Capital Investment 4

[luckytt]

O mnie.
Mam 28 lat.
Pozostały kredyt na moje mieszkanie (nowa budowa) wynosi 155 000€.
Pozostały czas spłaty to 8 lat.
Stopa procentowa 2,35%, kapitał odsetkowy 3%.
Dodatkowa spłata roczna 5%.

Współwłasność nieruchomości z moim bratem, która obecnie jest zajmowana przez niego. Potrzebuje teraz pieniędzy i chciałby mi sprzedać swoją część za 60 000€. Wtedy wyprowadzi się.
Moje kapitał własny wynosi 65 000€.
Następnie chciałbym wynająć tę nieruchomość. Mogę więc całkowicie ją kupić za moje własne środki. Jednak prawdopodobnie mniej opłacalne ze względu na oszczędności podatkowe. Czyż nie?
Niestety nie mogę wykorzystać mojego kapitału własnego do spłaty mojego domu. Stopa spłaty została już podniesiona do maksimum, a dodatkowe spłaty można zazwyczaj dokonać z corocznych oszczędności.

Czy widzicie możliwość skorzystania z korzyści podatkowych „odsetki od kredytu hipotecznego na wynajmowaną nieruchomość”?
Porozmawiałem z doradcą mojego banku hipotecznego. On nie widzi żadnej ścieżki.

[6Bankkaufmann]

Istnieją dwie opcje w tej sprawie.
Jedna opcja może Ci się nie podobać, jeśli wykorzystasz swój kapitał własny na resztę ceny zakupu.
Druga opcja to taka konstrukcja, w której zdeponujesz swój kapitał własny w swoim banku hipotecznym na 8 lat jak lokatę terminową. Następnie zabezpieczysz tę lokatę jako dodatkowe zabezpieczenie w swoim banku hipotecznym i weźmiesz na nią kredyt. Za ten kredyt będziesz mógł kupić 50% udziału od swojego brata.
Moim zdaniem jest to jednak jedyna opcja generowania odsetek od długu. Jednak ta opcja nie jest tak dobra jak Twoja pierwotnie rozważana, czyli zakup reszty za pomocą twojego kapitału własnego.
Dlaczego nie kupić wszystkiego za gotówkę? Wtedy będziesz mógł w pełni generować dochody z najmu po wyprowadzce twojego brata.

[Kass Finanz]

Oprocentowanie kredytu będzie zawsze wyższe niż oszczędności podatkowe.
Być może lepiej byłoby wynająć nieruchomość, którą sami użytkujemy.

[luckytt]

Mieszkanie, które jest przeze mnie używane, to Dom jednorodzinny, w którym mieszkam z moją rodziną.
Nieruchomość, którą chcę wynająć, to mieszkanie dwupokojowe. Przeprowadzka nie wchodzi więc w grę.
Po prostu uważam, że szkoda jest mieć kredyt na zamieszkaną przeze mnie nieruchomość, podczas gdy tę wynajętą już spłaciłem.

[6Bankkaufmann]

@luckytt, niestety urząd skarbowy nie jest zainteresowany tym, co myślisz o tym, czy to ci smakuje. Możliwością jest również podjęcie kredytu na obecnej nieruchomości, którą sam zamieszkujesz (kredyt w wysokości 155 000 EUR) w banku, który dotychczas udzielał finansowania. W umowie kredytowej będzie opisane, że kredyt zostanie wzięty wyłącznie w celu zakupu 50% udziałów od twojego brata. Wtedy będziesz mógł również odliczyć od podatku odsetki kredytowe.

[hugocontrollo]

Jaki jest problem? Kupuję od kogoś za 60 000 euro połowę mieszkania własnościowego i wpisuję na niego hipotekę w wysokości 60 000 euro. Za ten kredyt naliczane są odsetki, które mogę odliczyć podatkowo, jeśli wynajmę mieszkanie.

[luckytt]

@luckytt, ja, niestety Urząd Skarbowy nie interesuje się, co o tym myślisz, czy ci to smakuje.
Inna opcja mogłaby być wzięcie kredytu na dotychczasową nieruchomość, którą zamieszkujesz (kredyt w wysokości 155 000 euro) wraz z bankiem, który dotychczas finansował. W umowie kredytowej opisane byłoby, że kredyt jest przeznaczony wyłącznie na zakup 50% udziałów od twojego brata.
Wtedy mogłbyś również odliczyć od podatku odsetki od długu.

Jestem świadom, że Urząd Skarbowy nie działa na zasadzie "życzeń".
Jeśli dobrze cię zrozumiałem, musiałbym znowu wziąć dodatkowy kredyt.
W sumie nie potrzebuję go, więc chyba nie ma możliwości przeniesienia mojego istniejącego kredytu na mieszkanie.

[Suxxess]

Wariant 1:
Bierzesz kredyt w wysokości 60 tys. EUR i płacisz np. 2% odsetek i 3% spłaty rocznie. Możesz uwzględnić tylko 2% odsetek, które płacisz, a następnie odliczyć je od swoich dochodów z wynajmu. Oznacza to, że masz prawo odliczyć 1.200 EUR odsetek od swoich dochodów z najmu. W rezultacie musisz zapłacić podatku od 1.200 EUR mniej i przy stawce podatku około 33% zaoszczędziłeś około 400 EUR podatku rocznie.

Twoje 60 tys. EUR kapitału własnego inwestujesz długoterminowo w stopie 1,5%, więc zarabiasz 900 EUR - podatek od zysków kapitałowych, czyli około 540 EUR odsetek rocznie.
Rezultat: 940 EUR (Należy również pamiętać, że z biegiem lat koszty odsetek związane ze spłatą kapitału będą maleć, co oznacza, że korzyść podatkowa będzie maleć.)

Wariant 2:
Wykorzystujesz 60 tys. EUR z własnego kapitału i kupujesz drugą połowę od swojego brata.

Oszczędzasz 1.200 EUR odsetek rocznie, które również opodatkowane są w wysokości 33%.
Rezultat: 800 EUR

Obie opcje różnią się minimalnie, a oczywiście przykładowe obliczenia zależą od twojej osobistej stawki podatkowej oraz tego, czy już wyczerpałeś roczny limit zwolnienia w wysokości 801 EUR, czy nie. Obecnie 940 EUR wydaje się być więcej niż 800 EUR, ale korzyść z odsetek będzie systematycznie maleć z każdą dokonaną spłatą. Jeśli popełniłem błąd, proszę o poprawienie.