Capital Investment 4

[philbo]

Witajcie razem,

obecnie planujemy sfinansować Dom, w najbliższych dniach mamy umówione spotkania z dwiema bankami (BHW/Postbank i Sparkasse), oraz telefoniczne spotkanie z Interhyp.

Dane: Cena zakupu 175 000 € plus koszty dodatkowe i modernizacja = około 215 000 €
Kapitał własny wynosi około 60 000 €

Jak już wspomniałem, wciąż nie mamy konkretnych ofert, ale zastanawiam się, czy w ogóle warto rozważyć umowę Wohnriester. U nas są 4 dzieci (2002, 2005, 2007 i 2013), co praktycznie oznacza około 1000 € rocznego dofinansowania dla jednej umowy.
Jednakże zwykle oprocentowanie pożyczki hipotecznej związanej z Bausparvertragiem jest (znacznie) gorsze.

Moje zamierzenie dotyczące finansowania wyglądałoby następująco: 50 000 € przez KfW oprocentowane na 1,71 % w skali roku, a pozostałe 105 000 € przez bank wybrany przez nas.
Mam nadzieję, że uda się nam uzyskać oprocentowanie na około 2% na 10 lat.

Planowana miesięczna rata wynosi około 1100 €.

Decyzja o skorzystaniu z BSV (oszczędności mieszkaniowe) jest kwestią skomplikowaną, nie jestem do końca pewien, jak dokładnie ocenić, czy warto rozważyć finansowanie przy użyciu BSV. Stopy procentowe są wyższe, ale jednocześnie skorzystamy z dofinansowań (chociaż prawdopodobnie będziemy musieli je opodatkować w przyszłości, czyż nie??)
Na stronie test.de jest kalkulator oszczędności mieszkańcowych, który porównuje zalety i wady BSV w porównaniu do zwykłej pożyczki, ale mam trudności z obsługą tego narzędzia.

Jak podejść do tej kwestii i jak najlepiej porównać oferty?
10 lat związania oprocentowania wydaje mi się dobrym pomysłem, ponieważ stopy procentowe będą korzystniejsze niż przy 15-letnim okresie kredytowania. Z pozostałej kwoty po spłaceniu około 40 - 50 tys. €, trzeba będzie sfinansować dalszą część (bez uwzględnienia dodatkowych spłat).

Czekam na wasze wskazówki.

Pozdrowienia
Philipp

[NaTwoim13]

Cześć Philip,

Musiałbyś dostać 10-letnią ofertę znacznie tańszą niż 2%.

Finansowanie budowy za pomocą oszczędności budowlanych nie jest droższe pod względem nominalnej stopy procentowej. Stopa procentowa związana z pożyczką wstępną wygląda na bardziej korzystną, ale w tej formie kredytu całkowite oprocentowanie, czyli odsetki z pochodzącej pożyczki budowlanej, są „mieszane” z stopą procentową z finansowania wstępnego, co skutkuje ustaleniem zmiennego oprocentowania, które należy zestawić z kredytem ratalnym.

Osobiście zignorowałbym Riester, w moim przekonaniu nie powinno się go uwzględniać przy finansowaniu budowy, powinniście korzystać z niego dodatkowo i później cieszyć się bez potrąceń z fikcyjnego konta mieszkaniowego oraz związanych z nią ograniczeń, które zwiążą was z nieruchomością w przypadku wcześniejszego wykorzystania.

Ogólnie rzecz biorąc nie ma przeszkód co do zabezpieczenia oprocentowania umowy oszczędnościowej budowlanej finansowanej z góry, ale to należy zestawić z kredytem ratalnym.

[philbo]

Cześć,

dziękuję za odpowiedź. Czy ten mieszany procent zostanie jasno przedstawiony w ofercie, abym mógł porównać go z finansowaniem tylko poprzez zwykły kredyt?

Jeśli twierdzisz, że po 10 latach nominalnie powinniśmy być poniżej 2%, to KfW z 1,7% za 50000 € traci na atrakcyjności... Muszę obsługiwać zarówno KfW, jak i bank. Jeśli skorzystam z KfW na 10 lat, będzie to około 500 € miesięcznie, a na 15 lat około 350 €.

Mój pomysł polegał na ewentualnym (niezależnie od finansowania) zawarciu małej umowy oszczędnościowej na zakup mieszkania (kwota oszczędności równa kwocie pozostałej do spłacenia po 10 latach finansowania) i przeznaczeniu tutaj całego dofinansowania dla mojej partnerki i dzieci.

Czy myślisz bardziej o normalnej emeryturze Riester?

W ciągu tej tygodnia zamieszczę warunki ofert.

[NaTwoim13]

Oczywiście, miesięczne oprocentowanie całego okresu kredytu musi zostać podane, chociaż zazwyczaj nie jest to mile widziane lub często udzielane wyłącznie na żądanie. Pozostawiając Riestera na boku i korzystając tradycyjnie z dofinansowania. Nie rozumiem kwestii związanych z KfW i twoimi ratami. Oczywiście, rozwiązaniem może być wybór klasycznego kredytu ratalnego wraz z KfW na 10 lat, a następnie spłacenie pozostałego zadłużenia z obu kredytów poprzez przekazanie udziału w oszczędności mieszkaniowej, która była regularnie zasilana w okresie obowiązywania oprocentowania. To z kolei powinien być taki plan, który pozwala na uzyskanie dużej wartości kredytu mieszkaniowego za niskie wpłaty po przydzieleniu. W ten sposób cała rata wszystkich części kredytu pozostaje w miarę przystępna.

[philbo]

przetworzyć moje myśli na słowa...oto problem

Chodziło mi o raty KfW, że muszę również określić w KfW, na jaki okres chcę spłacić swoją pożyczkę. W zależności od tego, jak długo wybiorę okres, zmienia się moje miesięczne obciążenie.
Planujemy wydać około 1100 € miesięcznie. Przyjmując 2% oprocentowanie (dla prostoty) przy pożyczce w wysokości 155 tys. €, po 10 latach pozostałoby około 43000 €. Jeśli skorzystam z KfW na 10 lat, musiałbym płacić tam 500 € miesięcznie (zgodnie z kalkulatorem kfw), pozostanie więc 600 € na inną pożyczkę. Z ratą 600 € pozostałoby jednak po 10 latach około 48000 salda przy 105000 z oprocentowaniem 2%.

Czy to błąd myślowy, czy nie byłoby praktyczniejsze finansowanie bezpośrednio 155 przez jedną pożyczkę??! Być może po prostu stoję obecnie na słupie.

[Martin79HN]

Cześć philbo,

chciałbym zaproponować Ci następujące rozwiązanie finansowania.
KfW 151 Energieeffizient Sanieren - kredyt
do 100.000€ na jednostkę mieszkaniową! Oprocentowanie 0,75% i wybierz dłuższy okres spłaty
aby rata była niższa. (najlepiej wybierz długi okres karencji) Okres wiązania oprocentowania 10 lat.

Pozostałą część sfinansuj kredytem z okresem wiązania oprocentowania 10 lat lub 15 lat! (przy 15 latach otrzymasz super bezpieczeństwo!) Wybierz kredyt, który pozwoli na dodatkową spłatę w wysokości co najmniej 5%, a lepiej 10%. (częściowo bez dodatkowych opłat!) Prowizja za udostępnienie kredytu na 12 miesięcy (bez dodatkowych opłat)

Przewidziałbym dodatkowo 10.000€ jako zabezpieczenie na ewentualne dodatkowe koszty!

W celu oszczędzania:
Umowa oszczędnościowo-kredytowa (bez Riester) na kwotę 50.000€ i niskim oprocentowaniu kredytu

Oszczędzanie na Riester np. poprzez plan oszczędzania w funduszach inwestycyjnych i korzystanie z dopłat. Możesz następnie po 10 lub 15 latach (lub nawet wcześniej) po zakończeniu kredytu
spłacić nim swoje zobowiązania.

Mieszkańcy Badenii-Wirtembergii powinni koniecznie
sprawdzić program oferowany przez L-Bank! Warunki są niezwykle atrakcyjne!

[philbo]

@Martin79:

Nie niestety, Dolna Saksonia. Tutaj Nbank faktycznie oferuje interesujące wsparcie dla rodzin z co najmniej 3 dziećmi (przy 4 dzieciach 45000 € bez odsetek, tylko 0,5% kosztów administracyjnych), ale przy bliższym przyjrzeniu się, bariery są dość wysokie, a ścieżki decyzyjne zbyt długie, aby skorzystać z zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. Dopiero po decyzji Nbank można podjąć zobowiązanie (umowa zakupu), ale lokalne biuro wypłat musi najpierw przekazać wniosek dalej, co również zajmuje trochę czasu, a Nbank decyduje tylko raz w miesiącu o wnioskach. Dlatego prawdopodobnie (według ich informacji) nasza decyzja tutaj nie nastąpiłaby przed końcem listopada. Dodatkowo, jeśli sytuacja finansowa na to pozwala, stopa procentowa może zostać ustalona na 2% (plus 0,5%). Dlatego nie składamy tutaj wniosku.

Kfw151 nie wchodzi również w grę, a w kwestii energetycznych prac renowacyjnych mamy na razie tylko wymianę okien, a ramy finansowe są rozsądne.

Dziś po południu mamy spotkanie z doradcą. Zobaczymy, co zaproponuje i jakie warunki wynegocjuje. Zapytanie w check24 (moim zdaniem) dało nonsensowne wyniki. Zaproponowano kfw 124 powyżej 50000 po 1,8% na 35 lat oraz 105000 przez ing-diba po 2,27% na 15 lat. Całkowita stopa procentowa 2,11%.

Jak obliczyć całkowitą stopę procentową, gdy mam dwie umowy (a być może nawet o różnych okresach trwania)?

[NaTwoim13]

Cześć philbo,

masz dzisiaj spotkanie z doradcą, który na pewno będzie w stanie cię o tym poinformować.

Korzystanie z Check 24 do sprawdzania warunków kredytowych związanych z finansowaniem nieruchomości to zabawa i nie doprowadzi do dobrego rezultatu.

Sama koncepcja indywidualna jest kluczowa, aby znaleźć najlepsze warunki kredytowe. Na początku porównywarki ofert kredytowych pod względem oprocentowania w ogóle nie pomogą.

[philbo]

Okay, to poczekam z niecierpliwością

Jutro mam umówioną rozmowę telefoniczną z firmą interhyp... zobaczymy...

[NaTwoim13]

Następnie najprawdopodobniej wrócą tam, gdzie Check 24 już chciał ich poprowadzić
Rzeczywiście zastanawiam się czasami, dlaczego opinie ekspertów tutaj są bardzo cenne, podczas gdy warunki są sprawdzane w Interhyp. Chciałbym, żeby ekspert z Interhyp również aktywnie uczestniczył tutaj, udzielając odpowiedzi i pomocy w postach.
To, co Interhyp oferuje pod względem ofert i warunków, eksperci tutaj na forum finansowym robią nawet nie zważając na to!!!

[philbo]

Nie do końca rozumiem...

Skontaktowałem się z Interhyp, ponieważ myślę, że być może uzyskam tam lepsze warunki niż w Postbanku lub Sparkasse...
Jakie jest Twoje zdanie na temat wyboru sposobu postępowania??

[Martin79HN]

Cześć Philbo,

bariery tutaj u nas w BW L-Bank (kredyty subsydiowane) są również bardzo wysokie!
Ograniczenie obciążenia, stałe spłaty itp.!

Czas oczekiwania na decyzję może wynosić nawet do 3 miesięcy.
W naszym przypadku trwało to około 2 miesięcy.

A potem otrzymuje się decyzję o przyznaniu lub odrzuceniu.
Pozytywna decyzja z terminem do daty X (dość krótkim) wymagająca m.in. ustalenia zabezpieczenia hipotecznego w porządku z innej banku itp. itd. Wymaga się również zawarcia umowy deweloperskiej itp. itd.!

Dokumentacja wnioskowa składała się u nas z ponad 100 stron!

Na szczęście udało nam się to niedługo osiągnąć.
Termin do zawarcia umowy hipotecznej z notariuszem już ustalony.

Nasz domowy bank oferuje nam warunki 1,56% oprocentowania na 10 lat związania kredytu!

Pozdrowienia

Martin

[NaTwoim13]

Bank domowa całkowicie normalna i w porządku, w końcu każde inne zapytanie również. Każdy musi sam zdecydować, ile czasu i wysiłku jest w stanie poświęcić. Oczywiście Interhyp jest również pierwszorzędnym partnerem do rozmowy. Chciałem tylko zwrócić uwagę, że również tutaj możemy to zaoferować. Brzmiałoby głupio, gdybym napisał, że nawet lepiej. Ale kto zna struktury Interhyp, wie, że skupiają się tam na czymś innym, pod pojęciem niezależności rozumiem po prostu coś innego. Zwróciłem uwagę, że najpierw powinna być koncepcja, a dopiero potem powinny być generowane warunki.

Słyszymy i czytamy tutaj często o sytuacjach problemowych, przecież forum istnieje także z tego powodu i ma bezwzględne uzasadnienie ze względu na złożoność finansowania budowy. Większość problemów wynika z braku komunikacji podczas składania wniosku, braku bliskości do doradcy i błędnej oceny oferty. Niedoprecyzowania w realizacji sprawiają swoje. Nie zawsze tu są wymieniane nazwy firm czy banków, ale eksperci dostają je potem przez PW.

Należy jednak zauważyć, że większość finansowań przebiega bezproblemowo, nie wiem, czy warunki zostały wyczerpane do ostatniej kropki na instytucjach, ale nie muszą. Gdy już tam szukam informacji, ale także ufam odpowiedziom ekspertów i kolegów, nawet opracowuję koncepcje na podstawie dobrych treści, to zwróciłbym się także o ofertę finansowania, czego wielu ludzi również dokonuje.