nie wybierają w związku z tym ustalonych liczb zabezpieczenia odsetek?

Jeśli za pomocą regularnej spłaty równej (ustalonej stawki spłaty i dodatkowych wpłat) jesteście w stanie zakończyć kalkulacyjnie w ciągu 10 lat, żaden kredyt wpłacający z góry nie jest w stanie prześcignąć kredytu z ratą miesięczną, to nie ma szans. Chyba że ulokujecie kapitał spłat oprocentowany wyżej, niż musielibyście zapłacić odsetki w kredycie wpłacającym z góry, co zwykle - przynajmniej w przypadku oprocentowania stałego - nie jest możliwe.

Jaką stawkę procentową zaproponowano Państwu na 10 lat?

[NaTwoim13]

@Bankkaufmann

Jednak wariant B nie byłby pełnym kredytem spłacającym się automatycznie, spłata pełna nastąpiłaby jedynie jako rezultat dodatkowych spłat udzielanych okazjonalnie.

Inna sprawa to sytuacja, gdy zapisujemy pełny kredyt spłacający się automatycznie na 15 lat, pozwalając sobie na dowolne dodatkowe spłaty i dzięki nim spłacamy kredyt przed upływem 15 lat.

Pełny kredyt spłacający się automatycznie ma zaletę w postaci obniżenia oprocentowania, ale wadą jest wysoka (obowiązkowa) część spłat - odpowiadająca okresowi oprocentowania, w ramach którego kredyt musi być spłacany miesięcznie zgodnie z obliczonym współczynnikiem spłaty.

Jednak niektóre banki ograniczają prawo dodatkowych spłat w przypadku pełnego kredytu spłacającego się automatycznie (tu nie chodzi o wysokość, lecz o samo prawo), nie określając go w ramach określonego okresu, co oznacza, że można spłacić kredyt przed 10 latami dzięki dodatkowym spłatom.

W przypadku pełnego kredytu spłacającego się automatycznie z 10-letnim okresem ustalenia oprocentowania (co generuje wysokie obciążenie obowiązkowymi spłatami), zazwyczaj nie przewiduje się prawa do dodatkowych spłat, przynajmniej w tym momencie nie przychodzi mi na myśl żaden bank, który mimo to by to prawo przyznał.

[Kass Finanz]

Finansowanie przez oszczędności budowlane nie powinno przynieść Ci żadnych korzyści.

W przypadku pożyczki z zastosowaniem oszczędności budowlanych płacisz odsetki do finansującego banku od kwoty pierwotnej. Z reguły niemożliwe są dodatkowe spłaty. Jednocześnie odkładasz oszczędności w ramach kontraktu oszczędnościowego, aby po 10 latach uzyskać przydział i zamienić go na pożyczkę oszczędnościową. Dopiero po przydziale dodatkowe wpłaty są możliwe w każdym momencie. Całkowity okres kalkulacyjny powinien wynosić około 20 lat.

W przypadku bezpośredniej spłaty odsetki kalkulowane są od pierwszego miesiąca wraz z dodatkowymi spłatami umówionymi w kontrakcie. Tutaj oszczędności od odsetek można kontrolować bezpośrednio, co wpływa także na całkowity czas trwania pożyczki.

Całkowity koszt powinien być równie korzystny w przypadku bezpośredniej spłaty przy dużej wkładzie własnym dzięki szczególnie atrakcyjnym oprocentowaniu.

Oferta spłaty poprzez oszczędności budowlane raczej służy przychodom z prowizji doradcy.

[HansDampf]

Tak, jestem z powrotem.
Oto oferta.

Och, niestety nie mogę tutaj publikować obrazków ani linków
Co teraz?

[6Bankkaufmann]

@HansDampf, wg. zdjęcia zrzut ekranu powinno być możliwe. Albo w formacie pliku JPG

[HansDampf]

Nein, tego nie da się zrobić.

Bardzo irytujące, z pewnością będzie trudno.
Nie wiem również, gdzie jest informacja, od kiedy można publikować obrazy.

[Vorausdarlehen]
Potrzeba finansowania: 224.00
Suma finansowania: 280.000
Roczna stopa oprocentowania nominalna: 1,45%
Roczna stopa oprocentowania efektywna: 1,53%
Procent udziału wartości kredytu: 72%
Rozpoczęcie: 01.02.2015
Miesięczna rata: 338,33
Zakończenie: 01.03.2025
Łączne odsetki od kredytu: 41.107,10

[Umowa oszczędnościowa budowlana]
Suma oszczędności budowlanych: 224.000
Saldo: 102.529,94
Miesięczna składka oszczędnościowa: 380,-
Suma dodatkowych wpłat: 56.000
Łączne wpłaty bez dopłat pracodawcy: 102.360
Ostatni dzień płatności: 01.03.2025

Przewidywane przydzielenie: 15.03.2025
Oprocentowanie salda: 0.50%
Odsetki od salda: 3.906,22
Kwota dopłaty: 56.000
Stopa spłaty produktu: 2,50

[NaTwoim13]

Mówią, że dodatkowe spłaty są niezbędne, ale gdzie mogliby Państwo to zrobić w ciągu pierwszych 10 lat w przypadku pożyczki kredytowej refinansowanej? Gdziekolwiek, czy to różni się od kredytu całkowicie spłacanego, gdzie przynajmniej zaczynają spłacać od razu?

Jakie ustalone miesięczne obciążenie chcą Państwo ponieść?

Jak wyglądają inne anuitety kredytowe?

[HansDampf]

Przy kredycie ratalnym konieczne są dodatkowe świadczenia.
Chcielibyśmy uwzględnić dochody z najmu rocznie.

W przypadku wariantu z kontraktem oszczędnościowym, który nam zalecono, powinniśmy po prostu odkładać dochody z najmu rocznie (na lokacie, itp.) i po 10 latach całkowicie spłacić kwotę kredytu.

Obciążenia wyniosą 1400 euro miesięcznie.
W przypadku oszczędzania na kontrakcie budowlanym wygląda to następująco:
338 euro na kredyt wstępny
380 euro na kontrakt oszczędnościowy
180 euro na KfW
Razem około 900 euro miesięcznie. Moglibyśmy więc odłożyć 500 euro miesięcznie plus dochody z najmu. Co daje łącznie 18 000 euro rocznie i po 10 latach odpowiednio 180 000 euro

[NaTwoim13]

Płacisz 1,45% odsetek z dużym wyprzedzeniem, aby otrzymać oprocentowanie kapitału spłaty/rachunku oszczędnościowego budowlanego w wysokości 0,5%, a na kolejne kapitały spłaty otrzymujesz jeszcze mniej w rachunku oszczędnościowym na żądanie??
Otrzymasz więcej pieniędzy za każdy grosz, który spłacasz, gdy spłacasz dług bezpośrednio, mianowicie 1,45% od każdego grosza, który przestaje istnieć jako dług - bo został spłacony.

Poza tym, masz wczesne pożyczki, co oznacza, że płacisz odsetki od większej kwoty niż to, co pożyczyłeś!!

Wszystko to miałoby sens tylko wtedy (jeśli w ogóle), gdybyś później skorzystał z pożyczki budowlanej, czyli jeśli kupiłbyś stopę oprocentowania, która sprawi, że wszystko wydaje się zdrowe w mieszanym oprocentowaniu przez 20 lat, pomimo ekonomicznych strat w pierwszych 10 latach (oprocentowanie od spłat jest droższe niż oprocentowanie od kapitału, negatywny rozwój spłat). Ale jak mówisz, po 10 latach jesteś i tak załatwiony, nie masz ryzyka odsetkowego (oszczędzanie budowlane może mieć sens dla zabezpieczenia) i w ogóle nie potrzebujesz już niskiego oprocentowania.

Powtórzę moje pytanie, jak wygląda oferta oprocentowania równej raty???

[HansDampf]

Ojej, to jest takie mylące i skomplikowane.
kredyt równowartościowy wygląda następująco:
Kwota kredytu 224.000 EUR
Miesięczna rata odsetkowa i kapitałowa 1.150 EUR
Stopa oprocentowania 1,36%
Efektywna stopa oprocentowania 1,37%
Umowa oprocentowania ważna do 31.01.2025
Stopa kapitałowa z odsetkami oszczędzonymi 4,801%
Wypłata 224.000 EUR
Opłaty za udostępnienie 3,00%

KfW 50.000 EUR
Miesięczna rata 226 EUR

Pozostałe saldo na koniec umowy oprocentowania 108.878 EUR

[NaTwoim13]

Pozostały dług dotyczy 224 000 euro, do tego dochodzi około 41 000 euro z pożyczki KfW.

Jaka była planowana miesięczna obciążenie? Czy 1376 euro to odpowiednia kwota? Ile mogą dodatkowo spłacić rocznie?

Oprocentowanie kredytu ratalnego jest nawet korzystniejsze niż oprocentowanie kredytu zaliczkowego, pomimo że kwota ta jest jeszcze wyższa (ze względu na uzupełnienie) niż faktyczne potrzeby kredytowe.

Czy „doradca finansowy” zaproponował im tę wariantę jako lepszą, znając kredyt ratalny?

[HansDampf]

Obciążenie w wysokości 1400 euro to nasze preferowane obciążenie.
Do tego dochód z tytułu najmu w wysokości 12000 euro rocznie.

Nie, doradca finansowy podał to jako kolejną wariantę.
Chcielibyśmy to zrozumieć i nie odrzucać tej opcji od razu.

[NaTwoim13]

Robią dobrze, jeśli szybko odrzucą ten pomysł, to zupełnie inne światy.

[C. Andreas]

Cześć,

teraz również chcę się krótko wtrącić.

Co miałoby również sens, to inna konfiguracja związana z oszczędzaniem budowlanym.
W każdym przypadku należy spłacać kredyt w sposób równomierny, ponieważ 10 lat na kredyt z góry w ramach oszczędzania budowlanego byłoby zbyt krótkim okresem.

Co miałoby sens, to konfiguracja oparta na zyskach związanych z oszczędzaniem budowlanym. Można otrzymać 3,26% w planie oszczędzania na 10 lat w spółdzielni mieszkaniowej, co po odliczeniu podatku od oprocentowania stanowi około 2,7% netto. Wpłaty są obecnie ograniczone do 225 euro miesięcznie na osobę.

Ponieważ otrzymujesz świetne oprocentowanie kredytu w banku, zyskujesz tutaj, ponieważ oprocentowanie w banku jest niższe niż pewny zysk z oszczędzania budowlanego.

[NaTwoim13]

@C.Andreas

Można o tym przemyśleć, przynajmniej jeśli chodzi o kwotę 225 euro.

[6Bankkaufmann]

Na pewno powinieneś spłacać raty w sposób równowartościowy, ponieważ 10 lat byłoby zbyt krótkim okresem dla wstępnego kredytu z BSV.

Dlaczego nie, to nie jest właściwe.
Pełna spłata w 9 latach i 5 miesiącach przy 1,90% oprocentowaniu kapitału zapasowego i 1,35% oprocentowaniu kredytu z Bauspardarlehen. Miesięczna rata wynosi 500 euro przy kredycie w wysokości 50.000 euro. Produkt możliwy do 80% wartości zastawu.
W tej ogólnej konfiguracji, ten produkt wygrywa z kilkoma innymi modelami spłacania kredytu nad osiemdziesiąt procent.

W związku z tym można rozważyć także wariant oszczędnościowy w obszarze 10 lat!

[uwehaensch]

Cześć,

To, co miałoby sens, to zestawienie oszczędności z rachunkiem oszczędnościowym w ramach budowy kapitału. W spółdzielni mieszkaniowej możesz uzyskać 3,26% w skali 10 lat w planie oszczędzania, co po odliczeniu podatku od zysków kapitałowych wynosi około 2,7% netto. Wpłaty obecnie są ograniczone do 225 euro miesięcznie na osobę.

W przypadku tego dostawcy i tej oferty maksymalna suma oszczędności wynosi 25 000 euro na osobę (najnowsze przepisy), co oznacza, że przy składce oszczędnościowej w wysokości 0,0045% można wpłacić zaledwie 112,50 euro miesięcznie, co prawdopodobnie tutaj nie pomoże zbyt wiele.