Capital Investment 4

[Minnehalm]

Chodzi o to:

Chcemy postawić domek dla naszej małej rodziny. Musimy sfinansować 350000€. Otrzymałem dwa oferty, między którymi muszę się zdecydować:

Oferta A)

KFW153 (KfW70)
50000€
Skuteczna stopa roczna: 1%
Uzależnienie od oprocentowania: 10 lat
Miesięczna rata 160€

kredyt ratalny
300000€
Skuteczna stopa roczna 1.91%
Uzależnienie od oprocentowania 20 lat
Spłata 2.5%
Miesięczna rata 1100€

Oferta B)

KFW153 (KfW70)
50000€
Skuteczna stopa roczna: 1%
Uzależnienie od oprocentowania: 10 lat
Miesięczna rata 160€

+ Kombinacja z:

kredyt ratalny
85000€
Skuteczna stopa roczna 1.46%
Uzależnienie od oprocentowania 10 lat
Miesięczna rata 250€

Model oszczędnościowy
215000€ Bausparer
Oprocentowanie kapitału 0.25%
Opłata za otwarcie 1%
Opłata za kredyt 0%
Skuteczna stopa roczna kredytu 3.2%
Przydział przedterminowy 2030
Miesięczna rata oszczędnościowa 520€
Miesięczna rata (faza kredytowa) 855€

kredyt pośredni (kredyt odsetkowy)
215000€
Skuteczna stopa roczna kredytu 1.55%
Płatność tylko odsetek do momentu przydziału Bausparer (2030)
Miesięczna rata 270€

Według kalkulacji doradcy wariant B kosztuje około 4-6 tys. € mniej.
Ponadto miałbym większe bezpieczeństwo odsetkowe do końca i większą elastyczność.

Jakie finansowanie mi radzisz?

Bardzo dziękujemy!

Pozdrowienia,
Mine

[Aipnos]

Dzień dobry,

można to łatwo i szybko obliczyć, ale tam czegoś brakuje lub coś jest nieprawdopodobne...
czyli umowa oszczędnościowa z oprocentowaniem 3,20% efektywnie nie jest zgodna z duchem czasu
Czy to może być od tej spółdzielni z lisem: stałe 30 lat... brzmi zachęcająco na pierwszy rzut oka, potem przychodzą wyższe odsetki...

Ale róbmy to tak:

Oferta A)
KfW jest taka sama w obydwu ofertach, więc ją pomijamy
300 tys. EUR kredytu:
Koszty: 81 343 EUR odsetek w ciągu 15 lat
Pozostała kwota po zakończeniu okresu oprocentowania: 117 343 EUR, która musi zostać sfinansowana na nowo.

Oferta B)
KfW taka sama

85 tys. EUR kredytu:
Koszty: 10 994 EUR odsetek, po zakończeniu okresu oprocentowania (10 lat) pozostaje 65 994 EUR

215 tys. EUR kredytu:
tutaj płatności do momentu przyznania: 48 600 EUR odsetek

Umowa oszczędnościowa:
Odsetki kapitałowe: 1 785 EUR
Opłata za rozpoczęcie: 2 150 EUR
po 15 latach otrzymuje się kredyt w wysokości 119 616 EUR na stopę nominalną 2,95% (powinno to być przy 3,20% efektywnie), przy miesięcznej spłacie 855 EUR w 14 latach + X miesiącach jest gotowe.
Odsetki: 27 150 EUR

Podsumowując w przypadku B, trzeba powiedzieć:
przy 215 tys. EUR jest się gotowym po 30 latach, za co łączne odsetki to 75 750 EUR zapłacone + 2 150 EUR opłaty za rozpoczęcie pomniejszone o 1 785 EUR odsetki kapitałowe = całkowite koszty 76 115 EUR;

Biorąc pod uwagę, że na początku płaci się 790 EUR miesięcznie, a potem 855 EUR, w przypadku opcji B przy praktycznie 30-letnim oprocentowaniu jest się na poziomie około 2,10% efektywnie

Więc trochę droższe niż A, ale za to ma się dłuższe oprocentowanie!

-----------------------------------------------------------------------------

Zapytaj swojego doradcę, dlaczego to dzieli? i dlaczego nie robi od razu całych 300 000 EUR za pośrednictwem umowy oszczędnościowej?
- ponieważ po 10 latach trzeba sfinansować około 65 000 EUR + kredyt KfW
w przypadku A po 10 latach: kredyt KfW, a po 15 latach trzeba sfinansować 117 343 EUR na nowo
Więc opcja BSV dała ci jedynie pewność odsetkową dla dodatkowych 52 000 EUR, A: 117 tys. EUR niepewne, B 65 tys. EUR niepewne! + KfW

Zapytaj też, dlaczego wybrał tak drogi BSV, z oprocentowaniem 3,20% efektywnie (zapewne narzucony w przypadku Konstant30...)
jeśli zamieniłby tę opcję BSV na inną (o stopie nominalnej 2,35% / efektywnej 2,51%) Tu, przy takiej samej kwocie oszczędnościowej, z niższym oprocentowaniem kredytowym po 15 latach zaoszczędziłbyś prawie 8 000 EUR na odsetkach! A z miesięcznymi oszczędnościami 520 EUR osiągnąłbyś moment oszczędnościowy po niecałych 15 latach.
----------------------------------------------------------------------------------

Aby dokładnie porównać 100%, musimy także dalej finansować kwoty pozostające otwarte po 10-15 latach. Oprócz tego zawsze należy kalkulować z równą stawką, czyli jeśli na A wydaje się 1100 EUR miesięcznie na 300 tys., to również przy B kalkuluję z 1100 EUR miesięcznie, co zapewni dokładniejsze porównanie kosztów odsetkowych.

Więc pomijam całkowicie KfW;

A)
15 lat, koszty: 81 343 EUR, po 15 latach pozostała część musi być sfinansowana na nowo, na jakich warunkach? zakładając, że stopy procentowe wzrosną tylko do 3% = przy 1100 EUR miesięcznie kończę po 10,5 latach, tutaj płacę dodatkowe prawie 20 000 EUR odsetek!
Co jednak jeśli stopy procentowe wzrosną do 6%? przy 1100 EUR miesięcznie kończę po około 13 latach + płacę dodatkowe 50 000 EUR odsetek!
Czyli od 25,5 do 28 lat okres kredytowania, w zależności od oprocentowania = koszty 101 tys. EUR - 131 tys. EUR!

B)
całe 300 000 EUR po oprocentowaniu 1,55% na 15 lat = koszty 69 750 EUR
plus opłata za rozpoczęcie: 3 000 EUR
miesięcznie wydaję 1100 EUR na 300 tys., czyli 385 EUR miesięcznie to odsetki, 715 EUR trafia do BSV.
przy oprocentowaniu BSV 2,25% spłacam tylko 1100 EUR miesięcznie i kończę po kolejnych 15 latach. Całkowite odsetki: około 31 000 EUR
Całkowite koszty: 103 750 EUR; ale na 30 lat zabezpieczenia przed odsetkami!
Czyli jeśli stopa procentowa w A przekroczy 3% po 15 latach, to wybierając BSV jesteś tańszy, jeśli stopa procentowa po 15 latach będzie poniżej 3%, to oferta A będzie korzystniejsza!

Miłej lektury i obliczeń

[Minnehalm]

...wow...dziękuję za szybkie oszacowanie.
To potwierdza moje założenia!

Tak, moim preferowanym rozwiązaniem byłoby to, które podałeś!
Ale czy wtedy wskaźnik spłaty kapitału kredytu hipotecznego w wysokości 300 tys. nie byłby koniecznie bardzo wysoki?

Dziękuję!

[Aipnos]

Nie koniecznie, zależy to od umowy oszczędnościowo-kredytowej.

Jeśli oczywiście chcesz mieć taką, w której trzeba płacić 1,25% odsetek od zadłużenia, to prawdopodobnie będziesz koło 1800 EUR miesięcznie.

Im wyższe zadłużenie odsetkowe w BSV, tym dłużej możesz to rozciągnąć, więc myślę, że przy stopie w okolicach 2% (1,95-2,35%) możesz spłacać 1100 EUR.

Inna koncepcja, którą chciałbym również porównać:
300 tys. EUR z 1% spłatą, 1,55% efektywną stopą oprocentowania, miesięcznie 635 EUR, tutaj po 15 latach pozostałoby około 249 000 EUR do spłaty.

W związku z tym, jako zabezpieczenie, potrzebujesz BSV na kwotę 249 000 EUR, na co miesiąc możesz odkładać 465 EUR, po 15 latach: ponad 84 000 EUR oszczędności, będziesz potrzebować wtedy 165 000 jako pożyczki hipotecznej od BauHAUS, na stopie ok. 2%.

Jako przykład wziąłem teraz jeden z BauHAUS z stopą nominalną 2,35%:

Koszty:
- 300 tys. EUR na 15 lat z 1% spłatą, efektywnie 1,55% = 63 700 EUR odsetek
- Opłata za zakończenie BSV = 2 490 EUR
- przy stopie 2,35% odsetków na 165 tys. EUR pożyczki hipotecznej w BauHAUS z ratą 1 100 EUR = 30 550 EUR

Łączne koszty = około 96 750 EUR (zawierając opłatę za zakończenie!)
Będziesz z tym ukończony w mniej niż 30 latach

I można to ładnie dalej optymalizować, jeśli dokładnie wiesz, ile możesz wydać miesięcznie!

Jako przykład 2,
jeśli weźmiesz super oszczędnościowca z 1,25% jako zabezpieczenie (który musi być spłacony w około 8 lat, czyli po 23+X latach byłbyś całkowicie skończony!):

300 tys. EUR jak powyżej, z miesięczną ratą 635 EUR

Rata oszczędnościowa BSV = 647 EUR

więc pierwsze 15 lat miesięcznie = 1 282 EUR

po 15 latach następuje przypisanie do 1,25%, wtedy trzeba płacić miesięcznie 1 307,50 EUR przez kolejne 8 lat i 10 miesięcy

Koszty:
- 300 tys. EUR przez 15 lat = 63 700 EUR
- Opłata zakończeniowa = 2 490 EUR
- Odsetki przy pożyczce hipotecznej 1,25% (tutaj oszczędziłeś więcej, musisz więc pożyczyć tylko 131 700 jako pożyczkę BSV) = około 7 600 EUR odsetek
ŁĄCZNE KOSZTY = 73 790 EUR
tylko tutaj miesięczne obciążenie 1 282 EUR przez pierwsze 15 lat, potem 1 307,50 EUR przez kolejne 8 lat i 10 miesięcy.

Jeśli więc jesteś w stanie zapłacić około 200 EUR miesięcznie więcej, możesz zaoszczędzić ponad 25 000 EUR na odsetkach

I można nadal kontynuować ten sposób myślenia i obliczać różne możliwości / warianty

[Aipnos]

jeszcze coś,

ponieważ nie wiem, jak duże jest obciążenie lombardowe, mogę powiedzieć: wersja z około 15 latami + umową oszczędnościową zawsze jest interesująca, jeśli chce się mieć długoterminową stabilność cen, aczkolwiek trzeba sfinansować ponad 80%!

Jeśli jednak posiada się dużo własnego kapitału, można rozważyć wybór związanego z okresem kredytowania 20-25 lat (wiele banków spółdzielczych oferuje tylko do maksymalnie 15 lat, dlatego właśnie wprowadzają opcję oszczędnościową), jednak istnieją banki, firmy ubezpieczeniowe itp., które chętnie podejmują takie działania.

Wtedy porównuje się obliczenia z 15/10-15 lat (z oszczędnością) i porównuje z pełnym odpłatnikiem z okresem 20-25 lat w banku/ubezpieczeniu. Przy dobrym obciążeniu lombardowym dochodzimy tu do stawek poniżej 2%, dlatego znów jest to interesujące.

Przykład: 300 tys. EUR, 25 lat pełny odpłatnik w wysokości 2,00% = 1270 EUR miesięcznie, koszty całkowite wynoszą około 81.600 EUR (więc wariant z oszczędnościami jest tańszy...)

[Minnehalm]

...więc wszystkie twoje rachunki są świetne!
Dziękuję za to!

Teraz muszę jednak zauważyć:
Wartość budynku jest szacowana na około 300-325 tys. EUR (według kubatury) na podstawie faktury (bankowej).

Zazwyczaj kasy oszczędnościowe udzielają kredytów tylko do 80% tej kwoty... więc od 240 do 260 tys. EUR. Jak wspomniałem, wszystkie banki proponują tutaj wariant BSV SH-4Promill z oprocentowaniem 3,14% ror. efekt.

Więc nadal miałbym częściowy kredyt bankowy w wysokości od 40 do 60 tys. EUR.

Rata wynosi od 1200 do 1450 EUR (maksymalnie).
Chciałbym jednak płacić mniej, aby mieć możliwość dodatkowych spłat.

Czy ta opcja będzie dla mnie korzystniejsza?

[Aipnos]