Capital Investment 4

[stebec70]

Hallo zusammen,

ich bin neu hier, lese aber schon seit einigen Wochen mit.

Meine Situation ist wie folgt:

2005 Hauskauf, vier Kredite:
Kredit 1: Hausbank läuft ab zum 30.10.2015 und wird komplett getilgt
Kredit 2: KfW Wohneigentumsprogramm 124 läuft bis 30.12.2015, Rest 65.500 €
Kredit 3: KfW CO2-Programm 130 läuft bis 30.12.2015, Rest 30.500 €
Kredit 4: KfW Wohnraum modernisieren bis 30.12.2015, Rest 19.500 €

==> Summe, die zum 30.12.2015 abzulösen ist: 115.500 euro

Jetzt kommt der Knackpunkt:

2012 Dachsanierung, ein neuer Kredit:
Kredit 5: KfW energieeffizient sanieren 152, läuft bis 30.11.2021, Rest aktuell ca. 35.000 €

Die gesamte Summe ist über eine Grundschuld in Höhe von 208.000 € auf die Hausbank abgesichert (erster Rang).

Meine persönliche Situation: Bin seit 15 Jahren Freiberufler, Gewinn vor Steuern immer im hohen fünf- bis niedrigen sechsstelligen Bereich. Die Raten sind also kein Problem, die Dachsanierung hat aber mehr Geld verschlungen als geplant. Ich möchte also gerne meine Liquidität behalten und die Summe von 115.000 euro weiter finanzieren. Auch Kredit 5 sollte möglichst weiterlaufen, der Zinssatz liegt bei 1%. Insgesamt wäre mir ein Volltilgerdarlehen mit 15 Jahren Zinsfestschreibung am liebsten.

Jetzt möchte ich so bald wie möglich die Anschlussfinanzierung stemmen, die Hausbank wollte schon einen Termin mit mir machen.

Dabei möchte ich gerne vorbereitet sein, evtl. schon ein Gegenangebot in der Tasche haben.

Soo, hoffentlich sind das genug Infos, denn jetzt kommen ein paar Fragen, zu denen ich hier im Forum bisher keine Antwort finden konnte:

Wenn ich die Anschlussfinanzierung über eine fremde Bank mache, kann/muss diese dann auch den Kredit 5 (KfW) mit übernehmen?Wenn die fremde Bank den Kredit 5 nicht übernimmt, kann ich die Hausbank zwingen den weiterzuführen? Stichwort: Grundschuld, erster Rang. Die Hausbank müßte dann ja vermutlich in den zweiten Rang zurücktreten, das wird ihr nicht gefallen.Wenn ich das mit den Bereitstellungszinsen recht verstehe, kann ich einen Kredit zum 1.7.2015 abschließen und erst am 30.12.2015 abrufen, ohne dass es mich was extra kostet. Vorausgesetzt die Bank bietet 6 Monate ohne Bereitstellungszinsen an.
Mehr fällt mir gerade nicht ein, aber bestimmt habe ich was wichtiges vergessen.

Habt Ihr Tipps für mich, wie ich die Sache am besten angehe?

Vielen Dank schon im Voraus für Eure Ratschläge!

stebec70

[6Bankkaufmann]

To jest dość skomplikowane. Nie uważam za problem przejęcie kredytu 5 jako nowy bank. Niemniej jednak obecny bank nie będzie musiał wypuścić Cię z wiązań związanych z odsetkami naliczanymi. Nie ma prawnego wymogu, abyś mógł spłacić kredyt 5 z nowym bankiem. Jeśli nowy bank spłaca pierwsze 4 pożyczki, możesz się spodziewać, że otrzyma tylko część zabezpieczenia w postaci hipoteki ostatniego salda. Czyli w drugiej pozycji. kredyt 5 pozostanie w pierwszej pozycji. Twój obecny bank nie zgodzi się dobrowolnie przenieść pozostałej części zabezpieczenia dla kredytu 5 w drugą pozycję.

[stebec70]

To pewna kwestia. Nie uważam za problem przejęcia kredytu 5 przez nowy bank.
Jednak obecna bank nie musi pozwolić Ci opuścić wiązania odsetkowego.
Nie ma prawnego roszczenia, który pozwoliłby Ci spłacić kredyt 5 wraz z nowym bankiem.

Cześć Bankkaufmann,

nie rozumiem kwestii wiązania odsetkowego - kredyt KfW można spłacić w dowolnym momencie bez dodatkowych opłat.
Jednak oczywiście nie chciałbym stracić oprocentowania KfW w wysokości 1%, w przeciwnym razie nowy bank mógłby również spłacić ten kredyt.
Prawdopodobnie wyszedłbym na tym gorzej, obecnie w porównywarkach internetowych otrzymałem oferty na poziomie 1,6% - 1,7% (dla 115.000€ i 15 lat wiązania odsetkowego).

Dlatego moim preferowanym rozwiązaniem byłoby przejęcie kredytu w wysokości 115.000€ i spłacenie kredytu KfW (kredyt 5) przez nowy bank.

Pozdrowienia

stebec70

[6Bankkaufmann]

Masz rację!
Bank powinien móc sprawdzić możliwość przejęcia istniejącego kredytu KfW.
Finansowanie z 15-letnim okresem wiązania oprocentowania powinno być możliwe przy stopie oprocentowania od 1,60% do 1,61%.
Aktualnie stopa 1,70% jest już nieco za droga.

[NaTwoim13]

Cześć Stebec70,

Odnowiona pożyczka od banku x nie może zostać przejęta przez bank y, ale nie musi także mieć miejsca, jeśli wartość nieruchomości na to pozwala, korzystna pożyczka KfW może nadal zajmować pierwsze miejsce, a bank, który ma ją spłacić, może przekazać część pozostałą po pożyczce KfW.

Jaka jest wartość rynkowa twojej nieruchomości?

[stebec70]

Cześć Stebec70,

refinansowany kredyt banku x nie może być przejęty przez bank y, ale nie musi też się zdarzyć, jeśli wartość nieruchomości na to pozwoli, korzystny kredyt KfW może nadal zajmować pierwsze miejsce, a bank, który ma go spłacić, może zrzec się części po KfW kredyt.

Jaka jest wartość rynkowa ich nieruchomości?

Cześć noelmaxim,

gdy w 2011 zapytaliśmy obcy bank, czy mógłby przekazać nam kredyt KfW dodatkowo do istniejących, zasadniczo nie było to problemem, ponieważ przejęcie istniejących kredytów zostało nam wymienione jako warunek. Jednak bariery biurokratyczne były zbyt wysokie, a zainteresowanie banku przekazaniem kredytu KfW było raczej małe, dlatego w końcu pozostaliśmy w banku domowym.

Jeśli chodzi o wartość rynkową, jestem dość zdezorientowany.

Kupiliśmy Dom w 2005 roku za 190 000 euro, z 1958 roku, na działce o powierzchni 650 m2 w kodzie pocztowym 66440.
Przed wprowadzeniem się kompletnie odnowiliśmy Dom: nowe rurociągi, instalację elektryczną (w tym okablowanie Cat5), okna, izolację cieplną, ogrzewanie pelletowe, łazienki, podłogi, ściany. W 2012 roku za pomocą nowego kredytu rozbudowaliśmy dach na przestrzeń do zamieszkania i dociepliliśmy go zgodnie z najnowszym standardem KfW. Łącznie ponad 300 000 euro.

Gdy używam kalkulatora wartości rynkowej w internecie, wychodzi mi tylko 230 000 - 250 000 euro. Pytane jest tylko o rok budowy i ogólną wyposażenie, nie uwzględnia się na przykład izolacji cieplnej ani zużycia energii.

Pozdrowienia

stebec70