Capital Investment 4

[Kevin89]

Hej wszystkim,


już wiele przeczytałem na tym forum i jestem bardzo pod wrażeniem waszej pomocnej postawy.


W moim przypadku:
Ja i moja dziewczyna jesteśmy zainteresowani nieruchomością. (Badenia-Wirtembergia)


Dziewczyna: policjantka na całe życie, wynagrodzenie netto około 1900€
Ja: umowa o pracę, wynagrodzenie netto 1650€ + samochód służbowy do użytku prywatnego (wynagrodzenie brutto wraz z korzyścią pieniężną wynosi około 3450€)
Nie jesteśmy małżeństwem, nie mamy dzieci, oboje mamy 26 lat. Nie mamy żadnych bieżących kredytów.

Kapitał własny jest jak dotąd niewielki, jedynie 3 umowy oszczędnościowo-budowlane z niewielkimi wpłatami (łącznie około 4-5t€) oraz moje po stronie rentowe ubezpieczenie na życie o wartości około 3-4000€
Ponadto mamy około 4-5000€ na koncie bieżącym.


Znaleźliśmy obiekt zbudowany około 1900 roku (całkowicie wyremontowany) z przylegającym terenem o powierzchni około 9000m² i 1 hektar lasu. Nieruchomość jest sprzedawana przez pośrednika.
Problem polega na tym, że chcielibyśmy zachować niewielki kapitał własny, który dotychczas zgromadziliśmy.


Cena domu wyjściowo wynosiła 150.000€. Do tego dochodzi jeszcze las oraz wyposażenie.


Obecnie łączna cena wynosi około 190.000€, wliczając w to las oraz wyposażenie. Pośrednik wpisze tę kwotę jako cenę końcową we wstępnym protokole. Liczyliśmy na niższą cenę, ale ze względu na ogromne zainteresowanie, cena wyniosła 190.000€, chociaż wartość lasu i wyposażenia jest niższa. Mamy szczęście, że znamy właściciela nieruchomości, dzięki pewnym znajomościom, i dlatego otrzymamy pierwszeństwo, mimo że istnieją wyższe oferty.


Teraz planujemy finansować 190.000€ + koszty dodatkowe 20.000€ + 5-10.000€ zapasu, łącznie około 220.000€.


Czy jest to realistyczne z naszymi pensjami? Czy znajdziemy banki, które zrealizują to finansowanie bez kapitału własnego?


Planujemy zapłacić około 8-900€ miesięcznie raty kredytowe na nieruchomość, na okres 15 lat i z minimalną stopą spłaty wynoszącą co najmniej 3%.

Już teraz dziękujemy za wszelkie wstępne oceny.

[Kass Finanz]

Jeśli chodzi o ocenę wiarygodności, nie widzę żadnych problemów. Niemniej jednak należy ewentualnie omówić długoterminowe planowanie rodziny, ponieważ dzieci i utrata dochodu mogą prowadzić do trudności finansowych.

Obiekt (cena zakupu 150.000,- euro) wydaje się znajdować poza zamkniętą miejscowością - cel dla miłośników? Wyposażenie ma być przejęte za 40.000,- euro - co nie zwiększa wartości samego obiektu. Ewentualnie konieczne mogą być jeszcze modernizacje i remonty. Obszar leśny i olbrzymia działka mają ograniczone zastosowanie. Brak jest kapitału własnego, a koszty nabycia musiałyby być sfinansowane. Według mnie ta konfiguracja prawdopodobnie nie odniesie sukcesu.

[Kevin89]

Dziękuję za ocenę - chociaż z przykrością przyjmuję tę informację do wiadomości.

Jak już wspomniałem, las oraz inwentarz nie są wymienione osobno w KW. Być może sprzedamy las od razu za 12 000€.

Wartość rynkowa jest jeszcze nieznana. Czy inwentarz ma znaczenie, jeśli nie jest osobno wymieniony w KW?

Można by przypuszczać, że Dom ma wartość 176 000€ (bez lasu).

W sąsiedztwie budowanych jest wiele nowych domów o wartości około 300-400 000€ - bez wkładu własnego - przy częściowo niższych zarobkach niż my. Finansowanie tam przebiegło bez problemu, dlatego trochę mnie zaskakuje, że w przypadku istniejącej nieruchomości - za połowę ceny zakupu - z podwójnymi dochodami i ogromną działką miałoby to być nieuniknionym problemem.

Dziękuję.

[hoehlenbewohner]

No cóż, problemem nie jesteście wy, ale raczej obiekt.
9000m² działki plus las plus rzekomo gruntownie odnowiony stary budynek za 150 000 € wydaje się podejrzany nie tylko mnie, ale na pewno także każdemu bankowi.
Obszary wiejskie (poza miejscowościami) zawsze są problematyczne dla banków.

[Kevin89]

Jutro pierwsze spotkanie w lokalnym oddziale banku oszczędnościowego.
Następnie zapytam u odpowiednich pośredników.

Zobaczymy, co nas czeka.

Może być ciekawe...

[6Bankkaufmann]

Ważna jest czysta cena zakupu, a nie inwentarz jako podstawa.
Zatem jesteśmy przy 150 000 EUR, a nie przy 190 000 EUR jako podstawowej kwocie za obiekt.

Do tego dochodzi otoczenie zewnętrzne, czyli lokalizacja nieruchomości.

Ostatecznie raczej coś dla lokalnego banku.

Gdzie znajduje się nieruchomość w Badenii-Wirtembergii?

[Kevin89]

No cóż, czysta cena zakupu nieruchomości - według pośrednika - wynosi 190 000€. Las i wyposażenie nie są osobno uwzględnione, jak już wspomniano. Według pośrednika, może być ono wydzielone oddzielnie, jeśli będzie taka potrzeba. Mamy tu pole manewru.

Jesteśmy tutaj trochę na południe od Stuttgartu.

[6Bankkaufmann]

Przy ocenie wartości nieruchomości przeznaczonej na zabezpieczenie kredytu brana jest pod uwagę przede wszystkim wartość domu, a nie lasu.
Jak wspomniałem, Twoja zdolność kredytowa jest znów dobra, więc może się udać.

[Alex [CryptoMod]]

No cóż, czysta cena zakupu nieruchomości wynosi - według maklera KV - 190 000 euro. Las + sprzęt są, jak już wspomniałem, niezależnie nie wykazane. Według maklera można je wykazać oddzielnie, jeśli się zechce. Mamy tu pewien margines manewru.

Na tym musicie koniecznie trwać, bo jeśli się nie mylę, to będzie to uwzględnione także przy prowizji maklerskiej i podatku gruntowego... Tu chodzi już o sporo, gdy jest to 40 000 euro więcej lub mniej.

[6Bankkaufmann]

Oczywiście, można zaoszczędzić na podatku od nabycia nieruchomości. Ale często w umowie kredytowej można przeczytać: Zakładamy, że notarialna cena zakupu wynosi 190 000 EUR (bez wyposażenia).
Gdy w umowie zakupu pojawi się kwota 40 000 EUR za wyposażenie, teoretycznie bank ma prawo żądać dodatkowych zabezpieczeń w wysokości wartości wyposażenia.
Dlatego istotne jest, aby z góry upewnić się, że bank finansujący wyrazi zgodę na takie rozwiązanie.

[Kevin89]

Mieliśmy już nasze pierwsze spotkanie w lokalnym banku i w ciągu kilku godzin otrzymaliśmy akceptację. Oferta powinna być wysłana jutro pocztą (choć teraz jest strajk pocztowy, zobaczymy..)

Co do warunków, jeszcze nic nie mogę powiedzieć. W każdym razie konstrukcja będzie zawierała kontrakt oszczędnościowy Riester. Chociaż przeczytałem wiele opinii, że to może być raczej suboptymalne, jestem ciekawy..

Jednak jedna wypowiedź bardzo mnie zaniepokoiła, gdy wspomniałem bankierowi o kredycie na zakup nieruchomości KFW w wysokości 50 000 euro. Bankier powiedział, że nie włączy tego do konstrukcji, ponieważ oprocentowanie jest częściowo wyższe niż na rynku. Oprocentowanie w KfW wynosi około 1,2% - nie wyobrażam sobie nawet, abyśmy w naszej sytuacji otrzymali tak niską stopę procentową. Byłbym zadowolony nawet z 2,5% w tej chwili..

Czy źle to zinterpretowałem?

[6Bankkaufmann]

Trochę dziwne jest, kiedy piszesz, że otrzymałeś zgodę. Dla mnie zgoda oznacza istnienie dla ciebie wiążącej umowy pożyczki.

[brainy]

Być może to było tylko miłe rozmów.

Prawie żaden bankier nie może samodzielnie decydować o znaczących kwotach.

W banku zawsze bardzo dobrze widać, czy jest się szanowanym czy nie.

Kawa z herbatnikiem = szanowany klient.

[Kevin89]

Coś jest dziwne, gdy piszesz, że otrzymałeś obietnicę. Dla mnie obietnica oznacza tylko wtedy, gdy masz przed sobą umowę kredytową wiążącą prawnie.

Może źle się wyraziłem: Kilka godzin po naszej rozmowie na miejscu otrzymaliśmy telefon z informacją, że oferta zostanie wysłana pocztą, a w tym samym czasie doradca powiedział nam, że bank na pewno nas sfinansuje. Faktycznie nie otrzymaliśmy jeszcze oficjalnej obietnicy, ale możemy liczyć na to, że się uda.

Jednak do tej pory nic jeszcze nie dotarło - Dlaczego poczta musi akurat teraz strajkować..

[NaTwoim13]

Cześć Kevin89,

dlaczego nie prosi Pan o ofertę tutaj?

KfW nie ma stopy oprocentowania 1,2%, tylko 1,85%.

Czy bankier omówił z Panem koncepcję kredytu lub zapytał o Państwa preferencje? Czy teraz coś na szybko skleja? I czy później wyśle Państwu to listownie?

[6Bankkaufmann]

W porządku, powodzenia wtedy.

[Kevin89]

Cześć,

otrzymaliśmy dość dobrą ofertę pod względem stóp procentowych. W zasadzie skłaniamy się ku opcji 3 - czy widzę dobrze, że w naszym przypadku jest to najlepsze rozwiązanie?

Trudno nam porównać to 1 do 1. Co mnie zastanawia we wszystkich kombinacjach, to że spłata kapitału jest wszędzie poniżej 3%.

Dzięki.

1) pożyczka ratalna

Pożyczka ratalna:
207.000,00
Stopa procentowa 2,5
Okres obowiązywania stopy procentowej 15 lat
Miesięczna rata 900,00 €
Dodatkowe spłaty 5% rocznie
Spłata kapitału w ciągu okresu obowiązywania 100.050,00
Odsetki w ciągu okresu obowiązywania 60.232,00
Pozostały dług po 15 latach 106.954,00

2) pożyczka ratalna + KfW

Pożyczka ratalna: 157.000,00
Stopa procentowa 2,5
Okres obowiązywania stopy procentowej 15 lat
Miesięczna rata 690,00 €
Dodatkowe spłaty 5% rocznie
Spłata kapitału w ciągu okresu obowiązywania 77.463,00
Odsetki w ciągu okresu obowiązywania 45.409,00
Pozostały dług po 15 latach 79.538,00

+ 50.000 KfW
50.000,00
Stopa procentowa 1,75
Okres obowiązywania stopy procentowej 10 lat
Miesięczna rata 258,00 €
Spłata kapitału w ciągu okresu obowiązywania 21.626,00
Odsetki w ciągu okresu obowiązywania 7.122,00
Pozostały dług po 10 latach 28.375,00

3) pożyczka ratalna + KfW + BSV

Pożyczka ratalna: 87.000,00
Stopa procentowa 2,5
Okres obowiązywania stopy procentowej 15 lat
Miesięczna rata 350,00 €
Dodatkowe spłaty 5% rocznie
Spłata kapitału w ciągu okresu obowiązywania 36.319,00
Odsetki w ciągu okresu obowiązywania 26.391,00
Pozostały dług po 15 latach 50.681,00

+ 50.000 KfW
50.000,00
Stopa procentowa 1,75
Okres obowiązywania stopy procentowej 10 lat
Miesięczna rata 258,00 €
Spłata kapitału w ciągu okresu obowiązywania 21.626,00
Odsetki w ciągu okresu obowiązywania 7.122,00
Pozostały dług po 10 latach 28.375,00

Fuchs Wohnbaurente inkl. Riesterzulage

TA-Darlehen 70.000,00
początkowa kwota oszczędności 175,00 €
Okres kredytowania 23 lata 5 miesięcy
Przydzielone po 12 latach 10 miesiącach
Stopa procentowa na początku 1,75

Oprocentowanie i spłata 359,00 €
Dopłaty Riester 1.694,00 €
Oprocentowanie 5.757,00 €

Miesięczne płatności:

07/2015-04/2028
Odsetki 102,00 €
Oszczędności 175,00 €

05/2028-11/2038
Spłata 359,00 €
Koszty ogólne 21.728,00
Koszty ogółem jako %: 2,29%

Pozostały dług

Opcja 1 po 15 latach 106.954,00

Opcja 2 po 15 latach 79.538,00
Opcja 2 po 10 latach 28.375,00

Opcja 3 po 15 latach 50.681,00
Opcja 3 po 10 latach 28.375,00
BSV po około 23 latach wynosi 0

[rupa]

Tylko taka luźna myśl:
Zdecydowaliśmy się na połączenie kredytu ratalnego (15 lat) i KfW124. Jednakże z KfW 10/10, aby po 10 latach nie mieć żadnego długu i przez 15 lat nie martwić się o refinansowanie.

Oznacza to konkretne spłacanie najpierw tańszego kredytu, co oznacza, że cały pozostały dług po 10 latach (w naszym przypadku) byłby około 400 euro wyższy niż gdybyśmy spłacali najpierw kredyt z wyższymi odsetkami.

Zatem byłoby podobne do opcji 1, ale pozostały dług byłby mniejszy.

[NaTwoim13]

@rupa

Nie jestem w stanie zrozumieć tego zdania, ani nie rozumiem, o co chodzi z Rrestschuld w wysokości 400 euro.

W dyskusjach na temat restschuldu warto zastanowić się, czy sensowne jest spłacanie tak dużego zadłużenia przy niskim oprocentowaniu, podczas gdy inne zobowiązania wygasają już tylko 5 lat później!

Jeśli mogą Państwo spłacać dużą sumę, uważam, że zdrowiej jest wybrać instrument zabezpieczający przed zmianami stóp procentowych, jakim jest oszczędzanie mieszkaniowe. Jeśli po 10 latach oszczędzania w ramach programu KFW na 35 lat (tak jest obliczane), suma oszczędności staje się dostępna, mogę zdecydować, w którą stronę podążać w zależności od stopy procentowej. Jeśli jest wysoka, mogę ją wykorzystać i spłacić pozostałe zadłużenie w wysokości 39 000 euro, jeśli oprocentowanie jest niskie, mogę przedłużyć okres oszczędzania i zachować oszczędności na okres 15 lat, który wygasa za 5 lat.

Oprocentowanie depozytów w dobrych ofertach na rynku nie jest znacznie gorsze od oprocentowania przekraczającego limit państwowy, dzięki czemu korzyści z równomiernego spłacania rat nie są duże, a straty z zakupu przyszłego oprocentowania nie są większe od bezpośredniej spłaty.

[rupa]

W moim przypadku war warunki na 15 lat dostępne tylko w połączeniu z KfW. Umowy oszczędnościowo-kredytowe były droższe. Oczywiście z korzyścią związaną z zabezpieczeniem przed zmianami stóp procentowych. Jednak dla mnie to nie było tak istotne, ponieważ moje pozostałe zadłużenie po 15 latach będzie niewielkie.

Jeśli spłacę najpierw kredyt bankowy o około 250 euro więcej miesięcznie, a tym samym kredyt KfW mniej, zaoszczędziłbym ogółem około 400 euro. Jednakże, inwestując te 250 euro w KfW, spłacam go całkowicie po 10 latach. Od tego momentu całą kwotę, która była przeznaczona miesięcznie na KfW, przeznaczam na spłatę kredytu bankowego.

Tak wygląda mój plan - nie rozumiem teraz, dlaczego jest on niepoprawny. Chętnie się jednak dowiem, jeśli ktoś ma inne zdanie.

[Kevin89]

Czy ktoś może jeszcze coś powiedzieć na temat naszych powyższych warunków?
Czy są w porządku? Czy ma sens wybór trzeciej wersji?

[rupa]

Oblicz, jaka będzie pozostała kwota do spłaty, gdy będziesz płacił tę samą kwotę wszędzie (oprocentowanie + spłata). Załóżmy na przykład 900 euro. Dzięki temu będziesz mieć przybliżony obraz sytuacji. Oczywiście, zabezpieczenie odsetek w opcji 3 może też być droższe. Warto jednak rozważyć tę opcję, jeśli jest dla ciebie/was istotne.

[6Bankkaufmann]

Ale czy dla wszystkich wariantów uczestniczących istnieje plan spłaty analogiczny do europejskiej informacji dla konsumentów?

[Kevin89]

Tak, jednak trudno jest porównać 1 do 1, ponieważ mają one różne okresy wiązania odsetek.

Mamy szczegółowe przebiegi finansowania.

Jak już powiedziałem, opcja 1 na 15 lat, opcja 2 na 15 lat plus 10 lat KfW, opcja 3 na 15 lat plus 10 lat Kfw plus 23 lata BSV.

Dla mnie jako laika jest praktycznie niemożliwe dokładne porównanie...

Rozważamy również wzięcie opcji 3 bez pożyczki KfW. Krótki okres wiązania odsetek przez 10 lat nas odstrasza. Po 10 latach nadal pozostałaby nam kwota około 40 tysięcy jako saldo zadłużenia...

[NaTwoim13]

Możesz ubezpieczyć resztę długu KfW za 100 euro miesięcznie. Oprocentowanie pożyczki wynosi wtedy 2% po 10 latach w przypadku kredytu budowlanego w wysokości 28 000 euro, z czego 12 000 euro stanowi oszczędności budowlane.

Kwota 100 euro może być finansowana dzięki niższemu oprocentowaniu w porównaniu do warunków na 15 lat oraz wyborowi lepszego planu oszczędnościowego niż oferowany przez Schwäbisch Hall w przypadku opcji 3. W rezultacie musieliby wydać nawet mniej niż 100 euro dodatkowo.

[Kevin89]

To oczywiście też byłoby pomysłem.

Jednakowoż obecnie kierujemy się w tę stronę, bez udziału KfW, ponieważ moim obliczeniom nie przypuszczalnie to mieć znaczące negatywne skutki, a finansowanie jest dla nas bardziej przejrzyste i długoterminowo zabezpieczone.

Jeśli tylko spłacimy dodatkowo 1600€/rocznie, po 20 latach będziemy mieli zerowy stan zadłużenia w przypadku kredytu ratalnego.

137.000€ kredyt ratalny na 15 lat przy 2,5% oprocentowaniu i około 2,8% spłaty miesięcznej 608€ oraz pozostałe zadłużenie wynoszące zaledwie 66.700€

lub

20 lat przy 2,75% oprocentowaniu, około 2,6% spłaty miesięcznej 608€ i resztkowe zadłużenie wynoszące nieco ponad 43.100€

+ 70.000 Fuchs Wohnbau, wliczając Riester (Ogólna stopa procentowa wynosi około 2,3% przez prawie 23 lata) oraz brak zadłużenia po 23 latach

Być może uda nam się przemyśleć 0,1 do 0,2% w przypadku oprocentowania.

To jednak do tej pory jest jedyna dobra oferta, która otrzymaliśmy. Na przykład Accedo mają wiele trudności. Tutaj otrzymalibyśmy finansowanie w wysokości przeciętnie 3,4% przez 15 lat. Myślę, że możemy być zadowoleni z 120% finansowania - czy nie?

Dziękuję za pomoc.

[florianmeier]

Wybrałbym 1), ponieważ

- jest łatwe do zrozumienia
- ma dość niskie obciążenie podstawowe (co skutkuje także największym pozostałym długiem)
- po zakończeniu okresu kredytu można łatwo zmienić bank, ponieważ jest tylko jeden(!) partner umowy
- oferuje wystarczające możliwości dodatkowej spłaty
- ma przyzwoite warunki.

[Kevin89]

Dziękujemy! W rzeczywistości podzielamy podobne zdanie.
Niemniej jednak prawdopodobnie zdecydujemy się jednak na wzięcie BSV, ponieważ z finansowego punktu widzenia (około 2,3%) - patrząc na okres około 23 lat - w naszej sytuacji wydaje się to być całkiem korzystne, a kwotę 70,000 moglibyśmy już wtedy całkowicie zabezpieczyć.
Oczywiście nie zapominamy o opóźnionym opodatkowaniu w późniejszym wieku, jednak korzyści, jakie uzyskamy dzięki Riestern do tego momentu, przeważają. Pozostanie nam wtedy około 67,000€ po 15 latach spłaty, jeśli zdecydujemy się spłacać przez 15 lat, co moglibyśmy zmniejszyć o 5% rocznie tytułem dodatkowej wpłaty. W razie wątpliwości mielibyśmy dodatkową umowę o oszczędności mieszkaniowej, która po 15 latach byłaby gotowa na wypłatę większości pozostałego długu po oprocentowaniu na poziomie około 2% w przypadku NAGŁEGO WYPADKU. Niemniej jednak planujemy ją raczej na prace remontowe. Mimo to mielibyśmy ją jako zabezpieczenie w razie potrzeby.