Capital Investment 4

[mellujo]

Dobry wieczór,

Próbowałem się dowiedzieć, ale do tej pory nie znalazłem odpowiedzi na naszą sytuację i dlatego teraz sam zakładam wątek. Mam nadzieję na miłe i kompetentne wsparcie i będę wdzięczny za każdą sugestię/ wskazówkę, ponieważ jestem zupełnym laikiem w tej dziedzinie.

Sytuacja wygląda następująco:
Nasza samotna matka obecnie wynajmuje mieszkanie. Moja siostra i ja chcemy jej kupić mieszkanie lub wesprzeć ją w finansowaniu.

Moja matka może wnosić 40% ceny zakupu ze swoim kapitałem własnym i, dopóki pracuje, także spłacać kredyt. Jednakże mając już 55 lat i otrzymując względnie niską rentę, obawiamy się, że bank nie udzieli jej kredytu. Uważamy jednak, że jeśli wszyscy się zjednoczymy, być może uda się spłacić kredyt, ale po prostu nie wiemy, jak do tego podejść taktycznie i czy nasze rozważanie ma sens.

Rozważenie 1: Przejmuję na siebie kredyt i wynajmuję mieszkanie mojej matce na swoje nazwisko. kredyt miałby być spłacany z czynszów, a ja i moja siostra moglibyśmy wesprzeć tylko w przypadku, gdy moja matka przestanie być w stanie płacić. Czy mogę wtedy użyć kapitału własnego matki jako kapitału początkowego do inwestycji? Jakie są tego konsekwencje prawne/podatkowe dla mnie?

Rozważenie 2: Przenoszę kredyt na siebie, jeśli matka ostatecznie otrzyma kredyt, ale staje się niewypłacalna. Czy coś takiego jest możliwe i jakie są związane z tym ryzyka?

Rozważenie 3: jeszcze nie rozważaliśmy, ale może ktoś z branży? Kogo można zapytać? Gdzie jeszcze mogę uzyskać poradę, oprócz banku, gdzie obawiam się, że mogą sprzedawać tylko swoje własne plany finansowania.

Wielkie dzięki z góry!

Mel

[NaTwoim13]

Cześć Mellujo,

Na pewno będziemy w stanie pomóc.

Jeśli ich matka, mając obecnie 55 lat, otrzyma kredyt, to wysokość jej emerytury nie ma znaczenia dla banku. Innymi słowy, zbyt niska przyszła emerytura nie skutkuje obecnie odrzuceniem wniosku o kredyt. Niemniej jednak, przyszłe świadczenie emerytalne powinno mieć znaczenie w kontekście koncepcji finansowej. Na przykład można rozważyć początkowo wysoką kwotę spłaty, a w późniejszym wieku emerytalnym obniżyć ją dzięki uzgodnionym opcjom zmiany oprocentowania kapitału, tak aby rata kredytu była nadal opłacalna jak czynsz.

Oczywiście mogą wykorzystać kapitał własny matki na zakup nieruchomości, ale muszą wiedzieć, że dochody z najmu - które lokalne urzędy skarbowe uznają za zgodne z lokalnymi stawkami - podlegają opodatkowaniu.

Pod warunkiem, że matka może regularnie spłacać kredyt - niezależnie czy z ich pomocy/wsparcia, czy samodzielnie - kredyt może być również zaciągnięty na jej imię.

Ile ma kosztować nieruchomość i jaki jest obecny dochód matki?

[6Bankkaufmann]

Twój pierwszy pomysł jest czasem bardzo sensowny, ponieważ w ten sposób możesz zaoszczędzić trochę podatków przy wynajmie i dzierżawie wobec urzędu skarbowego. Dodatkowo istnieje możliwość, że ty i twoja siostra zakupicie nieruchomość razem, a następnie wynajmiecie ją swojej matce. Gdzie znajduje się nieruchomość w Niemczech i jaka jest cena zakupu?

[guest]

Najpierw pojawia się pytanie: czy na pewno nie będzie już możliwe spłacenie odsetek/raty w ciągu najbliższych 10 lat? Warto zastanowić się, czy dla matki opłacalne jest kupowanie nieruchomości. Oczywiście, w przypadku najgorszego scenariusza, można zawsze wykorzystać wartość majątku do pokrycia kosztów utrzymania. Czy na pewno po osiągnięciu 65+ lat będzie chciała ponownie się przeprowadzać, z własności na wynajem i być może straciła wartość wkładu w ciągu 10 lat?!? Należy pamiętać, że nawet w przypadku sprzedaży zawsze będą związane pewne koszty (np. prowizja dla pośrednika). Na pewno straci się na kosztach nabycia: w przypadku nieruchomości o wartości 150 000 euro, około 15 000 euro - czy to się opłaca.

Czy rozważane jest zakupienie mieszkania dla matki przez jedno/dwoje dzieci? Jeżeli matka doczeka 100 lat i do tego czasu będzie mogła/chcieć mieszkać w nieruchomości, to 45 lat to dobry okres. Ale co jeśli już w wieku 70 lat z przyczyn zdrowotnych musi opuścić mieszkanie? Czy mieszkanie będzie wtedy - za jaką cenę - możliwe do wynajęcia? Jeśli dzieci mieszkają w Hamburgu, a nieruchomość znajduje się w Hintertupfingen/Bawaria, dzieci raczej nie będą chciały się tam wprowadzić, zwłaszcza jeśli rozmiar nie będzie odpowiedni.

Przy podejmowaniu decyzji dotyczącej punktu 1.: na początku, zakładając pozytywną zdolność kredytową, zakup przez jedno/dwoje dzieci może być rozważany także z myślą o przyszłości. Na początku można odliczyć wszystkie związane z nieruchomością wydatki od podatku (częściowo przez środki trwałe). Oczywiście, nadwyżka musi zostać opodatkowana. W przypadku większego remontu, właściciele z wysoką stawką podatkową mogą liczyć na znaczne oszczędności podatkowe, podczas gdy nieruchomości tylko do użytku własnego nie oferują możliwości odliczenia. W tym przypadku trzeba udowodnić faktyczną wysokość czynszu, jeśli jest on znacznie poniżej standardowego czynszu, który płaciłby osoba trzecia, urząd skarbowy określi zwyczajowy czynsz. W powyżej wymienionym przypadku czynsz prawdopodobnie mieści się na poziomie, który pozwalałby opłacić zarówno spłatę rat, jak i odsetki. Matka może oczywiście obdarować dziecko/dzieci kwotą do 90 000 €/10 lat przez darowiznę.

Podpunkt 2 uważam już na wstępie za mniej opłacalny, ponieważ już teraz wiadomo, że matka będzie spłacać odsetki/raty tylko wtedy, gdy wcześniej otrzyma wsparcie od dzieci. Bankowi w czasie umowy oprocentowania zależy jedynie na tym, czy raty są spłacane punktualnie i w całości. Jak zostanie uzupełnione konto matki przed tym, jest drugorzędne.

Oczywiście, nie zapominajmy: nieruchomość to luksus - i luksus trzeba sobie pozwolić na opłacenie...

Powodzenia

gość

[NaTwoim13]

Po pierwsze pojawia się pytanie: czy na pewno odsetki i kapitał nie będą już spłacone po 10 latach, więc warto zastanowić się, czy dla matki ma sens kupowanie nieruchomości.
gość

??? Czy lepiej płacić czynsz, czy czy ona wtedy mieszka za darmo? Czy nie lepiej najpierw sprawdzić, jaki to będzie obciążenie dla matki - zwłaszcza w wieku emerytalnym? Zwłaszcza że dzieci są gotowe wspierać matkę finansowo. Dlaczego syn ma się teraz obciążać kredytem, który później zablokuje jego własne zdolności kredytowe? Nie widzę sensu w tym.

@Bankier

Jak ma powstać z tego konstruktu korzyść pod względem podatkowym? Przychody z najmu dodatkowo zwiększają jego obecne dochody, czy uważają Państwo, że koszty odsetek, inne koszty i odpisy amortyzacyjne są większe niż przychody z najmu???

[guest]

Myślę, że płacenie czynszu nie jest niczym złym.

Jeśli matka może bez problemu pokryć odsetki i spłatę w ciągu 10 lat / na emeryturze, TE by nie pytał. Nie zostało również opisane, czy pani jest w stanie/potencjalnie mogłaby płacić czynsz. W swoich rozważaniach wyszedłem z założenia, że ta hipoteza (lub też obciążenie kredytem hipotecznym większym niż czynsz) jest słuszna. Jeśli jednak to założenie jest nieprawidłowe, proszę o wyrozumiałość.

Przy finansowaniu na poziomie 70% wartości nieruchomości inwestycyjnej, uważam, że ryzyko dla banku jest raczej niewielke, aby prośba o kredyt spowodowała problemy. Przecież to nie jest kredyt konsumencki, a wartość stoi za tą inwestycją - oczywiście zakładając, że nieruchomość jest odpowiednio wartościowa. Ale tutaj także podnoszę sprzeciw: kto powiedział, że TE chce skorzystać z późniejszych możliwości kredytowych?!

Sens finansowania dla syna lub dzieci polega na tym, że można bezpośrednio inwestować w własną nieruchomość. W przypadku np. potrzeby opieki, nieruchomość należy do syna lub syna i córki, czyli tych, którzy mogą/potencjalnie będą musieli ponosić obciążenia w późniejszym wieku. Jeśli osoba potrzebująca opieki ma majątek, zostanie on automatycznie użyty do pokrycia kosztów. Oczywiście NIKT nie musi znaleźć się w takiej sytuacji, ale zdarza się to w późniejszym wieku.

Ale ogólnie jest jeszcze kilka pytań, które podniosłem, aby można było w ogóle wydać klarowne oświadczenie. W zasadzie podzielam zdanie: Nieruchomości to luksus - i na luksus trzeba sobie pozwolić.

gość

[mellujo]

Najpierw dziękujemy za wszystkie opinie!

Również uważamy, że powinniśmy inwestować, zamiast nadal tylko płacić czynsz. Moja matka nie będzie w stanie samodzielnie poradzić sobie z kredytem w wieku emerytalnym. Dlatego my dzieci również chcielibyśmy wziąć na siebie odpowiedzialność i jak już wspomniano, sfinansować mieszkanie całkowicie/ na nasze imię. Finansowo nie będzie to dla nas dużym obciążeniem, ponieważ jest nas dwoje, a to mała (jednoosobowa) kawalerka w małym mieście. Odsetki i spłata kredytu mogą zostać spłacone najpóźniej w ciągu 18 lat...

Pytanie brzmi tylko, co ma więcej sensu/ jest bardziej korzystne/ jest możliwe?

[6Bankkaufmann]

Preferowałbym rozważenie nr 1. Kupujesz obiekt, wynajmujesz go swojej matce. Oczywiście możesz również wykorzystać swój kapitał własny.

[Martin79HN]

Dzień dobry,
opcja 1 wydaje się najbardziej sensowna!

Korzystna finansowanie, normalny wynajem (odpowiedni), odpisy amortyzacyjne Afa (amortyzacja) oraz jest to aktywo materialne (luksus).
Należy jednak również rozważyć, czy chcą Państwo w przyszłości nabyć własność (własne mieszkanie lub Dom). Ponieważ wtedy może zabraknąć Państwu kapitału własnego. Jeśli mieszkanie jest wynajmowane (matce), może to być również korzystne.

Przykład z mojej strony:
Odziedziczyłem połowę mieszkania własnościowego i kupiłem drugą połowę od brata.
Dzięki dochodom z wynajmu uzyskałem lepsze dochody i w rezultacie otrzymałem preferencyjny kredyt na Dom. Hipoteka na działce i domu! Ale mieszkanie, które jest wynajmowane, jest wolne od ciężarów. (brak długów)

Załóżmy, że musiałbym ponosić wysoką ratę kredytową za mieszkanie. (ponieważ są jeszcze długi!)
Wtedy mielibyśmy problem z finansowaniem domu!

Przykład:
2 dzieci kupują razem mieszkanie własnościowe za 120 000 € + koszty dodatkowe + podatek od nabycia nieruchomości = około 130 000 €
teraz matka wkłada 30 000 €
= 100 000 € zapotrzebowanie na finansowanie
każde dziecko po 50 000 € Dziecko 1 i 50 000 € Dziecko 2

Dochody z najmu powiedzmy 400 € czynszu kalanego!
Dziecko 1: 200 € pomniejszone o opłaty eksploatacyjne, fundusze rezerwowe, konserwację, koszty związane z odsetkami, amortyzację itp. i podlega opodatkowaniu
Dziecko 2: 200 € pomniejszone o opłaty eksploatacyjne, fundusze rezerwowe, konserwację, koszty związane z odsetkami, amortyzację itp. i podlega opodatkowaniu

Następnie rata kredytu będzie wyższa niż dochody z najmu.
Im większa gotówka/darowizna od matki, tym bardziej
dla Dziecka 1 I Dziecka 2!

Ważna jest również sytuacja dochodowa i obciążeniowa oraz obciążenie mieszkania, w którym mieszka matka wynajmująca!
Ale jeśli dwa dzieci robią to razem, ryzyko jest mniejsze!
I jeśli kiedyś matka trafi do domu opieki np., możesz wynająć komuś innemu! (Majątkowy zapas na utrzymanie rodziców itp., mieszkanie może nawet być korzystne!)

Być może jeszcze ważne!
Jeśli matka będzie potrzebować alimentów lub wsparcia w ciągu najbliższych 10 lat!
Będzie dokładnie sprawdzane, jakie pieniądze przepłynęły w ciągu ostatnich 10 lat!
Dlatego może teraz lepiej zrobić ten krok w nadziei, że Twojej matce będzie nadal dobrze!
W przeciwnym razie wsparcie finansowe matki dla mieszkania, które wynajmujesz, może szybko stać się bumerangiem. (spłata)

Pozdrowienia

Martin

[NaTwoim13]

No więc teraz, wyjaśnijcie mi - zwłaszcza Banku - co jest lepsze w wersji 1!!!!

[Alex [CryptoMod]]

Wydawałoby się, że opcja 1 byłaby najlepsza, ale trzeba to szczegółowo przemyśleć z doradcą podatkowym. Na przykład, gdyby nasi rodzice (ja i brat) przepisali na nas Dom jednorodzinny z 15 lat temu, moglibyśmy odliczyć od podatku wszystkie koszty, takie jak nowe ogrzewanie/nowa dachówka. Ponieważ oboje dobrze zarabiamy (brat w pierwszym przedziale skali podatkowej) i minimalny czynsz do uznania odliczenia podatkowego wynosi 50% standardowego czynszu (4EUR/m²), byłoby to naprawdę korzystne. (Rodzice również są emerytami od 15 lat).

[NaTwoim13]

Naja, 50% nie są już możliwe, aby móc odliczyć pełne koszty reklamy, 66% standardowych czynszów, a dokładniej czynsz wliczany w koszty uzbrojenia, musi zostać określony.
Konieczne jest rygorystyczne przestrzeganie definicji standardowych cen, dlatego zaleca się zostawienie pewnej rezerwy, zakładając 70%. Czynsz musi być zgodny z porównaniem zewnętrznym, a także należy monitorować wzrosty cen standardowych czynszów.

Oczywiście zależy to również od obciążeń podatkowych właściciela, ale nie wyobrażam sobie, że wynajem niesie ze sobą korzyści podatkowe. Chciałbym to całkowicie wykluczyć, szczególnie jeśli cena zakupu - tak jak sugeruje wątek - nie powinna być wysoka.

Należy również pamiętać, że osoby biorące pożyczki muszą spełniać kryteria inwestorów kapitałowych banków, jeśli tego nie zrobią, wybór banków będzie dość ograniczony, co oznacza gorsze warunki uzyskania finansowania. Ogólnie, sytuacja taka ma zastosowanie, ponieważ zazwyczaj wynajmowany budynek niesie za sobą gorsze warunki kredytowe niż budynek użytkowany przez właściciela.

Warunki KfW nie mogą również zostać uwzględnione, jeśli budynek jest wynajmowany.

Naprawdę nie widzę żadnego argumentu przeciw temu, aby matka - jeśli jej dochód na to pozwala - nie nabyła i nie sfinansowała nieruchomości we własnym zakresie. Osobiście, jako matka, chciałbym to zrobić!!!

[mellujo]

Wtedy rata kredytu będzie wyższa niż dochody z wynajmu.
Im większa będzie kwota gotówki/darowizna od matki, tym bardziej
korzystne to będzie dla Dziecka 1 i Dziecka 2!

Cześć!
Przykład autorstwa Martina79HN faktycznie dobrze argumentuje za rozważeniem 1, ponieważ dość dobrze pasuje do naszej sytuacji.











To oznacza, że powinniśmy ustalić czynsz tak wysoko, jak wysokość raty kredytu?








Cytat od Martina79HN

A jeśli na przykład Pani matka trafi do domu opieki, to możesz wynająć komuś innemu! (Majątek chroniony, alimenty na rodziców itp. Mieszkanie może przynieść nawet korzyści!)

To też zgadza się z naszymi rozważaniami. Zamieszkanie we własnym mieszkaniu praktycznie nie wchodzi w grę, ponieważ nie chcemy/nie możemy wrócić do wioski.

[6Bankkaufmann]

Niemniej jednak w przypadku wynajmu i dzierżawy możesz odliczać tylko odsetki od długu i odpisy amortyzacyjne. Nie można odliczyć spłaty kredytu. Dlatego nie zasugerowałbym argumentacji rata kredytowa wyższa niż dochody z najmu, lecz raczej odsetki od długu i odpisy amortyzacyjne zbliżone do czystej czynszu kaltmiete (koszty dodatkowe nie zostały uwzględnione jako przepływy). Na pewno pomoże tu również doradca podatkowy.

[mellujo]

Oczywiście zależy to także od obciążenia podatkowego wynajmujących, ale nie wyobrażam sobie, aby wynajem przynosił korzyści podatkowe. Chciałbym to całkowicie wykluczyć, zwłaszcza że cena zakupu - jak wynika z wątku - nie powinna być wysoka.

Tak nieopłacalnie teraz brzmi. Chodzi mniej o uzyskanie korzyści podatkowej. Oczywiście musiałbym najpierw obliczyć z księgowym, czy wynajem wiąże się z pewnymi niekorzystnymi skutkami podatkowymi. Jeśli jednak wyjdziemy na plus minus 0, a moja mama otrzyma własne bezpieczne miejsce do życia, będziemy zadowoleni.

[6Bankkaufmann]

Program Nr. 124 Niemieckiego Banku Odbudowy Kredytowej może być używany tylko na cele mieszkaniowe do użytku własnego. Dlatego odsetki od kredytu w ramach programu mieszkaniowego nie mogą być uznane za koszt przy wynajmie ani dzierżawie, ponieważ dotyczą one nieruchomości wynajmowanej, a nie własnej.

[Martin79HN]

Dzień dobry mellujo,

uważam, że Twój pomysł na wspólne zakupienie mieszkania dla matki jest dobry!
Jak już zostało napisane, ma wiele zalet (stałe miejsce zamieszkania, chronione środki na Dom opieki itp., tworzenie wartości kapitałowej, później być może poprawa sytuacji dochodowej, a nawet dla Ciebie dzieci jako dodatkowe źródło dochodu na emeryturę za 30-40 lat

Im mniejszy wkład kapitału matki (darowizna dla dzieci), tym większe ryzyko dla Ciebie!
Może mógłbyś wypowiedzieć się na ten temat w forum?

Przybliżona cena zakupu mieszkania:
Wkład kapitału matki:
Wkład kapitału dzieci:
Potrzebna finansowanie: (koszty dodatkowe, pośrednik, notariusz, ustanowienie hipoteki, podatek od nabycia nieruchomości itp., nie można tego pomijać!)

Wtedy z pewnością można szybko określić warunki!

Osobiście uważam, że matka powinna zachować solidną rezerwę finansową. To zależy również od indywidualnego podejścia. (10 000 €-30 000 € rezerwy finansowej powinno zostać co najmniej)

Ale ile kto chce mieć rezerwy finansowe, to musi określić sam! To również zależy od obecnego dochodu i tego, jak długo jeszcze planuje pracować i jak zdrowo się czuje!

Niektórzy rodzice chcą zająć się finansowaniem sami i być może ostatecznie przekazać mieszkanie! (jeśli nie zostało już zużyte na opiekę domową!)

W tej chwili zabezpieczyłbym warunki na 10 lub 15 lat okresu ustalenia oprocentowania!
Cena zakupu mieszkania nie powinna być zbyt wygórowana! W naszej okolicy wiele rzeczy jest przecenionych!
I czy każdy będzie w stanie sfinansować kredyt za 10 lat przy wyższych stopach procentowych?

Moja osobista ocena:
Za 10 lat również będzie dostępnych dobrej jakości nieruchomości po sprzedaży przymusowej!
Ale wtedy trzeba będzie mieć dużo (50% lub więcej) wkładu własnego, ponieważ stopy procentowe będą znacznie wyższe! (moja ocena/oświadczenie dotyczące stop procentowych na poziomie 5% za 10 lat)

Postępowałbym w następujący sposób:
Obecnie posiadając wkład własny powyżej 30-40%, podjąłbym decyzję.
Jeśli kapitał własny jest mniejszy, należy oszczędzać. (realizować w przyszłości lub wcale lub za 10 lat)

Powinieneś także wziąć pod uwagę osobiste zainteresowanie posiadaniem własności! Jeśli chcesz w przyszłości finansować wspólnie własność!
Wybrałbym taką wysokość czynszu, żeby była ona adekwatna. (normalnie!)

Wtedy Twoja matka będzie zadowolona, a Ty będziesz w stanie obsłużyć kredyt.
Starałbym się jak najszybciej spłacić długi w banku! (spłata kapitałowa w wysokości 2% oraz opcja dodatkowej spłaty w wysokości 5%-10% rocznie)
Wtedy będziesz miał później obiekt bez obciążeń z dochodami z najmu. (normalny czynsz)

Pozdrowienia

Martin