Capital Investment 4

[Xuser01]

Cześć,

Podpisałem dwa umowy kredytowe w celu sfinansowania nieruchomości na cele mieszkalne, z których każda składa się z kredytu hipotecznego i pierwotnego kredytu spłacanego przez Bausparvertrag (czyli kredytu hipotecznego finansowanego za pomocą oszczędności z rachunku Bauspar).

Umowa #1 dostarcza 100 000 EUR z pierwotnego kredytu (okres kredytowania: 15 lat; odsetki mają być płatne miesięcznie)
Bausparvertrag #1 dotyczy sumy oszczędnościowej w wysokości 100 000 EUR i jest oszczędzany miesięcznie do osiągnięcia celu oszczędzania (=50% sumy oszczędnościowej, czyli 50 tys. EUR).
Planuje się spłacić kredyt z Umowy #1 w całości. W tym celu po osiągnięciu celu oszczędzania w Bausparvertrag zostanie udzielony kredyt hipoteczny. Spłata tego kredytu hipotecznego ma nastąpić z oprocentowaniem 3,50% ror przez 13 lat.

Umowa #2 dostarcza 85 000 EUR z pierwotnego kredytu (okres kredytowania: 10 lat; odsetki mają być płatne miesięcznie)
Bausparvertrag #2 dotyczy sumy oszczędnościowej w wysokości 85 000 EUR i jest oszczędzany miesięcznie do osiągnięcia celu oszczędzania (=50% sumy oszczędnościowej, czyli 42,5 tys. EUR). Osiągnąłem cel oszczędzania w dniu 31.12.2015! Według wskaźnika wyceny Bausparvertrag jest już gotów do przydzielenia.
Planuje się spłacić kredyt z Umowy #2 w całości. W tym celu po osiągnięciu celu oszczędzania w Bausparvertrag zostanie udzielony kredyt hipoteczny. Spłata tego kredytu hipotecznego ma nastąpić z oprocentowaniem 3,50% ror przez 10 lat i jeden miesiąc.

Pytanie 1:
Czy jestem zobowiązany do skorzystania z proponowanego przez bank kredytu hipotecznego, czy mogę samodzielnie pozyskać środki (alternatywnie do kredytu hipotecznego) w celu spłacenia pierwotnego kredytu?

Pytanie 2:
Czy mogę samodzielnie oszczędzać środki na obu Bausparverträgen do pełnej sumy oszczędnościowej (w przypadku Bausparvertrag #1 wpłacając dodatkowe 50 tys. EUR, a w przypadku Bausparvertrag #2 dodatkowo 42,5 tys. EUR), aby uniknąć konieczności korzystania z kredytu hipotecznego?

Pytanie 3:
Jakie jest Pana/Pani zalecenie?

Dziękuję.

[NaTwoim13]

To zależy od warunków - w przypadku niektórych wcześniej sfinansowanych umów/taryf, w zależności od kasy oszczędnościowo-kredytowej, od Bauspardarlehen może się zrezygnować, ale nawet jeśli muszą je podjąć, mogą je całkowicie spłacić miesiąc później. Negatywnie może wpłynąć tylko ewentualna opłata kredytowa, jeśli taka jest wymagana lub pobierana w ramach ich taryfy.

[6Bankkaufmann]

Pytanie 1: Zgodnie z warunkami suma oszczędności w budownictwie, składająca się z oszczędności w budownictwie i kredytu w budownictwie, zostanie wyzerowana po przearanżacji kredytu.
Jednakże dzień po przearanżacji możesz spłacić kredyt budowlany z zewnętrznych środków finansowych albo z kapitału własnego bez ponoszenia kary za przedterminową spłatę.
Ważne jest jednak, że w kwestii bezpieczeństwa (hipoteka w księdze wieczystej) ma to sens tylko wtedy, gdy możesz spłacić oba kredyty zewnętrzne.
Brakuje tutaj po prostu więcej szczegółów dotyczących daty zaciągnięcia pośrednich kredytów. Nawet w przypadku 15-letniego kredytu pośredniego można rozważyć wcześniejsze rozwiązanie umowy zgodnie z §489 Bürgerliches Gesetzbuch po 10 latach.

Pytanie 2: Dodatkowe wpłaty ponad te określone umową wymagają zgody kasy oszczędności w budownictwie. Istnieje możliwość, że kasa oszczędności w budownictwie odmówi zatwierdzenia oszczędności.

[Xuser01]

Dziękuję panu Buhmann i panu Hillermann za odpowiedzi.

Zrozumiałem, że po zaakceptowaniu kredytu hipotecznego Bauspardarlehen nie ponoszę żadnych strat finansowych, ponieważ mam prawo spłacić przyjęty kredyt hipoteczny w każdej chwili i w całości z kapitału własnego lub obcego (dziękuję panu Hillermann za wskazówkę dotyczącą bezpieczeństwa związanego z hipoteką/rejestrem gruntów). Moim zdaniem w moich umowach są jasno określone dwie rzeczy:
+ W umowie kredytu hipotecznego napisano, że spłata kredytu przedpobraniowego może odbywać się „wyłącznie z oszczędności bauspar i kredytów hipotecznych”
+ W umowie bauspar jest jasno określone, że kredyt hipoteczny po jego przyjęciu można spłacić w dowolnym momencie w całości.

Dodatkowe szczegóły dotyczące możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy zgodnie z §489 BGB:
Oba przedpobrania rozpoczęły się we wrześniu 2006 roku, co oznacza, że pierwsze 10 lat kończą się 30.09.2016, a 15 lat 30.09.2021.
Przedpobranie #1 w wysokości 100 000 EUR ma zaplanowany okres związania na 15 lat (do przypisania bausparvertrag)
Przedpobranie #2 w wysokości 85 000 EUR ma zaplanowany okres związania na 10 lat (do przypisania bausparvertrag)

Informacyjnie chciałbym wspomnieć, że również 30.09.2016 kończy się okres związania trzeciego elementu (kredyt KfW) i pozostały zadłużenie zostanie wtedy spłacone w całości. Tutaj jednak nie spodziewam się problemów ze względu na obowiązującą umowę. Ważne jest więc, jak postąpić z dwoma przedpobraniami/BSV.
Dziękuję bardzo.

[6Bankkaufmann]

W przypadku § 489 BGB decyduje data pełnej wypłaty. Od tego momentu obowiązuje 10-letni okres wypowiedzenia.
Kiedy dokładnie miała miejsce pełna wypłata?

[NaTwoim13]

Wypełnij umowę 1 do minimalnej oszczędności, aby przyspieszyć przydział, ewentualnie zapytaj, czy zmiana typu umowy może dodatkowo przyspieszyć przydział. Oblicz przydział. Umowa 2 została przydzielona, dlatego można spłacić wcześniejsze kredyty, ewentualnie zsynchronizować przydział z przydziałem pierwszej umowy, ewentualnie zaakceptować przydział i tymczasowo obsłużyć kredyt budowlany, co nie powinno być droższe niż obecne pośrednie finansowanie. Umowa 3 z 9/2016 jest wcześniejsza do spłacenia. kredyt forward z pierwszą wypłatą dla obydwu przydzielonych BSV i drugą wypłatą z 9/2016. Aby to osiągnąć, konieczne lub wskazane jest zsynchronizowanie przydziału dwóch pierwszych BSV na jedną datę, praktycznie na datę, kiedy drugie BSV zostanie przydzielone po uzupełnieniu oszczędności. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym konieczne jest działanie tylko w przypadku, gdy pierwsze BSV nie zostanie przydzielone do 9/2016, ponieważ wtedy mogą minąć co najmniej 10 lat! Jednocześnie wystąp do kasy budowlanej, ponieważ klauzule odstąpienia z 2006 roku są prawdopodobnie wadliwe, co może przekonać kasę budowlaną do elastyczności wcześniejszej spłaty. Ewentualnie podpisz umowę na kredyt forward z 3 możliwościami wypłaty, który należy spłacić w BSV umową 2 w 12/2015 lub miesiąc później (sprawdź warunki), a także KfW 9/2016 i pierwszą umowę w zależności od obliczonego najszybszego przydziału, który można przyspieszyć, jak opisano wcześniej.

[Xuser01]

Jeszcze raz serdecznie dziękuję Panu, Panie Buhmann i Panie Hillermann.

Oto co zrozumiałem:

KfW jest jasne. Spłata jest możliwa na koniec okresu oprocentowania po 10 latach, czyli 30.09.2016. Mam już dostępne środki własne, więc nie ma potrzeby finansowania. Poinformuję mojego banku o planowanej spłacie na piśmie.

Umowa 1 (przydzielona i minimalna kwota oszczędności została osiągnięta): Tutaj akceptuję przydział kredytu budowlanego. Z oszczędnościami i kredytem budowlanym zostanie spłacona wstępna finansowanie. Muszę sprawdzić, czy już teraz mam prawo do spłaty, czy dopiero po zakończeniu 10 lat, czyli 30.09.2016. kredyt budowlany będzie tymczasowo obsługiwany do momentu rozdziału umowy 2.

Umowa 2: Natychmiast uzupełnij minimalną kwotę oszczędności i ewentualnie uzgodnij zmianę taryfy, jeśli przyspieszy to przydział. Gdy umowa 2 stanie się gotowa do przydziału, potrzebne środki muszą zostać pozyskane, aby całkowicie spłacić obydwa (czyli umowę 1 i 2) kredyty budowlane z jednego źródła.

Jeśli przydział umowy 2 jest zbyt daleko w przyszłości, wystarczy uzgodnić zobowiązanie z dwiema opcjami wypłaty. Wypłata 1 spłaca kredyt BS z umowy 1, a wypłata 2 spłaca kredyt BS z umowy 2 w najbliższym możliwym terminie przydziału.

Czy dobrze to zrozumiałem? Jeśli tak, uważam, że mam wystarczającą wiedzę, aby skontaktować się z moim bankiem.

[Xuser01]

Potrzebuję ponownie Twojej pomocy: Chcielibyśmy wypełnić oba kontrakty BS do granicy oszczędnościowej (czyli połowy kwoty oszczędności na budowę). Pierwsza wpłata została odesłana z kasy BS - nie akceptują one wpłaty i wskazują, że umowa oszczędności na budowę w połączeniu z natychmiastowym kredytem BS określa, w jaki sposób ma się odbywać oszczędzanie. Co teraz? W tym tygodniu mam w końcu spotkanie z moim bankiem.

[NaTwoim13]

O jaki rodzaj karty w jakiej kasie oszczędnościowej chodzi?

[Xuser01]

O jaki pakiet w jakim banku hipotecznym chodzi?

C1 i C2 w DB Bauspar AG w połączeniu z natychmiastowym kredytem hipotecznym.

[NaTwoim13]

Najpierw trzeba ustalić, jaki jest poziom oprocentowania po zrealizowaniu kredytu budowlanego. Od tego zależy, czy kredyt zostanie wykorzystany, czy też brakujące środki zostaną pobrane z odpowiednich oszczędności budowlanych w celu spłacenia wstępnej finansowania.

Jeśli uzupełnienie nie zostanie zaakceptowane, konieczne jest ustalenie terminu zrealizowania na określonych oszczędnościach budowlanych (nie wybrałbym takiej opcji finansowania w BSV) i maksymalnego poziomu oszczędności. Czy zrealizowanie po upływie 10 lat od zawarcia umowy, ewentualnie z 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia, może doprowadzić do wcześniejszej spłaty wstępnej finansowania. Teraz trzeba dowiedzieć się o dwóch terminach realizacji lub najwcześniejszych terminach spłaty (jeśli konieczna będzie wcześniejsza spłata z powodu zrealizowania po 10 1/2 lat) oraz w tych momentach uzyskać brakujące środki na kredyt obrotowy lub odsetki z dostępnym okresem do wypłaty.

Jeśli wszystko ma się wydarzyć przed 30.09.2016 lub jest możliwe, trzeba to jeszcze uwzględnić, ponieważ nowy bank będzie miał pierwszeństwo nadal zaciągniętym kredytem KfW. Ale to również można rozwiązać i uregulować.

Teraz najważniejsze jest, jakie są dwa terminy realizacji finansowanych z góry umów o oszczędności budowlane, czyli kiedy można najwcześniej spłacić - jakkolwiek, z jakichkolwiek powodów, jak opisano powyżej -.

[Xuser01]

Tutaj ponownie podsumowałem kluczowe informacje z dokumentów umowy i obecnie szukam informacji o tym, kiedy pożyczki zostały w całości wypłacone (czyli otrzymane przez pożyczkobiorcę).

W umowie pożyczki czytamy:

kredyt pośredni/finansowanie wstępne z likwidacją poprzez umowę o oszczędzaniu budowlanym db *)
Stopa procentowa: 4,49% w skali roku
stała stopa procentowa do zasilenia zgodnie z umową
Okres trwania ok. lat/miesięcy: 10/0

Zasilenie umowy o oszczędzaniu budowlanym db **)
Tutaj podana jest miesięczna rata wpłat, która różni się od regularnej kwoty oszczędnościowej w umowie o oszczędzanie budowlane.

*) Proszę zwrotnie zwrócić uwagę na punkt 8 warunków kredytowych dotyczących spłaty kredytu pośredniego/finansowania wstępnego
**) Odmienna realizacji programu oszczędzania w umowie o oszczędzanie budowlane wymaga pisemnej zgody Deutsche Bank Bauspar AG (patrz punkt 9 warunków kredytowych). Rata oszczędnościowa różni się od podanej w umowie o oszczędzanie budowlanej regularnej kwoty oszczędnościowej.

kredyt budowlany/kredyt budowlany przyszłościowy do spłaty kredytu pośredniego/finansowania wstępnego
Stopa procentowa: 3,50% w skali roku (dotyczy dla obu)
Miesięczna rata spłaty (oprocentowanie i spłaty kapitału) w o/oo sumy oszczędności budowlanej: 4,00 (dla mniejszej, już przyznanej umowy: 5,00)

Punkt 8 Spłata kredytu pośredniego/finansowania wstępnego/zasilenia:
Do czasu zasilenia zgodnie z umową oszczędzania budowlanego db pożyczkobiorca płaci - oprócz regularnych rat zasilających lub jednorazowych wpłat na rzecz umowy o oszczędzanie budowlane (patrz również pkt 9) - wyłącznie ustaloną w umowie o kredytach stopę procentową. Spłata finansowania wstępnego następuje dopiero przy wypłacie zasilenia zgodnie z umową o oszczędzanie budowlane i wyłącznie poprzez środki zgromadzone na koncie oszczędności budowlanej i kredyt budowlany.
Pożyczkobiorca deklaruje obecnie akceptację spodziewanej wypłaty. Po zasileniu umowy o oszczędzanie budowlane oraz spłacie finansowania wstępnego pożyczkobiorca zostanie powiadomiony. Jeśli po wypłacie finansowania wstępnego występują zaległości na koncie finansowania wstępnego, muszą być natychmiast spłacone.

Punkt 9 Odmienna realizacja programu oszczędzania w umowie o oszczędzanie budowlanym:
Przy finansowaniu wstępnym pożyczkobiorca zobowiązuje się do ponoszenia dodatkowych rat zasilających na rzecz umowy oszczędzającej db obok rat odsetkowych (patrz pkt 8) - niezależnie od podanej w umowie oszczędnościowej regularnej kwoty oszczędnościowej - w wysokości określonej w umowie kredytowej. Zmiany w obowiązującym zapisie umowy dotyczącej zasilania umowy oszczędzania db wymagają pisemnej zgody Bauspar AG. Odmienna realizacja programu oszczędzania, prowadząca do wcześniejszego zasilenia umowy oszczędzania db i tym samym skrócenia okresu trwania finansowania wstępnego, uprawnia Bauspar AG do obciążenia pożyczkobiorcy ewentualnych powstałych strat. Odmienna realizacja programu oszczędzania, prowadząca do późniejszego zasilenia umowy oszczędzania db i tym samym wydłużenia okresu trwania finansowania wstępnego, uprawnia Bauspar AG do dostosowania stopy procentowej finansowania wstępnego.