Capital Investment 4

[TinaTiger]

Cześć Społeczności Forum,

Mam nadzieję, że możecie nas doradzić w naszym przedsięwzięciu. Jesteśmy obydwoje stosunkowo niedoświadczeni, dlatego bardzo potrzebujemy pomocy.

Najpierw o nas:

Mam 32 lata, mój mąż ma 34 lata, dotychczas mamy dwuletniego syna, a od kwietnia 2016 będzie trzeci mężczyzna w domu.

Nasza sytuacja finansowa:

Ja zarabiam około 2300 euro netto, ale od przyszłego roku dochody będą znacznie niższe ze względu na urlop rodzicielski, a następnie mam zamiar przejść z pracy na 30 godzin na tydzień. Mój mąż jest obecnie studentem. Zaczynał studia z zakresu inżynierii mechanicznej mając 30 lat, obecnie po 4,5 latach pracuje nad swoją pracą magisterską. Przewidywany koniec studiów to kwiecień przyszłego roku. Perspektywy zawodowe w Monachium są dość dobre. Zarobki około 50 tys. brutto +-5 tys. powinny być realne, chociaż oczywiście nie jest to pewne. Dodatkowo, dzięki jego małej pracy dodatkowej, zarabia jeszcze 400 euro netto miesięcznie. Ponadto, tuż przed rozpoczęciem studiów kupił Dom za 200 tys., który został już w pełni spłacony. Przynosi dodatkowo około 1000 euro netto miesięcznie.

Nasze największe wydatki to czynsz w wysokości 1000 euro ciepła woda, koszty przedszkola około 350 euro miesięcznie. Nie mamy żadnych kredytów konsumpcyjnych, samochód ma 6 lat i został już spłacony. Liczę, że jeszcze wytrzyma 3-4 lata.

Nasze kapitały własne wynoszą około 130 tys. euro, jeśli doliczymy mało oszczędności, konto oszczędnościowe i inwestycje. Dodatkowo, moglibyśmy liczyć na około 40 tys. euro od rodziców i teściów, dzięki czemu 170 tys. jest realną kwotą.

Planowany zakup:

Teraz robi się skomplikowane. Szeregówka w Monachium. Obszar metra. Cena zakupu 500 tys. Powierzchnia mieszkalna 150 m2. Do remontu. Rok budowy 1970.

Z punktu widzenia naszej sytuacji finansowej, wydaje się to niemożliwe, ale mamy jeszcze nieruchomość po moich rodzicach na zapleczu. Mam ją odziedziczyć. W 2009 roku została nabyta na aukcji za 300 tys. przy 70% wartości według rzeczoznawcy. Rok budowy 2004. Mogłaby być sprzedana za 400-450 tys. Moi rodzice chcą jednak poczekać do 2019 roku ze względu na okres spekulacyjny i wtedy przekazać mi pieniądze w spadku/darowiznie (maksymalnie 400 tys., ponieważ nieruchomość jest zapisana tylko na moją matkę, co podlega limitowi podatkowemu).

W rzeczywistości, jedynie moglibyśmy zakupić nieruchomość do finansowania. U mojego męża jego babcia wspomogła kwotą 30 tys. i wsparła się w rankingowej pierwszej pozycji w księdze wieczystej. Z wielkim trudem zdecydowalibyśmy się na zastawienie tego domu, ale w ostateczności z jej zgodą byłoby to możliwe. Podobnie sprawa wygląda u moich rodziców. Ponieważ chcą sprzedać za 3 lata, nie chcą brać na to kredytu hipotecznego. Czy to wciąż jest dla nas możliwe i wykonalne? Obie nieruchomości znajdują się w strefie obszaru miejskiego Monachium. Do mojej pracy mamy niestety ponad godzinę drogi. Natomiast do naszego wymarzonego domu około 15 minut.

Mówimy tu o obszarze miejskim Monachium i względnie wysokich kwotach zakupu. Czy bank w ogóle finansowałby takie coś w 80-90%? Zwłaszcza jeśli musimy liczyć się z kosztami remontu w wysokości 70-100 tys. euro? Ponieważ mój ojciec jest emerytem od roku, a z zawodu jest majstrem murarskim, a mój mąż jest zdecydowanie bardziej obyty w pracach manualnych, moglibyśmy utrzymać koszty remontu na niskim poziomie. Konieczna będzie wymiana wszystkich okien, ocieplenie budynku, 3 nowe łazienki, ewentualnie nowa instalacja elektryczna w domu + wykładziny podłogowe, ...

Obecnie mieszkamy na 70 m2 i płacimy około 1000 euro z czynszem. Czy sensowne jest wynajęcie nieruchomości na pierwsze 3-4 lata, aby od razu odliczyć całe koszty utrzymania? Przy 150 m2 i około 13 euro/m2, realistyczne wydaje się 22 tys. euro czynszu rocznie netto, które z pewnością zostaną przykryte przez odsetki + koszty remontu + amortyzację.

Mam nadzieję, że udało mi się przedstawić naszą sytuację i że możecie mi pomóc z oceną czy nasze przedsięwzięcie jest realne. Jeśli coś nie jest jasne, śmiało pytajcie. Mam tendencję do ostrożnego podejścia do finansów, jestem awersyjna na ryzyko i zazwyczaj spędzam noce raczej na zbędnych rozmyślaniach niż na spaniu. Pomóżcie mi. Czy lepiej poczekać jeszcze rok, aż mój mąż znajdzie stałe źródło dochodu? A może w najgorszym przypadku jeszcze trzy lata, aż moi rodzice sprzedadzą? Położenie, a zwłaszcza wielkość + układ nieruchomości w pełni odpowiadałby naszym oczekiwaniom.

[Alex [CryptoMod]]

Cześć,

Więc macie 2.900 EUR od narodzin drugiego dziecka (gratulacje !!), około 1.500 EUR zasiłku rodzicielskiego + 400 EUR z pracy dodatkowej + 1.000 EUR z wynajmu mieszkania.
Wydaje mi się, że finansowanie 330.000 EUR jest trochę napięte. Myślę, że miesięczna rata wynosiłaby około 1.400 EUR, plus koszty dodatkowe.
Pytanie brzmi: koszty zakupu 50.000 EUR... Te musiałyby zostać odjęte od kapitału własnego, zatem byłoby 380.000 EUR kapitału obcego.

Prawdopodobnie możecie zabezpieczyć to wszystko posiadającymi nieruchomościami, ale w jakim stopniu banki zaufają wam do spłacania rat?
Chcą uniknąć przymusowej licytacji, ale chcą widzieć, że pożyczkobiorca może spłacać raty. Wynajem niesie ryzyko niewypłacalności, być może mniejsze w Monachium, ale nie można tego lekceważyć.

[TinaTiger]

Witam,

Więc macie 2.900 EUR od narodzin drugiego dziecka (gratulacje!!), około 1.500 EUR zasiłku rodzicielskiego + 400 EUR z pracy dodatkowej + 1.000 EUR z wynajmu mieszkania.
Wydaje mi się, że finansowanie 330.000 EUR może być trochę kłopotliwe. Myślę, że miesięczna rata wyniosłaby około 1.400 EUR, plus koszty dodatkowe.
Mam jeszcze pytanie odnośnie kosztów nabycia w wysokości 50.000 EUR... Te powinny zostać odjęte od kapitału własnego, co oznaczałoby 380.000 EUR kapitału obcego.

Dwie uwagi na ten temat. Po narodzinach drugiego dziecka mniej więcej mój mąż zaczyna pracę. Jako inżynier w Monachium znalezienie pracy jest prawie tak trudne jak dla niewidomego, choć oczywiście nie ma pewności, czy taka sytuacja się nie zmieni za 5 miesięcy. Dla nas nie widzę problemu związku z utrzymaniem domowego budżetu. Ale oczywiście rozumiem każdy bank, który nie patrzy na to tak pozytywnie jak ja. Oczywiście każdy może stracić pracę, ale najpierw znalezienie nowej pracy jest o wiele bardziej skomplikowane.

Faktycznie, sprawa z 380k kapitału obcego wydaje się jeszcze bardziej skomplikowana. Ponieważ musimy liczyć się z około 100k kosztów utrzymania (które bank na pewno nie policzy nam 1:1 jako wzrost wartości), nasz wskaźnik obciążenia kredytem jest jeszcze gorszy.






Cytat od Herrmuellera

Więc zapewne możecie to wszystko zabezpieczyć za pomocą posiadanych nieruchomości, ale w jakim stopniu banki uwierzą, że będziecie w stanie spłacać raty?
Banki nie chcą przymusowo licytować, ale chcą widzieć, że kredytobiorca jest w stanie wywiązać się z rat. Wynajem niesie ze sobą ryzyko niewypłacalności, może mniejsze w Monachium, ale tego nie można lekceważyć.

Faktycznie celem nie jest spłacanie kredytu. Po prostu po 5 latach kredyt ma być spłacony w całości dzięki sprzedaży jednej z nieruchomości moich rodziców. Sama znam wiele potencjalnych scenariuszy, które mogą się pojawić, dlatego rozumiem każdy bank, który jest sceptyczny.

[Alex [CryptoMod]]

Tak, Twój plan jest zrozumiały, ale to tylko plan. Twój mąż teraz nie ma pracy, a wasze dochody są zbyt niskie...... Być może jakiś specjalista ma pomysł, ale nie wydaje mi się, żeby można było sprzedać ten plan bankowi w taki sposób, aby się zgodzili.

[6Bankkaufmann]

Jeśli weźmiemy kapitał inwestycyjny mężczyzny bez długów jako zabezpieczenie, oraz kapitał własny, obiekt rodziców i obiekt kupna, to mamy wystarczające zabezpieczenia.
Moim zdaniem cena zakupu powinna być łatwo finansowalna. Teraz istnieje dochód z tytułu opłat najmu (udokumentowane wynajmy) z inwestycji kapitałowej oraz przewidywana zasiłek rodzicielski.
Z opcją mężczyzny na prostą pracę, obsługa kredytu powinna odbywać się sprawnie.
Są także banki, które udzielają finansowania hipotecznego pomimo umowy o pracę na czas określony lub trwającego okresu próbnego.

[NaTwoim13]

Cześć Tina Tiger,

Twój mąż spłacił Dom w 4,5 roku? Jak to było możliwe podczas studiów? Nie jestem ciekawy, raczej można byłoby wyciągnąć dalsze wnioski na temat waszych dochodów/wydatków. Gdzie znajduje się ten Dom, skoro płacicie czynsz i nie mieszkacie w nim sami? Dlaczego nie chcecie uwzględnić domu twojego męża jako zabezpieczenia (obiektu pod zastaw, który obniża linię zastawu i poprawia warunki)? Czy mieszkają tam babcie?

Ogólnie rzecz biorąc, musicie sami ocenić/ oszacować ryzyko, w zależności od waszego standardu życia. Samodzielnie oceniacie, czy miesięczna zdolność kredytowa wynikająca z odsetek i spłaty kapitału może być przez was spełniona, jeśli ta ocena wypada pozytywnie, moglibyście dojść do wniosku, że zamierzenie można teraz zrealizować, ponieważ zabezpieczenia w formie opłaconych aktywów wydają się wystarczające, uważam także, że finansowanie w obecnych warunkach jest całkowicie możliwe.

[TinaTiger]

Cześć Tina Tiger,

Twój mąż spłacił Dom w 4,5 roku? Jak to się udało w trakcie studiów? Nie jestem ciekawy, bardziej chciałbym zauważyć, że da się stamtąd wywnioskować o waszych dochodach/wydatkach. Gdzie znajduje się ten Dom, skoro płacicie czynsz i sami w nim nie mieszkacie? Dlaczego nie chcecie uwzględnić domu męża jako dodatkowego zabezpieczenia (obiekt do zabezpieczenia mający obniżyć wskaźnik zabezpieczenia kredytowego i poprawić warunki)? Czy w domu mieszka babcia?


W ciągu ostatnich 4,5 lat oszczędzaliśmy tylko wkład własny. Mój mąż kupił ten Dom we własności w styczniu 2011 roku wyłącznie z własnymi środkami. Dzięki niesamowitej ilości dodatkowej pracy od 16 do 30 godzin + wsparcia kilku krewnych. Poza tym, czasem nie zaszkodzi być Szlwabem i żyć bardzo oszczędnie. Dom normalnie jest wynajmowany na wolnym rynku. Jego Babcia postawiła jedynie warunek przekazania 30 tysięcy euro, żeby została wpisana na pierwsze miejsce w księdze wieczystej i żeby mąż nie stracił domu w hazardzie lub innych finansowych przygodach. Nie będzie zbyt zadowolona, gdy jej powiemy, że chcemy zabezpieczyć inny Dom, ale myślę, że uda nam się to przemyśleć z nią.

[NaTwoim13]

Jaka jest wartość domu?

Możecie wpisać GS za GS dla babci. Czy w ogóle coś zostało wpisane dla babci?

[guest]

Przeczytałem to teraz 2 razy, ale nadal nie mogę zrozumieć kwestii dotyczącej babci i innych krewnych.

Pytanie 1: Co jest wpisane w księdze wieczystej odnośnie babci? Z jednej strony podarowuje 30 000 euro, z drugiej strony dopuszcza wpisanie hipoteki. Teoretycznie hipoteka ta może być natychmiast skasowana, ponieważ babcia nie ma roszczenia wobec swojego wnuka / męża. Jeśli to po prostu bezzwrotna pożyczka, to Dom nie jest całkowicie wolny od długów. Według księgi wieczystej, zgodnie z opisem, stwierdzenie wolny od długów nie jest obecnie prawdziwe.

Czy krewni podarowali pieniądze na zakup domu? Pożyczyli? Czy chcą odzyskać pieniądze?

Twoi rodzice chcą poręczać za nową nieruchomość? Możliwe jest na przykład poręczenie do 300 000 / 400 000 euro. To byłoby zbliżone do wartości domu, który ma być w przyszłości podarowany. Pytanie brzmi, czy bank zaakceptuje poręczyciela w takiej wysokości. Jeśli dobrze to zrozumiałem, na tej nieruchomości nie ma być wpisanej hipoteki (zabezpieczenie dla kredytu), co niepokojące przy zakupie (pomijając koszty wpisu i usunięcia). Wydaje mi się, że większość domów jest sprzedawana z wpisaną hipoteką w trakcie procesu sprzedaży.

Jeśli chodzi o wspomiane 130 000 euro kapitału własnego, można rozważyć odliczenie tych inwestycji, które nie są dostępne w krótkim terminie. Mogą być tam inwestycje, które nie można natychmiast odsprzedać lub tylko z dużymi stratami.

Ponadto pojawia się pytanie, czy za pół roku nie można byłoby znaleźć podobnej nieruchomości w podobnej cenie i lokalizacji, wtedy problematyka niepewnych wpływów pieniężnych za pół roku już by nie istniała. Można już wcześniej uzyskać potwierdzenie od pracodawcy, że po zakończeniu urlopu macierzyńskiego będzie zapewnione zatrudnienie.

Ogólnie rzecz biorąc, grają tu bardzo mili krewni - gratulacje z tego powodu!

Powodzenia

gość

[6Bankkaufmann]

Jeśli kupuje się nieruchomość inwestycyjną wyłącznie z kapitałem własnym, nie wolno zapominać, że oświadczenie V+V może być całkiem pozytywne i w rezultacie trzeba będzie zapłacić podatki.