Capital Investment 4

[Noah]

Witajcie,

Obecnie jesteśmy zaangażowani w uregulowanie finansowania istniejącej nieruchomości na dzierżawionym gruncie. Obszar ten jest dla nas bardzo nieznany - chciałbym to od razu podkreślić. Pierwsza informacja od pośrednika mówiła, że powinniśmy dostarczyć około 30% wkładu własnego. Spełniliśmy to kryterium. Jednakże teraz dowiadujemy się, że granica obciążenia wynosi 70%. Pomimo mojego zdaniem przyzwoitego wkładu własnego, ta liczba teraz zahamowuje całe przedsięwzięcie... albo kompletnie źle zrozumieliśmy sprawę. Zakup działki nie wchodzi w grę.

Podam konkretne liczby.

315.000 - Cena domu
20.475 - Podatek od nabywania nieruchomości
4.725 - Notariusz
18.742,50 - Pośrednik
20.057,50 - REMONT/RENOWACJA
Łącznie: 379.000€

Odejmując:
107.000 - Wkład własny

To daje:
272.000 - Środki obce

Co do moich pytań...
70% obciążenia według moich obliczeń to: 220.500€
- Wartością początkową jest cena zakupu domu... czy to jest poprawne? Czy trzeba uwzględnić całkowite obciążenie, włączając w to notariusza/pośrednika itp.?
- Jakie mamy opcje, jeśli dzierżawca nie jest skłonny do negocjacji?

Z góry dziękuję i pozdrawiam

[Alex [CryptoMod]]

Prawdopodobnie tutaj zastosowano wyższy dyskont bezpieczeństwa, ponieważ Dom na dzierżawionym gruncie zazwyczaj jest trudniejszy do zbycia w przypadku potrzeby niż ten na własnej działce....

[NaTwoim13]

Ofiarodawca prawa dzierżawy odmawia finansowania powyżej 70%, więc podejrzewam, że to prywatne prawo dzierżawy. Czy tak jest?

W przypadku wyboru odpowiedniego banku, modernizacje można wykorzystać jako podstawę do określenia wartości nieruchomości przeznaczonej do obciążenia hipotecznego. Należy również ustalić, czy opłata pośrednika nie może być uregulowana przez sprzedającego, czyli czy cena zakupu może zostać podniesiona o tę prowizję wewnętrzną. Bankowi można to uzasadnić, pod warunkiem, że nieruchomość potwierdzi swoją wartość w dłuższej perspektywie. Wszystko to można załatwić z góry.

Z jakim bankiem zamierzają Państwo współpracować?

[Noah]

Tak, to prywatne prawo do użytkowania wieczystego. Wartość nieruchomości została również potwierdzona.

Bankowo mamy jeszcze do wyboru oferty od LBS/Spark., Santander i Deutsche Bank.

Czy dobrze zrozumiałem, że 272.000 € to poprawne założenie dotyczące środków obcych? Odnosząc się do całkowitej sumy 379.000 €, czy też należy obliczyć 70% z 315.000 € - czyli rzeczywistej wartości domu?

[NaTwoim13]

Jeśli koszty przebudowy i modernizacji są w pełni zaliczone, wartość zastawu wynosi 335 000 euro, z czego maksymalnie 70%, czyli 234 000 euro, może być wpisane w hipotekę. Przy zapotrzebowaniu na finansowanie w wysokości 372 000 euro bank nie będzie w stanie wyrazić zgody, ponieważ umowa dzierżawy gruntowej ogranicza wartość do 70%, a bank nie będzie się temu sprzeciwiał.

Jednak istnieją rozwiązania, o czym zasygnalizowałem. Należy porozmawiać z sprzedawcami i pośrednikiem, co zwykle może przejąć partner finansowy, ponieważ jest on w stanie bardziej przekonująco wyjaśnić te procesy. Inną możliwością - o ile mogę to ocenić - jest kredyt pozostający na dalszym planie, który staje się konieczny. Jest on droższy jako samodzielny element niż kredyt hipoteczny, ale po pierwsze umożliwia realizację planu, a po drugie obniża kwotę kredytu hipotecznego (co oznacza 70% limitu) i generuje lepsze warunki dla części hipotecznej (234 000 euro). W związku z tym, brakujący kredyt dalszy nie musi być aż tak uciążliwy.