Capital Investment 4

[Hausi]

Cześć wszystkim, jestem tutaj nowy i potrzebuję waszej rady,

następująca sytuacja:
mój ojciec zbudował Dom 20 lat temu, wtedy koszty budowy wynosiły około 500000 marek niemieckich. Następnie jego firma miała wiele niepowodzeń (co do tego nie będę się teraz rozpisywać, w każdym razie nie doszło do bankructwa) teraz na domu jest jeszcze około 80 000 euro długu. Ojciec rozstał się ze swoją żoną i Dom byłby wystarczający dla mojej dziewczyny, mnie i mojego ojca. Aby to zrealizować, jednak konieczne są pewne prace remontowe i przebudowa.. Juz skonsultowaliśmy się z architektem i przygotowaliśmy plany. Według jego obliczeń koszty przebudowy wyniosłyby około 110 000 euro. Więc zakładając, że cena zakupu wynosi 80 000 euro + 130 000 euro (z pewnym marginesem na wypadek niespodzianek) na prace budowlane = 210 000 euro. Mój ojciec spłaciłby wtedy swoje zadłużenie z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży domu...

Teraz moje właściwe pytanie, moja dziewczyna i ja mamy praktycznie zerowy kapitał własny, możliwe, że będziemy mieli razem 10-15 000 euro, nie mam planu oszczędnościowego, moja dziewczyna ma jeden na 20 000 euro. Ostrożnie zapytałem w swoim banku, a oni powiedzieli, że mogą maksymalnie sfinansować 150 000 euro z powodu sytuacji mojego ojca. Czy to jest zrozumiałe? Przecież wartość tego domu po remoncie (jedno mieszkanie dla ojca (około 100 m²) i jedno dla mnie i mojej dziewczyny (180 m²) + prace remontowe) znacząco wzrośnie..

Jeśli chodzi o mnie, mam 30 lat, nie mam żadnych kredytów. Moje dochody netto jako pracownik to około 2800 euro miesięcznie, a mojej dziewczyny około 1900 euro miesięcznie.
Ponadto planuję wynająć mieszkanie ojcu.
Czy w innych bankach dałoby się uzyskać finansowanie na 210 000 euro? Czy może źle to widzę.
Dziękuję z góry za wasze odpowiedzi...

[6Bankkaufmann]

Jeśli nie posiadasz żadnych kredytów i zarabiasz około 4,700 EUR netto, to bez problemu otrzymasz finansowanie w wysokości 210,000 EUR. Jeśli bank oferuje ci tylko 150,000 EUR, odwróć się i odejdź od niego. Oczywiście, wartość nieruchomości musi być w przybliżeniu równa 210,000 EUR. Dodatkowo, możesz wykupić nieruchomość od rodziny po preferencyjnej cenie, aby spłacić długi ojca. Gdzie znajduje się ta nieruchomość? Który to kod pocztowy?

[NaTwoim13]

Cześć Hausi,

finansowanie jest - jak zauważył słusznie bankowiec - możliwe do uzyskania, nawet na doskonałych warunkach, o ile pozostałe parametry są odpowiednie i uda się przekonać odpowiedni bank o sytuacji. Jest to uzasadnione faktem, że ma miejsce sprzedaż rodzinna, co oznacza, że nie musi być stosowana cena zakupu jako wartość zastawu. Przy wyborze banku zwróć uwagę na następujące kwestie:

- wstępna wycena nieruchomości pod kontem wartości rynkowej niezależnie od ceny sprzedaży
- 100% uwzględnienie kosztów rozbudowy i remontów do wartości zastawu
- rozdzielenie części kredytu z uwzględnieniem procentowego udziału w wynajmie, aby było możliwe odliczenie podatkowe
- związane z tym maksymalne możliwe spłaty części własnej użytkowanej przez siebie
- minimalne użycie kapitału własnego dla zachowania płynności na przyszłe prace remontowe i nieprzewidziane wydatki

[guest]

Tylko zapytam: Czy możliwe jest, że Dom (np. ze względu na lokalizację, styl budowy itp., udział komercyjny) nie jest warty 210 000 euro po remoncie? Nawet jeśli nowa kuchnia kosztuje pieniądze, tak samo jak nowe płytki i nowa tapeta, to nie jest to uznawane za zwiększenie wartości domu, albo tylko częściowo.

Błąd polegający na przekonaniu, że Dom, który kosztował 250 000 euro na budowę, jest dziś warty (dużo) więcej. W zależności od lokalizacji, Dom może być wart prawie nic. (Przykład: https://www.handelsblatt.com/finanzen.../12490194.html - i to w (małym) mieście. Na wschodzie i/lub na wsiach może być podobnie albo nawet ciemniej).

Czy obecna dziewczyna, a w zasadzie jej dochód, nie zostały uwzględnione w obliczeniach przez bank? Czy chce ona też włożyć swoją głowę do pętli za 210 000 euro?

W zasadzie powinieneś skonsultować się z niezależnym pośrednikiem finansowym, a nie z TYM bankiem. Taki pośrednik, jeśli okoliczności będą sprzyjające, może osiągnąć coś pozytywnego, w przeciwieństwie do banku, który jest niechętny. Pośrednicy są tutaj na forum, 2 już odpowiedzieli. Ale: Zarówno pośrednicy, jak i banki zarabiają na utrzymanie swojego życia przez to, że sprzedają kredyt. Dlatego zapytaj śmiało jeszcze 2-3. Jeden na końcu znajdzie najlepszą ofertę. Ogólnie rzecz biorąc, działający związek klient/bank może umożliwić więcej niż zapytanie o kredyt poprzez pośrednika online, takiego jak np. Interhyp.

Ostatecznie - na wypadek, gdy żadna bank nie finansowałaby wszystkiego - trzeba zadowolić się tym, co się ma: remontować/renowować na raty i najpierw załatwiać największe i najważniejsze problemy.

Jeszcze jedna uwaga: ojciec prawdopodobnie będzie musiał zapłacić bankowi odszkodowanie za wcześniejszą spłatę, jeśli zdecyduje się spłacić pożyczkę. Te pieniądze też muszą się jakoś wziąć.

Powodzenia

gość

[6Bankkaufmann]

Oczywiście, nie można uogólnić, że każdy obiekt jest wart 100% więcej niż koszt budowy sprzed 10 czy 20 lat. Rzeczywiście istnieją ogromne różnice pod względem lokalizacji.

[Hausi]

Cześć wszystkim,
Dziękuję najpierw za Wasze odpowiedzi... Dom znajduje się pod kodem pocztowym 598**. Myślę, że wartość tego domu wynosi około 210 000€, obecnie bankier powiedział, że byłby w stanie uzyskać cenę około 160 000€ bez konieczności remontu lub przebudowy...
Rozważaliśmy nawet opcję budowy nowego domu. Jednak obiekt znajduje się w świetnej lokalizacji, z super sąsiadami. Znajduje się w obszarze budowlanym, który nadal jest rozbudowywany, obecnie są w trakcie budowy 2 domy.
Oczywiście trzeba również wziąć pod uwagę, że mieszkamy w wiejskim regionie. Ale lokalizacja jest bardzo pożądana, to bardzo piękna i zadbana wioska. Puste mieszkania od razu znajdują nowych lokatorów...
Duży pracodawca z około 400 pracownikami, przy 350 mieszkańcach, ma swoją siedzibę tutaj. Ja sam mam umowę o pracę na czas nieokreślony, moja dziewczyna też. Jesteśmy razem od 6 lat i planujemy (jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem) wziąć ślub w najbliższych latach... Nawet jeśli, delikatnie mówiąc, odejdzie mój ojciec, mieszkanie nadal można wynajmować. Pomysł stopniowej modernizacji także wchodzi w grę, ale problem polega na tym, że cały Dom musi być przebudowany. Mój ojciec musiałby przeprowadzić się na parter, klatka schodowa musiałaby być usunięta, nowe wejście musiałoby być stworzone... Ogrzewanie musiałoby zostać przeniesione... itd... wszystko musi być odpowiednio zsynchronizowane i przez 2 lata mieszkać na otwartej budowie, nie chciałbym na to narażać mojego ojca...
Więc myślicie, czy skorzystanie z usług pośrednika byłoby dobrą alternatywą?! czy lepiej zapytać w pobliskich bankach ?!

[NaTwoim13]

Cześć Hausi,

dlaczego nie zapytasz jednego z ekspertów tutaj???

[3eugh]

... Mój ojciec spłaciłby wtedy swoją pożyczkę z tytułu sprzedaży domu...

Czy kiedykolwiek zastanawiał się nad odwołaniem starej umowy pożyczki? Szczegóły znajdziesz w odpowiednich wątkach na forum (patrz również mój podpis).

[6Bankkaufmann]

Ugh, nie każdą istniejącą pożyczkę można automatycznie odwołać. Ale to byłoby kolejne dobre podejście.

[3eugh]

Oczywiście, ale zawarto dziesiątki tysięcy umów kredytowych, z których - w zależności od źródła danych - około 80% zawierających klauzulę odstąpienia od umowy były błędne, co oznacza, że termin odstąpienia od umowy nigdy się nie rozpoczął (zazwyczaj wynosi 2 tygodnie) i klient nadal może odstąpić od umowy nawet dzisiaj.

Lobby bankowe nie próżnowało i skłoniło pana Maasa do wprowadzenia zmian w prawie, które można spodziewać się w przyszłym roku, gdzie prawo do odstąpienia od umowy zostanie ograniczone nawet wstecz (na już zawarte umowy). Nie będę teraz zagłębiał się w szczegóły, ale pozwolę sobie odesłać do strony test.de.

W bardzo aktualnej decyzji Sądu Najwyższego (22.09.2015, Sprawa XI ZR 116/15) potwierdzono ponownie zasadę możliwości odstąpienia od umowy i wskazano, że bank przypuszczał korzyści w wysokości 5 punktów procentowych powyżej obecnego oprocentowania bazowego, które zostały pobrane od rat przez klienta i które bank musi zwrócić klientowi po odstąpieniu od umowy. Co więcej (co było nowe w tej decyzji), bank ma prawo tylko do odszkodowania (wynikającego z umowy bądź z oprocentowania rynkowego, jeśli było ono niższe - patrz statystyki Bundesbanku) od stanu pozostałego pozostałego kredytu w danym miesiącu - a nie od całej sumy kredytu. Po tej decyzji opłaca się jeszcze bardziej odstąpić od umowy.

Aktualnie (wyrok Sądu Okręgowego we Frankfurcie z dnia 26.10.2015 przeciwko ING-DiBa, Sprawa 2-27 O 173/15) również wydaje się, że SO Frankfurt bardziej korzystnie dla klienta orzeka, gdzie w przeszłości wydawało bardziej korzystne dla banków wyroki. Jest to istotne, ponieważ bardzo wiele banków ma swoją siedzibę we Frankfurcie, dlatego właśnie tamtejszy SO i OLG są właściwe - chyba że nieruchomość znajduje się w innym okręgu, a można złożyć pozew o usunięcie hipoteki. Wtedy zastosowanie znajduje § 24 Kodeksu Postępowania Cywilnego ze względu na rzeczową istotność, a więc sąd na obszarze właściwości rzeczowego zabezpieczenia (hipoteki) jest zobowiązany do przyjęcia pozwu.

I dnia 01.12.2015 (Sprawa XI ZR 180/15) oczekuje się kolejnej decyzji Sądu Najwyższego w sprawie zawinionego niedbalstwa - chyba że pozwanie nie przekona powódków wcześniej solidnym czekiem do wycofania apelacji, jak miało to już miejsce wcześniej (długo oczekiwana decyzja Sądu Najwyższego z dnia 23.06.2015 została tym samym stracona).

Zdecydowanie zaleca się skonsultowanie się z prawnikiem specjalizującym się w tej dziedzinie. Na stronie test.de znajduje się również długa lista kancelarii adwokackich.

W każdym razie - powodzenia!

PS: Przy refinansowaniu w celu spłacenia pozostałego salda po odstąpieniu od umowy szczególnie ważna jest dobra porada, ponieważ są banki, które odmawiają refinansowania, jeśli jest mowa o odstąpieniu od umowy. Należy jednak o tym otwarcie mówić od samego początku, aby uniknąć niemiłego zaskoczenia na końcu.

[guest]

Próbny tekst.

[BenniG]

Teraz moje rzeczywiste pytanie, moja dziewczyna i ja mamy prawie zerowy kapitał własny, być może uda nam się zebrać 10-15 000€, nie mam konta oszczędnościowego, moja dziewczyna ma konto z kwotą powyżej 20 000€

Co do mnie, mam 30 lat, nie mam żadnych kredytów.

Dochód netto, zatrudniony około 2800€ miesięcznie + Moja dziewczyna ok. 1900€ miesięcznie.

Dochód netto w wysokości 4 700 € i brak czynszu?
Ale potem tylko 10 000-15 000 € i mała umowa oszczędnościowa?

Tutaj zacząłbym zastanawiać się, gdzie podziało się to dużo pieniędzy!
Po prostu odłóż na bok połowę przez 4 miesiące, a potem poproś ponownie, może wtedy będzie lepiej.

[6Bankkaufmann]

Połowę z EUR 4.700 miesięcznej pensji netto w ogóle nie musisz odkładać.
A już EUR 1.000 miesięcznie wystarczyłoby, gdyby było możliwe, żeby tak oszczędzać.