Capital Investment 4

[roerich]

Cześć, informujemy się już od pewnego czasu na temat budowy. Mamy teraz ofertę dewelopera (klucz w ręce, pozostaje do zrobienia podłogi + ściany). Zakup działki i domu odbyłby się osobno, więc GES tylko na działce.

Koszty:
Działka 77.000€ (w tym GES, opłaty notarialne)
Dom 277.400€ (KfW55, pompa ciepła powietrze/woda)
Koszty dodatkowe budowy 34.000€
-------------------------------------------
po odliczeniu własnej pracy 13.100€ (podłogi + ściany)
po odliczeniu kapitału własnego 30.000€

Zostaje potrzeba finansowania 345.300€

Nasza sytuacja dochodowa:
On, 30 lat, 1750€ netto, zatrudniony na stałe w sektorze publicznym
Ona, 30 lat, 1400€ netto, zatrudniona na stałe
Rata za samochód 320€ miesięcznie do 07/2017
brak innych zobowiązań finansowych i czysta historia kredytowa
Konkretny plan posiadania dzieci nie jest jeszcze ustalony, ale oczywiście może się pojawić...

Aby osiągnąć przynajmniej 80% limitu obciążenia, moi rodzice obiecali nam ustanowienie hipoteki na swoim wolnym od obciążeń domu.

Aktualnie wynajmujemy mieszkanie i płacimy 610€ czynszu. Patrząc na naszą czysto prowadzoną księgę domową, po odjęciu wszystkich wydatków mamy średnio 700€ na miesiąc.

Nasz komfortowy poziom wydatków wynosiłby około 1000€ miesięcznie, a dodatkowo chcielibyśmy dokonywać rocznych dodatkowych spłat. Zwłaszcza że w najbliższych latach nasza sytuacja dochodowa może ulec zmianie zgodnie z przepisami. Ale obecnie 1000€ to z grubsza nasza orientacyjna wartość.

Część kapitału własnego jest lokowana w lokatach terminowych, a część w budżetówce.

Mój plan to:
20 lat zabezpieczenia stopy procentowej
2,21% oprocentowanie
około 3000 dodatkowych spłat rocznie
niska stawka spłaty, ale roczna dodatkowa spłata
(zobacz załączony dokument PDF)

Jako niefinansowy i rzeczywisty dochód otrzymujemy miesięcznie dodatkowo 200€ od rodziców, stąd decyzja o rocznej dodatkowej spłacie w wysokości 3.000€.

Moje pytanie do ekspertów:
Czy cała finansowanie jest możliwe? Wiem, że cały ten projekt jest dość duży. Naszym celem jest jednak spłacenie domu przed emeryturą, ponieważ jesteśmy jeszcze stosunkowo młodzi i mamy czas na spłatę. Oczywiste jest, że takiej sumy nie spłacimy w ciągu 20 lat...

[6Bankkaufmann]

Finansowanie jest łatwe do zrealizowania, jeśli można jeszcze wpisać zastaw hipoteczny na nieruchomość rodziców. To bardzo silnie obniża oprocentowanie. Oczywiście wszystko zależy od szczegółów, takich jak wycena domu rodziców przez bank. Gdzie znajduje się obiekt, który chcesz kupić?

[roerich]

Ekstremalne czas reakcji tutaj na forum, muszę to powiedzieć!
Dom rodziców to budynek dwurodzinny z lat 80. o powierzchni około 200 m² i działce o powierzchni 900 m², wszystko dość dobrze zmodernizowane i utrzymane. Jeśli się nie mylę, zastaw w wysokości około 50 000 € powinien nam wystarczyć, aby osiągnąć 80% limitu obciążenia.

Na pytanie o lokalizację odpowiedziałem Panu/Pani prywatnie.

[6Bankkaufmann]

Finansowanie w wysokości 345 000 EUR na 20 lat z oprocentowaniem na poziomie około 2,00% powinno być wiązane.
Miesięczna rata przy spłacie kapitału w wysokości 1,5% wynosi około 1006 EUR.
Konieczne jest jednak zabezpieczenie obu obiektów, aby uzyskać 80% obciążenie.

[winfoer]

DLaczego odliczasz własne wkłady, skoro wykładziny podłogowe i ścienne nie są wliczone w cenę?

Dlaczego nie skorzystać z dofinansowania, skoro budujecie już według standardu KfW55?

Dlaczego w ogóle KfW55? W Waszej sytuacji może być lepiej zbudować taniej (KfW70, gaz).

W temacie dzieci powinniście zastanowić się przed podpisaniem umowy! Z jednym dzieckiem to przedsięwzięcie może być jeszcze (jakoś?) wykonalne, z drugim raczej nie!

[Alex [CryptoMod]]

Uważam również, że możecie sobie pozwolić na nieruchomość o podanych parametrach, ale uważam, że planowana ogólna inwestycja jest nieco zbyt wysoka w stosunku do dochodu.

Jeśli dochód kiedyś długoterminowo odpadnie, a dodatkowo zagraża to domu rodziców???

Tym bardziej, że nie jest rzadkością, że koszty budowy ostatecznie są wyższe niż planowano, znajdziecie się wtedy szybko z plecami do ściany.

[NaTwoim13]

Przede wszystkim nie zaleciłbym ustanawiania wszystkiego na 20 lat, zawsze sprawdziłbym oferty KfW 153 i 124, zwłaszcza że oprocentowanie wynosi tam 2,25%, co daje stawki oprocentowania na poziomie 0,75% i 1,3%. Resztę zadłużenia zabezpieczyłbym za pomocą umowy oszczędnościowej na przyszły remont z oprocentowaniem 2%, co pozwoliłoby zachować korzystną strukturę oprocentowania (i móc wykorzystać oszczędzone odsetki do spłaty), nie narażając się na ryzyko oprocentowania.

[roerich]

Dlaczego odejmujesz koszty własnej pracy, skoro posadzki i wykończenie ścian nie są uwzględnione w cenie?

Zawierają w sobie całościową cenę (materiał + koszt robocizny), dlatego odjęłam te koszty (tylko koszt robocizny!).






Cytat od Herrmuellera

Uważam też, że możecie sobie pozwolić na nieruchomość z podanymi parametrami, ale uważam, że planowana łączna inwestycja jest zbyt wysoka w porównaniu z dochodem.


Byłaby także możliwość zredukowania stopnia wykończenia i odpowiedniego obniżenia ceny zakupu, jednakże konieczne byłoby wykonanie większej ilości prac własnych, których możliwość realizacji muszę jeszcze sprawdzić. Chodzi mi tylko o nagą wykonalność.






Cytat od noelmaxima

Przede wszystkim nie wiązałbym wszystkiego na 20 lat, zawsze brałbym pod uwagę KfW 153 i 124, zwłaszcza że oferują one subwencję w wysokości 2,25 %, co oznacza stawki procentowe 0,75 % i 1,3 %, resztę długu zabezpieczyłbym poprzez lokatę mieszkaniową Signal z oprocentowaniem na poziomie 2 %, co pozwoli zachować niską strukturę oprocentowania (oraz użyć zaoszczędzonych odsetek do spłaty) bez ryzyka oprocentowania.


Jakie byłoby miesięczne obciążenie poszczególnych pożyczek w tym modelu? I w jakiej kwocie należałoby akumulować BSV, aby zabezpieczyć pozostały dług?

Pozdrawiam

[NaTwoim13]

Kwota kredytu pozostała do spłaty w KfW w wysokości około 74 000 euro po 10 latach jest zabezpieczona miesięcznie kwotą 200 euro. Może to być nawet subsydiowane przez KfW do 0,25%, tzn. KfW 153 oprocentowanie nominalne 0,75% i KfW 124 oprocentowanie nominalne 1,3%.

Umowa oszczędnościowa na budowę ma wtedy salda w wysokości około 24 000 euro, a 50 000 euro jest przy ustalonej stopie 2%. Wpłata odsetek i kapitału wynosi w przybliżeniu tyle, ile kosztowała KfW i oszczędności wcześniej, czyli 490 euro.

[roerich]

Cześć,

podnoszę ten temat ponownie, ponieważ coś się zmieniło w planach. Planujemy przejąć trochę więcej prac własnych niż tylko ściany i podłogi, ponieważ deweloper życzy sobie za ten serwis bardzo wysoką opłatę.

Potrzebny finansowanie wynosiłoby około 310 000 (poza tym jak wyżej), preferowany okres wiązania oprocentowania to co najmniej 20 lat, a nawet lepiej 25 lat. Jaki stopa procentowa byłaby realistyczna do uzyskania po trochę negocjacji?

Pozdrawiam