Capital Investment 4

[GruebchenTH]

Cześć!
Próbowałem już korzystać z funkcji wyszukiwania, niestety bez rezultatu. Byłbym wdzięczny, gdyby ktoś mógł mi pomóc w sprawie zastawu właścicielskiego.
Nasza sytuacja: Mamy teraz możliwość zarezerwowania działki na 4 tygodnie, na której będziemy mogli zacząć budować od połowy przyszłego roku. Działka i Dom będą nabyte oddzielnie. Projekt domu możemy zaplanować dopiero po ostatecznym pomiarze i zakładam, że w ciągu 4 tygodni niemożliwe będzie pozyskanie cen dla wszystkich branż, co oznacza, że nie możemy dokładnie podać wszystkiej kwoty bankowi. Potrzebujemy finansowania teraz na działkę, a później ponownie bądź dodatkowo na koszty budowy domu.
Jeśli zrozumiałem to dobrze, w takiej sytuacji można odłożyć pierwsze miejsce w księdze wieczystej za pomocą zastawu właścicielskiego, aby następnie przekazać je innemu kredytodawcy. W ten sposób można zabezpieczyć finansowanie działki np. za pomocą umowy oszczędnościowej (już istniejącej) na drugim miejscu (o ile dobrze zrozumiałem, to instytucje oszczędnościowo-budowlane mogą być zadowolone z zajęcia 2. miejsca) i następnie przekazać pierwsze miejsce do banku X podczas finansowania budowy domu. Czy jest to możliwe? Jeśli tak, to jaką kwotą to się wiąże?
Czy ktoś miał do czynienia z własną inwestycją budowlaną i stanął przed podobnymi problemami? Byłbym bardzo wdzięczny za kontakt.
Dziękuję bardzo!!

[6Bankkaufmann]

Właścicielskie prawo hipoteczne jest tutaj zupełnie błędnym podejściem. Ważniejsze jest, aby znaleźć partnera bankowego, który sfinansuje nie tylko działkę, ale także Dom. Dzięki temu bank ten będzie mógł teraz sfinansować działkę i wpisać wyższe zabezpieczenie hipoteczne do księgi wieczystej, które może być używane również jako zabezpieczenie dla nowego budynku.

[NaTwoim13]

Jakie korzyści niesie ze sobą zwiększona wpłata zastawu hipotecznego? Jaki jest jej zaletą?

[NaTwoim13]

Jaka jest suma oszczędności budowlanych (BSV) oraz jakie jest saldo?

Czy istnieje inny kapitał własny?

Kasy oszczędnościowo-budowlane sięgają do 80% wartości zastawu w podziale długu. Teraz należy pomyśleć, że za rok lub pół roku pierwsze miejsce w hierarchii kredytowej może być zajęte przez finansowanie nieruchomości. Jeśli teraz wybiorą niezawodny bank poprzez pośrednika finansowego, to nawet przy głównym finansowaniu nie powinno się nic złego stać, ponieważ bank ten jest renomowany i od lat oferuje najlepsze warunki, które najprawdopodobniej nie ulegną zmianie w najbliższych latach.

[GruebchenTH]

Cześć!
Bardzo dziękuję za odpowiedzi. Jeśli nie możemy jeszcze dokładnie określić wartości nieruchomości, ponieważ potrzebujemy czasu na oferty, jak wtedy będzie określona wyższa hipoteka (tak jak opisałeś/łaś)? Czy będzie to wtedy oszacowane? W takim przypadku czy podatek od nabycia nieruchomości będzie wymagany za całą kwotę (działka i późniejszy Dom)? Przy osobnym nabyciu podatek dotyczy tylko działki, o ile dobrze zrozumiałem/am. Bardzo dziękuję za pomoc!

[6Bankkaufmann]

Wyższa hipoteka zostanie oszacowana zgodnie z Twoimi wymaganiami dotyczącymi finansowania nieruchomości i budowy nowego domu. Następnie wystarczy, że pójdziesz do notariusza raz.

[GruebchenTH]

Dziękuję, Panie Bankierze!
Czy w takim razie na tę szacowaną wartość nałoży się podatek od nabycia nieruchomości? Czy tylko na obecnie realną cenę nieruchomości? Nadal spekuluję, że w przypadku oddzielnego nabycia moglibyśmy zaoszczędzić tutaj. Jak Pańśtwu się to wydaje? Dziękuję!

[NaTwoim13]

Jeśli działka zostanie nabyta osobno i nie ma żadnego związku ekonomicznego z firmą budowlaną, to podatek od nabycia nieruchomości będzie musiał zostać zapłacony tylko od samej działki.

[6Bankkaufmann]

Zastaw hipoteczny nie ma nic wspólnego z podatkiem od nabywania nieruchomości. Jeśli kupujesz działkę za 100 000 EUR i planujesz wybudować Dom o koszcie 300 000 EUR, to łączny koszt wynosi 400 000 EUR. Płacisz podatek od nabywania nieruchomości tylko od tej kwoty 100 000 EUR. W zależności od tego, w jaki sposób chcesz sfinansować 400 000 EUR, warto rozważyć wcześniejsze ustanowienie wyższego zastawu hipotecznego. Ale jeszcze raz, podatek od nabywania nieruchomości dotyczy tylko rzeczywistej ceny gruntu.

[NaTwoim13]

Ale dlaczego zarejestrować wyższe obciążenie hipoteką??? Żeby później przenieść część jako ostatnią na inne bank, ponieważ bank finansujący zakup nieruchomości nie jest / nie będzie bankiem finansującym Dom???

Zamówienie dwóch obciążeń hipoteką po 50 000 euro kosztuje tyle samo co razem 100 000 euro!

[Martin79HN]

Podatek od nabycia nieruchomości nie ma nic wspólnego z hipoteką!
Najpierw kupuje się grunt, na który wypada zapłacić podatek od nabycia nieruchomości (koszty infrastruktury są częściowo potrącane!)
Ważne jest, czy jest to uwzględnione w umowie kupna! Istotne jest także, czy dla danego obszaru budowlanego istnieje wartość rynkowa gruntu!
Ponieważ to zależy od banku, jak wyceni wartość nieruchomości (ma to związek z zabezpieczeniem kredytu!)

Możesz rozważyć następującą rzecz (jako luźna myśl)
Całkowite koszty: nieruchomość, Dom, dodatkowe koszty budowy, teren zewnętrzny, rezerwa na kuchnię itp.
Przeprowadź dokładne obliczenia. (początkowo za mało planowaliśmy!)

Kapitał własny (gotówkowy)
Wkład własny
Kapitał obcy
+ Rezerwa na kuchnię np. 10.000-15.000€
+ Rezerwa na dodatkowe koszty 10.000€

Następnie przygotuj plan i kosztorys przez architekta. W kosztorysie uwzględnij pewne marginesy!

Udaj się do banku i powiedz, że potrzebujesz kwotę X teraz i kwotę X za pół roku - koniec budowy, czyli rok budowy np.

Może warto teraz zabezpieczyć sobie korzystne oprocentowanie!
Jeśli teraz udasz się do banku 1 (ranga 1) a później do banku 2 (ranga 2)
otrzymasz bardzo niekorzystne warunki.

Jeśli teraz finansujesz tylko grunt, będziesz musiał później finansować Dom w tej samej banku.

Nie jestem bankierem, ale inwestorem budowlanym.
Mogę polecić użytkownikowi Bankier!

Początkowo zdecydowaliśmy się na przydział poszczególnych przedsiębiorstw!
Jednak z różnych powodów od tego odstąpiliśmy!

Aby nie wyrzucać pieniędzy w błoto, warto zastanowić się wcześniej
czy wybór poszczególnych przedsiębiorstw czy generalny wykonawca! W wyniku późniejszych zmian w myśleniu straciliśmy pieniądze.

Może warto złożyć ofertę u generalnego wykonawcy i na tej podstawie zabezpieczyć kredyt (z możliwością negocjacji nie wykorzystania 10.000, 20.000, 30.000€).
Suma kredytu powinna być wystarczająco duża, aby nie trzeba było korzystać z dodatkowego finansowania.

Budowanie to luksus!

Pozdrowienia

Martin

[NaTwoim13]

@Bankkaufmann

Martin79HN polecił je serdecznie. Ja jednak chciałbym im powiedzieć, że bezsensowna propozycja związana z wpisaniem wyższej hipoteki wprowadza wszystkich i wszystko tutaj w niepotrzebne zamieszanie!!

Twórca wątku również nie łączył hipoteki z podatkiem od nabycia nieruchomości, raczej pytał, jak obliczyć wyższą hipotekę - tak jak przewidujesz w sposób absurdalny - skoro jeszcze nie zna całkowitych kosztów i zatem przyszłego zapotrzebowania na finansowanie. Niestety wprowadzacie zamieszanie rozmawiając o hipotece, która nie ma żadnej wartości ani sensu. I to pomimo faktu, że wysokość później wymaganej hipoteki jeszcze nie może być znana. No cóż, jeśli zostanie ona wpisana dla banku X i musi być przekazana Y, to spowoduje to dodatkowe koszty. Ojej, a jeśli nie znam wysokości, ta okazała się zbyt niska - nawet jeśli finansuję nieruchomość z tego samego banku, który finansuje nieruchomość - znowu muszę udać się do notariusza, aby wpisać kolejną hipotekę, więc nawet nie oszczędzam sobie jednej wizyty u notariusza, ponieważ wtedy też muszę iść dwa razy. Koszty - o których już wspomniałem - zawsze są takie same i zawsze zależą od wpisywanej hipoteki.

Więc, pomimo że OP nie związał tutaj niczego, co chcielibyście rozwiązać, co wcześniej wywołaliście nierozważną propozycją - OP zrozumiał to poprawnie, czyli wpisanie hipoteki dla nieruchomości, a później wpisanie hipoteki dla wymaganych środków finansowych z kosztów budowy domu.
Jeśli nieruchomość jest kupowana ze środków związanych z budownictwem oszczędnościowym, może to mieć korzyść polegającą na tym, że kasa oszczędnościowa przeskakuje w hierarchii w przypadku wykorzystania 80% limitu, więc akceptuje wcześniejsze obciążenie, jednakże należy to dokładnie obliczyć i przede wszystkim uzgodnić z kasą oszczędnościową, być może nawet uregulować to umownie.

Jak już wcześniej opisałem, lepszym sposobem jest skorzystanie z usług niezależnego brokera finansowego, który już na etapie finansowania nieruchomości wybiera bank, który nadal będzie działał w górnym segmencie najkorzystniejszych warunków za 1-2 lata, to przy najlepszych warunkach, udokumentowanych referencjach, które bank posiada od wielu lat!!!

[GruebchenTH]

Cześć!
Dziękuję wszystkim, którzy odpowiedzieli. Myślę, że udało mi się wyfiltrować odpowiednie informacje. Cieszę się, że tutaj odbywa się taka żywa wymiana. Dziękuję za to. Sytuacja u nas może teraz potencjalnie się zmienić. Ponieważ moje kolejne pytania nie pasują już do tego tematu, niedługo otworzę nowy, jeśli nie dowiem się czegoś innego. Pozdrowienia!