Capital Investment 4

[wadi]

Witajcie.

W 2012 roku wzięliśmy kredyt budowlany, aby zbudować własny Dom.
W tamtych czasach byliśmy zadowoleni z oprocentowania, ale teraz pojawia się pytanie, czy opłaca się ewentualnie zrefinansować (i ewentualnie zapłacić odszkodowanie za wcześniejszą spłatę, ponowne wpisanie hipoteki, ...)?

Oto dane:

Wszystkie 3 elementy mają 10-letni okres oprocentowania

pożyczka bankowa w DSL Bank na kwotę 120.000 €.
Efektywne oprocentowanie 3,24%
Brak spłaty kapitału.
Produkt zastępczej spłaty to oszczędności budowlane, które zostały przekazane DSL.
Aktualne oprocentowanie oszczędności budowlanych wynosi 0,5%
Późniejsze oprocentowanie kredytu 2,75%
Aktualnie około 18000 € na koncie

50.000 € KFW153
Efektywne oprocentowanie 2,32%
Możliwość bezpłatnej spłaty w dowolnym momencie

50.000 € KFW124
Efektywne oprocentowanie 3,2%
Dodatkowa spłata możliwa jedynie za gotówkę

Obie linie KFW również są obsługiwane przez DSL Bank.
Oznacza to, że hipoteka została zarejestrowana na rzecz DSL


Czy ktoś ma doświadczenie z DSL / KFW odnośnie odszkodowania za wcześniejszą spłatę?
O jakiej kwocie w € mówimy tutaj?
Czy może po prostu poczekacie teraz 7 lat i będziemy szukać opłacalnego refinansowania na czas?

Inne pomysły?

Dziękuję i pozdrawiam
Michael

[brainy]

Umowa to umowa. Nawet jeśli finansowanie wydaje się trochę niekorzystne. W końcu podpisałeś.

Co może się tam stać? Forward na 7 lat moim zdaniem nie ma. Również nie ma możliwości wypowiedzenia.

Wykup tylko za gotówkę. Ahh, przyciski nie działają?

Więc wytrzymaj!

[6Bankkaufmann]

Nie sądzę, żeby bank DSL teraz zgodził się na spłatę z VFE. Czy pytałeś? Jeśli tak, to za dwa lata możliwe jest uzyskanie kredytu obejmującego pozostały okres spłaty kredytu wynoszący 5 lat.
Spłata z VFE możliwa jest tylko przy sprzedaży nieruchomości, obecnie, w sierpniu 2015 r.

[wadi]

Cześć.
Dziękuję za odpowiedzi.

@Herr Hillermann:
Tak, zapytałem wczoraj w DSL o VFE dla głównego kredytu i KFW 124. Jak dotąd nie dostałem odpowiedzi.
Zapytałem również DSL, czy są zainteresowani spłaceniem KFW153 poprzez nowy kredyt.
Moim pomysłem jest:

- DSL oferuje mi kredyt w wysokości pozostałej kwoty KFW153 np. 1,x %
- Spłacam w ten sposób KFW153 (można to zrobić w dowolnym momencie)
- Ponieważ DSL nadal jest moim kredytodawcą, nie ma zmiany hipoteki (i brak kosztów dla mnie)

Sytuacja Win / Win: Płacę mniejsze odsetki za nowy kredyt niż za KFW153. DSL otrzymuje odsetki od nowego kredytu, a nie, jak dotychczas, od KFW.

Czy mam jakiś błąd myślowy tutaj? Sprawy KFW są przekazywane przez bank (ewentualnie z niewielkim dodatkowym odsetkiem) ?

Jeśli DSL nie zgodzi się na to, to nadal opłaca się spłacić KFW153. Oprócz kosztów hipoteki i notariusza nie ma żadnych dodatkowych kosztów.


@brainy:

Mój początkowy pomysł polegał na tym, że DSL powiedziałoby, że płacę kwotę X jako VFE.
W zależności od tego, jak wysoka jest ta kwota, trzeba byłoby obliczyć, czy opłaca się płacić X i za to płacić niższe odsetki.

[brainy]

Jako VFE zawsze trzeba płacić aktualną różnicę w oprocentowaniu (+/-). Oszczędzanie nie wchodzi w grę.

Czy to jest błąd myślowy?

[6Bankkaufmann]

VFE jest tzw. szkodą z tytułu niespełnienia. Albo stratą z zaniechania odsetek dla banku.
Jest to prawda, że w rzeczywistości nie można tym zbyt wiele zaoszczędzić.
Jednak chodzi też o to, czy bank w ogóle zgodzi się na to, abyś wcześniej zrezygnował.

[wadi]

Jeśli tak jest, to kredyt normalny i KFW124 nie będą opłacalne.
Raczej brak błędów myślowych. Raczej brak wiedzy.

Zacząłem to od konsumentów, który wcześniej spłacił kredyt, który zaciągnąłem przed budową.
Opłata za wcześniejszą spłatę była znacznie niższa niż to, co zostałoby jeszcze do spłacenia w postaci odsetek.

[wadi]

VFE ist der sogenannte Nichtabnahmeschaden.Oder entgangener Zinsschaden für die Bank.
Es ist richtig, dass man damit eigentlich nicht viel sparen kann.
Jedoch geht es doch auch darum ob die Bank denn überhaupt hier mitspielt, also vorzeitig Sie rauslässt.

To jest poprawne. Jestem ciekawy, co napisze DSL.
Jak wygląda to z KFW153.
Bank musi mnie wypuścić, ponieważ pełna spłata w dowolnym momencie jest możliwa bezpłatnie.
Gdzie obecnie są stopy procentowe, jeśli chcę przenieść 48000 €?

[6Bankkaufmann]

Ale jeśli przekształcisz pożyczkę KfW, a nie pożyczkę DSL Bank, to nic to nie da. Nowy bank byłby wtedy wpisany jako drugi w księdze wieczystej, co nie działałoby.

[wadi]

OK. Dziękuję.
Oznacza to, że jedyną obecnie możliwością optymalizacji byłoby, gdyby Bank DSL zgodził się na refinansowanie.

[NaTwoim13]

Cześć Waldi,

niestety, ale DSL Bank nie wejdzie na żadne ustępstwa, a Bankkaufmann słusznie zauważa, że spłacenie kredytu KfW poprzez inny bank, stojący za DSL Bank, nie będzie interesujące pod względem stóp procentowych, pomimo faktu, że żaden bank nie jest chętny na tę pozycję.

Oczywiście, jeśli nieruchomość jest warta 400 000 lub więcej, to może być inna sytuacja.

Uważam, że cała ta sprawa z BSV jest bez sensu, ponieważ nie jest on w żadnym stopniu uwzględniany w okresie stałym stóp procentowych. Sprzedano im drogi obniżony procent, bo takie warunki otrzyma się w przypadku zobowiązania się do Bausparvertagu z BHW.

[wadi]

Skąd masz informację, że BSV nie zostanie przydzielona? Według danych, które widzę online w BHW, Przydział Q1 / 2022 (oczywiście jeśli raty są płacane zgodnie z umową). To byłby dokładnie koniec okresu wiązania oprocentowania.

[NaTwoim13]

Okej, wtedy umowa została dokładnie obliczona na 10 lat, więc muszę się trochę cofnąć, ale oczywiście nie jest to oczywiste, że została obliczona na przydział.

Ile wpłacają państwo, że po 3 latach jest już w niej 18 000 euro? Jeśli to przeliczę, oszczędzają państwo więcej niż 50% w ciągu 10 lat? I potem stopa oprocentowania kredytu w wysokości 2,75%, przy oszczędnościach 50%?

[wadi]

Tak, wtedy zostało to obliczone przez wolnego pośrednika.
Włącznie z szczegółowymi konsultacjami dotyczącymi kosztów pobocznych budowy i kompleksową obsługą.
Mieliśmy kilka ofert. I tak, byli też bardzo osobliwi ludzie, którzy liczyli nam różne rzeczy.....
Obecnie 360 € (wliczając VL) trafia na umowę każdego miesiąca.
W ciągu ostatnich 1,5 roku nawet trochę więcej, ponieważ wówczas pojawiały się kwestie związane z powiększeniem rodziny i VL mojej żony tymczasowo odpada.
Chcieliśmy wtedy zachować pewną elastyczność, a jednocześnie zabezpieczyć się na długi okres przed wysokimi oprocentowaniami.
Pośrednik zaproponował nam wtedy BSV, ponieważ:
1. Otrzymujemy 80 € VL / miesiąc, których nie chcieliśmy marnować.
2. W razie potrzeby możemy obniżyć ratę nawet do 120 €.
3. Dzięki temu gwarantujemy sobie niskie oprocentowanie na kolejne 10 lat.
Powiedział nam także od razu, że istnieje oczywiście ryzyko, że za 10 lat oprocentowanie nadal będzie niskie.
W takim wypadku po prostu trafilibyśmy w piach z opłatą za wykup.
Czy ta wersja była/ jest naprawdę dobra, nie mam pojęcia.
Ale wszystkie oferty, które mieliśmy wtedy jeszcze dostępne, albo miały gorsze warunki, albo były nieznacznie lepsze, ale z tym wiązało się ryzyko, że za 10 lat oprocentowanie wzrośnie.

[brainy]

W takim razie po prostu straciliśmy opłatę końcową w piasku.

... oraz różnicę w oprocentowaniu między skromnymi 0,5% a 3,2% (możliwa dodatkowa spłata!) oraz różne koszty i opłaty związane z rachunkiem oszczędnościowym na cele budowlane, tylko przez 10 lat.

[NaTwoim13]

Cześć Wadi,

przy tak wysokich wpłatach i pozostałym czasie warto rozważyć optymalizację stawki lub podziału wpłat. Przy stawce przydziału wynoszącej 30 % wskaźnika oszczędności/minimalnego salda można również zabezpieczyć pozostałe zadłużenie lub jego część z kredytów KfW, co prowadzi do oprocentowania kredytu budowlanego w wysokości 2 %.

[wadi]

Czy masz na myśli zmniejszenie wpłaty na obecny BSV i zrobienie nowego BSV, który pokryje pozostałe długi KFW? Obecnie trochę zmniejszyliśmy wpłatę, ponieważ w zeszłym miesiącu przybyło nowe dziecię, i teraz najpierw sprawdzamy, jak to finansowo się rozwija. To było również korzyścią, którą widziałem w rozwiązaniu BSV wtedy. Jeśli zostanie teraz więcej pieniędzy niż zakładano, należałoby rozważyć, na co przeznaczyć dodatkową spłatę.

[wadi]

W ten weekend otrzymałem list od DSL.

Wbrew temu, co jest napisane tutaj: W zasadzie DSL ma coś do zaoferowania.

Czy warto skorzystać, nie mam pojęcia. Mogłem tylko przejrzeć ofertę w weekend.

Przekształcenie KFW 153 na DSL obecnie daje efektywny oprocentowanie 2,02% / 5 lat. Nie rewelacja, ale zobaczymy.

Pozostałe 2 kredyty zostaną wcześniej spłacone w ramach VFE lub będą przedłużone na nowych warunkach przy niższej VFE.

Teraz pytanie do ekspertów:

Jakie warunki obecnie są możliwe, aby można było w przybliżeniu oszacować, co można zrobić?

Obecnie potrzebne byłoby około 200 000 € do spłaty wszystkich trzech komponentów.

Wartość nieruchomości w 2013 r. według oceny banku wynosiła 260 000 € (powinna być wystarczająca jako zabezpieczenie dla nowego banku).

Czy ktoś może podać przybliżone warunki?

[NaTwoim13]

Zacznijmy od wyjaśnienia, czy bank DSL zgadza się na wcześniejszą spłatę tylko wtedy, gdy są to własne środki. Pytanie brzmi, jak zareaguje, jeśli spłata zostanie dokonana przez inną bank.

Pomijając to, refinansowanie może się nie opłacać, przynajmniej nie przez pozostały okres wiązania oprocentowania. Trochę inaczej wygląda to, jeśli nowe zobowiązanie zostanie zabezpieczone na dłuższą metę i za 7 lat poziom oprocentowania będzie wyjątkowo wysoki, wówczas mamy dzisiejsze oprocentowanie i nie musimy płacić tych wysokich odsetek od reszty długu. Jednakże już teraz są one zabezpieczone dzięki BSV, nawet jeśli kosztem jest na razie droga forma kredytu z terminem zapłaty. Faktem jest, że oprocentowanie z obecnego kredytu i tak będą płacili, w związku z czym zwiększa się dług, który następnie zostanie odkupiony taniej. Ekonomicznie rzecz ujmując, opisane rozwiązanie nie będzie opłacalne w ciągu pierwszych siedmiu lat ani w pozostałych.

[6Bankkaufmann]

Dokładnie tak, o to chodzi. Możesz wkleić linie dokładnie tak, jak je przedstawia DSL, czy kredyt musi zostać spłacony z kapitału własnego czy nie.

[wadi]

Dziękuję najpierw za ocenę.
Sprawdzę, czy mogę dziś albo jutro umieścić tutaj to pismo.
W weekend byłem trochę osłabiony, dlatego tylko przeleciałem go wzrokiem.
Nie było tam jednak wprost mowy o kapitale własnym.

[wadi]

Tutaj mam właśnie teksty z dwóch pism od DSL.

KFW 153

Hauptdarlehen + KFW 124

Dla mnie brzmi to tak, jakby nie miało znaczenia, skąd pochodzą środki. Niemniej jednak przeliczyłem to szybko i nawet gdyby nowe środki można było finansować w wysokości 1%, nadal oszczędzałbym mniej niż VFE.

Ale czy jest coś przeciwko refinansowaniu KFW 153, czy byłoby bardziej rozsądne zrezygnować z niższych oprocentowań o 0.3% (na 5 lat) i zamiast tego być może finansować jeszcze taniej za 7 lat, jeśli rynek pozostanie taki sam?

[6Bankkaufmann]

Jeśli nie oszczędzasz, to czy istnieje powód do refinansowania? A może chodzi o obniżenie miesięcznej raty?

[wadi]

Spłaty są obecnie odpowiednie. Jeśli chodzi o to, że przy takiej samej racie moim celem byłoby wyższe spłaty.
Pytanie brzmi, czy moja myśl (dotycząca KFW 124 i głównego kredytu) jest poprawna, czy dobrze policzyłem, czyli

167000 € pozostałej kwoty zadłużenia przy obecnym oprocentowaniu około 3,2% daje 5344 € odsetek rocznie.
Wszystko to przeliczone na 2,02% oznacza 3373,4 € odsetek rocznie, co daje oszczędność odsetek w wysokości 1971 € rocznie.
Całość przez 5 lat (nowy okres wiązania odsetek) oznaczałoby oszczędność na poziomie prawie 10000 €, ale poniesione zostałoby 22000 € VFE.

Lub całkowicie niezależnie od głównego kredytu np. 1% (nie mam pojęcia, jakie są warunki)

Wtedy byłoby to 3674 € oszczędności rocznie, ale przez cały okres kredytowania nie byłoby to oszczędności ponad VFE.
Wiem, że oprocentowanie roczne tutaj nie jest takie samo z powodu spłaty, ale myślę, że to nie zgłupiałoby dużo, a przynajmniej nie około 12000 €.

W przypadku KFW 153 jest to 0,3% mniej (na 5 lat).
Oznacza to prawie 140 € mniej odsetek rocznie.
Jednak okres wiązania odsetek tam byłby zakończony 2 lata przed dwoma innymi kredytami.
Wtedy znów jestem w sytuacji, gdy główny kredyt ma hipotekę.
Inny bank prawdopodobnie nie zaoferuje mi refinansowania jednego z kredytów, ponieważ nie chce zajmować tej samej pozycji.

Myślę, że w przyszłości byłoby to większym minusem niż 140 € / rok lub eksperci mają inne zdanie?

[NaTwoim13]

DSL Bank mówi o przedwczesnym przedłużeniu, nie o podstawowej możliwości spłaty.

Uważam to za naprawdę bezczelne, kredyt istnieje zaledwie 3 lata, bank pobiera opłatę za szkodę i proponuje ponowne udostępnienie pieniędzy! Marża odsetkowa za kolejne 7 lat jest pobierana za pomocą opłat za zbyt wczesne spłaty, a następnie nowa bieżąca marża odsetkowa z nowego kredytu. Zwłaszcza, że chodzi tylko o 120 000 euro! Obniżenie opłaty za zbyt wczesne spłaty w ogóle nic nie daje, zwłaszcza szczerze mówiąc: do czego potrzebują pięcioletniego okresu zabezpieczenia przed zmianą stóp procentowych??? Teraz płacą wszystkie odsetki za kolejne lata, udrażniają swoje zadłużenie, aby w krótszym czasie, czyli w ciągu 5 lat (ale zapłacone za 7 lat) ewentualnie drogo refinansować pozostałe zadłużenie, ponieważ istnieje inny, wyższy rynek???

DSL Bank nie pozwoli sobie na obcą spłatę, nie wierzę w to, a jeśli tak, to mają pożyczki KfW w następstwie, które po 5 latach mają pierwszeństwo i zastawiają lub refinansują podstawową pożyczkę praktycznie niemożliwe, a przynajmniej drogie.

[wadi]

Tak jak podejrzewano. Czy lepiej teraz zapłacić dodatkowe 140 € / rok i za 7 lat zrobić refinansowanie wszystkiego?