Capital Investment 4

[Hetzman]

Cześć drodzy eksperci,

mam obecnie pewne obawy, które mnie nieco niepokoją. Być może ktoś tutaj może podzielić się doświadczeniami lub poradami.

Obecnie zamierzamy kupić Dom jednorodzinny. Dostaliśmy bardzo atrakcyjną ofertę od Banku DSL (przez Interhyp). Oferta jest tak dobra, ponieważ różnica między ceną zakupu a wartością (ok. 50 tys. euro) jest uznawana jako kapitał własny (zakup w ramach rodziny). Teraz pojawia się pytanie, jak wiarygodna jest taka wycena (została obliczona za pomocą kwestionariusza)? Nadal odbędzie się zewnętrzna i wewnętrzna wizja lokalna, ale słyszałem, że taka inspekcja odbywa się dopiero po podpisaniu umowy, co mogłoby pogorszyć warunki, jeśli wartość domu okaże się niższa... Czy wartość nieruchomości nie powinna zostać ustalona i zatwierdzona z wyprzedzeniem?

Oczywiście mógłbym wtedy zrezygnować z umowy, ale musiałbym ponownie szukać nowej oferty finansowania i tracić cenny czas...

Czy ktoś miał już doświadczenia z tym, być może szczególnie z Bankiem DSL? Mam obawy, że to może być jakiś podstęp, aby nas skusić korzystnymi warunkami.

Z góry dziękuję wszystkim!

Z poważaniem Hetzman

[6Bankkaufmann]

Podczas zakupu w rodzinie, mamy tzw. pole manewru. Jeśli wycena obiektu jest wyższa, a płacisz mniej za nieruchomość, jest to preferencyjna cena zakupu. To jest możliwe do zrealizowania. Jeśli bank potwierdza ogólnie wyższą wartość rynkową poprzez wewnętrzną wycenę obiektu niż niższa cena notarialna, istnieje tu możliwość uzyskania korzystniejszych oprocentowania bankowego.

[Hetzman]

Cześć Panie Hillermann,

dziękuję za szybką odpowiedź. Czy możesz również powiedzieć coś na temat czasu potwierdzenia? Moim zdaniem powinno to nastąpić przed zawarciem umowy kredytowej z bankiem, czyż nie?

Czy ten preferencyjna cena zakupu ma jakieś konsekwencje podatkowe?

Dzięki!

[Kass Finanz]

Bank początkowo sprawdzi i oceni ogólne dokumenty dotyczące pożyczki. Jeśli wszystko jest w porządku, bank zleci ekspertowi wycenę nieruchomości w sposób urzędowy. Potwierdzenie to zostanie przekazane w krótkim czasie. Następnie otrzymasz ofertę banku zgodną z relacją między wysokością finansowania a ustaloną wartością przez rzeczoznawcę. Jeśli wszystkie dane są poprawne, oprocentowanie nie ulegnie zmianie.

[NaTwoim13]

Jesteś już dobrze zabezpieczony w DSL Bank, ponieważ obliczone i zaoferowane warunki (ponieważ w procesie bankowym DSL Bank uczestniczysz w procesie składania oferty) pozostają ważne nawet w przypadku ustalenia niższej wartości w późniejszym terminie. DSL Bank postępuje w tym bardzo hojnie, zazwyczaj otrzymuje się 10% bezpiecznego rabatu od wartości ustalonej w ocenie rzeczoznawcy oraz maksymalnie można dofinansować do 120%. To obliczenie uwzględnia jedynie wewnętrzne zatwierdzenie przez DSL Bank, czyli wewnętrzne zatwierdzenie warunków ustalonych wcześniej nie ma już na to wpływu. Istotne jest jednak, że nawet jeśli wartości początkowe nie zostaną potwierdzone przez ocenę rzeczoznawcy, warunki ustalone wcześniej pozostaną niezmienne, jeśli pozostaną one w obrębie wspomnianych wcześniej 120% z rabatem. Niemniej DSL Bank zawsze zastrzega sobie prawo do kompleksowego oceniania finansowania, czyli uwzględnienia wszystkich czynników, ale jak już powiedziałem, ich oceny są zasadniczo bardzo godne zaufania.

Zwykle staje się to interesujące w przypadku zakupu nieruchomości z dużą modernizacją i renowacją, gdzie na początku 100% wartości modernizacji i renowacji jest brane pod uwagę. Jeśli wartość nieruchomości po przebudowie zostanie potwierdzona później - co tak jak wspomniałem wcześniej, niekoniecznie musi się zdarzyć - mogę uzyskać bardzo dobre i przede wszystkim niezawodne warunki.

Jednak większość banków akceptuje różnicę między ceną zakupu a rzeczywistą wartością przy sprzedaży rodzinnej, dlatego nie musi to być koniecznie DSL Bank, ponieważ na rynku można uzyskać lepsze warunki, jeśli inne parametry pasują! Niestety czasy przetwarzania w DSL Bank nie są najkrótsze i stają się nerwowe, gdy chodzi o szybkie zatwierdzenie, szczególnie jeśli ocena rzeczoznawcy nie obejmuje się wartościami i trzeba zaangażować innego rzeczoznawcę. Wtedy wszystko może potrwać dość długo, więc agenci nieruchomości i sprzedawcy muszą współpracować, w przeciwnym razie inny kupujący może szybko przejąć nieruchomość.

Z kolei angażowanie rzeczoznawcy w późniejszym etapie może być pomocne, gdy ocena rzeczoznawcy nie wystarcza do zatwierdzenia, jeśli nie mieści się w 120%, można zawsze uzyskać inne rzeczoznawstwo (które uwzględnia znacznie więcej czynników rynkowych) kosztem DSL Bank, aby potwierdzić wymaganą wartość.