Capital Investment 4

[t-away01]

Witam wszystkich,

planuję zakup domu i potrzebuję tutaj oceny oferty:

Potrzebny kapitał po wkładzie własnym: 177 000
Oferta:
TBV - 127 000 - 1,39% stałe - 1,44% efektywne - okres wiązania oprocentowania 10 lat
KfW 124 - 50 000 - 1,35% stałe - 1,36% efektywne - okres wiązania oprocentowania 10 lat

Pod ofertą znajdują się 2 BSV:
1. Dla TBV
- Oprocentowanie lokaty: 0,25% w fazie oszczędzania (10 lat)
- Spłata w wysokości 3% w postaci wpłaty na BSV. Odsetki trafiają bezpośrednio do banku
- Przydział po 10 latach i spłata pożyczki bankowej
- Faza pożyczkowa 2,3% (3,36% efektywne) - odsetki i spłata
- Okres spłaty 11 lat

2. Dla KfW
- Oprocentowanie lokaty: 0,25% w fazie oszczędzania (10 lat)
- W fazie oszczędzania tylko VL40€+40€ + Wohnrieser 754€/rok. Odsetki i spłata trafiają bezpośrednio do KfW.
- Przydział po 10 latach i spłata KfW
- Faza pożyczkowa 2,55% (3,62% efektywne) - odsetki i spłata
- Okres spłaty 8 lat

Miesięczne obciążenie wynosi około 830€. Opłaty, ubezpieczenie itp. dla BSV są już wliczone.
830€ byłoby optymalne, aby szybciej spłacić. Minimalna rata, którą MUSZĘ płacić, to tylko około 670€

Dla mnie na pierwszy rzut oka i po dalszych analizach wydaje się to atrakcyjne, ponieważ:
- Mam przez 10 lat atrakcyjną stopę procentową przy niskim obciążeniu finansowym
- Mogę spłacać więcej, ile tylko chcę
- Po 10 latach nadal mam dość korzystną stopę procentową, ale mam opcję skorzystania z lepszych ofert. Innymi słowy, mogę spłacić oba BSV od razu i zakończyć z lepszą stopą procentową

Czekam na waszą opinię.
Dziękuję
Tom

[Aipnos]

Hej Tom

czy oprocentowanie jest dobre czy złe, tego nie da się tak powiedzieć, jeśli nie znamy ceny domu???

Jaka jest więc cena zakupu?

ponieważ 177 tys. EUR jako wkład własny może być ceną 180 tys. EUR = 3 tys. EUR wkład własny

lub też cena zakupu 350 tys. EUR = wkład własny 173 tys. EUR

----------------------------------------------------------------------------

Kolejne pytanie brzmi:

dlaczego oprocentowanie efektywne w BSV jest takie wysokie???
- nominalnie 2,30% (efektywnie 3,36%) to znaczy, że mamy ponad 1% dodatkowej opłaty... zazwyczaj w przypadku umów oszczędnościowo-budowlanych wynosi ona 0,20%-0,30%...
- nominalnie 2,55% (efektywnie 3,62%) również tu jest nadmiernie wysoka...

czy opłaty za umowy oszczędnościowo-budowlane są więc wyjątkowo wysokie???

ponadto, coś jest nie tak z obliczeniami (lub też zastanawiam się, co jest nie tak, chociaż gdyby efektywne oprocentowanie z twoich danych było poprawne, wtedy wiem, gdzie leży problem...),
ponieważ piszesz:
comiesięczne obciążenie jest niskie, tylko 830 EUR! W tym odsetki, oszczędności w BSV 3% + 2x40 + Wohnriester.

Więc dochodzę do tego:
- 830x12 = rocznie płacisz: 9 960 EUR.

- Odsetki od 127 tys. EUR = rocznie 1 765,30 EUR
- Odsetki od KfW = rocznie 625 EUR
- Oszczędności w BSV 3% dla 127 tys. EUR = 3 810 EUR
- 40+40 EUR VL + 754 Wohnriester (rocznie) = rocznie 1 714 EUR
razem: 7 914,30 EUR rocznie.

różnica ponad 2000 EUR rocznie = ponad 20 000 EUR przez 10 lat!!!
czy te 20 tys. EUR to opłaty za uruchomienie umów oszczędnościowo-budowlanych? + ubezpieczenie dla BSV???
czy uważasz to za normalne???

kolejne pytanie:
czy poradzisz sobie z kwotą 830 EUR po realizacji???
Więc pierwsze 10 lat 830 EUR miesięcznie to żaden problem, dopiero po 10 latach dochodzę do innych kwot, przy tych stopach procentowych...

Ponieważ jeśli wpłacasz 3% do BSV w okresie oszczędzania w TBV, czyli 317,50 EUR miesięcznie z oprocentowaniem 0,25%, to po 10 latach miałbyś oszczędności w wysokości 38 590 EUR.
Otrzymasz wtedy 88 400 EUR jako pożyczkę oszczędnościową z oprocentowaniem 2,30% nominalnym, którą spłacisz w ciągu 11 lat, czyli miesięczna rata wyniesie 759 EUR!

W przypadku KfW
zapłaciłeś bankowi tylko odsetki, w BSV masz zaoszczędzone 17 300 EUR. Po 10 latach otrzymasz pożyczkę oszczędnościową w wysokości 32 700 EUR z oprocentowaniem 2,55% nominalnym, którą spłacisz w ciągu 8 lat, czyli miesięczna rata wyniesie 377 EUR

w rezultacie będziesz obciążony kwotą 1136 EUR po upływie 10 lat... a nie 830 EUR...

ale mogę tu dużo liczyć i podawać wiele liczb, ale jeśli nie znasz wartości domu, to też niewiele to daje...

[t-away01]

Cześć Aipnosie,

Dom kosztuje 200 000 plus 17 000 dodatkowych kosztów. Potem jeszcze 20 tys. na remont i przejęcie kilku rzeczy. Łączna suma kapitału własnego wynosi 60 tys. Do sfinansowania pozostaje 177 tys.

Obliczenia, które przedstawiłeś i które nie doprowadziły Cię do poprawnej kwoty, są poprawne. Stanowią one minimalną kwotę, którą musiałbym ponieść i doprowadziłyby do wyższego obciążenia po 10 latach, które obliczyłeś. Jest to mała poduszka bezpieczeństwa, ponieważ obecnie (teoretycznie) dysponujemy tylko jednym dochodem na rok (urlop rodzicielski).

TBV:
Dlatego w fazie oszczędzania chciałbym uwzględnić dodatkową spłatę w wysokości 123€ miesięcznie. Po 10 latach pozostałoby około 74 000 długu i miesięczna rata 635€.

W przypadku KfW:
Przez 10 lat płacę 2,32% spłaty + 1,35% odsetek (~152€) dla KfW, oraz 80€ miesięcznie + 754€ Riester rocznie na BSV.
Pozostały dług dla KfW według mojego zestawienia po 10 latach wynosi około 39 000. Guthaben BSV 16 000. Stąd wynika pożyczka w wysokości 23 000 z miesięczną ratą 195€ plus Riester.

Po 10 latach jest to zatem 635+195 = 830€ rata/miesiąc. + Riester = Skończone po około 21 latach.

Pytanie o oprocentowanie efektywne jest bardzo dobre i zaniosę je na kolejną rozmowę.
Moim zdaniem powstaną koszty z tytułu:
Opłata za zamknięcie + ubezpieczenie (1200+1700)
Opłata agio/disagio (1000)
i mieści się to w normalnym zakresie.
Wygląda na to, że zawarta jest także polisa ubezpieczeniowa na wypadek ryzyka w wysokości 1700, ale to też nie powinno być problemem.

[florianmeier]

Co oznacza TBV?

Dlaczego na KFW obowiązuje oprocentowanie od salda? Czy coś mi umknęło?

Wszystkie te umowy wydają mi się służyć jedynie utrudnieniu porównania ofert kredytowych.

Ile kosztowałby zwykły kredyt bez dodatkowych korzyści na mieszkanie czy Windykację mieszkaniową przez 10/15/20 lat na oprocentowanie?

Oprocentowanie na poziomie 3,X% według mnie nie jest całkowicie równoważne z rynkiem.

[Aipnos]

Hej Tom

Więc bierzesz 177 TEUR, ile łącznie spłacasz?

Więc X razy miesięczna rata?
Następnie doliczyć opłaty za zakończenie itp.

Po pierwszym przeliczeniu powinno to być około 209 000 EUR? Czy to prawda???

Mam limit obciążenia między 80,5% (177 TEUR do 220 TEUR, cena zakupu + modernizacja) choć w bankach zawsze jest to różne. Być może byłoby tu interesujące finansować tylko 176 TEUR, aby nie przekroczyć 80%

Więc co można zrobić, jeśli spadniemy poniżej 80%
czyli wziąć 176 TEUR:
10 lat:
- 146 TEUR tylko bankowe odsetki, 1,20%
- 30 TEUR PEŁNY kredyt, 1,20%
- Oszczędzanie w BSV z 415 EUR miesięcznie, oprocentowanie zysku w wysokości 0,25%
miesięczne obciążenie: 822,25 EUR

po 10 latach pozostaje nam kwota 146 TEUR, oszczędności w Bausparguthaben w wysokości 50 467 EUR, otrzymamy wówczas pożyczkę oszczędnościową w wysokości 95 533 EUR, oprocentowaną 2,35% (efektywnie 2,56%) i skończymy po 21 latach i 4 miesiącach.
W przypadku tego BSV rata wynosi 803 EUR.

Do tego dochodzi opłata za zakończenie BSV: 1460 EUR

Całkowite koszty: 209 338 - 176 000 pożyczonych = 33 338 EUR

Dla całego pakietu i okresu kredytowania otrzymujemy efektywne oprocentowanie w wysokości 1,65%

Jak wygląda w takim razie twoje obliczenie?

[t-away01]

@florianmeier

TBV miałem gdzieś zapisane, ale teraz nie mogę tego znaleźć. Dostarczę, gdy to znajdę. Był to miły slogan reklamowy, aby wyróżnić się spośród konkurencji. BSV również to oddaje dokładnie.

Jeśli chodzi o oprocentowanie aktualne z KfW, oczywiście nie dotyczy to bezpośrednio KfW, lecz oszczędności w powiązanym koncie oszczędnościowym, które regularnie wpłacam.

@Aipnos

Interesujące porównanie. Muszę przyznać, że 1,20% jeszcze nie spotkałem na wolności. Czy masz może przykład/jakiegoś dostawcę?

Właśnie otworzyłem prepisane przez ciebie obliczenia. Jednakże muszę jeszcze skonsultować niektóre kwestie z dostawcą, ponieważ niektóre kwoty nie są dla mnie do końca zrozumiałe.
W mojej ocenie płacę:

119x
Odsetki 147€
Bauspar1 440€
KfW 152€
Bauspar2 80€
= 820€ / miesiąc (zaokrąglone, centy nie są zapisane)

140x
Bauspar1 - Po przydzieleniu kredytu 635€ / miesiąc

98x
Bauspar 2 - Po przydzieleniu kredytu 195€ / miesiąc

Wynosi to łączny koszt 205.590 - 177.000 = 28.590 €. Opłaty za aktywację itp. są według przedstawiciela zawarte już w moich ratach i nie są doliczane dodatkowo.

Jest to trochę mniej niż twoje wyliczenia (raty są niemal takie same), ale raczej dlatego, że w moich obliczeniach uwzględniona jest świadomość mieszkaniowa, która przez lata wynosi około 15.000 €. Gdy to uwzględnię, przekraczam twój kosztorys.
Jesteś lepiej wyszkolony z uwagi na niższe oprocentowanie i przede wszystkim o wiele lepsze oprocentowanie efektywne w przypadku BSV. Muszę naprawdę zapytać, dlaczego jest tak wysokie, dzięki za wskazówkę!

Co do świadomości mieszkaniowej, pozostaje pytanie o jej rozwój. Czy jedno z następnych rządów nie zlikwiduje tego (czy to możliwe)? Byłoby to trochę więcej obciążenia, ale nadal wykonalne. Tylko w porównaniu z tobą utracone jest 15 tysięcy euro.

[NaTwoim13]

@t-away01,

dlaczego nie zwracacie się do nas bezpośrednio, jeśli chodzi o trwałą ofertę lub omówienie jej?

Aipnos jasno pokazało, jak powinno to wyglądać, a nawet znacznie lepsza koncepcja Aipnos w porównaniu z twoją dotychczasową ofertą może być jeszcze zoptymalizowana.