Capital Investment 4

[Alan_NRW]

Cześć wszystkim,


jestem nowy na forum i chciałbym z góry podziękować za rady!


my (para małżeńska + 1 dziecko) po długim poszukiwaniu prawie się poddaliśmy, ale w końcu znaleźliśmy odpowiedni Dom.


Kapitał własny:

10000 - 15000 euro gotówki przeznaczonej na remont.
Posiadamy oszczędności budowlane BHW: obecnie 12000 euro.
Istniejący kredyt do września 2016 r.: rata 400 euro.
Cena domu: około 340000 euro, bliźniak; Rok budowy 2000; Wolny od zajęcia od 2016 r.


Zarobki:

On 32 lata: 1660 euro netto - klasa podatkowa 5 - doradca IT (SAP)
Ona 33 lata: 3600 euro netto - klasa podatkowa 3 - Lekarka


od sierpnia 2015 r.:

On: 2025 euro netto
Ona: 1800 euro zasiłku macierzyńskiego + 185 euro zasiłku na dziecko
przewidywane do 08.2016 r.


Pożądana rata: ponieważ moja żona właśnie poszła na urlop macierzyński, możliwa jest niska rata w wysokości około 1200 euro. Po urlopie macierzyńskim (prawdopodobnie 1 rok), wyższa rata nie stanowi problemu.
pożyczka zostanie praktycznie uruchomiona od 2016 roku, dlatego do powrotu do pracy przez nią pozostaje około 6-8 miesięcy...
Czy w tej konfiguracji w ogóle jest to możliwe? Czy zalecałby pan/pani podjęcie tego kroku!!


Pozdrowienia

Alan
Lat

[Kass Finanz]

Z pewnością możliwe będzie uzyskanie finansowania, choć nie wszystkie banki będą uwzględniać świadczenia rodzicielskie.

Niemniej jednak, moim zdaniem lepiej byłoby poświęcić najbliższe 12 miesięcy na poszukiwanie wymarzonej nieruchomości i spokojnie ją znaleźć, dopóki obiekt spełnia wszystkie wymagania pod względem otoczenia i wyposażenia.

W tym czasie raty kredytów mogą być uregulowane, a kapitał własny może być zwiększony.

Koszty dodatkowe wyniesione przez pośrednika wyniosłyby około 40 000 EUR. Pozostałą sumę, którą nie można zapłacić z kapitału własnego lub z planu oszczędnościowego na cele mieszkaniowe, należałoby sfinansować jako kredyt subordynowany o wyższych warunkach.

Ponieważ odsetki prawdopodobnie nie wzrosną istotnie w ciągu najbliższych 12 miesięcy, ta ścieżka powinna być ogólnie najtańsza.

[AV-Planer]

Cześć Alanie,

Czy koszty dodatkowe związane z zakupem są już zawarte w cenie domu? (Pośrednik, podatek od nabycia nieruchomości, opłaty sądowe i notarialne)

[Alan_NRW]

Dziękujemy bardzo za odpowiedzi.

Oczywiście rozważaliśmy opcję poczekania rok czy dwa przed podjęciem tej decyzji.
Jednak pochodzimy z regionu, gdzie ceny dramatycznie wzrosły, i nasze wymarzone nieruchomości nigdy nie będzie na wyciągnięcie ręki. W popularnych dzielnicach trzeba zapłacić co najmniej 500 tys.€ za coś porównywalnego.
Projekty nowo budowane oscylują w przedziale między 400 tys. a 600 tys.€ za porównywalny obiekt.

Teraz pojawił się ten Dom, który nas zachwycił od pierwszego obejrzenia, pomimo wątpliwości co do lokalizacji (nie najwyższej).

Dlaczego teraz, a nie później? Obejrzeliśmy wiele mieszkań do wynajęcia, ponieważ chcemy się powiększyć, i musielibyśmy płacić co najmniej 800 € za wynajem.

@AV-Planer
Zaletą jest to, że Dom jest sprzedawany prywatnie, więc nie ma prowizji dla pośrednika
Do ceny 340 000 (do negocjacji) należy doliczyć 6,5% + 2% ...

[Kass Finanz]

Następnie szybko porównaj kilka ofert kredytów i nie czekaj dłużej.
Z aktualnymi oświadczeniami o zarobkach (bez urlopu rodzicielskiego) na pewno można obliczyć dobre możliwości finansowania.

[Biskupeme]

Złożyliśmy wniosek o zasiłek rodzicielski, ale ostatecznie oznaczało to dla nas tylko obniżenie. Nie powinno się tego uwzględniać przy finansowaniu.

[Alex [CryptoMod]]

@AV-Planer
Zaleta: [url]Dom[/url] jest sprzedawany prywatnie, dlatego nie ma prowizji dla pośredników
Do ceny 340000 (do negocjacji) dochodzi jeszcze 6,5% + 2% ...

Nie widziałbym tego w ten sposób, ponieważ sprzedawca może oczekiwać, że prowizję dla pośrednika zamieni na wyższą cenę sprzedaży.

Nieruchomość kosztuje Cię sumę X. Kto otrzymuje ile z tego jest raczej drugorzędne.

Tak naprawdę nie wygląda to źle, poza faktem, że główny zdobywca pieniędzy idzie na urlop rodzicielski.

[Alan_NRW]

U nas spowodowało to jedynie potrącenia przy zasiłku rodzinnym. Nie powinno się tego uwzględniać przy finansowaniu.

w jaki sposób spowodowało to potrącenia u was?

jeszcze w tym tygodniu przeglądam propozycje różnych banków. Jeśli spojrzy się obiektywnie, to moja żona otrzymuje maksymalnie 1800 € zasiłku rodzinnego, co jest średnią pensją!!!
Niektóre oferty wydają się ciekawe, ale moim zdaniem można jeszcze taniej.

Mam jeszcze kilka spotkań przed sobą, jeśli otrzymam ofertę, która spełnia moje oczekiwania, to dobrze. Jeśli nie, to nic z tego...

[NaTwoim13]

Wymienianie świadczenia rodzicielskiego nie będzie skutkować potrąceniami, dlatego zawsze należy go wymieniać i podawać.

[NaTwoim13]

Ok, Wygląda na to, że reklama została usunięta.

[Alan_NRW]

Ok, Reklamowy został  widocznie usunięty.

ach dlaczego? się prawie dostałem najlepszą ofertę w moim życiu

[AV-Planer]

Cześć,

ogólnie rzecz biorąc finansowanie wydaje się możliwe, ale:

podajesz, że chcecie użyć swojego kapitału własnego na prace remontowe. Jeśli więc doliczyć około € 30.000,-- na koszty nabycia, musicie sfinansować około 370.000,-- i tym samym przekroczyć 100% ceny zakupu. Jeśli jednocześnie piszesz, że ceny nieruchomości tak wzrosły, to finansowanie ponad 100% wymaga nieco ostrożności.

Powinniście być w stanie regularnie poradzić sobie z obciążeniem na poziomie 6-7%. Dla kwoty 370.000,-- oznacza to miesięcznie około 2.000,--. Na początku (kiedy twoja żona będzie na urlopie macierzyńskim) na pewno będzie mniej, ale z długoterminowej perspektywy moja zalecana stawka to 6-7%.

[Alan_NRW]

Dziękuję za rekomendację.
Jednakże, jeśli szybko obliczę, oprocentowanie na 30 lat wynosi około 5%.
Pierwsza oferta, którą otrzymaliśmy, ma oprocentowanie 2,6% na 15 lat.

Zasadniczo kwota 2000€ byłaby możliwa do spłacenia po urlopie rodzicielskim, ale uważam, że to już za dużo...

[guest]

AV-Planer ma tutaj rację:

1. W okresie niskich stóp procentowych należy spłacać tak dużo, jak to możliwe.
2. Przy stopie procentowej wynoszącej 6-7% nawet fazy wysokich stóp procentowych nie są pokryte, więc na koniec okresu wiązania oprocentowania powinny pozostać jeszcze długi, które również trzeba jakoś spłacać. Przy obciążeniu wynoszącym 6% i oprocentowaniu 5%, spłata wynosi tylko 1%.
3. Finansowe oferty, które obecnie oferują dla młodych rodzin spłatę w wysokości 1% (lub podobne deklaracje reklamowe), uważam (to tylko moje zdanie) za niestosowne. Nie kwestionujemy faktu, że obecnie mamy historycznie niskie stopy procentowe. To, że mogą one jeszcze znacząco spadać, jest raczej mało prawdopodobne - uważam, że jest wykluczone, aby w Niemczech finansujący nieruchomości musieli płacić odsetki ujemne. Tendencja raczej wskazuje na ponowne wzrosty stóp procentowych w pewnym momencie. Chociaż nie dzisiaj, ani jutro, ani też nie w przyszłym roku (ale tego nikt nie może przewidzieć). Przy spłacie 1% i zakończeniu okresu wiązania oprocentowania te nieruchomości można nabyć tanio w sądzie rejonowym. Zanim znowu zacznie się krytykować formułowanie: oczywiście nie wszystkie, ale szansa na to wzrasta ...
4. Posiadanie własnego domu to luksus, luksusu trzeba sobie pozwolić.

Powodzenia

gość

[Alan_NRW]

To zdecydowanie ważna sprawa, którą należy wziąć pod uwagę. Dziękuję!
To kwestia, której z pewnością nie zaniedbam.

[NaTwoim13]

Nawet biorąc pod uwagę środki własne z umowy oszczędnościowej hipotecznej, finansowanie wynosi ponad 100%. KfW jest w pełni uwzględnione w stopie obciążenia oraz bank ma zobowiązanie do kredytu KfW, co oznacza, że kredyt KfW dla banku wygląda tak, jakby sam go udzielił, przy warunkach, gdzie marża nie pokrywa kosztów ryzyka - ze względu na podporządkowanie i ponad 100%.

Czy jest jakaś publicznie dyskutowana bank, który oferuje 2,5% dla takiej sytuacji wyjściowej z taką wartością obciążenia na 15 lat?

[Alan_NRW]

Jeśli dojdę do porozumienia z właścicielem w sprawie ceny i wszystko zostanie zakończone, jak wspomniano... powiadomię o tym.

Ryzyko tutaj i tam... Lekarka i informatyk obydwoje pracujący zawodowo (oprócz 1 roku urlopu rodzicielskiego), więc jednym bankiem czy drugim zdarza się zaryzykować 0,1%.

Należy pamiętać, że finansowanie i wypłata mają nastąpić w 03 - 04 / 2016... czyli urlop rodzicielski jest już prawie skończony.

[NaTwoim13]

Cześć Alan_NRW,

tak, ale tylko prawie, oznacza to, że nie jest to oficjalna sytuacja, ale to nie jest problem, ogólnie rzecz biorąc, można to również zaliczyć.

Czy oferta jest od Sparkasse czy Volksbank?

[Alan_NRW]

Proszę zrozumieć, że na razie nie chcę tego wspominać.

Ale mogę powiedzieć tylko tyle, Bank x: 2,8% ; Bank y: 2,6% ; 15-letnie zobowiązanie odsetkowe
i powiedziano mi również bezpośrednio, że to jeszcze nie jest ostatnie słowo.
Chodzi o poważne banki, żadne banki online ani inne podobne.

[NaTwoim13]

Banki internetowe lub banki hipoteczne bez oddziałów nie są nieuczciwe ani nie muszą nimi być.

[6Bankkaufmann]

Banki internetowe są tak samo godne zaufania jak banki z siecią placówek. Czasami banki internetowe ze względu na korzystną strukturę kosztów mogą mieć też korzystniejsze oprocentowanie kredytów hipotecznych. Jednak jak zawsze, wszystko zależy od indywidualnej sytuacji.

[Alan_NRW]

Tak, źle to przeze mnie sformułowane...
Dzisiaj mam kolejne spotkanie. Zobaczymy, co tym razem się wydarzy.

[6Bankkaufmann]

Powodzenia, daj znać

[Alan_NRW]

Cześć,

wczorajsza rozmowa była OK, ale też nie więcej niż to.. żadna kusząca oferta: 10 lat zakazany zwrot 2,6% przy finansowaniu 110. Przy finansowaniu w wysokości 100% 10-letni zakazany zwrot wynosi 1,97%
kiedy poruszyłeś temat 15-letniego zakazu zwrotu, stawki wzrosły o 0,40-0,50.
Ale muszę powiedzieć, że bardzo rzeczowo i nie widzieli żadnego problemu związku z urlopem macierzyńskim.

muszę jeszcze jedno powiedzieć na temat naszych wyżej wymienionych zarobków: nie wspomniałem o nich, aby przyjąć kwotę minimalną.
Moja żona zarabia podstawowo około 3600 bez dyżurów... co oznacza, że z dyżurami zarabia średnio około 4200 netto
ja 3265 brutto * 13,7


W przyszłym tygodniu zaczyna się druga runda negocjacji z właścicielem...
czy eksperci mają ogólne wskazówki??

Pozdrowienia
Alan

[6Bankkaufmann]

Jakiego rodzaju wskazówki się spodziewasz?

[Alan_NRW]

Ponieważ już wszyscy jesteście doświadczeni w biznesie, na pewno wiecie więcej na temat kolejnych kroków. Jeśli już uzgodniliśmy cenę zakupu, mam nadzieję, że będziemy mogli negocjować z 2-3 instytucjami. Czy jest jeszcze dużo miejsca na negocjacje?

[matti85]

Jaśnie rekomenduję wybranie długiego okresu zabezpieczenia na poziomie stóp procentowych. Dlaczego? Otóż, obecnie mamy do czynienia z niskimi stopami procentowymi, które kiedyś się skończą. Osobiście, nie martwiłbym się zbytnio o 0,5% na 5 lat. Jednakże, jeśli po 10 latach stopy procentowe wzrosną o 3-4%, niektóre osoby mogą mieć poważne problemy finansowe.

Ponadto, gdy decydujesz się na finansowanie na poziomie 110%, to nie masz zbyt wielkiego wyboru i bank nie przejmuje się zbytnio o Ciebie. Inaczej jest, jeśli masz co najmniej 20% własnego wkładu, plus dodatkowe koszty.

[Alan_NRW]

min. 15-letnie zobowiązanie oprocentowania to absolutne minimum, które musi spełniać moje wymagania!
Niestety, nie będziemy w stanie osiągnąć 80% finansowania. Wygląda na to, że raczej będzie to 100% finansowania, a w najgorszym przypadku 110%.

[6Bankkaufmann]

Musisz koniecznie sprawdzić, czy istniejące kapitał własny wystarczy na pokrycie kosztów dodatkowych związanych z zakupem. Oprocentowanie bankowe dla finansowania w wysokości 110% zawsze jest wyższe.

[Alan_NRW]

Cześć wszystkim,

pomyślałem, że kontynuuję relacjonowanie...
obecnie jesteśmy już zgodni z właścicielem. Teraz chodzi o uzyskanie jak najkorzystniejszych możliwych oprocentowań. Trwają negocjacje.