Capital Investment 4

[Martin79HN]

Cześć członkowie forum,

chciałbym podzielić się tutaj doświadczeniem dotyczącym kredytów ze wsparciem hipotecznym, zastawów oraz odsetek od zastawu.

W naszym przypadku finansowanie wygląda następująco.

1. Pozycję zajmuje bank domowy z zastawem w wysokości 74 000 € (bez poddania się natychmiastowej egzekucji komorniczej).
2. Pozycję zajmuje L-Bank z zastawem w wysokości 287 500 € i odsetkami w wysokości 14% rocznie, z poddaniem się natychmiastowej egzekucji komorniczej ze wszystkimi aktywami obu dłużników.

Okres wiązania odsetków banku domowego: 10 lat
L-Bank: 10 lat preferencyjnie jako 2. pozycja, 5 lat normalnie = łącznie 15 lat wiązania odsetków

Teraz moje pytanie:

Zastaw 1. pozycji 74 000 € zostanie spłacony po 10 latach za pomocą konta oszczędnościowego budowlanego. Zastaw 1. pozycji pozostaje, ale bez wymagań. (Może to umożliwić także częściową spłatę kredytu L-Bank!)

Zastaw z konta oszczędnościowego budowlanego zostanie wprowadzony jako dalszy, za L-Bank. Załóżmy, że zastaw wynosi 50 000 €! Czy bank nie będzie miał wtedy żadnego zabezpieczenia?

L-Bank 287 500 € + 14% odsetek każdego roku, co szybko podwaja wartość zastawu!

Po 10 latach zastaw będzie wyglądał następująco.

1. pozycja: bank domowy 74 000 € bez wymagań
2. pozycja: L-Bank 287 500 € + 14% odsetek rocznie (tylko przy egzekucji komorniczej)
3. pozycja: 50 000 € pożyczka z konta oszczędnościowego budowlanego przypisana w 2025 r. (kwota z funduszu oszczędnościowego 100 000 €)

Po 15 latach zastaw będzie wyglądał następująco.

1. pozycja: główna pożyczka
2. pozycja: 50 000 € pożyczka z konta oszczędnościowego budowlanego przypisana w 2025 r. (kwota z funduszu oszczędnościowego 100 000 €)
3. pozycja: 25 000 € pożyczka z konta oszczędnościowego budowlanego przypisana w 2030 r. (kwota z funduszu oszczędnościowego 50 000 €)
4. pozycja: 25 000 € pożyczka z konta oszczędnościowego budowlanego przypisana w 2030 r. (kwota z funduszu oszczędnościowego 50 000 €)

Czy za 10 lat bank budowlany musi zgodzić się na pożyczkę?
Ponieważ zabezpieczenie jest wtedy na końcu kolejki!

Bank domowy 74 000 €
L-Bank 287 500 € + 14% odsetek rocznie
dopiero później bank budowlany.

Mam nadzieję, że zrozumieliście moje pytanie.
Korzystne warunki L-Bank to jedno!
Inne związane z egzekucją komorniczą, odsetkami od zastawu itp.

[NaTwoim13]

Tak naprawdę nie rozumiem tego! Dlaczego GS pozostaje istnieć, ale bez roszczeń? Tak jak opisują oni obciążenia hipoteczne po 15 latach, to one nigdy nie przetrwają, ponieważ zawsze będą przekazywane wolne części obciążenia hipotecznego, jeśli takowe są do przekazania. Jeśli istnieje oświadczenie o jednorazowym walutowaniu, to nie mogą być przekazane, ponieważ wierzyciele wtórni będą chcieli te uwolnione części, czyli chcą poprawić swoją pozycję.

Faktem jest, że kasy oszczędnościowo-budowlane docierają nawet do 80% do wtórnego żądania. Czy wszystkie umowy oszczędzania budowlanego są u jednej kasy oszczędnościowo-budowlanej?

Czy Labo wymagała oświadczenia o jednorazowym walutowaniu od wierzyciela o pierwszorzędności, czy też została ona przeniesiona na wtórne żądanie?

Dokładnie te rozważania powinni Państwo przeprowadzić, gdy decydowali się na ten model, ponieważ to często nie jest takie proste, jak wydaje się na papierze, ponieważ każdy zawsze chce mieć najlepszą pozycję.

[NaTwoim13]

I dlaczego wartość zastawu wzrasta o dodatkowe 14% ze względu na dodatkowe usługi? To tylko teoretyczna wartość, do której Biuro Licytacyjne może sięgać w przypadku licytacji przymusowej, ponad zarejestrowaną wartość zastawu.

[Martin79HN]

Księga wieczysta wygląda następująco:

1 Ranga Bank domowa 74.000€ (pożyczka 118.000€, pozostałe zadłużenie po 10 latach 100.000€) Cession umowy oszczędnościowej 43.000€ (dlatego zastaw hipoteczny jest niższy)
2 Ranga 2875000€ L-Bank (pozostałe zadłużenie po 10 latach 230.000€, po 15 latach 200.000€)

W umowie L-Bank ma zapisane, że zajmie wyższą pozycję w kolejce, gdyby Bank domowy został spłacony! (74.000€) Ponadto, L-Bank ma prawo do egzekucji z przymusem + 14% odsetek od wartości zastawu rocznie!

Jeśli teraz po 10 latach z umowy oszczędnościowej w wysokości 100.000€ z saldem 50.000€ (ze względu na odsetki) chciałbym skorzystać. Czy kasa oszczędnościowa zająłaby niższą pozycję? (za L-Bankiem)

Dyskutujemy o wartości obiektu z budynkiem, itp. w wysokości 450.000€ (za 10 lat) Czy w takim przypadku mogę spłacić część kredytu pomostowego u banku domowego (zastaw 1 rangi jest wolny) Po upływie 10-letniego okresu
skorzystać z kredytu preferencyjnego na 10 lat, a potem odsetki od L-Bank wzrosną na kolejne 5 lat!

[NaTwoim13]

Bausparkasse przechodzi na dalszy plan i pozostawia wolne części zabezpieczenia hipotecznego w banku L. Ma to następujące uzasadnienie: Bank L zajmuje dalsze miejsce, zajmuje wolne części zabezpieczenia hipotecznego z głównego kredytu i może następnie - po zachowaniu swoich pierwszoplanowych części zabezpieczenia - przekazać dalszoplanowe części Bausparkasse.

[Martin79HN]

Czy w ciągu 10 lat nie mogę tego ustawić w ten sposób:

Bank domowy 74 000 € Hipoteka 1-szego stopnia. (pożyczka ze spłatą odsetek, bez spłaty kapitału, w wysokości 100 000 € i pożyczka w wysokości 18 000 € z 2% spłatą kapitału i opcją dodatkowej spłaty w wysokości 10%)
Czas trwania umowy 15 lat (Zabezpieczenie: hipoteka w wysokości 74 t + cesja umowy oszczędnościowej 43 t, suma oszczędności 100 t)

Podpiszę z bankiem domowym nową umowę po 10 latach.
Stała stopa procentowa na kolejne 5 lat. Wysokość hipoteki wynosi nadal 74 000 €.

Jednakże, ponieważ Bank domowy dostaje 100 000 € (do tej pory spłaciłem część kapitału z początkowych 118 000 € za pomocą dodatkowej spłaty), brakuje 26 000 €!
Wezmę je z umowy oszczędnościowej 100 000 € w drugiej kolejności - 26 000 € - 74 000 €, które mogę rozwiązać wcześniej zgodnie z prawem do wcześniejszej spłaty w przypadku pożyczki z L-Banku.

[NaTwoim13]

Czemu chcesz wiedzieć o tym wszystkim już teraz?? Wszystko to dopiero za 10 lat, teraz nie musisz się na to przygotowywać ani tego uwzględniać, ponieważ doświadczenie pokazuje, że za 10 lat wszystko będzie inaczej, niż teraz planujesz.

[6Bankkaufmann]

@Martin79HN, nie jestem pewien, czy w 100% wiesz, do czego odnoszą się 14% odsetki od zabezpieczenia hipotecznego.
W przypadku przymusowej licytacji nie ma większego znaczenia, czy bank hipoteczny ma natychmiastowy tytuł egzekucyjny zabezpieczenia hipotecznego, czy tylko standardowy.
Jeśli nie ma natychmiastowego tytułu egzekucyjnego zabezpieczenia hipotecznego, bank po prostu uzyska go w sądzie.

Oprocentowanie 14% nigdy nie ma nic wspólnego z oprocentowaniem kredytu hipotecznego. Stanowi ono narzędzie, które bank licytujący może dodatkowo uwzględnić w przypadku licytacji.
Odsetki od zabezpieczenia hipotecznego naliczane są rocznie.
Przykład: Zabezpieczenie hipoteczne w wysokości 100 000 EUR, a licytacja miałaby miejsce natychmiast po upływie 1 roku. W takim przypadku finansujący bank mógłby dochodzić aż do 114 000 EUR w ramach licytacji.
Jednak kwota 14 000 EUR (14%) musi być szczegółowo rozłożona i nadająca się do zweryfikowania.

Zgadzam się z Noelmaxim, że zbyt wiele martwisz się tym tematem.

[Martin79HN]

Dziękuję za informacje zwrotne.
Niestety nie mogę pozostać obojętny wobec sum.
Dlatego bardzo dużo się nad nimi zastanawiam.
My żona i ja mamy odpowiedzialność wobec siebie i trójki dzieci.
Z sumą, jaką kosztuje Dom, nie można szybko spłacić zadłużenia.
Teraz rozumiem, dlaczego niektórzy ludzie wolą płacić czynsz niż nabywać nieruchomości. W obszarze miejskim ceny nie zawsze mogą iść tylko w górę! Przy wzroście oprocentowania o 0,5% nie otrzymalibyśmy kredytu preferencyjnego! Oprocentowanie za 10 lat na pewno będzie wyższe niż obecnie! Zapłacimy w ciągu najbliższych 10 lat prawie 40 000 € odsetek. (przy kredycie 405 000 €)
Ale tylko dlatego, że mamy kredyt preferencyjny.
Mimo to pozostałe zadłużenie jest ogromne! Ponieważ spłacamy średnio około 1,5%. (a część zostanie spłacona poprzez umowę oszczędnościową)
Dlatego tak dużo się zastanawiam, co będzie za 10 lat. Myślę, że za 10 lat, dzięki umowom oszczędnościowym, funduszom Riester itp., będziemy również dobrze przygotowani! Bardzo szanuję/obawiam się oprocentowania w normalnym zakresie 4,5%! Bo wtedy, do emerytury, nie będziemy wolni od długów. (tylko bardzo trudno)
I Dom będzie opłacony odsetkami 2 razy!
Dzięki noelmaxim & Bankkaufmann.

[6Bankkaufmann]

Tak, istnieje słoweńskie przysłowie: Procent zżera ze stołu...
Ale nie powinieneś obawiać się procentów na poziomie 4 lub 5%. Zamiast tego spojrzyj pozytywnie na swoją obecną sytuację finansową. Teraz możesz uzyskać korzystne finansowanie.
Oczywiście powinieneś jednak brać pod uwagę stopy procentowe na poziomie 4 lub 5% w ciągu najbliższych 10 lat. To może się łatwo zdarzyć.

[guest]

„Dziecko” już wpadło do studni, już kupiłeś i sfinansowałeś nieruchomość.

Faktycznie istnieją powody, dlaczego wynajem jest „rozsądniejszy” niż posiadanie. Do tych powodów należy również pewność, że jutro (i pojutrze) nie będziesz musiał się martwić o swoje istnienie.

Oczywiście sprzedawca, agent nieruchomości i bank zawsze będą zachęcać do zakupu nieruchomości - oczywiście - bez sprzedaży nie ma zysku. To nie jest obiektywne źródło, na które można polegać, zwłaszcza gdy jest się raczej ostrożnym.

Oczywiście nie znam Państwa sytuacji finansowej i nie mogę / nie chcę jej oceniać. Nie mogłem dokładnie odczytać, czy obecnie spłacają Państwo 1,5% i jednocześnie wpłacają do oszczędności budowlanych czy też czy owe 1,5% stanowią całkowitą spłatę kredytu. Jeśli jest to łącznie 1,5%, życzę powodzenia w przyszłości, nawet jeśli to brzmi surowo: będziecie go potrzebować.

gość

[6Bankkaufmann]

@guest, jestem całkowicie po Państwa stronie. Bo ten, kto zaczyna dzisiaj tylko od 1% spłaty kapitału, może bardzo źle się poczuć w razie wzrostu stóp procentowych.
Ale Amerykanie wczoraj jeszcze nie podnieśli stóp procentowych. Jeszcze nie. Pozostaje to interesujące.
Oczywiście, Amerykanie (FED) mają wpływ także na Europejski Bank Centralny itd. (Moje osobiste zdanie..)