Capital Investment 4

[Final]

Hej,

jestem nieco niepewny co do finansowania nowej budowy, ponieważ prawie każdy finansista, z którym rozmawiałem do tej pory, przekonał mnie w duchu z takim dochodem nie ma problemu. Dlatego chciałem usłyszeć inne opinie (mam nadzieję, że niezależne * hehe *):

Nasze dochody (netto):
On (32 lata) - 2.600€
Ona (30 lat) - obecnie na urlopie rodzicielskim - od stycznia około 600€
1 dziecko - drugie planowane za około 2 lata
Kapitał własny trochę ponad 60.000€ - chcemy z niego wykorzystać 55.000€

Całkowite koszty budowy wynoszą 342.000€ (oferta generalnego wykonawcy).

Pożyczki:
Bank 187.000€ na 20 lat 2,58% oprocentowania (spłata 1,5%)
KFW 124 50.000€ na 10 lat 1,6%
KFW 153 50.000€ na 10 lat 1,0%

W sumie miesięczna rata wynosi około 1.000€. Moim obliczeniom nie można przesunąć znacznie więcej ~300€ koszty dodatkowe, ~100€ oszczędności, różne ubezpieczenia, prąd, internet itp. ~350€, jedzenie ~400€, auto ~400€, odzież/higiena osobista ~200€.

Pozostaje około ~450€ na pozostałe rzeczy, takie jak czas wolny i dalszy rozwój domu (np. teren zewnętrzny).
Jeśli moja żona wróci na urlop rodzicielski, kwota ta praktycznie zbliży się do zera, a na drugie dziecko będzie nieco pieniędzy potrzebne.
Mam nadzieję, że dostanę więcej wynagrodzenia, ale prawdopodobnie tylko częściowo to zrekompensuje (czy w ogóle powinno się w jakikolwiek sposób uwzględniać, że po 10 latach zarobisz x% więcej)?

Po 10 latach pozostanie do sfinansowania ~70.000€, a po 20 latach zostanie 113.000€.
Łącznie będziemy spłacać (bez dodatkowych spłat, których szczerze mówiąc, tutaj prawie nie widzę) ~38 lat.

Wystarczy, że stopy procentowe nieznacznie wzrosną, a spłata musi spaść do 1% (jeśli w ogóle wystarczy), i całość nie zostanie spłacona przed przejściem na emeryturę.
Jeśli założymy, że brakuje jeszcze 10 lub 20.000€ na nieprzewidziane wydatki podczas budowy, to raczej nie uda nam się spłacić tego wszystkiego przed emeryturą?

Im dłużej się nad tym zastanawiam, tym bardziej wszystko wydaje się dla mnie negatywne, czy tylko ja widzę to w tak czarnych barwach?

Dziękuję z góry.

[6Bankkaufmann]

Generalnie nie oczekiwałbym, że pieniądze w wysokości 600 EUR z pracy matki po urlopie macierzyńskim będą dostępne. Powinny stanowić jedynie rezerwę. Jeśli jednak dzieje się coś nieprzewidzianego z dzieckiem/niemowlęciem, matka na pewno zostanie w domu.
Proponowałbym oszacować dochód w wysokości 2.600 EUR i koszty utrzymania w wysokości 184 EUR jako obecny trwały wydatek.
W kontekście nowej budowy ważne jest również, jak długo potrwa budowa?
Ponieważ istnieją kredyty na czas trwania budowy i tym samym podwójne obciążenia. Innymi słowy, płatność odsetek za już spłacone kredyty oraz obciążenie kosztami najmu? Czy te obciążenia zostały uwzględnione w pozostałym kapitale własnym w wysokości 5.000 EUR?
Gdzie znajduje się Pani wymarzona nieruchomość?
Czy nieruchomość używana w cenie 250.000 EUR nie byłaby interesująca?
Dzięki temu mogłaby Pani uzyskać wkład własny na poziomie 80% i otrzymać naprawdę atrakcyjne stopy procentowe.
Innymi słowy kredyt w wysokości 200.000 EUR. Po prostu propozycja.

[Final]

Jeśli nie powinniśmy planować tych 600€, sytuacja wygląda jeszcze gorzej.

Gwarancja czasu budowy wynosi 8 miesięcy. Podwójne obciążenie wynosi 2500€.

Nieruchomość ma być zbudowana w Rheinhessen (na zachód od Wormacji). W przypadku nieruchomości używanych w ciągu ostatnich 18 miesięcy nie znaleźliśmy nic dla siebie, albo interesujące już zostały sprzedane po około 2 dniach, a my zawsze chcieliśmy obejrzeć Dom z rzeczoznawcą, byliśmy zawsze za późno. A interesujące nieruchomości kosztowały często ponad 250.000€ + koszty zakupu (czyli blisko 300.000 lub lekko powyżej).

[hoehlenbewohner]

Na rachunku brakuje mi działki. Wydaje się być obecny, więc także dodaje się jako kapitał własny. Na stronie jesteście dobrze ustawienni. Oczywiście, przy obecnie niskich stopach procentowych oczekiwane odsetki są już dość niskie, więc płacicie za to naprawdę długo. Za 10 lub 20 lat zarówno sytuacja z odsetkami, jak i wasza sytuacja dochodowa będzie inna. Może się zdarzyć, że do tego czasu będzie już miała miejsce porządna inflacja i zarabiasz dwukrotnie tyle, co obecnie, a pozostały dług będzie można spłacić szybko. Tak samo może się zdarzyć, że tylko odsetki wzrosną do 10%, i nie będziecie już w stanie sobie pozwolić na spłatę raty za pozostały dług. Pytanie brzmi, jakie trendy przewiduje się w przyszłości i co w końcu się straci. Mimo wszystko zakładam, że wasze długi zawsze będą pokrywać wartość nieruchomości. W najgorszym przypadku sprzedacie więc Dom za 20 lat i być może stracicie kapitał własny, który w przeciwnym razie wydalibyście także na opłaty czynszu. Do kosztów budowy dochodzi jeszcze wiele dodatkowych kosztów, których nie uwzględnie się od razu (nowe wyposażenie, kuchnia, teren zewnętrzny...), więc tutaj zalecałbym dokładniejsze przeliczenie.

[Final]

Działka niestety nie jest w cenie, jest już uwzględniona w cenie.

[Alex [CryptoMod]]

Widzę to jako bankowiec.
Przy waszych dochodach, moim zdaniem 342 000 EUR to zbyt duża kwota. Dochodzi jeszcze ryzyko dodatkowych kosztów, które mogą pojawić się w trakcie budowy, nawet jeśli będą to tylko kilka miesięcy opóźnienia w oddaniu do użytku.

Zamiast tego, sugerowałbym szukać istniejącej nieruchomości w przedziale cenowym 200-250 tys. EUR.

[hoehlenbewohner]

To nie zmienia moich podstawowych argumentów, ale pozwala mi powtórzyć moje ostatnie twierdzenie. Jak duży jest plac, ile kosztuje? Jakie są rzeczywiste koszty budowy?

[Alex [CryptoMod]]

Właśnie przeczytałem informację dotyczącą gwarancji na czas budowy.....

Proszę zauważyć, że jeśli praca zajmie dłużej niż planowano, to w pierwszej kolejności to Wy musicie pokryć wszystkie koszty i ewentualnie wystąpić później o odszkodowanie....

[Final]

Działka ma 472 metry kwadratowe i kosztuje 80 000 €. Sam Dom kosztuje około 220 000 €.

[hoehlenbewohner]

Czy... Dom jednorodzinny za 220 000 €. 120 m², bez piwnicy, idealny teren pod zabudowę?
Jeśli nie, to chyba warto jeszcze raz wszystko przeliczyć dokładnie.
Gwarancja czasu budowy jest ambitna i pewnie obowiązuje dopiero po uzyskaniu zatwierdzenia budowy, do tego zazwyczaj mija jeszcze kilka miesięcy.

[matti85]

Więc na początku wasz kapitał własny jest dobry.

Podoba mi się także, że poddajesz wszystko w wątpliwość i nie fruwasz w obłokach, a potem przychodzi gorzkie przebudzenie.

Osobiście odradzałbym wam inwestowanie w to ze względu na dochód. Wystarczy, że coś nieprzewidywalnego się wydarzy, a wszystko się zawali. Alternatywą mogłaby być nieruchomość inwestycyjna lub duże mieszkanie z ogrodem?

Finansowanie wydaje mi się zbyt ryzykowne.
Być może warto najpierw kupić tylko działkę i spłacić resztę. A gdy twoja żona wróci do pracy po planowaniu rodziny, zbudujcie Dom. Wtedy mielibyście więcej kapitału własnego, ponieważ dziesiątek spłacony, oraz większe dochody.

[guest]

WŁAŚCIWIE odpowiedź znowu jest już zawarta w pytaniu ....

Masz 32 lata i chcesz pracować do 70. Nie chcesz zachorować i nigdy nie chcesz być bezrobotny...

Już teraz masz złe przeczucie, mimo że sprzedawcy (deweloperzy, właściciele działek, pośrednicy, banki itp.) zalecają ściśle posiadać nieruchomość. Posłuchaj przeczucia - w tym przypadku na pewno nie jest to złe decyzja.

Jedną rzecz mogę obiecać z dość pewnością 100%: pierwsze lata będą raczej ubogie w naprawy, potem jednak co jakiś czas coś się zepsuje. 1 200 euro rocznie = 12 000 w ciągu 10 lat zaoszczędzonych, potem usterka w ogrzewaniu, potem trzeba coś tutaj i tam zrobić, a po kolejnych 3 latach znowu coś duże się zepsuje, a oszczędności są wyczerpane - lub brakuje nawet pieniędzy.

W nieruchomości wynajmowanej jesteście 1. niezależni, możecie więc przeprowadzić się dokąd chcecie (musicie), naprawy ponosi właściciel a co w każdym razie jest najważniejsze: macie pewność: musicie zapłacić dokładnie czynsz najbliższego pierwszego. Mieszkając prywatnie, podwyżki czynszu są również rzadkie, w przypadku spółek zarządzających nieruchomościami oczywiście cena zawsze jest podnoszona.

To, co jest niestety źle napisane powyżej: Dom na wsi traci wartość, tak samo jak nowy samochód. Tłem jest po prostu to, że inwestor może / będzie realizować swoje pragnienia i zlecać budowę domu według swoich specyfikacji, czego oczywiście nie można już zrobić w przypadku istniejącej nieruchomości. Dlatego jest obniżka. Czy ten Dom na wsi w ogóle będzie sprzedawalny za 20 lat? Zapytaj właścicieli domów znajdujących się 25 km od Kassel. Są one praktycznie nie do sprzedania. Jeśli macie ochotę, obejrzyjcie opinię Gerarda Hörhana na temat nieruchomości przeznaczonych do użytku własnego (np. YouTube).

Peter Zwegat i pan Dax, Dirk Müller, również są tam dostępni z opinią na temat własnych nieruchomości mieszkalnych. (jakaś debata była)

Powodzenia

gość