Capital Investment 4

[misscongenialit]

Cześć,

dopiero dzisiaj natrafiłem na forum, tylko krótko poczytałem i myślę, że można tu liczyć na kompetentne odpowiedzi.

Krótko o nas (nie jesteśmy małżeństwem, nie będziemy mieć dzieci):

On, 40 lat, wynagrodzenie netto 3600 EUR, długo zatrudniony w firmie
Ona, 31 lat, wynagrodzenie netto 2500 EUR, również kilka lat pewnego zatrudnienia
Kapitał własny, niestety tylko 25.000 EUR

Oboje ubezpieczeni obowiązkowo, ona ma umowę Leasingu z miesięcznym obciążeniem 209 EUR.
Dotychczas nie planowaliśmy zakupu nieruchomości i raczej żyliśmy niż oszczędzaliśmy, jednak znaleźliśmy wspaniały obiekt. Cena zakupu 170.000 EUR bez prowizji dla pośredników. Koszty dodatkowe wynoszą około 14.000 EUR.

Planujemy podzielić kredyt i sfinansować 50.000 EUR przez KFW. Czy realne jest kupienie mieszkania w tej cenie? Być może istnieją jakieś dotacje, o których nie mamy pojęcia itp.?

Pozdrawiam

[6Bankkaufmann]

Tak, Pan żył i mimo to możliwe jest to finansowo, abym mógł przedstawić Panu dobrą ofertę. Oczywiście, z KfW 124 w wysokości 50 000 euro. Z własnego kapitału opłacają Państwo koszty dodatkowe związane z zakupem. Za 120 000 euro oferowane są standardowe warunki bankowe. Jestem pewny, że mogą się Panowie udać do 10 banków i otrzymać 10 dobrych ofert. Muszą jednak być Państwo pewni, w jakim czasie chcą spłacić całą kwotę kredytu. Proponuję: 120 000 euro na 20 lat spłaty kapitału, związania 20 lat i 50 000 euro KfW 153 na 20 lat spłaty z 10-letnim związaniem procentowym.

[NaTwoim13]

Cześć misscongalit,

pozytywna opinia kredytowa nie podlega dyskusji, wasza kapitał własny jest w pełni wystarczający. Jakie są wasze obawy?

Aby otrzymać dobrą ofertę finansowania, musicie się zastanowić nad następującymi kwestiami:

- jak wysoka ma być stopa procentowa i odsetki?
- ewentualnie w ilu latach chcielibyście spłacić nieruchomość?
- jak długi ma być okres wiązania oprocentowania (nie musi być to czas spłaty kredytu)?
- czy konieczne są prace modernizacyjne i remontowe?

Aby skorzystać z dodatkowych możliwości wsparcia, musicie wskazać miejsce inwestycji (land związkowy).

Dlaczego koszty poboczne zakupu są tak wysokie, skoro nie pobierana jest prowizja dla pośrednika?

[misscongenialit]

Cześć i dzięki obu poprzednim osobom.
Koszty dodatkowe zakupu obliczyłem szeroko, w tym np. podatek od nabycia nieruchomości w Nadrenii Północnej-Westfalii jest naprawdę wysoki.

Myślę, że spróbujemy spłacić dużą część w ciągu 15 lat (z około 5%).
To powinno wychodzić na ratę około 1100 EUR miesięcznie. Do tej pory dostałem oferty od 2,32 do 2,7% efektywnego oprocentowania przy 15-letnim okresie stałego oprocentowania. Czy to dobre? Właściwie liczyłem na trochę mniej?

[NaTwoim13]

Stopa nominalna wynosząca 2,12 powinna nie stanowić problemu, ale zejście poniżej tego poziomu będzie trudne, ponieważ z niewielkiego kapitału własnego zostaje niewiele na obniżenie wskaźnika obciążenia. W przypadku banków stosujących marżę zabezpieczenia wynoszącą 10%, czyli wartość kredytowa wynosząca 153 000 euro, nawet przy kapitale własnym w wysokości 25 000 euro, przy kwocie finansowania 164 000 euro, wskaźnik obciążenia wynosiłby już powyżej 100%, a mianowicie 105%.

Jednak stopa procentowa wynosząca około 2,7% byłaby zdecydowanie zbyt wysoka!

[misscongenialit]

Świetnie, wielkie dzięki. To naprawdę świetnie, że dostaję realistyczną ocenę i mogę kontynuować negocjacje.

Rewelacja!

[6Bankkaufmann]

W którym stanie zlokalizowana jest nieruchomość?

[Benice]

Jeśli jesteśmy szczerzy.... Ktoś, kto trochę poczytał na ten temat i zastanowił się nad tematyką finansowania budowy, zauważy jednoznacznie, że przy wynagrodzeniu netto w wysokości dobrych 5000 €
można swobodnie sprostać finansowaniu w kwocie tylko 170 000 €.

[misscongenialit]

Mieszkanie znajduje się w Nadrenii Północnej-Westfalii.

Faktycznie, po pierwszej próbie otrzymuje się 10 bardzo różnych ofert od 10 banków.
Czy ma to wpływ na historię kredytową w Schufa? Mam nadzieję, że nie!

Jedna z ofert zakłada: 1,69% efektywnie przy 2% spłacie kapitału + KFW z 1,8% i wiązaniem z oprocentowaniem na 10 lat. Jednak po 10 latach pozostaje około 130 000 EUR długu.
Zaleca się więc równoczesne oszczędzanie w ramach planu oszczędnościowego mieszkaniowego z Riesterem, który można zabezpieczyć po przyznaniu oprocentowaniem wynoszącym 2,45%. Zaletą jest niskie i dość elastyczne obciążenie, a wadą na pierwszy rzut oka są te 130k EUR długu, które pozostają. Zakończenie spłaty nastąpiłoby po 19 latach.
Co sądzisz o takim planie w porównaniu do zabezpieczenia stopy procentowej na 15 lat przy spłacie kapitału na poziomie 5% plus spłata kapitału KFW z pozostałym długiem rzędu około 10 000 EUR?

[6Bankkaufmann]

Zwróć uwagę na warunki kredytowe, o które nie pytamy o Twój wynik punktowy. Nie ma to żadnego wpływu na Twoją punktację kredytową.
W obecnej fazie niskich stóp procentowych interesujące może być zablokowanie oprocentowania na 15 lub 20 lat za pomocą kredytu hipotecznego z możliwością szybkiej spłaty, związanego z wysoką stopą spłaty.

[misscongenialit]

Dziękuję za wskazówkę, bankowym mężczyzno.
Spokojnie to wszystko przeanalizujemy i zobaczymy, dokąd nas ta podróż zaprowadzi.
Ciekawy czas!

[Nastia]

Czy w takim przypadku nie lepiej udać się bezpośrednio do niezależnego specjalisty od finansów lub kredytów?

[6Bankkaufmann]

@Nastia, ogólnie zawsze dobrze jest pozyskać niezależne opinie.

[misscongenialit]

Faktycznie odwiedziliśmy niezależnego doradcę finansowego.

Mam jednak pytanie: Co sądzisz o pożyczce uzupełniającej?

Bierze się około 150 000 EUR kredytu, co daje łączne finansowanie w wysokości 300 000 EUR. Po 3-4 latach można go spłacić, płacąc około 1000 EUR przez 15 lat.
Na pierwszy rzut oka ta konfiguracja jest nawet tańsza niż klasyczna pożyczka ratalna, ponieważ w przypadku klasycznej pożyczki ratalnej na 15 lat miałbym nieco wyższą miesięczną ratę. Czy istnieją tutaj jakieś rzeczy, na które powinienem zwrócić uwagę?

Dziękuję za opinie!

[NaTwoim13]

Podczas finansowania pośredniego w pierwszych 3-4 latach płacą odsetki od podwójnej sumy, raz od otrzymanej kwoty i raz od zwiększonej kwoty.



Prosimy o podanie stop procentowych dla finansowania pośredniego, miesięcznych rat oraz dwóch okresów: finansowania pośredniego i spłaty kredytu.

[misscongenialit]

Oprocentowanie nominalne: 1,44
Oprocentowanie roczne rzeczywiste: 1,76
Okres obowiązywania oprocentowania nominalnego do udzielenia kredytu np. listopad 2018

kredyt hipoteczny: Oprocentowanie nominalne 2,35
Oprocentowanie roczne rzeczywiste 2,67

Oprocentowanie 376,80 EUR
Składka na poczet oszczędności budowlanych 722,20 EUR

Rata kapitałowo-odsetkowa po przydzieleniu kredytu 1.099 EUR (do 2030 roku, czyli przez 15 lat)

[NaTwoim13]

Cena zakupu, koszty modernizacji, koszty nabycia?

Potrzeby finansowe?

[misscongenialit]

Cena zakupu:
165.000
Koszty dodatkowe (bez pośredników) 14.025EUR
Koszty modernizacji: 0EUR
Zapotrzebowanie finansowe: 148.000EUR

[NaTwoim13]

Tilgungsrate ab Zuteilung 1.099 EUR (bis 2030 also 15 Jahre)

To nie może być prawda, Zuteilung miała miejsce w 11/2018, dzisiaj mamy 9/2015. Od dzisiaj minęło łącznie 15 lat. Czy chodziło im o 12 lat od Zuteilung, łącznie 15 lat?

[NaTwoim13]

Kwota 148 000 euro zostanie spłacona w ciągu 13 lat bez ryzyka odsetek poprzez pełny kredyt spłacany w ratach. Dzięki dodatkowym wpłatom może zostać spłacona jeszcze wcześniej, a po 10 latach możliwe jest przeniesienie jej na inny kredyt, jeśli odsetki przez następne 10 lat będą niższe.

Wariant uzupełnienia jest zdecydowanie zbyt drogi!

[misscongenialit]

Składka na konto oszczędnościowe z 09/15: 722,20
Stopa odsetkowa od 10/15: 376,80
Spłata w 11/2018 314.000 (jednorazowo) (konkretnie obliczone było to jako 157.000 EUR (co odpowiadało pierwotnej cenie zakupu)
Składka na spłatę kredytu od 11/18 - 06/20130: 1099

[NaTwoim13]

Aby skończyć o 20 miesięcy za późno za 1099 euro

[misscongenialit]

Dziękuję za szybką reakcję

Czy mogę jeszcze jedno pytanie zadać?

Bank: 98.500 EUR, na 15 lat stałą stopą 2,35% oprocentowania nominalnego, 2,38% oprocentowanie roczne efektywne, w przypadku spłaty kredytu w wysokości 4,25%: 541,75 EUR - pozostały dług 23.303 EUR
KFW 124: 50.000 EUR na 10 lat, przy 1,70% oprocentowania (1,71% efektywne): 499,61 EUR. Brak pozostałego długu

Czy informacja, że stopa spłaty kredytu KFW jest ustalona i niepodlegająca negocjacjom, jest prawdziwa?

[NaTwoim13]

Tylko krótka informacja, w przypadku pożyczki KfW po 10 latach faktycznie pozostaje saldo zadłużenia w wysokości 28.317 euro.

Stopa spłaty jest określana przez KfW w ramach poszczególnych programów, które są oparte na określonych okresach trwania. Dodatkowe wpłaty nie są możliwe w ramach programu 124.
Stopa oprocentowania w wysokości 1,7% dotyczy programu z okresem spłaty 20 lat (obliczona, ponieważ nie wiadomo, jakie będą stopy procentowe za 10 lat) i okresem wiązania oprocentowania na 10 lat.

[6Bankkaufmann]

W przypadku pożyczki KfW 124 po pożyczeniu 50 000 EUR, po upływie roku można całkowicie spłacić pożyczkę KfW w wysokości 499,61 EUR bez konieczności spłaty kapitału. Stopa oprocentowania wynosi 1,70%, a początkowy wskaźnik spłaty kapitału wynosi 10,29%.
Po 10 latach pozostaje zerowy sald.

[NaTwoim13]

@bankkaufmann

Tak, ta opcja również istnieje, ale nie wchodziła w grę dla TE. W przeciwnym razie - przy tak wysokim spłacie KfW - miałby pozostały dług po 15 latach. Nie byłoby to konieczne, gdyby był już skończony po 13 latach dzięki pełnemu kredytowi spłacającemu, o czym wspomniałem wyżej.