Capital Investment 4

[Max67]

Witaj Forum,

następująca sytuacja:


Potrzebujemy kredytu w wysokości 270.000,- na nasz Dom prefabrykowany (standard KfW55)

Fakty:
On: Pracownik, 2.500 netto
Ona (urzędniczka) 900,- zasiłku rodzicielskiego do 06/2017, od 07/2017 część etatu 50% = 1.500 (po uwzględnieniu prywatnego ubezpieczenia zdrowotnego)
2 dzieci, jeszcze nie małżeństwo (2016)

Obecnie posiadamy mieszkanie własnościowe, które jest obciążone kwotą 13.000. Zostanie spłacone z odsetkami od 05/2016 (wartość rynkowa 200.000)
dostępne wkład własny, który zostanie wniesiony: 100.000.
Dodatkowo zapas, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie emerytalne, oszczędności budowlane w wysokości 90.000,- jako rezerwa (oraz część na nową kuchnię, meble, itp.)
Mieszkanie będzie wynajmowane po przeprowadzce do domu około 800,- € netto. (Po odliczeniu kosztów eksploatacyjnych/rezerw etc., zakładamy konserwatywnie 300,- na finansowanie)
Działka została już zakupiona i opłacona (wartość rynkowa 150.000)

Obecnie staraliśmy się o warunki kredytowe poprzez pośrednika.
Najlepsza oferta, jaką zaproponował, to 220.000 z oprocentowaniem 1,50% (10 lat, jednorazowa spłata kapitału w wysokości 5% do 30.06) + 50.000 KfW 0,75%. Powiedział, że obecny brak dochodu u niej uniemożliwia uzyskanie jeszcze lepszych warunków, choć ta oferta jest już świetna.
Czy naprawdę powinienem ją przyjąć realistycznie, czy poczekać i być może skonsultować z innymi pośrednikami lub poczekać na lepsze oferty?

Dziękuję za Wasze opinie

[NaTwoim13]

Cześć Max67,

ile wynoszą całkowite koszty budowy domu? Dla oceny warunków istotna jest wartość obciążenia.

Z jakiego regionu pochodzisz i jaki miesięczny obciążenie jest preferowany? Jaka stawka procentowa została Ci zaproponowana w ramach programu kredytowego KfW 153? Jak długo trwa okres karencji? Czy masz opcję zmiany wskaźnika spłaty?

[Max67]

Cześć noelmaxim,

Koszty działki i budowy 485k
Koszty dodatkowe budowy 30k
Pośrednik, notariusz, nabycie nieruchomości 15k

Całkowite koszty 530k

Wkład własny w działkę 150k
Gotówka na wkład własny 110k

Potrzeba finansowania 270k

Kod pocztowy 67 w Nadrenii-Palatynacie
Rata powinna wynosić maksymalnie 1.250

Czas trwania 10 lat z minimalną roczną dopłatą dodatkową 5%

kredyt KfW 153 wynosi 0,75%, 220k z oprocentowaniem 1,50% - daje mieszane oprocentowanie 1,36%

[Alex [CryptoMod]]

Chciałbym zapytać, dlaczego nie sprzedajesz nieruchomości? Zgodnie z niemieckim prawem najmu osobiście uwzględniłbym to ryzyko. Wtedy pewnie zaoszczędzilibyście sporo na odsetkach, jeśli wprowadzilibyście dochód ze sprzedaży do finansowania.

[matti85]

szczególnie nie można zaniedbywać podatków, które trzeba zapłacić od dochodów z mieszkania.

[Max67]

Uzasadnione pytanie

Przeanalizowaliśmy długo i porównaliśmy stopę zwrotu netto (bardzo bardzo konserwatywnie oszacowaną na 2,5%) z pożyczką na mieszkanie i zdecydowaliśmy się nie sprzedawać.
(Mieszkanie znajduje się w absolutnie najlepszej lokalizacji w obszarze o silnej strukturze.)

[guest]

Pytanie ETW w ogóle nie pojawia się. Jeśli (i inne) osiągną nadwyżkę zysków po opodatkowaniu, nie miałoby sensu sprzedawanie mieszkania.

Mamy tutaj do czynienia z pewnym szczególnym przypadkiem, że buduje się dość duży Dom z dość dużym kapitałem własnym. Dopóki, jak uzyskać wskazane powyżej, procentowa mała część ma być finansowana, banki powinny też zgodzić się na udzielenie pożyczki, co oznacza, że dodatkowy kapitał nie będzie potrzebny w postaci płynnej.

Należy pamiętać, że obecnie oprocentowanie jest bardzo niskie. Oczywiście warto to sprawdzić, gdy sytuacja się zmieni: zmiana oprocentowania, sytuacja wynajmu itp.

Oczywiście, w całym tym myśleniu finansowym o wynajmowanej nieruchomości trzeba także zauważyć, że może to być stresujące. Jeśli ktoś ma 100 mieszkań, jest to łatwiejsze, ponieważ wtedy problemy dotyczą jedynie niewielkiego odsetka, a nie od razu 100% najemców.

Jeśli nieruchomość ma być wynajęta, warto skonsultować się z doradcą podatkowym, czy ta nieruchomość może być uwzględniona w kwestii kredytowej. Jak wiadomo, odsetki od długu obniżają dochód z najmu, jeśli są związane z nieruchomością.

Powodzenia

gość

[Alex [CryptoMod]]

To, że finansowanie jest w dobrych rękach, jest jasne. Ale myślałem tak jak ty, że tu awaria najemcy niesie ze sobą odpowiednie koszty. Z drugiej strony za cenę sprzedaży około 200 000 EUR miałoby się oprocentowanie gwarantowane w wysokości oszczędzonego oprocentowania (raz przez niższą kwotę kredytu i lepszą stopę procentową). Raz najemca, który zostawia np. mieszkanie do remontu i zysk znika na kolejne lata. Ale sądzę, że OP również dobrze się nad tym zastanowił.

[6Bankkaufmann]

Jak długo trwa w rzeczywistości budowa domu prefabrykowanego?

[Max67]

Ryzyko utraty czynszu jest nam oczywiście świadome. Uwzględniono również aspekty podatkowe (amortyzacja, odliczenia, opodatkowanie dochodów).

Sam Dom prefabrykowany jest postawiony w 2-3 dni, a wykończenie wewnętrzne (ogrzewanie podłogowe, wylewka, tynk natryskowy, instalacje elektryczne itp.) trwa do przekazania, czyli około 12 tygodni.

Czy obecna stopa procentowa oferowana nam w odniesieniu do naszego wkładu własnego (150 k na działkę + około 110 k gotówki) i naszych zabezpieczeń (mieszkanie o wartości 200 k) jest konkurencyjna na rynku?

[6Bankkaufmann]

Dlaczego stopa procentowa wynosząca 1,50% nie jest odpowiednia dla rynku? Czasami można dostać nawet lepszą ofertę, na przykład 0,05% przez 10 lat, czyli 1,45%.
Ale jaką stopę procentową by Pan oczekiwał? Mniej niż 1%?

[NaTwoim13]

Cześć Max67,

szczerze mówiąc, jakie oprocentowanie sobie wyobrażałeś? To dotyczy nowego budownictwa z częściowymi wypłatami, co jest trochę bardziej pracochłonne niż zakup.
Jeśli 0,1-0,15% na tym niższym segmencie odsetek wydaje się dużo, to jeśli kosztuje mniej niż 1,5%, możesz się ze mną skontaktować.

Z której banku pochodzi twoja oferta? Przypuszczam, że z Allianz?

[Max67]

Nigdy nie twierdziłem, że stopa procentowa nie jest adekwatna do rynku.
Po prostu chciałem uzyskać informacje od obecnych tutaj specjalistów dotyczące powyższych warunków. Dziękuję za udzielenie mi tych informacji. To po prostu daje nam lepsze poczucie. (Moim zdaniem, właśnie do tego służy takie forum)
I nie, nie oczekiwaliśmy odsetek poniżej 1%. Ale nawet 0,1% to dużo pieniędzy dla młodej rodziny

[NaTwoim13]

Tak samo uważam, dlatego mam gotowe odsetki.