Capital Investment 4

[hilli1]

Po rozwodzie moja córka z dzieckiem mieszka teraz w domu, który kupiła dwa lata temu, a mimo bieżących płatności alimentacyjnych ze strony byłego męża, grozi mu licytacja egzekucyjna. Finansowanie jest na 20 lat, więc przy sprzedaży domu na pewno pojawi się wysoka opłata przedterminowa. Aby zapewnić córce pewną przyszłość, chcę kupić ten Dom i wynająć go jej. Mogę spłacić całą kwotę za Dom od razu, co byłoby dla mnie bardziej korzystne niż dalsze finansowanie. Jednak chciałbym uniknąć wysokiej opłaty przedterminowej. Kto może mi pomóc lub ma odpowiednie doświadczenie i porady? Dziękuję z góry za Wasze odpowiedzi!

[NaTwoim13]

Cześć hilli1,

Przy okresie na 20 lat nie ma znaczenia dla odsetek odsetkowych. Jeśli okres oprocentowania wynosi więcej niż 10 lat, wówczas po 10 latach od pełnej spłaty kredytu można wcześniej go spłacić z półrocznym okresem wypowiedzenia, w związku z czym odsetki odsetkowe będą naliczane tylko przez ten czas.

[3eugh]

Ewentualnie możliwe jest odwołanie umowy kredytu hipotecznego. Szczegółowe dyskusje na temat tzw. Joker odwołania można znaleźć za pośrednictwem różnych wyszukiwarek internetowych oraz tutaj na forum - zobacz linki w moim podpisie do najważniejszych wątków dotyczących tego tematu.

Kontakt z Związkiem Konsumentów w Hamburgu, który przeprowadza ocenę (nie)skuteczności umów kredytowych za niewielką opłatą, może być pomocny.

Wiele kancelarii adwokackich oferuje nawet bezpłatną wstępną ocenę klauzul odwoławczych (WRB) w umowie kredytu hipotecznego. Jeśli klauzula odwoławcza była nieskuteczna, termin na odwołanie umowy kredytowej nigdy się nie rozpoczął (istnieją odpowiednie wyroki BGH), co oznacza, że kredytobiorca może odwołać umowę nawet lata po jej zawarciu. W rezultacie dochodzi do tzw. relacji zwrotu, zgodnie z którą klient musi zwrócić bankowi tzw. korzyść z korzystania z kredytu (obowiązujący w momencie podpisania umowy oprocentowanie, jeśli było niższe od oprocentowania umownego) oraz oczywiście kwotę pożyczki. Ponieważ spłaty były już dokonywane przez kilka lat, pozostała kwota do spłaty jest oczywiście niższa niż pierwotna kwota pożyczki, czyli klient spłaca tylko pozostałą kwotę. Jednakże rozwiązanie umowy oznacza również, że bank nie może już żądać prowizji za wcześniejszą spłatę. Jeśli taka prowizja została już zapłacona, bank musi ją zwrócić po skutecznym odwołaniu. Dodatkowo klient ma także roszczenie wobec banku: ten musi oprocentować wpłaty klienta (część odsetkowa i kapitałowa rat) z uwagi na korzyść, jaką odnosił, a która przestaje mu przysługiwać po rozwiązaniu umowy. Obecnie orzecznictwo sugeruje, że banki czerpią korzyści w wysokości 5 punktów procentowych ponad aktualną stopę bazową, czyli w wysokości tzw. odsetek od zwłoki. Czy ta praktyka będzie kontynuowana, pozostaje do zobaczenia.

Dobre wprowadzenie do tematu poza tym forum można znaleźć w specjalnym artykule na stronie test.de, gdzie po zarejestrowaniu się można także komentować i zadawać pytania. Jeśli pytania są ogólne, redaktorzy test.de mogą udzielić odpowiedzi (ponieważ nie są prawnikami, nie mogą udzielać porad prawnych). Dodatkowo czasami udzielają tam odpowiedzi różni adwokaci.

Powodzenia!

[guest]

ALE czy w 2013 roku wszystkie WRB nie były już wszystkie w porządku? Chociaż pewnie jakaś bank dalej mógłby gdzieś w szufladzie trzymać stare formularze.
gość

[6Bankkaufmann]

Przy zawieraniu umowy kredytowej w 2013 roku, nie wierzę, że oświadczenie o odstąpieniu jest nieprawidłowe.
Sprzedaż spowoduje uwzględnienie VFE tylko na 10 lat. Tak jak pisze Noelmaxim. W tym przypadku stosuje się BGB 489.
Jeśli chodzi o VFE, zastanowiłbym się raczej nad tym, czy sensowniejsze byłoby częściowe sfinansowanie nieruchomości własnym kapitałem, a także korzystanie z finansowania jako kupujący, a następnie wynajęcie ją córce w celu generowania odsetek od kredytu dla najmu lub dzierżawy.

[3eugh]

Wiara jest dobra, kontrola jest lepsza - ale oczywiście każdy musi sam decydować. Co najmniej wiadomo z tego wątku dotyczącego odwołania tutaj na forum, że ktoś w 2014 roku przy kolejnym finansowaniu otrzymał od SK ponownie błędne WRB.

[NaTwoim13]

Podano teraz pozew przeciwko 2014 WRB Commerzbank!

[6Bankkaufmann]

@noelmaxim: Proszę o źródło dotyczące WRB Coba?

[hilli1]

Przede wszystkim bardzo dziękuję za Państwa odpowiedzi i rady. W międzyczasie sprawdziłem umowę za pomocą KARTY ODSTĄPIENIA OD UMOWY. Niestety nie ma do zarzucenia. Dla mnie teraz jest to kwestia matematyczna, co jest bardziej opłacalne dla mnie jako kupującego: opłata za wcześniejszą spłatę kredytu (na pozostałe 8 lat uwzględniając ewentualne dodatkowe wpłaty) czy przejęcie kredytu z ustalonymi odsetkami, a następnie BEZ opłaty za wcześniejszą spłatę. Według mnie branie kredytu na ten cel się nie opłaca, ponieważ mam pieniądze i obecnie mogę osiągnąć tylko 1 - 2% z inwestycji. Oczywiście po zakupie domu wynajmę go mojej córce za określoną kwotę. To zostałoby wliczone w raty przy przejęciu kredytu. Sądzę, że porównanie obu możliwości będę mógł dokonać dopiero po przedstawieniu kalkulacji opłaty za wcześniejszą spłatę przez bank. Prawdopodobnie suma ta nie będzie się zbytnio różnić. Prawda?

[guest]

Opłata za wczesne spłacenie (VFE), jeśli jest obliczana prawidłowo, będzie obejmować tylko szkodę banku, która faktycznie powstała.

Jest to różnica między płatnymi odsetkami a odsetkami, które można uzyskać dzisiaj. Dodatkowo należy uwzględnić subtelności takie jak rabat ryzyka, ponieważ po spłacie bank nie ma już ryzyka, że pieniądze nie zostaną zwrócone.

Banki często spierają się z klientami przed sądem o kwotę VFE i jej obliczenia. Rozwiązanie pogodne może zniwelować stres, który dotyczy tylko pożyczkobiorców. Innymi słowy, nie warto dyskutować może już o ostatnich 50 euro.

Jak opisano powyżej, do poprawnego obliczenia VFE należy uwzględnić ustaloną umownie najwyższą stopę amortyzacji i możliwość największych dodatkowych spłat. W przypadku błędów, pożyczkobiorca będzie obciążony największym obciążeniem.

Należy przeliczyć, co w końcu wyjdzie taniej lub wyda się bardziej rozsądne. Ponieważ nikt nie ma wglądu w Państwa możliwości finansowe / elastyczność, pozostaje podjąć decyzję, biorąc pod uwagę brak płynności.

Warto również zauważyć, że odsetki od zobowiązań można odliczyć jako koszty reklamowe od przychodów z najmu i dzierżawy, a w przypadku VFE należy sprawdzić, kto tak naprawdę ma zapłacić (umowa zawarta z córką -> VFE ma płacić córka -> konieczna konsultacja z doradcą podatkowym i bankiem).

Powodzenia

Gość

[mdachs]

Możesz grzecznie zapytać w banku, czy umowa pożyczki nie może zostać przeniesiona. Bank na pewno będzie także zainteresowany uniknięciem egzekucji komorniczej.

[hilli1]

Cześć mdachs,
oczywiście też to rozważyłem. Bank sprawdziłby to (za oczywiście wysoką opłatą) i zgodziłby się przy dobrej zdolności kredytowej. W takim przypadku musiałbym także przez kolejne osiem lat (do końca okresu obowiązywania oprocentowania) płacić odsetki i -jak już powiedziałem- mógłbym spłacić całą kwotę za jednym razem. Byłoby to zdecydowanie korzystniejsze dla mnie, ale nawet wtedy musiałbym według moich obliczeń zapłacić około 15 tys. € VFE, uwzględniając wszystkie coroczne dodatkowe wpłaty.
Po prostu to dla mnie za dużo!

[3eugh]

... Otrzymałem już sprawdzenie umowy od WIDERRUFSJOKER. Niestety, nie ma nic do zarzucenia. ...

Przepraszam, że pytam ponownie, ale kto dokładnie sprawdził umowę za pomocą WIDERRUFSJOKER? Mam nadzieję, że zlecił Pan specjalistę od prawa bankowego i kredytowego, aby uzyskać rzetelną ocenę warunków umowy (długą listę adwokatów i kancelarii można znaleźć na stronie test.de), ewentualnie poszukał drugiej opinii. Gdy chodzi o takie pieniądze, warto (ewentualnie nawet 2 razy) wydać 190€ plus VAT na tzw. konsultację wstępną.

[kennname]

Czy nie możesz po prostu znaleźć kupca?

[Suxxess]

Chodzi o kredyt, który zaciągnęła córka.
Więc zgłosiłbym się do banku, żeby zapytać, czy możesz przejąć ten kredyt, a następnie bym go przejął, wykorzystał wszystkie dodatkowe spłaty i po 10 latach spłacił. Następnie przejąłbym Dom od twojej córki i jednocześnie próbował znaleźć najemcę na ten Dom.

[NaTwoim13]

O jakim banku mowa?

[guest]

Chyba myślę zu w błąd, albo po prostu inaczej.

Tutaj chodzi przecież tylko o to, jak pozbyć się (niepotrzebnego) kredytu hipotecznego, a nie jak wyprowadzić córkę z domu czy coś w tym stylu.

Moim nieznaczącym zdaniem, istnieje tu tylko jedna możliwość, czyli żeby córka spłaciła VFE. Jeśli finansowo nie jest to możliwe, a chce się tylko nie wyrzucać 15 000 euro w błoto, pozostaje prywatna upadłość córki. Czy jest to sensowne, czy nie, to oczywiście zupełnie inna sprawa.

1. jeśli bank odmówi przepisania pożyczki z córki na ojca, a jednak nieruchomość zostanie sprzedana (czyli właśnie ojcu), to zasadność pożyczki staje się nieważna. 2. bank raczej nie pozwoli grubemu rybakowi uciec przez nos, i zgodzi się na przeniesienie. To dla banku najłatwiejsze rozwiązanie.
Problem z płatnością odsetek / VFE rzeczywiście nie będzie łatwy do obejścia. Albo się akceptuje VFE, albo płaci odsetki przez pozostałe lata, z najwyższą możliwą podwyżką spłaty i dodatkowymi wpłatami. Po 10 latach trzeba zerwać i być wolnym za kolejne 6 miesięcy.
Nie widzę innej możliwości (poza błędnym odwołaniem się), aby zmienić finansowanie.

Są więc dwie kwaśne jabłka, w jedno trzeba ząbkować.

Bez kalkulatora i dokładnego wglądu w finanse, nie można jednoznacznie stwierdzić, która alternatywa jest najlepsza, biorąc pod uwagę (przyszłe) życzenia (wydatki). To jest czyste zadanie matematyczne. Wszystko zależy także od szczęścia (może stopy procentowe zaczną rosnąć od jutra w sposób ekstremalny, a można będzie cieszyć się płynnością finansową).

Nawet jeśli się w to nie wierzy, można spróbować zagrywać kartą upadłości: ojciec kupuje Dom za (dobrą dla banku) cenę, i dochodzi do porozumienia w sprawie okrojonej VFE (zamiast 15 000, jednorazowa płatność 5 / 7 albo 10 000 €), ponieważ córka nigdy nie byłaby w stanie jej zapłacić, ponieważ w przypadku licytacji komorniczej przeszłaby do upadłości. W ten sposób bank też nie dostałby 15 000 euro, a wróbel w ręce ... Oczywiście, to zadziała tylko wtedy, gdy groźba byłaby wiarygodna, więc jeśli bank widzi na koncie córki oszczędności w wysokości 2 mln euro, argument ten raczej by nie zadziałał.

Powodzenia

gość

[hilli1]

Po pierwsze, serdeczne podziękowania dla wszystkich autorów za odpowiedzi i opinie.
Tutaj chciałbym się teraz ustosunkować lub odpowiedzieć:

eugh: tak - zostało to sprawdzone przez specjalistów prawników!

kennname: Nie - chcę/muszę ulokować moje pieniądze (i zabezpieczyć przyszłość mojej córki i wnuków)!

suxxess: Dokładnie to już sprawdziłem. Bank prawdopodobnie zgodziłby się współpracować. I - jak już powiedziałem - chciałbym zachować ten Dom DLA mojej córki!

noelmaxim: Bank DSL (+KfW)

gość: Tak - dokładnie O TO chodzi! TY rozumiesz, czego chcę, a JA widzę dotychczas tylko możliwość wejścia w jedno z tych dwóch jabłek. (Zamierzona) ewentualna upadłość konsumencka to sprawa, którą rozważałem od samego początku i ponieważ moja córka nie ma własnych środków, jest to też realistyczne. Ale nie powinno dojść do rzeczywistej egzekucji, to byłoby zbyt ryzykowne! Muszę teraz omówić to z córką, jej byłym mężem i prawnikiem od rozwodów.

Jeszcze raz dziękuję za Wasze zaangażowanie i porady. Odam znać, jeśli coś się zmieni.

[guest]

Niezależnie od (ewentualnego) bankructwa nie musi dojść do przymusowego zajęcia nieruchomości. Jednak należy rozważyć konsekwencje wszystkiego wcześniej.

Skupmy się teraz tylko na nieruchomości:
1. Możliwość: Zakup domu za cenę rynkową/albo blisko rynkowej: Bank NA PEWNO nie powie nie. To zazwyczaj zawsze się sprawdza (o ile były mąż, o ile jest współwłaścicielem, wyrazi zgodę).
2. Możliwość: Zakup poprzez licytację komorniczą: tutaj MOŻE (ale obecnie raczej nie) Dom można nabyć tanio, jeśli nie ma/mało jest innych oferentów. Aktualnie jednak wiele osób poszukuje nieruchomości i jeśli Dom nie jest zagrożony zawaleniem (brak koniecznych napraw i renowacji przez lata), to Dom jest bardziej atrakcyjny niż standardowe na rynku licytacji komorniczej.

Jeśli rozważana jest sytuacja bankructwa, istnieje możliwość, że można (ewentualnie na szkodę banku) kupić Dom taniej, a pozostały dług zostanie uwzględniony w procedurze upadłościowej.

Problemem w przypadku prywatnego bankructwa córki jest brak zdolności kredytowej przez (min.) 7 lat, a nawet 10 lat.

VFE (Ustalony Podstawa Eksmisji) to oczywiście sprawa kredytobiorcy, więc również zostanie uwzględniona w upadłości.

Dla kwoty tylko 15 000 euro powinno się znaleźć inne porozumienie z bankiem, jednak jeśli suma długu po transakcji związaną z nieruchomością będzie wyższa, bankructwo staje się realną opcją. W tej sytuacji korzyści i wady bankructwa leżą raczej po stronie spłaty. Warto zauważyć, że zdarzają się także bankructwa z powodu 5 000 euro...

Gość

[3ducnici]

Czy wysłać córkę na bankructwo z powodu 15 000 euro i wszystkimi związanymi z tym konsekwencjami w kolejnych latach? Bo jesteś zbyt skąpy, żeby zapłacić 15 000 euro w ramach jednorazowej opłaty? Gdyby to była moja córka, zapłaciłbym te 15 tysięcy i miał nadzieję, że pomimo rozwodu będzie miała dobre samopoczucie psychiczne... Gdybym była córką, a mój ojciec zaproponowałby mi coś takiego, powiedziałabym: Niech będzie. Sprzedajemy ten budynek, resztę dzielimy, a ja znajduję coś odpowiedniego dla moich możliwości.

[6Bankkaufmann]

Tak, to raczej 10 lat, a nie 7 lat, zanim znowu staje się czystym kredytobiorcą. Nawet podczas trwania postępowania o umorzenie długu kredytowo nic się nie dzieje.

[guest]

Nie jest konieczne, aby robić długi konsumpcyjne. Gorzej jest, gdy ograniczenia w życiu wynikają z braku umowy telefonicznej itp. - zwłaszcza wtedy, gdy dzieci chcą takiego planu, a matka nie może go podpisać. To sprawy, które być może rozważymy dopiero w drugim kroku.

A 10 lat może być bardzo długim czasem...

Jak już wspomniano powyżej, wszystko zależy od okoliczności - między innymi od kwoty w grze. Ogólnie można powiedzieć tylko tyle: trzeba bardzo dokładnie zastanowić się, co się robi.

gość